j.bartosiewicz.0
12.06.08, 08:40
Prawdziwe pieniądze są w nieruchomościach
Prosperity na krajowym rynku nieruchomości towarzyszą uporczywe pytania: Jak
długo jeszcze mieszkania będą drożeć? Ileż może kosztować działka w Wilanowie?
Kiedy to szaleństwo się skończy!?
Większość tzw. ekspertów i dziennikarzy wyznacza już nawet granice wzrostu,
uspokajając publiczność, że koniec boomu blisko i ceny staną, a nawet spadną.
O, już spadają!
Nie wierzcie im. Polski rynek nieruchomości jest wciąż dziewiczy. To co na nim
obserwujemy to dopiero początek hossy.
Stałe i zmienne
Każdy, kto czytał moją książkę „Jak zostałem milionerem” wie, że jestem
fanatycznym zwolennikiem inwestowania w nieruchomości i to dowolnego rodzaju.
Co więcej, nie mam najmniejszych wątpliwości i jestem to w stanie dowieść, że
nieruchomości są w Polsce obecnie najbardziej opłacalną formą lokaty. Ceny
ziemi rolnej dojdą bowiem u nas w ciągu najbliższych 5 - 7 lat do poziomu
średniego europejskiego, który dziś wynosi od 40 – 60 tysięcy złotych za
hektar. Oznacza to co najmniej pięciokrotność obecnej ceny, czyli rentowność
rzędu 25 – 30 procent rocznie. Działki budowlane mogą osiągnąć w tym czasie
nawet dynamikę rzędu 30 – 50 procent rocznie. Rosnąć będzie opłacalność
budownictwa komercyjnego, obrót lokalami biurowymi i mieszkaniami czynszowymi,
inwestycje w hotele, parkingi i garaże, a także w systemy finansowania
nieruchomości. I chociaż Wall Street, NASDAQ, czy WIG wyglądają bardzo
atrakcyjnie, prawdziwe pieniądze są w NIERUCHOMOŚCIACH!
Wartość nieruchomości wzrasta dlatego, że przy rosnącym popycie (ludzi wciąż
przybywa), podaż (a ziemi nie przybywa) jest stała a nawet maleje. I to jest
fundamentalna prawda. Czynnikiem wzmacniającym tę tendencję jest obawa przed
inflacją, czyli skutkami państwowego monopolu na druk pieniądza. Nieruchomości
są bowiem tradycyjnym schronem przeciwko inflacji. W konsekwencji nawet
wybitni inwestorzy giełdowi a nawet przemysłowcy gros swoich dochodów
osiągnęli na handlu nieruchomościami. Tak było z Johnem P. Morganem,
legendarnym magnatem Wall Street i bankierem, z nafciarzem, Johnem
Rockefellerem, tak jest także w przypadku spółki Mc Donald’s, która prawie 40
procent swoich zysków netto osiąga dzięki aprecjacji nieruchomości,
wchodzących w jej skład.
Wszystko przed nami
Polska nie jest żadnym wyjątkiem. Powiem więcej, ze względu na anachroniczną
strukturę ludnościową, zawodową i zacofanie gospodarcze, rynek nieruchomości
będzie u nas znacznie bardziej aktywny niż gdzie indziej.
W Polsce na wsi mieszka ok. 40 proc. mieszkańców, pięciokrotnie więcej niż w
Portugalii czy w Hiszpanii, 12 razy więcej niż w USA. Ci udzie wyjadą wkrótce
do miast. Unijna polityka rolna (CAP), a zwłaszcza system dopłat bezpośrednich
do ziemi uprawnej pomyślany jest tak, aby biedniaków, czyli gospodarstwa
poniżej 10 ha zniknęły z powierzchni. Za 3 lata, kiedy skończy się I faza
modernizacji polskiego rolnictwa, ze wsi odejdzie co najmniej 30 procent
ludności, w następnych 3 - 4 latach kolejne 30 procent. Ci ludzie gdzieś muszą
mieszkać. Zakończy się także okres ochronny na sprzedaż ziemi cudzoziemcom.
Nawet przy cenach wyższych o 100 procent od obecnych, polska ziemia będzie
tańsza od holenderskiej czy irlandzkiej o połowę. Mamy przy tym dobre warunki
klimatyczne, nieskażoną glebę, stosunkowo dużo czystej wody i dużo chętnych do
wykonywania pracy w rolnictwie i przetwórstwie rolnym. Już nie a charakterze
właścicieli, lecz pracowników najemnych.
Najlepiej na obrzeżach dużych miast
Zmiany demograficzne na wsi wymuszą rozwój miast. Co – paradoksalnie – jeszcze
bardziej wpłynie na silną aprecjację ziemi rolnej. To jej kosztem rozwijać się
będą miasta. Szczególnym miejscem jest tu Warszawa i okolice. Statystycznie w
mieście stołecznym, czy to Paryżu, Tokio czy w Limie mieszka przeważnie ok. 10
procent populacji kraju. Dwukrotnie więcej niż w Warszawie. Warszawa ma więc
przed sobą co najmniej wzrost stuprocentowy. Dziewięć lat temu kupiłem w
podstołecznych wsiach kilka kawałków gruntu. Gdy je kupowałem, od granicy
mojej działki do granic stolicy było 30 km, dzisiaj już tylko 5 km. W ciągu
tego czasu, po podzieleniu gruntu na działki budowlane, wartość mojej ziemi
wzrosła z dolara (ok. 3,60 zł) za metr kwadratowy do ok. 140 zł za metr kw.
Koszty podziału plus opłata „adiacenska”, czyli podatek od zysku osiągniętego
na podziale wyniosły ok. 10 zł za m. kw. Zysk więc wyniósł około 4000. Bez
podatku! Bez wysiłku. Ostatnie dziewięć lat, to czas wyjątkowy, ale ceny rosną
nadal. Od sierpnia do listopada aprecjacja wynosi ok. 30 procent.
Polski rynek nie jest łatwy
W warunkach demokracji i gospodarki quasi rynkowej, pod nieobecność podatku
katastralnego, przy brakach i niedoskonałościach planów zagospodarowania
przestrzennego, przy bałaganie własnościowym i innych zjawiskach
ograniczających podaż ziemi, Polska jest wdzięcznym, choć trudnym rynkiem.
Atrakcyjność nieruchomości zwiększyła akcesja do Unii Europejskiej. Z jednej
strony mamy w obrocie ziemią i nieruchomościami absurdalne ustawodawstwo,
które nie tylko podraża, ale i utrudnia podaż ziemi, z drugiej wskutek
trudności działek budowlanych brakuje. Z braku działek, muszą być one drogie.
I będą takie jeszcze przez co najmniej 10 lat, chyba żeby nastąpiła gwałtowna
deregulacja obrotu gruntami, w co ja osobiście wątpię. Biurokrata, który nie
tylko lubi sobie porządzić, ale na dodatek, na tym rządzeniu zarabia, nie
zrezygnuje ani z przyjemności, ani z korzyści.
Dach nad głową
Wprawdzie nie każdy musi mieszkać we własnym mieszkaniu. Dom czy mieszkanie
można równie dobrze wynajmować, ale wynajem wiąże się z pewnym ryzykiem,
którego w przypadku posiadania nieruchomości na własność nie ma. Posiadając
dom czy mieszkanie jesteśmy u siebie; mieszkamy tak długo jak długo chcemy, w
warunkach w jakich chcemy, możemy też łatwo przewidzieć koszt takiego
zamieszkania. Najważniejsze jest jednak to, że posiadając tytuł własności do
nieruchomości, korzystamy z zysków, jakie niesie ze sobą aprecjacja jej wartości.
Wzrost wartości mieszkania wynajmowanego nie jest źródłem zysku lokatora.
Przeciwnie, lokator mieszkania droższego ponosi z reguły koszty jego
aprecjacji – za droższe mieszkanie płaci wyższy czynsz. Właściciel
nieruchomości zatrzymuje ten przyrost wartości dla siebie. I to jest drugi
powód, dla którego ludzie chętniej nieruchomości posiadają, niż je wynajmują.
Co z tego, skoro reglamentacja ziemi doprowadziła do wzrostu cen
przekraczającego możliwości zwykłego zjadacza chleba. Koniecznością stało się
więc wynajmowanie mieszkania, stąd dobra przyszłość dla nieruchomości czynszowych.
W Polsce własne mieszkania posiada tylko ok. 40 proc. mieszkańców. Co prawda,
wskutek istniejących uregulowań prawnych, chroniących niesfornych lokatorów
przed eksmisją, rynek czynszów jest wciąż przypadkowy, a proceder wynajmu,
ryzykowny, pod naciskiem Brukseli zaczyna się to zmieniać. Doradzam więc
inwestowanie w tanie budynki czynszowe, składające się z 5 – 10 kawalerek
(pokój, wnęka kuchennej i wspólnej łazienki, jednej na 2 - 3 takie mieszkanka).
Nieruchomości komercyjne
Równie intratne są nieruchomościami „komercyjne” – sklepy, hale fabryczne,
parkingi, garaże, budynki biurowe, a nawet szpitale. Istnieje ogromny popyt na
sale bankietowe, pensjonaty i powierzchnię magazynową do wynajęcia. W połowie
2005 roku do grupy 500 największych spółek amerykańskich weszła firma „Public
Storage” (symbol giełdowy PSA), która zajmuje się wynajmowaniem niewielkich
magazynów, pawlaczy, garaży i innych pomieszczeń służących składowaniu, nie
mieszczących się w mieszkaniu, mebli, nieużywanego samochodu, narzędzi,
kosiarek, maszyn, nart, rowerów, odzieży etc. Ktoś, kto zainwestował w PSA 20
lat temu 1000 dolarów zarobił na tym 5000 procent.
Polska staje się europejskim centrum gry w golfa.