Świat wyceny według biegłej Szydlak: ...

[miszmasztwojagazeta]

Świat wyceny według biegłej Szydlak: „art. 948 kpc z innych czasów, jeśli wycena, to
tylko metodą porównawczą”

O rzetelną wycenę będę walczył, ile starczy mi sił. Nie dopuszczę, by majątek znacznej wartości
wskutek absurdalnej wyceny, został sprzedany za przysłowiowe grosze - mówi Roman C. -
właściciel komercyjnej nieruchomości w Pleszewie.

Skarga na oszacowanie

Komornik sądowy Piotr Tomczak z Pleszewa prowadzi egzekucję z nieruchomości
dłużnika Romana C.
Przedmiotem egzekucji jest nieruchomość produkcyjno-usługowa położona w Pleszewie przy
ul. Hallera.
Komornik do oszacowania nieruchomości powołał biegłą Magdalenę Szydlak z Kalisza.
Biegła oszacowała nieruchomość na 400.000 zł - metodą porównania parami.
Dla celów porównawczych przyjęła 3 nieruchomości, jej zdaniem podobne.

Z wyceną nie zgodził Roman C., który zaskarżył dokonaną wycenę. W skardze z dnia
13.11.2010r., napisał między innymi:

Artykuł 948 kpc nakazuje, aby w oszacowaniu podać osobno: wartość nieruchomości,
budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz wartość całej nieruchomości.
Z tego nakazu biegły podał jedynie wartość całości, zupełnie ignorując pozostałe
zapisy.
Nie są wzięte pod uwagę w ogóle:
a. wartość samej działki
b. wartość wykonanych fundamentów pod budowę domu jednorodzinnego
c. wartość utwardzenia części placu kostką betonową
Wyceniania nieruchomość ma charakter komercyjny. Ustawa o gospodarce
nieruchomościami stanowi, iż: "Art. 152. 1. Sposoby określania wartości nieruchomości,
stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników
wpływających na wartość nieruchomości.
2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego,
dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść
poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się
wartość rynkową nieruchomości".

oraz
" Art. 153. 2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego
dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.
Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód".

Nie ulega wątpliwości, że wyceniania nieruchomość przynosi dochód. Można bez żadnego
błędu przyjąć, że potencjalny nabywca nabędzie nieruchomość na cele komercyjne.
Na żaden inny cel bowiem ta nieruchomość się nie nadaje.
Gdyby biegły dla potrzeb wyceny zastosował podejście dochodowe - wskazałby o wiele
większą wartość nieruchomości. Wg moich pobieżnych wyliczeń - wartość nieruchomości
obliczona podejściem dochodowym, wynosi około 1.000.000 zł.

Brak formalny

Skargę na czynność komornika trzeba opłacić. Sąd w Pleszewie wezwał Romana C. do
uzupełnienia braku formalnego skargi poprzez uiszczenie kwoty 100 zł (I Co 1530/10).
Na to wezwanie Sądu, dłużnik złożył wniosek o zwolnienie z kosztów.
Z niezrozumiałych przyczyn, wniosek o zwolnienie z kosztów został zarejestrowany przez
Sąd jako odrębna skarga pod sygnaturą akt: I Co 1704/10.
W tej sprawie Roman C. został zwolniony z kosztów, a sama skarga odrzucona.
Postanowieniem z dnia 15 listopada, Sąd uchylił jednak wcześniejsze postanowienie
o odrzuceniu skargi.
Zawiłości spowodowanych błędem Sądu było jeszcze więcej. Istotnym jest to, że
Sąd odrzucił skargę dłużnika na opis i oszacowanie (I Co 1530/10), jako ...nieopłaconą
w terminie, choć wcześniej ...zwolnioną z opłaty (ale pod inną sygnaturą).

W uzasadnieniu postanowienia z dnia 20 maja 2011r., sędzia Krzysztof Musioł polecił
komornikowi, by ten: doręczył odpis skargi biegłej Magdalenie Szydlak w celu wyjaśnienia,
czy w świetle podniesionych zarzutów, przyjęta metoda oszacowania nieruchomości
jest prawidłowa, a w przypadku uwzględnienia zarzutów - uzupełnienia opinii.

Jakby nie spojrzeć: Sąd w Pleszewie ocenę prawidłowości dokonanej wyceny powierzył
...jej autorowi

Zaskoczenia nie było. Biegła Szydlak, już na wstępie swojego pisma z dnia 30 czerwca br.,
skierowanego do komornika, stwierdziła:
Wartość nieruchomości została określona prawidłowo, sporządzony operat spełnia
wymogi przewidziane prawem, a zastosowana metoda szacowania jest właściwa.

Dalej oto tak rozprawiła się ze skargą pana Romana:
Przepis, o którym jest mowa w piśmie (art. 948 kpc – przyp. red.), pochodzi z 1964 roku;
w tamtych czasach funkcjonowały nieruchomości budynkowe bez prawa rzeczowego
do gruntu. Być może ten przepis dotyczy(ł) takich sytuacji (pisownia oryginalna).

Co do zastosowanej metody wyceny biegła nie miała wątpliwości, iż dla wycen nieruchomości
jest: wymóg zastosowania podejścia porównawczego.


Zapytana przez nas, dlaczego nie postąpiła zgodnie z zapisami art. 948 kpc
napisała: wynika to z przepisów Kodeksu cywilnego, w szczególności zaś z definicji
rzeczy złożonej.
Przykładowo - nie można odrębnym oszacowaniem objąć kierownicy, silnika, czy
nadwozia, przypisać im wartości rynkowych, a następnie przeprowadzić postępowanie
egzekucyjne polegające na sprzedaży samochodu w częściach, choć niewątpliwe
możliwy jest demontaż tego samochodu.
Podobnie z nieruchomością, z tym że tutaj jest to jeszcze bardziej oczywiste.

Na pytanie, dlaczego nie wyceniła nieruchomości przy ul. Hallera metodą dochodową,
odpowiedziała: Jaki miesięczny czynsz dzierżawny można uzyskać z gruntu wyłącznie z
wbudowanymi fundamentami, czy taki rynek wynajmu w ogóle istnieje; wreszcie czy
nabywcy tego typu nieruchomości rzeczywiście ceny zakupu uzależniają od poziomu
oczekiwanych dochodów z wieloletnich dzierżaw rozpoczętych i przerwanych robót
ziemnych???
Dlaczego nieruchomości nie można wycenić metodą dochodową?
Ze względu na obowiązującą na tym obszarze definicję wartości.

- Jaki czynsz dzierżawny za fundamenty. Co to za bzdury? Czy biegła nie widziała na
działce obiektu produkcyjnego? - zdenerwował się Roman C., kiedy pokazaliśmy mu
odpowiedź biegłej.
Co ma samochód do nieruchomości. Od kiedy to w Pleszewie nie można wyceniać
nieruchomości metodą dochodową - dodał.

Zdaniem fachowca

Pod koniec zeszłego roku przeprowadziliśmy rozmowę z profesorem Feliksem Zedlerem
na temat art. 948 kpc.

ARTYKUŁ 948 KPC JEST BARDZO WAŻNYM REGULATOREM POSTĘPOWANIA
EGZEKUCYJNEGO

Zapis art. 948 kpc jest bardzo ważny w egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem,
w opisie i oszacowaniu nieruchomości dla potrzeb sądowej egzekucji z nieruchomości,
należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności
i pożytków oraz wartość całości.
Art. 948 jest jasny i jednoznaczny. Biegły powinien dokonać wyceny zgodnie z jego brzmieniem.
Jeżeli ktoś nie potrafi dokonać wyceny zgodnie z art. 948 kpc, to nie powinien być powoływany
do dokonywania wyceny nieruchomości na potrzeby sądowego postępowania egzekucyjnego -
stwierdził profesor.

Zapytany, czy art. 948 kpc ulegał jakimś modyfikacjom w ostatnich latach, odpowiedział:
Nie było takiej potrzeby. W przygotowywanej nowelizacji Kodeksu postępowania cywilnego
nawet nie padła propozycja zmiany tego artykułu.

Ciąg dalszy nastąpi?

Roman C. zapowiedział wystąpienie do komornika z wnioskiem o powtórną wycenę.
Liczy na to, że komornik wnikliwie przyjrzy sie wycenie biegłej.
- Dla mnie wypowiedź profesora Zedlera jest jednoznaczna. W jej świetle, biegła nie postąpiła zgodnie z wymogami prawa - dodał.

Jan Wels

www.janwels.salon24.pl