satorianus
14.07.09, 09:55
Dziś dostałem maila o takiej treści:
"Wakacje zaczęły się na dobre , na rynku nieruchomości to tradycyjnie urlopowe
spowolnienie (oczekiwany jest „dołek” wolumenu sprzedaży zwłaszcza w
sierpniu).Zwykle najlepszy jest 2 kwartal, który od lat jest szczytem sezonu w
sprzedazy nieruchomości. W 4 kwartale 2008 w Warszawie deweloperzy sprzedali
900 mieszkań, a w 1 kwartale br było to już 1400 mieszkań, a w 2 kwartale 2000
mieszkań. Powstaje pytanie czy dobry drugi kwartał to rezultat sezonowości i
realizacji odłożonego popytu z przełomu 2008/2009 czy tez trwały trend
wzrostowy na rynku nieruchomości i poczatek końca kryzysu. Zobaczymy co
przyniesie jesień-zima 2009. Jak dotad deweloperzy nie są skłonni do sprzedazy
mieszkań w pakietach i po cichu licza na dalsze wzrosty ilości sprzedaży w
drugiej połowie br. Przeciez dopóki mieszkania im się sprzedaja to nie będą
upłynniać ich w „hurcie” po niższej cenie z dodatkiem hurtowym skoro mogą bez
dodatku. Deweloperzy ograniczyli inwestycje, tną koszty, już obniżyli ceny
transakcyjne o około 10%, dają upusty nabywcom indywidualnym, a budżet dopłaca
do kredytów Rodzina na Swoim (już 20% nabywców korzysta z tego kredytu!) .
Kryzys w Polsce jak dotad przebiega wyjątkowo łagodnie.
W mojej ocenie gdyby wolumen sprzedazy mieszkań w 3 i 4 kwartale 2009 wrócił
do poziomu z konca 2008 roku czyli do około 1000 mieszkan kwartalnie to możemy
liczyc jako RazemDoM na znacznie wieksza skłonność deweloperów do rozmów o
upuscie hurtowym. Tymczasem deweloperzy liczą na dalsze wzrosty i jak
wspomniałem nie bardzo sa skłonni do sprzedazy pakietowej, zajmujac
najczęściej pozycje wyczekującą. Mamy wiec pat.
WNIOSEK: Nasza sytuacja zalezy wiec od tego jak zachowa się rynek jesinia i
zimą br. I na to nic nie możemy poradzić. W mojej ocenie po prostu trzeba czekać.
NEGOCJACJE I POZYSKIWANIE OFERT OD DEWELOPERÓW- zmiana taktyki na okres
wakacyjny do konca wrzesnia
Niemniej można i trzeba przynajmniej przystosować się do warunków na rynku i
spróbować dotrzeć do szerszej bazy deweloperów. W tej sytuacji chciałbym na
okres wakacyjny zaproponować na próbę zmianę taktyki RazemDoM i jeśli będzie
skuteczna stosowac ja dalej. Otóż niektórzy z Państwa już chcą lub muszą
kupować mieszkania, a inni wola jeszcze poczekać. Nie chce i nie mogę
„blokować” tych osób, które chca już kupować, a jednoczesnie chciałbym dać im
możliwość wykorzystania atutów programu RazemDoM co jak sądze może być
korzystne dla nich, ale i dla wszystkich. Naszymi atutami między innymi jest
możliwość hurtowego zakupu pakietu mieszkań i liczba uczestników która sporo
przekracza 200, i sa wśród nas ludzie obrotni, zdolni i doskonali
negocjatorzy. Czemu więc tego nie wykorzystać?
Zasadą RazemDoM jest że kto chce może negocjować i kupować indywidualnie nie
oglądając się na RazemDoM. Niektórzy z uczestników negocjują indywidualnie,
również dlatego ze już chca kupowac i nie mogą dłużej czekać. Moja propozycja
polega na decentralizacji systemu i jest następujaca:
1. Każdy kto negocjuje indywidualnie może po wynegocjowaniu upustu dla
pojedynczego mieszkania dla siebie spytać niezobowiązująco dewelopera na jaki
dodatkowy upust mógłby liczyc gdyby kupił wraz z grupą znajomych (bez
powoływania się na RazemDoM) np kilka lub kilkanaście mieszkań. Jeśli
deweloper wyrazi zainteresowanie proszę zgłosić to do mnie i zaczniemy
negocjacje pakietu.
2. Jeśli ktos negocjuje indywidualnie mieszkanie na danym osiedlu i
chciałby wiedziec ile osob oprocz niego jest zainteresowane danym osiedlem,
złożyło tam propozycje zakupu o proszę zwrocic się do mnie mailem i
naswietle sytuacje bo może to ułatwić wstepne rozmowy z deweloperami.
3. A więc negocjujcie, ale nie powołujcie się na RazemDoM. Zobaczycie
przy okazji jakie upusty sa realne a jakie nie. Generalnie proszę mnie
informowac o takich negocjacjach, i o ich przebiegu, o sytuacji dewelopera bo
to cenna wiedza i może się przydac w nadchodzacych miesiacach.
Pozdrawiam serdecznie
Wojtek Zawadzki
PS. Przy okazji pozwolę więc sobie na krótkie podsumowanie sytuacji Zapisów na
Osiedla według stanu na 7 lipca.
1. Miesiąc temu ruszyła nowa strona www.razemdom.pl która umożliwia
rejestrowanie, logowanie i zapisywanie na osiedla-składanie propozycji zakupu.
Oznacza to nowa jakość dla RazemDoM ponieważ dane te, w szczególności
propozycje zakupu, po obróbce komputerowej pozwalaja na dość konkretne rozmowy
handlowe z deweloperami. Mamy więc narzędzie i to całkiem niezłe do realizacji
naszych celów.
2. Mamy aktualnie 214 zgłoszeń do RazemDoM (już po odjęciu kilkunastu
osób które zrezygnowało od połowy marca gdy zaczęliśmy działania). Jednak
tylko 165 (sposrod 214) osób zarejestrowało się przez Internet na
www.razemdom.pl . Z tych 165 osób jak dotąd 71 osób jest aktywnych i zapisało
się na osiedla składając propozycje zakupu. Pozostali „nie zmobilizowali się”,
niestety. Liczę jednak ze się zmobilizuja lub nowi uczestnicy zloza wiecej
propozycji bo powinno to poszerzyc nasze możliwości. Po wakacjach powinno być
z tym lepiej. Tak czy owak propozycji zakupu będzie przybywać w miare napływu
nowych uczestników.
3. Te 71 najbardziej aktywnych osób złożyło 831 propozycji zakupu
konkretnych mieszkań, ale ponieważ niektórzy majac intencje zakupu jednego
mieszkania zapisali się na kilka mieszkan na tym samym osiedlu wiec po
eliminacji alternatywnych mieszkan z tego samego osiedla mamy efektywnie 501
propozycji -„głosów na osiedla” czyli nieco wiecej niż 7 propozycji na osobe
(rekomendowałem co najmniej 10).
4. Te 501 propozycje zakupu mieszkań- „głosy na osiedla” można i należy
przyporządkować deweloperom które wybudowali te osiedla. Wtedy możnaby z tymi
deweloperami rozmawiać. Najlepszy deweloper uzyskał az 43 głosy na 5
osiedlach. Drugi deweloper dostał 29 głosów na 3 osiedlach, trzeci 27 głosow,
czwarty 20, piąty deweloper 16 itd. W sumie uformowała się czołówka 5
deweloperów (z 15 osiedlami), którzy uzyskali ponad 15 „głosów” w formie
propozycji zakupu mieszkań. Nie podaje publicznie nazw tych 5 deweloperow ani
15 osiedli bo byłoby niekorzystne z punktu widzenia ewentualnych negocjacji,
gdyby się dowiedzieli jak wielkim zainteresowaniem się ciesza.
5. Gdyby zapisało się na osiedla nie 71 osob, lecz wszystkie 214 i kazde
z nich zapisało się na co najmniej 10 osiedli to mielibyśmy przeszło 2140
propozycji a nie 501. Wtedy grono deweloperów z którymi moglibyśmy rozmawiać
byłoby znacznie większe niż 5 i tym samym większy wybór i większe szanse na
sukces. Tak więc to, czy odniesiemy sukces zależy również od stopnia
mobilizacji i elastyczności uczestników RazemDoM. Dlatego apeluję o większą
mobilizację.
6. Jest kwestią otwartą na ile te 501 propozycji zakupu-głosów na
osiedla jest realistyczne z punktu widzenia wysokości upustów oczekiwanych