Za rezerwację gruntu należy się odszkodowanie (GP)

17.08.07, 09:16
Za rezerwację gruntu należy się odszkodowanie
(Gazeta Prawna/17.08.2007, godz. 06:47)

www.gazetaprawna.pl/?action=showNews&dok=2029.29.0.39.10.1.0.1.htm


Rezerwacja terenów pod inwestycje publiczne jest niezgodna z prawem
europejskim. Poszkodowani właściciele mogą starać się o
odszkodowanie od gminy za niemożność korzystania ze swojej
nieruchomości. Większości gmin nie stać na wypłatę odszkodowań
właścicielom nieruchomości.

Rezerwacja terenów pod inwestycje publiczne jest niezgodna z prawem
europejskim. Poszkodowani właściciele mogą starać się o
odszkodowanie od gminy za niemożność korzystania ze swojej
nieruchomości. Większości gmin nie stać na wypłatę odszkodowań
właścicielom nieruchomości.

Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu wydał wyrok, który
umożliwia właścicielom gruntów zarezerwowanych przez gminy pod
inwestycje dochodzenie odszkodowań za ograniczenie możliwości
korzystania z własności (sprawa Jerzego Rosińskiego, sygn. akt
17373/02). Jest to już drugie takie orzeczenie, pierwsze zapadło w
ubiegłym roku (sprawa małżeństwa Skibińskich, sygn. akt 52589/99). W
obu orzeczeniach Trybunał rozstrzygnął o prawie do odszkodowania dla
właścicieli, których grunty przez wiele lat były zarezerwowane pod
inwestycje publiczne. Orzekł, że obowiązujące przed 2003 rokiem
polskie przepisy regulujące zasady tworzenia planów zagospodarowania
przestrzennego nie tylko ograniczały prawo właścicieli do realizacji
inwestycji na własnych nieruchomościach, ale ograniczały również
swobodne korzystanie przez nich z prawa własności, uniemożliwiając
m.in. sprzedaż gruntów. Tym samym doszło do naruszenia art. 1
protokołu nr 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i
Podstawowych Wolności.

- Teraz poszkodowani mogą walczyć o odszkodowania - ocenia Andrzej
Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.

Dodaje, że w czasach PRL rezerwowanie gruntów pod inwestycje było
powszechne.

Plany miejscowe

Taka sytuacja miała miejsce pod rządami ustawy z lat 50. oraz ustawy
z 1984 roku o planowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 35, poz. 185 z
późn. zm.). Nie przewidywały one wypłaty odszkodowania właścicielom
gruntów zarezerwowanych w planach miejscowych pod inwestycje.

Dziś sytuacja właścicieli nieruchomości jest inna. Ustawa o
zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym z 2003 r. (Dz.U. nr 80,
poz. 717 z późn. zm.) przyznaje im prawo do odszkodowania za
poniesioną szkodę. Gmina może również wykupić nieruchomość lub jej
część albo zaoferować nieruchomość zamienną.

Błędy i zaniedbania

Zdaniem Dawida Sześciło z Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka
niedopuszczalne jest pozostawianie właścicieli w długoletniej
niepewności co do ostatecznego przeznaczenia ich nieruchomości.

- Państwo, prowadząc politykę przestrzenną, dysponuje szerokim
marginesem swobody. Nigdy nie może jednak przekraczać rozsądnych
granic. Konieczność uporania się z zaszłościami nie usprawiedliwia
naruszania prawa własności - wyjaśnia Dawid Sześciło.

Podstawowy problem polega na tym, że przez wiele lat odwleka się
realizację zaplanowanych inwestycji.

- Właścicieli pozbawiało się możliwości dochodzenia rekompensaty.
Teraz państwo musi być gotowe do poniesienia konsekwencji błędów i
niedociągnięć - podsumowuje Sześciło.

Odszkodowania zrujnują gminy

Według Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka właściciele gruntów nie
muszą już składać pozwów w Strasburgu. Mogą walczyć o odszkodowanie
przed polskimi sądami cywilnymi. Wielu gminom z tego tytułu grozi
katastrofa finansowa.

- Teraz sądy będą miały podstawę do wydawania orzeczeń w tego typu
sprawach. Wymiar sprawiedliwości ma obowiązek stosować Europejską
Konwencję Praw Człowieka. Dwa ostatnie wyroki są wskazówką, w jaki
sposób rozstrzygać podobne zagadnienia - wyjaśnia prof. Hubert
Izdebski z Uniwersytetu Warszawskiego.

Zdaniem Dawida Sześciło sytuacja jest dla gmin niepokojąca. W wielu
dużych miastach panuje planistyczna pustka.

- Taki stan rzeczy uderza w gminy, jak i w prywatnych właścicieli,
którzy nie mają pewności co do przyszłych losów swoich
nieruchomości. Tymczasem kolejne rządy nie potrafiły sobie poradzić
z problemami polityki przestrzennej. Konsekwencje zaniedbań będą
ciągnąć się jeszcze latami - wyjaśnia Dawid Sześciło.

Także w opinii Tomasza Tatomira, radcy prawnego z Kancelarii Chałas
i Wspólnicy, osoby pozbawione własności w wyniku planowania
inwestycji publicznych, które nie doszły do skutku, mogą ubiegać się
o rekompensaty.

- Warta przemyślenia jest koncepcja wprowadzenia zmian do
obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Trzeba uregulować w niej kwestię ubiegania się o zaległe
odszkodowania przez poszkodowanych właścicieli gruntów - wyjaśnia
Tomasz Tatomira.

Zdaniem Bartosza Frączyka z Kancelarii Frączyk & Frączyk w Krakowie,
mimo że wyrok Europejskiego Trybunał Praw Człowieka dotyczył starych
rozwiązań prawnych, to obecni właściciele mogą także domagać się
rekompensaty.

- Realizacja ich roszczeń może nastąpić również w drodze
zaoferowania przez gminę nieruchomości zamiennej. Gmina ma na to
sześć miesięcy od dnia złożenia wniosku o odszkodowanie przez
właściciela. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w
wykupie nieruchomości właścicielowi przysługują odsetki ustawowe -
wyjaśnia Bartosz Frączyk.

Jeżeli sprawy nie da rozwiązać się na drodze polubownej, spory o
rekompensaty rozstrzygają sądy powszechne.

- Niezadowolony właściciel ma prawo wytoczyć powództwo o zapłatę
odszkodowania. Sprawę rozpatruje zwykle sąd rejonowy, a gdy wartość
przedmiotu sporu przewyższa 75 tys. zł, właściwy jest sąd okręgowy -
podsumowuje Bartosz Frączyk.

Zasady wyceny nieruchomości

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży. Przy
określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w
szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, stan
prawny, stan zagospodarowania, przeznaczenie w planie
zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, otoczenie nieruchomości, jej
atrakcyjność, popyt i podaż oraz aktualnie kształtujące się ceny w
obrocie.

- Przez wartość rynkową nieruchomości, określaną przez rzeczoznawcę
majątkowego, należy rozumieć najbardziej prawdopodobną jej cenę
możliwą do uzyskania na wolnym rynku - wyjaśnia Piotr Czajkowski,
rzeczoznawca majątkowy z Warszawy.

ODSZKODOWANIE ZA NIERUCHOMOŚCI ZAJĘTE POD DROGI PUBLICZNE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, że na podstawie
art. 73 ust. 2 ustawy z 1998 roku - Przepisy wprowadzające ustawy
reformujące administrację publiczną - odszkodowanie za tereny pod
drogi będące 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi wypłaca gmina
(sygn. ISA/Wa578 i 579/07). Równie niekorzystne dla innych gmin są
wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego oddalające skargi kasacyjne
gminy (m.in. sygn. I OSK 519/06 i I OSK 261/O6).

GRUNTY WARSZAWSKIE

Byli właściciele mogą dochodzić odszkodowania dopiero po
stwierdzeniu w drodze administracyjnej lub przed sądem
administracyjnym nieważności decyzji lub jej niezgodności z prawem.
Mogą więc żądać odszkodowania z tytułu stwierdzenia na podstawie
art. 156 par. 1 k.p.a. nieważności decyzji administracyjnych, które
odmawiały przyznania prawa własności czasowej (użytkowania
wieczystego). Na podstawie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 r. (sygn. akt III CZP 99/06) w
sprawach dotyczących nieważności decyzji wydanych przed rokiem 1990
pozywać należy Skarb Państwa.

ŁUKASZ SOBIECH
    • szifox Re: Za rezerwację gruntu należy się odszkodowanie 14.10.07, 04:15
      www.zyciepw.pl/radzymin-%e2%80%93-co-buduja/

      Odszkodowanie za drogę

      Blisko 700 niedokończonych spraw z terenu powiatu wołomińskiego o
      odszkodowanie za grunty zajęte pod drogi publiczne czeka na
      rozstrzygnięcie. Około 670 z nich złożono do rozpatrzenia przed
      końcem 2005 roku.

      Sprawy dotyczące odszkodowań za grunty zajęte pod drogi publiczne to
      nie lada problem dla poszkodowanych ale i dla samorządów lokalnych.
      Temat wywołuje od dawna wiele emocji po obu stronach. Nic nie
      zapowiada aby ta sytuacja w szybkim czasie miała ulec zmianie na
      lepsze.

      Rzeczoznawca

      Temat jest złożony i czasochłonny. Dla samorządów jest również
      kosztowny. - Aktualnie w Wydziale Geodezji zarejestrowanych jest 691
      niezakończonych spraw o odszkodowania za nieruchomości zajęte pod
      drogi publiczne. Wnioski te, za wyjątkiem ok. 30, były złożone w
      ostatnich dniach grudnia 2005 roku. Sprawy do dnia dzisiejszego są
      zawieszone do czasu wydania przez wojewodę decyzji, która potwierdzi
      nabycie praw własności przez właściwe jednostki samorządowe, bądź
      przez Skarb Państwa – wyjaśnia Robert Denis, naczelnik Wydziału
      Geodezji w starostwie powiatu wołomińskiego. Czas załatwiania spraw
      przedłuża się nie tylko z powodu oczekiwania na decyzje dotyczące
      własności gruntów. Kolejnym istotnym powodem, mającym wpływ na
      długość oczekiwania, jest zbyt mała ilość pieniędzy przekazywana na
      to konkretne działanie do budżetu powiatu. - Obecnie na wykonanie
      wyceny oczekuje około 50 spraw. Nie możemy ich wykonać z braku
      środków na to zadanie – tłumaczy Denis.

      - Mieszkańcy przychodzą dość często do mnie, abym sprawę
      przyspieszył. Średnio około 10 osób miesięcznie zwraca się do nas z
      tego typu problemem. Często pytają czy mogą sami dokonać takiej
      wyceny – opowiada Maciej Urmanowski, starosta wołomiński. - Nie ma
      jednak takiej możliwości. Wojewoda przekazuje do starostwa pieniądze
      na odszkodowania, operaty szacunkowe, opłaty sądowe w sprawach
      regulacji stanów prawnych nieruchomości Skarbu Państwa i na
      opracowania geodezyjne do zwrotów nieruchomości. W bieżącym roku na
      ten cel otrzymaliśmy dotacje w wysokości 85.000 złotych – dodaje.

      Brakuje pieniędzy

      Takie tłumaczenie z trudem trafia do osób czujących, że są
      poszkodowane w podobnych sprawach. Dochodząc swoich praw szukają
      różnych sposobów na ich rozwiązanie. Zdarza się nawet, że składają
      skargę na działania starosty zarzucając mu opieszałość. Takie skargi
      nie przynoszą większego rezultatu. Patrząc na skalę problemu trudno
      się oprzeć wrażeniu, że problem może narastać. - Co roku występujemy
      o większe środki na realizację zadania z zakresu ustalania
      odszkodowań. W roku 2006 wnioskowaliśmy o 177 255 złotych z czego
      otrzymaliśmy zaledwie 10% wnioskowanej kwoty. To powoduje narastanie
      problemu – opowiada naczelnik Wydziału Geodezji. - W tym roku
      wystąpiliśmy o dodatkowe środki na kwotę 356 460 zł i jak do tej
      pory ciągle brak jest w tym temacie odpowiedzi – dodaje.

      Kolejka rośnie

      Jak podkreślają nasi rozmówcy problem będzie narastał. - Z analizy,
      jaką przeprowadziliśmy wynika, że kwota, jaką potrzebujemy na
      odszkodowania w sprawach, które w tej chwili oczekują na wyceny,
      wyniesie na chwilę obecną 450 000 zł – mówi Urmanowski.

      Trzeba pamiętać, że spraw będzie przybywało w miarę jak wojewoda
      będzie kończył postępowania, wydając decyzję. - Problem ten jest
      poruszany przy okazji każdej wizyty u wojewody. Widać go również w
      kwotach, jakie planowane są w budżecie. Jednak z tego co wiem, to
      składane zapotrzebowanie na określoną kwotę, potrzebną do wywiązania
      się z tego zobowiązania, nigdy nie miało pokrycia w kwocie, jaką
      ostatecznie przydzielono – podkreśla starosta.

      Teresa Urbanowska
Pełna wersja