Henclewski-ceny spadły i dalej będą spadać...

[Gość: Adama]

Rzeczpospolita 30/06/08

Adam Henclewski, doradca rynku nieruchomości Henclewski Nieruchomości

"Dziś na rynku wtórnym zawieranych jest niewiele transakcji, gdyż
kupujący wstrzymują się z zakupem. Liczą na jeszcze większy spadek
cen. Z kolei sprzedający sądzą, że lada moment stawki znowu zaczną
iść w górę. Praktycznie do transakcji na rynku mieszkań dochodzi
wyłącznie przy umiarkowanych cenach, znacznie niższych niż oferują
deweloperzy na rynku pierwotnym. Poza tym kupujący nabywają prawie
wyłącznie mieszkania na własne potrzeby, a pakietowych inwestorów z
lat ubiegłych już nie widać.

Jeśli chodzi o rynek pierwotny, ceny transakcyjne są niższe od cen
ofertowych o 10 - 20 procent, i to co najmniej od początku tego
roku. Jaką wartość praktyczną mają zatem w tej sytuacji podawane
tzw. średnie ceny ofertowe deweloperów? Dla klientów wątpliwą. Chyba
tylko dla deweloperów śledzących swoją konkurencję na rynku. Dzisiaj
ceny ofertowe pokazują, kto się jeszcze broni (i tylko w zaciszu
swoich salonów sprzedaży oferuje klientom bezpłatne miejsce
parkingowe, wyposażenie kuchni i inne wykończenie lub wprost udziela
istotnej obniżki ceny), a kto nie mogąc już dłużej czekać po prostu
obniża swoje ceny ofertowe podawane publicznie.

Większość analityków twierdzi, że okres stabilizacji na rynku
nieruchomości potrwa do przyszłego roku, bo kredyty w złotych zaczną
znowu tanieć i to nakręci popyt. Raczej wątpię w spełnienie się
takiej prognozy, bo rynek nieruchomości jest jednak bardziej
skomplikowanym organizmem, na który mają wpływ zarówno czynniki
wewnętrzne, jak i zewnętrzne. Uważny obserwator musiał dostrzec, że
rynek pierwotny ledwo się toczy. Nie tak dawno dwaj potentaci tej
branży: J.W. Construction oraz Dom Development zakomunikowali, że
sprzedaż ich mieszkań w tym roku mocno spadła w stosunku do
analogicznego okresu roku poprzedniego. Mniejsi deweloperzy już nie
wytrzymują presji czasu i nie mogąc spłacać zaciągniętych kredytów
na zakup drogich działek, próbują sprzedawać całe przygotowane
inwestycje. Duzi gracze jeszcze oczywiście czekają, aż ci mniejsi
wykrwawią się i spuszczą z ceny.
Na widoczną zadyszkę rynku pierwotnego z całą pewnością ma także
wpływ wysyp mieszkań inwestycyjnych. Te oferty stają się dużą
konkurencją dla deweloperów, gdyż zostały kupione jeszcze przed
ostatnim wzrostem cen. Zatem właściciele mogą sprzedać je taniej,niż
żądają dzisiaj deweloperzy, a i tak osiągnięty zysk będzie całkiem
spory.

Po stronie podażowej należy też odnotować widoczny wzrost oddanych w
tym roku do użytku mieszkań. Z danych GUS wynika, że od stycznia do
maja tego roku wzrost oddanych nowych mieszkań w stosunku do
analogicznego okresu ubiegłego roku wyniósł 30 procent.

Co będzie dalej? Wbrew zaklęciom deweloperów, że koszty budowy
wymuszają aktualne ceny mieszkań, należy przypomnieć podstawową
zasadę wolnego rynku: każda nieruchomość jest tylko tyle warta (i aż
tyle), za ile gotów jest ją ktoś kupić.

Przewiduję, że skutki zwiększającej się cały czas podaży (przy
obecnych cenach) i zmniejszenia popytu przybiorą na sile w ciągu
najbliższych sześciu miesięcy. Wtedy już nie wystarczą zabiegi
marketingowe deweloperów żonglowania ukrytymi upustami."

[Gość: templariusz]

Jaa, pośredniki też skumały że lepiej wziąć prowizje od wartości 20%
mniejszej niż nie wziąć wcale;)

Radujmy się, radujmy, tanieje!

[Gość: Doktor54]

Nie rozumiem skąd takie zdziwienie, że po wzrostach są spadki.
Myślę, że poprostu większość obecnych młodych tzw. "dzieci hossy"
nie zetknęła się na własnej skórze ze spadkami. Wmówiło się im, że w
Polsce brakuje ileśtam mieszkań (jak kosztowały po 1.500/m^2 to nie
brakowało mieszkań?), że dwie noce Euro2012 spowodują najazd Niemców
i że w Hiszpanii drożeje to u nas też będzie (a teraz w Hiszpanii,
Irlandii, Anglii akurat tanieje). Trzeba było sprzedawać na górce a
nie teraz lamentować, że nikt nie chce kupić klitki z jakimśtam
aneksem kuchennym za 8.000/m^2 na Woli, czy innym Mokotowie. Taki
rynek i już. Stopy procentowe rosną, zapowiadane jest zmniejszenie
dynamiki wzrostu gospodarczego, giełda leci na pysk, a wszyscy się
dziwują, że nieruchomości też powoli idą w dół. Trochę pokory i
analitycznego myślenia - im więcej coś kosztuje tym więcej jest
chętnych do wytworzenia tego, a im tego więcej tym ceny niższe. Poza
tym realną zdolność do kupowania determinuje głównie zdolność
kredytowa....a ta spada i dalej będzie spadać. Pozdrawiam tych,
którzy wiedzieli kiedy sprzedać.

[Gość: Doktor54]

A oto kolejny artykul otwarcie mowiacy o spadkach cen i ich
przyczynach:

Deweloperzy przyparci do muru, czyli spadek cen mieszkań


Chcesz kupić mieszkanie? Daj sobie z tym spokój, przynajmniej na
razie. Nie warto marnować sobie życia zaciągając

kredyt na kosmiczną kwotę, którą będziesz spłacać aż do śmierci.


W obecnej chwili kupno mieszkania na kredyt (i nie tylko) to
najlepszy sposób na zostanie niewolnikiem banku. Typowy

niewolnik banku to taki ktoś, kto zaciągnął kredyt na 30lat albo
dłużej i myśli, że kupił fajne mieszkanie po

okazyjnej cenie 399 999 zł (jedyne 7999zł za metr). Wogóle myśli, że
kupił... bo tak naprawdę to nawet nie kupił,

tylko wynajmuje to mieszkanie od banku, a jak tylko nie zapłaci
raty/czynszu (nazywaj to jak chcesz) w terminie, to

bank go z tego mieszkania wyrzuci. Oczywiście po „kupnie”
mieszkania, żeby w nim zamieszkać, musi w nie włożyć

jeszcze jedynie kolejne 59 999zł, bo tak naprawdę kupił coś w
rodzaju bunkru - sam beton, nic w środku, co fima która

to budowała szumnie nazywa stanem deweloperskim - w normalnym kraju
oczywiście nikt by czegoś takiego nie kupił. A w

Polsce? W Polsce to nawet może się okazać, że klientowi przyjdzie do
zapłaty dodatkowo 21.000 zł bo mieszkanie po

zakończeniu budowy ma cieńsze (tańsze, dykciane, bardziej badziewne)
ściany i okazało się nieco większe od

zakładanego np o jakieś 3 metry. Nie przejdzie, tak nie można?
Pewnie, że można, 2 lata temu, gdy ceny mieszkań

pompowane przez spekulantów szły w górę jak szalone (tylko ceny bo
zarobki nie) to deweloperzy, mając z nami umowę, z

dnia na dzień podbijali ceny i kazali sobie dopłacać np. połowę
wartości mieszkania, bo jak nie to mieszkanie

sprzedadzą innemu jeleniowi.