szifox
17.08.07, 09:16
Za rezerwację gruntu należy się odszkodowanie
(Gazeta Prawna/17.08.2007, godz. 06:47)
www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2029.29.0.39.10.1.0.1.htm
Rezerwacja terenów pod inwestycje publiczne jest niezgodna z prawem
europejskim. Poszkodowani właściciele mogą starać się o
odszkodowanie od gminy za niemożność korzystania ze swojej
nieruchomości. Większości gmin nie stać na wypłatę odszkodowań
właścicielom nieruchomości.
Rezerwacja terenów pod inwestycje publiczne jest niezgodna z prawem
europejskim. Poszkodowani właściciele mogą starać się o
odszkodowanie od gminy za niemożność korzystania ze swojej
nieruchomości. Większości gmin nie stać na wypłatę odszkodowań
właścicielom nieruchomości.
Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu wydał wyrok, który
umożliwia właścicielom gruntów zarezerwowanych przez gminy pod
inwestycje dochodzenie odszkodowań za ograniczenie możliwości
korzystania z własności (sprawa Jerzego Rosińskiego, sygn. akt
17373/02). Jest to już drugie takie orzeczenie, pierwsze zapadło w
ubiegłym roku (sprawa małżeństwa Skibińskich, sygn. akt 52589/99). W
obu orzeczeniach Trybunał rozstrzygnął o prawie do odszkodowania dla
właścicieli, których grunty przez wiele lat były zarezerwowane pod
inwestycje publiczne. Orzekł, że obowiązujące przed 2003 rokiem
polskie przepisy regulujące zasady tworzenia planów zagospodarowania
przestrzennego nie tylko ograniczały prawo właścicieli do realizacji
inwestycji na własnych nieruchomościach, ale ograniczały również
swobodne korzystanie przez nich z prawa własności, uniemożliwiając
m.in. sprzedaż gruntów. Tym samym doszło do naruszenia art. 1
protokołu nr 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i
Podstawowych Wolności.
- Teraz poszkodowani mogą walczyć o odszkodowania - ocenia Andrzej
Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.
Dodaje, że w czasach PRL rezerwowanie gruntów pod inwestycje było
powszechne.
Plany miejscowe
Taka sytuacja miała miejsce pod rządami ustawy z lat 50. oraz ustawy
z 1984 roku o planowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 35, poz. 185 z
późn. zm.). Nie przewidywały one wypłaty odszkodowania właścicielom
gruntów zarezerwowanych w planach miejscowych pod inwestycje.
Dziś sytuacja właścicieli nieruchomości jest inna. Ustawa o
zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym z 2003 r. (Dz.U. nr 80,
poz. 717 z późn. zm.) przyznaje im prawo do odszkodowania za
poniesioną szkodę. Gmina może również wykupić nieruchomość lub jej
część albo zaoferować nieruchomość zamienną.
Błędy i zaniedbania
Zdaniem Dawida Sześciło z Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka
niedopuszczalne jest pozostawianie właścicieli w długoletniej
niepewności co do ostatecznego przeznaczenia ich nieruchomości.
- Państwo, prowadząc politykę przestrzenną, dysponuje szerokim
marginesem swobody. Nigdy nie może jednak przekraczać rozsądnych
granic. Konieczność uporania się z zaszłościami nie usprawiedliwia
naruszania prawa własności - wyjaśnia Dawid Sześciło.
Podstawowy problem polega na tym, że przez wiele lat odwleka się
realizację zaplanowanych inwestycji.
- Właścicieli pozbawiało się możliwości dochodzenia rekompensaty.
Teraz państwo musi być gotowe do poniesienia konsekwencji błędów i
niedociągnięć - podsumowuje Sześciło.
Odszkodowania zrujnują gminy
Według Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka właściciele gruntów nie
muszą już składać pozwów w Strasburgu. Mogą walczyć o odszkodowanie
przed polskimi sądami cywilnymi. Wielu gminom z tego tytułu grozi
katastrofa finansowa.
- Teraz sądy będą miały podstawę do wydawania orzeczeń w tego typu
sprawach. Wymiar sprawiedliwości ma obowiązek stosować Europejską
Konwencję Praw Człowieka. Dwa ostatnie wyroki są wskazówką, w jaki
sposób rozstrzygać podobne zagadnienia - wyjaśnia prof. Hubert
Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.
Zdaniem Dawida Sześciło sytuacja jest dla gmin niepokojąca. W wielu
dużych miastach panuje planistyczna pustka.
- Taki stan rzeczy uderza w gminy, jak i w prywatnych właścicieli,
którzy nie mają pewności co do przyszłych losów swoich
nieruchomości. Tymczasem kolejne rządy nie potrafiły sobie poradzić
z problemami polityki przestrzennej. Konsekwencje zaniedbań będą
ciągnąć się jeszcze latami - wyjaśnia Dawid Sześciło.
Także w opinii Tomasza Tatomira, radcy prawnego z Kancelarii Chałas
i Wspólnicy, osoby pozbawione własności w wyniku planowania
inwestycji publicznych, które nie doszły do skutku, mogą ubiegać się
o rekompensaty.
- Warta przemyślenia jest koncepcja wprowadzenia zmian do
obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Trzeba uregulować w niej kwestię ubiegania się o zaległe
odszkodowania przez poszkodowanych właścicieli gruntów - wyjaśnia
Tomasz Tatomira.
Zdaniem Bartosza Frączyka z Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie,
mimo że wyrok Europejskiego Trybunał Praw Człowieka dotyczył starych
rozwiązań prawnych, to obecni właściciele mogą także domagać się
rekompensaty.
- Realizacja ich roszczeń może nastąpić również w drodze
zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej. Gmina ma na to
sześć miesięcy od dnia złożenia wniosku o odszkodowanie przez
właściciela. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w
wykupie nieruchomości właścicielowi przysługują odsetki ustawowe -
wyjaśnia Bartosz Frączyk.
Jeżeli sprawy nie da rozwiązać się na drodze polubownej, spory o
rekompensaty rozstrzygają sądy powszechne.
- Niezadowolony właściciel ma prawo wytoczyć powództwo o zapłatę
odszkodowania. Sprawę rozpatruje zwykle sąd rejonowy, a gdy wartość
przedmiotu sporu przewyższa 75 tys. zł, właściwy jest sąd okręgowy -
podsumowuje Bartosz Frączyk.
Zasady wyceny nieruchomości
Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży. Przy
określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w
szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, stan
prawny, stan zagospodarowania, przeznaczenie w planie
zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, otoczenie nieruchomości, jej
atrakcyjność, popyt i podaż oraz aktualnie kształtujące się ceny w
obrocie.
- Przez wartość rynkową nieruchomości, określaną przez rzeczoznawcę
majątkowego, należy rozumieć najbardziej prawdopodobną jej cenę
możliwą do uzyskania na wolnym rynku - wyjaśnia Piotr Czajkowski,
rzeczoznawca majątkowy z Warszawy.
ODSZKODOWANIE ZA NIERUCHOMOŚCI ZAJĘTE POD DROGI PUBLICZNE
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że na podstawie
art. 73 ust. 2 ustawy z 1998 roku - Przepisy wprowadzające ustawy
reformujące administrację publiczną - odszkodowanie za tereny pod
drogi będące 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi wypłaca gmina
(sygn. ISA/Wa578 i 579/07). Równie niekorzystne dla innych gmin są
wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego oddalające skargi kasacyjne
gminy (m.in. sygn. I OSK 519/06 i I OSK 261/O6).
GRUNTY WARSZAWSKIE
Byli właściciele mogą dochodzić odszkodowania dopiero po
stwierdzeniu w drodze administracyjnej lub przed sądem
administracyjnym nieważności decyzji lub jej niezgodności z prawem.
Mogą więc żądać odszkodowania z tytułu stwierdzenia na podstawie
art. 156 par. 1 k.p.a. nieważności decyzji administracyjnych, które
odmawiały przyznania prawa własności czasowej (użytkowania
wieczystego). Na podstawie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 99/06) w
sprawach dotyczących nieważności decyzji wydanych przed rokiem 1990
pozywać należy Skarb Państwa.
ŁUKASZ SOBIECH