Gość: mars
IP: *.pentacomp.com.pl
27.11.08, 07:35
Dotyczy: zawiadomienia o zwołaniu zebrania właścicieli nieruchomości w dniu 1
gruudnia 2008 roku
Szanowni Państwo,
W związku z pismem dostarczonym Zarządowi Wspólnoty „,Osiedle Łabędzia” w dniu
20 listopada 2008 roku, dotyczącym zawiadomienia o zwołaniu zebrania
właścicieli nieruchomości przy ul. Złotej Kaczki i6 w Piasecznie, Zarząd
Wspólnoty, niniejszym informuje:
1. Zwołane na dzień 1 grudnia 2008 roku spotkanie nie jest zebraniem
Wspólnoty, albowiem nie zostało ono zwołane w sposób przewidziany bezwzględnie
obowiązującymi przepisami prawa, zatem jakiekolwiek uchwały będą bezprawne,
jako naruszającym przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności
lokali Dz. U. z 2000 r,‚ Nr 80, poz. 903 z późn. zm., a w związku z czym na
zebraniu nie mogą być podjęte skutecznie jakiekolwiek uchwały dotyczące
wspólnoty mieszkaniowej i jej reprezentacji.
2. W przypadku „podjęcia” na przedmiotowym spotkaniu jakichkolwiek uchwał może
na tym tle powstać konfliktu, który prawdopodobnie doprowadzi do zablokowania
przez Bank rachunku Wspólnoty (do czasu wyjaśnienia — rozstrzygnięcia przez
Sąd, czyli na ok. 6 m-c).
3, W tym przypadku naruszenia prawa będziemy zmuszeni wystąpić na• drogę
postępowania sądowego celem ustalenia osób uprawnionych do reprezentacji
Wspólnoty. Pomijając czasochłonność takiego procesu, blokada rachunku
bankowego może spowodować brak płynności finansowej Wspólnoty, a co za tym
idzie brak możliwości regulowania przez Wspólnotę bieżących opłat (woda,
ogrzewanie, wywóz śmieci porządkowanie terenu zewnętrznego), co niewątpliwie
może odbić się ujemnie na możliwości korzystania przez mieszkańców z
nieruchomości.
4. Jednocześnie pragniemy poinformować, iż zgodnie z art. 30 ust. 1 i I a
ustawy o własności lokali jesteśmy zobligowany do zwołania zebrania ogółu
właścicieli nieruchomości, nie później niż w pierwszym kwartale roku tj. do 31
marca 2009 roku.
Z poważaniem,
///
W związku z pismem rozsyłanym przez dewelopera Rada Właścicieli zapewne ogłosi
oficjalny komunikat, ale zanim to nastąpi pozwolę sobie prywatnie przekazać
Wam parę uwag.
1. W Ustawie o własności lokali (UWL) mamy zapis:
Art. 31. Zebrania właścicieli:
/.../
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10
udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Rada Właścicieli skierowała do zarządcy wniosek o zwołanie zebrania podpisany
przez ok. 50% właścicieli. Mimo to zarządca, jak wyżej widać - jednoznacznie
łamiąc prawo - odmówił zwołania zebrania. Niestety - widocznie ustawodawca nie
sądził, że zarządca może być aż tak bezczelny i nie przewidział żadnych
sankcji za złamanie tego artykułu (a szkoda).
2. W sprawie zwołąnia zebrania przez osoby nieuprawnione, jak również w
sprawie legalności podjętych na takim zebraniu uchwał jest cały szereg
orzeczeń sądowych, które konsekwentnie uznają podjęte uchwały za obowiązujące.
Przykładowe orzeczenia Sądu Najwyższego w tego typu sprawach:
Wyrok SN z dnia 08.07.2004, IV CK 543/03
Wyrok SN z dnia 16.10.2002 r., IV CKN 1351/00
Wyrok SN z dnia 11.01.2007 r. , II CSK 370/2006
Pełną treść orzeczeń łatwo znaleźć w Internecie, ja pozwolę sobie zacytować
tylko kilka fragmentów:
"zarzuty formalne mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wówczas, gdy
zarzucana wadliwość miała lub mogła mieć wpływ na treść uchwały"
Uchwały podjęte na zebraniu zwołanym z naruszeniem procedury przewidzianej w
ustawie o własności lokali są skuteczne, a jedynie podlegają zaskarżeniu na
podstawie jej art. 25.
uchybienia formalne, jakich dopuszczono się przed zebraniem, mogą być podstawą
do uchylenia podjętych na nim uchwał tylko wtedy, jeżeli zostanie dowiedzione,
że miały wpływ na treść tych uchwał
ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali
do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Przyłączając się do tego
stanowiska dodać należy, że decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej
przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.
Z tych cytatów wynika wyraźnie, że dla Sądu Najwyższego (i innych sądów)
decydująca jest wola właścicieli, a nie względy proceduralne. Tym samym
jakakolwiek skarga mogłaby być skuteczna tylko wtedy, gdyby udowodniono, że
sposób zwołania zebrania miał wpływ na treść uchwały (podkreślam - treść, nie
wynik głosowania - nam to więc nie grozi). lub gdyby treść ta była niezgodna z
prawem (art.25 UWL). To ostatnie nie wchodzi w grę, bo treść uchwały jest
uzgodniona z notariuszem.
3. W punkcie 2 udowodniłem zatem, że uchwały podjęte na zebraniu będą zgodne z
prawem. Zatem obowiązywał będzie w stosunku do nich kolejny artykuł Ustawy o
własności lokali, mianowicie:
Art. 25.
2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie
do czasu zakończenia sprawy.
Jeśli zatem deweloper nie przedstawi decyzji sądu o wstrzymaniu wykonania
uchwały (patrz punkt 2 - nie ma szans na jej uzyskanie) - to uchwała wchodzi w
życie, co oznacza że obecny zarządca traci wszelkie urpawnienia, a władzę
przejmuje nowy zarząd. Tym samym jakiekolwiek działania byłego zarządcy w
zakresie dysponowania rachunkiem bankowym będą bezprawne, a biorąc pod uwagę,
że Wspólnota będzie dysponować odpowiednim aktem notarialnym potwierdzającym
odwołanie zarządcy - także nieskuteczne.
----------------------------------
Myślę, że to co napisałem powyżej w sposób jednoznaczny dowodzi tego, że
działania Rady Właścicieli są legalne. Pismo dewelopera ma jedynie na celu
wprowadzenie zamieszania i zmniejszenie frekwencji na zebraniu, bo to ich
jedyna szansa.
----------------------------------
Na koniec jeszcze krótka uwaga: jeśli ktokolwiek miał dotąd wątpliwości co do
intencji dewelopera - to myślę że to pismo powinno je rozwiać.
Deweloper pisze bowiem otwartym tekstem, że nawet jeśli większość właścicieli
opowie się za jego odwołaniem (bo to przecież jest warunek przyjęcia uchwały)
to i tak zaskarży uchwałę do sądu i postara się zablokować rachunek bankowy
Wspólnoty. A to wszystko po to, aby utrzymać się przy władzy wbrew mieszkańcom.
Pomijając fakt, że jego akcja nie ma szans powodzenia - sam przyznaje tym
samym, że kieruje się wyłącznie własnym interesem, sprzecznym z interesem
Wspólnoty.
Dalszy komentarz jest chyba zbędny.