Dodaj do ulubionych

Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowanie

04.10.08, 12:46
Ciekawym zjawiskiem obserwowanym w ostatnich kilku miesiącach, a właściwie
tygodniach się zdecydowany odwrót praktycznie wszystkich uczestników rynku
nieruchomości od swoich strategii z czasów prosperity/wzrostów cen nieruchomości.

Jak ceny rosły to dosłownie wszystko temu sprzyjało:
a) duzi inwestorzy/fundusze kupowali od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań
b) drobni spekulanci blokowali po kilkanaście mieszkań i handlowali cesjami
c) banki wydłużały okres kredytowania z 20 do 50 lat nawet
d) marże spadały z 2-3% do poziomu nawet 0,5%
e) stopy procentowe beztrosko leciały w dół np. Wibor 3M z 7% na początku 2005
roku do 4,12% który utrzymywał się praktycznie cały rok 2006 i zwiększał
zdolność kredytową o kilkadziesiąt %
f) banki zrezygnowały z wymaganego wkłady własnego na rzecz promocji 110-120%
wartości nieruchomości.
g) taboidy (głównie GW) a nawet i poważniejsze gazety jak Rzepa i Gazeta
Prawna promowały wizerunek nigdy nie tracących na wartości nieruchomości
h) każdy kto wypowiedział na giełdzie słowo "deweloperka" dostawał do "dzieci
hossy" dziesiątki a nawet setki milionów nawet jeżeli wcześniej zajmował się
handlem spodniami jeansowymi (Masters), internetem i handlem samochodami
(Trition aka AS Motors aka 7Bulls)
i) emigracja zarobkowa podsyłała funty po 6-7 zł
j) na świecie panowała największa w historii moda na kupno nieruchomości,
gdzie w krajach o niskim poziomie rozwoju i niskiej podaży jak republiki
nadbałtyckie, Ukrainie, Rumunii, Bułgarii czy Polsce łatwo było zrealizować
wzrost cen o 100-200% w 2-3 lata angażując niewielkie dla funduszy
inwestycyjych środki, które kupowały całe piętra, bloki czy osiedla (np.
miasteczko Wilanów)

A podaż na to wszystko reagowała niezwykle wolno, jak to ma miejsce w tej
branży, gdzie cykl budowlany trwa średnio 2-3 lata w zależności od tego czy
deweloper ma już działkę i ważne pozwolenia czy nie.

Teraz wygląda na to, że dosłownie wszystko zaczyna się działać na niekorzyść
wzrostów cen powodując, że odchylające się od prawie roku wahadło zaczyna
bardzo przyśpieszać, i tak:

a) fundusze tracą na wartości od ponad roku, nowych klientów nie ma a
uciekający z funduszy klienci powodują pojawianie się na rynku tzw. Segmentu
wtórnego-pierwotnego czyli mieszkań w których z założenia nikt nie miał mieszkać.
b) drobni spekulanci nie są w stanie sprzedać tego co kupili bo deweloperzy
obniżając ceny > 10%, dając garaże, samochody czy wykańczając mieszkania
wykończyli też drobnych spekulantów.
c) Niektóre banki wycofują się z oferty kredytów hipotecznych całkowicie lub
oferują je tylko najzamożniejszym klientom
d) Banki zaczynają podnosić marże i bardziej szanować kapitał. Kryzys
finansowy w USA powoduje, że nasze „lokalne” banki straciły źródło taniego
finansowania i zaczynają oferować coraz wyższe depozyty 7-8% min. w tym duże
banki jak PKO BP, Millenium, Multibank, ING, BZ WBK, Polbank które wcześniej
były bardzo agresywne na rynku hipotecznym. Stąd tylko krok do kredytów przy
marzy 2-3%
e) Stopy % (WIBOR 3M) poleciały z 4,12% na 6,7% ograniczając zdolność
kredytową o kilkadziesiąt %
f) Niektóre banki same wprowadzają wymóg wkładu własnego 10-20% lub
wprowadzają wyższą marże dla kredytów na 100% wartości nieruchomości.
g) KNF chce wprowadzić ograniczenia w wyliczaniu zdolności kredytowej, głównie
w zakresie kwoty wymaganej na 1 członka rodziny po spłacie raty
h) Taboidy jak na złość zaczynają pisać o spadkach, w tym są równieć ci,
którzy jeszcze niedawno naganiali na wzrosty np. Rednet czy Grzębek z CEE
i) Deweloperzy na GPW potracili po 80% na swojej wartości zostawiając swoich
akcjonariuszy z papierami wartymi 20% tego co przed rokiem. Zaczynają się
dziwne ruchy, które mogą przypominać wyprowadzenie pozostałego w spółce
kapitału np. Tryton kupuje grunty od swojego głównego udziałowca za
abstrakcyjną kwotę, a prezes JWC niespodziewanie rezygnuje sugerując, że cześć
inwestycji jest mocno przewartościowana np. zakupione grunty
j) Funt spadł do blisko 4 złotych zmniejszając oszczędności emigracji o
kilkadziesiąt %
k) Balon spekulacyjny pękł na całym świecie a skutki tego w USA, Anglii i
Irlandii powodują ryzyko dużej recesji o których słyszeli już chyba wszyscy.

Tylko, że ta podaż która się „uruchomiła” w czasie największej hossy zaczyna
się pojawiać dopiero od jakiegoś czasu a jej szczyt będzie miał miejsce gdzieś
pod koniec 2009 roku tzw. „tankowiec Poszi’ego” dobił do portu jakiś czas temu
a jego rozładunek trochę zajmie.

Rynek dąży do równowagi i to co powodowało wzrost cen teraz działa dokładnie w
drugą stronę. Warto to rozważyć i obserwować nagłówki gazet mając na względzie
to co Poszi kiedyś pisał o mediach :
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=56892821&a=56910835
Czyż ostatni art. Renet (poniżej) nie wygląda jakby temat zaciągnęli z postu
Posziego  Tylko coś mi się wydaje, że to jeszcze nie ta faza.

tabelaofert.pl/wiadomosc/artykul_1915
Obserwuj wątek
    • Gość: raf Re: Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowani IP: *.adsl.inetia.pl 04.10.08, 13:05
      Ciekaw jestem czy na tej "konferencji" padnie choć jeden z przytoczonych powyżej
      argumentów na to, że wszyscy na sali wsiedli do tej samej windy jednokierunkowej
      - w dół. W obecnym otoczeniu rynkowym trzeba być idiotą by oferować mieszkania
      po 9,5 tyś na Bemowie (hery etc) czy 14 tyś Wola (restaura) ale żeby to kupić
      trzeba być szaleńcem albo totalnym kretynem. Moim zdaniem spokojnie będziemy się
      osuwać w dół do cen w okolicach 6 tyś średnia w dzielnicach typu Bielany, Bemowo
      i 7 tyś "obok metra", Mokotów. Co powyżej tej ceny to nadmuchana bańka do
      rozmiarów balona giganta. Powyższe ceny i tak są irracjonalne dla dobrze
      zarabiającej rodziny 3/4 osobowej w wieku ok 30 lat. Do pkt thesopranos dodam
      wahania kursowe na poziomie +-10% miesięcznie na CHF mogą bardzo ostudzić zapał
      wielu "ynwestorów". Pozdrowienia z WŁASNEGO mieszkania (to do tych co będą
      gadać, że gołodupce się odzywają)
      • thesopranos Re: Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowani 05.10.08, 21:05
        > Biorąc pod uwagę śr.długość bessy na rynku
        > nieruchomości (3-4 lata) j

        Polska to dziwny kraj i u nas wszystko dzieje się szybciej i bardziej. Nie
        wydaje mi się, że w obliczu tylu występujących równocześnie czynników negatywnie
        wpływających na rynek nieruchomości deweloperzy dadzą radę bez prawdziwych obniżek.

        Bez wątpienia będzie sporo upadłości ale od takiego developera mieszkania lepiej
        nie kupować - podobnie jak w niewykończonych blokach czy dziur w ziemi nawet po
        obniżce 50%. Podejrzewam, że jak developerzy jeszcze dłużej będą się
        wstrzymywali z większymi obniżkami to nowi deweloperzy, którzy nie kupowali
        ziemi na górce będą mogli zaproponować ciekawe ceny już wkrótce.
        • stoje_i_patrze Re: Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowani 06.10.08, 19:31
          Śledzę w miarę publiczne przetargi na ziemię w Warszawie i z tego co się
          orientuję to nikt po wystawionych cenach nie chce kupować. Stąd nie daleko do
          wniosku że miasto będzie musiało zejść z ceny jak chce to sprzedać teraz. Poza
          tym pytanie ile developerzy mają gotówki bo ci duzi emisje mieli jakiś czas temu
          ale co z ich akcjami się wydarzyło to każdy wie, kto w takim razie jeszcze raz
          da się na to nabrać? (to samo tyczy się banków w usa,eu).
          Nie zmienia to jednak faktu że ziemia będzie tanieć. Czekam cały czas na ustawę
          dotyczącą budownictwa (w tym odrolnienie ziem w dużych miastach). Miała być
          chyba gotowa na jesień a tu nic nie słyszę o niej:(. Jak by była to na bank
          wartość obecnych działek "leci w dół".

          To czego jednak najbardziej brakuje to planów zagospodarowania. Ci urzędnicy to
          naprawdę na maksa lenie:)
          • Gość: jacek dlaczego nie ma PZP ??? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 06.10.08, 20:42
            to uklon w strone deweloperow

            dzialka z PZP z przeznaczeniem na budownictwo wielorodzinne jest
            strasznie droga - lepiej wiec nie uchwalac PZP

            deweloper kupi dzialke po nizszej cenie - np jako rolna albo posrod
            zabudowy jednodrodzinnej i uda sie do urzedu po WZiZT na blokowiec

            warunki - i analize - opracuje szwagier urzedniczki, projekt
            stryjek - w trzy miesiace pozwolenie gotowe

            jeszcze tylko mieszkanie dla syna urzedniczki oraz radnego i mozna
            zaczynac budowe - bez ani grosza lapowki !!!

            zadnych kopert - wszystko w naturze - no chyba ze ochlap dla
            powiatowego inspektora nadzoru zeby przymknal oko na 30 pct
            przekroczenie rozmiarow - ale to efekt cieplarniany powoduje
            rozszerzanie sie budynkow !

          • thesopranos Re: Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowani 07.10.08, 15:52
            > dotyczącą budownictwa (w tym odrolnienie ziem w dużych miastach).

            ja w to już nawet nie wierzę. Jak się nad tym zastanowić to nikt nie
            jest zainteresowany takim odrolnieniem - poza potencjalnymi
            kupującymi i chłopami. Wprawdzie jest ich więcej, ale do gadania to
            oni za wiele nie mają bo decyzję podejmują urzędnicy a ci siedzą w
            kieszeniach "inwestorów", deweloperów, dużych właścicieli ziemskich,
            kościoła itp Lepiej sprzedać kawałek jako rolny inwestorowi a
            później indywidualnie wydać zgodę na budowę (za darmo oczywiście)
            czyli niby rolna ale budowlana zależy kto pyta i ile zapłaci.
    • Gość: z Re: Gra na Wzrosty vs Gra na Spadki - podsumowani IP: *.isx.pl 06.10.08, 21:19
      widze, ze moderator dowolnie usuwa i przywraca cale moje watki jak i pojedyncze
      wpisy
      wiec odtwarzam co zginelo


      CHODZI MI O TO ABY OSTRZEGAC
      wyobrazcie sobie, ze w sprawie sbm augustowka zlozylem doniesienie w
      prokuraturze ale zarzuty byly chyba tak niewygodne dla janasa (brata milicjanta)
      ze prokurator asesor zapomnial wymienic mnie na liscie swiadkow, zapomnial tez
      doreczyc mi postanowienie i uzasadnienie a bez tego nie mozna sie odwolac

      - spoldzielnia postawila mnie przed wyborem: albo podpisujesz nowa umowe albo
      \'wypowiadamy\' umowe (ja na to ze chetnie doplace tylko przyslijcie pismo bez
      grozb)-umowe zerwali, a spoldzielnia moze to zrobic tylko w scisle okreslonych
      przypadkach;
      takiej tu nie bylo - W kazdym pismie do spoldzielni potwierdzalem chec doplaty.

      Wniosek z tego taki ze janas chyba moze szantazowac.

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka