thesopranos
04.10.08, 12:46
Ciekawym zjawiskiem obserwowanym w ostatnich kilku miesiącach, a właściwie
tygodniach się zdecydowany odwrót praktycznie wszystkich uczestników rynku
nieruchomości od swoich strategii z czasów prosperity/wzrostów cen nieruchomości.
Jak ceny rosły to dosłownie wszystko temu sprzyjało:
a) duzi inwestorzy/fundusze kupowali od kilkudziesięciu do kilkuset mieszkań
b) drobni spekulanci blokowali po kilkanaście mieszkań i handlowali cesjami
c) banki wydłużały okres kredytowania z 20 do 50 lat nawet
d) marże spadały z 2-3% do poziomu nawet 0,5%
e) stopy procentowe beztrosko leciały w dół np. Wibor 3M z 7% na początku 2005
roku do 4,12% który utrzymywał się praktycznie cały rok 2006 i zwiększał
zdolność kredytową o kilkadziesiąt %
f) banki zrezygnowały z wymaganego wkłady własnego na rzecz promocji 110-120%
wartości nieruchomości.
g) taboidy (głównie GW) a nawet i poważniejsze gazety jak Rzepa i Gazeta
Prawna promowały wizerunek nigdy nie tracących na wartości nieruchomości
h) każdy kto wypowiedział na giełdzie słowo "deweloperka" dostawał do "dzieci
hossy" dziesiątki a nawet setki milionów nawet jeżeli wcześniej zajmował się
handlem spodniami jeansowymi (Masters), internetem i handlem samochodami
(Trition aka AS Motors aka 7Bulls)
i) emigracja zarobkowa podsyłała funty po 6-7 zł
j) na świecie panowała największa w historii moda na kupno nieruchomości,
gdzie w krajach o niskim poziomie rozwoju i niskiej podaży jak republiki
nadbałtyckie, Ukrainie, Rumunii, Bułgarii czy Polsce łatwo było zrealizować
wzrost cen o 100-200% w 2-3 lata angażując niewielkie dla funduszy
inwestycyjych środki, które kupowały całe piętra, bloki czy osiedla (np.
miasteczko Wilanów)
A podaż na to wszystko reagowała niezwykle wolno, jak to ma miejsce w tej
branży, gdzie cykl budowlany trwa średnio 2-3 lata w zależności od tego czy
deweloper ma już działkę i ważne pozwolenia czy nie.
Teraz wygląda na to, że dosłownie wszystko zaczyna się działać na niekorzyść
wzrostów cen powodując, że odchylające się od prawie roku wahadło zaczyna
bardzo przyśpieszać, i tak:
a) fundusze tracą na wartości od ponad roku, nowych klientów nie ma a
uciekający z funduszy klienci powodują pojawianie się na rynku tzw. Segmentu
wtórnego-pierwotnego czyli mieszkań w których z założenia nikt nie miał mieszkać.
b) drobni spekulanci nie są w stanie sprzedać tego co kupili bo deweloperzy
obniżając ceny > 10%, dając garaże, samochody czy wykańczając mieszkania
wykończyli też drobnych spekulantów.
c) Niektóre banki wycofują się z oferty kredytów hipotecznych całkowicie lub
oferują je tylko najzamożniejszym klientom
d) Banki zaczynają podnosić marże i bardziej szanować kapitał. Kryzys
finansowy w USA powoduje, że nasze „lokalne” banki straciły źródło taniego
finansowania i zaczynają oferować coraz wyższe depozyty 7-8% min. w tym duże
banki jak PKO BP, Millenium, Multibank, ING, BZ WBK, Polbank które wcześniej
były bardzo agresywne na rynku hipotecznym. Stąd tylko krok do kredytów przy
marzy 2-3%
e) Stopy % (WIBOR 3M) poleciały z 4,12% na 6,7% ograniczając zdolność
kredytową o kilkadziesiąt %
f) Niektóre banki same wprowadzają wymóg wkładu własnego 10-20% lub
wprowadzają wyższą marże dla kredytów na 100% wartości nieruchomości.
g) KNF chce wprowadzić ograniczenia w wyliczaniu zdolności kredytowej, głównie
w zakresie kwoty wymaganej na 1 członka rodziny po spłacie raty
h) Taboidy jak na złość zaczynają pisać o spadkach, w tym są równieć ci,
którzy jeszcze niedawno naganiali na wzrosty np. Rednet czy Grzębek z CEE
i) Deweloperzy na GPW potracili po 80% na swojej wartości zostawiając swoich
akcjonariuszy z papierami wartymi 20% tego co przed rokiem. Zaczynają się
dziwne ruchy, które mogą przypominać wyprowadzenie pozostałego w spółce
kapitału np. Tryton kupuje grunty od swojego głównego udziałowca za
abstrakcyjną kwotę, a prezes JWC niespodziewanie rezygnuje sugerując, że cześć
inwestycji jest mocno przewartościowana np. zakupione grunty
j) Funt spadł do blisko 4 złotych zmniejszając oszczędności emigracji o
kilkadziesiąt %
k) Balon spekulacyjny pękł na całym świecie a skutki tego w USA, Anglii i
Irlandii powodują ryzyko dużej recesji o których słyszeli już chyba wszyscy.
Tylko, że ta podaż która się „uruchomiła” w czasie największej hossy zaczyna
się pojawiać dopiero od jakiegoś czasu a jej szczyt będzie miał miejsce gdzieś
pod koniec 2009 roku tzw. „tankowiec Poszi’ego” dobił do portu jakiś czas temu
a jego rozładunek trochę zajmie.
Rynek dąży do równowagi i to co powodowało wzrost cen teraz działa dokładnie w
drugą stronę. Warto to rozważyć i obserwować nagłówki gazet mając na względzie
to co Poszi kiedyś pisał o mediach :
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=56892821&a=56910835
Czyż ostatni art. Renet (poniżej) nie wygląda jakby temat zaciągnęli z postu
Posziego Tylko coś mi się wydaje, że to jeszcze nie ta faza.
tabelaofert.pl/wiadomosc/artykul_1915
