przebudowa starego domu

[kasia_de]

Jest dom z lat 30-ych, w kiepskim stanie. Wymaga nowego dachu (podniesienia o
1 kondygnację) co zwiększy metraż z obecnych 60 do 120 m.
Oczywiście nowe okna, instalacje i elewacje, kurde, już jak to piszę to się
waham.
Ale jest wielka zaleta - super lokalizacja (działka w tym miejscu byłaby
droższa niż ten dom)...Ale rozbiórka nie wchodzi w grę, musze uratować jak
najwięcej ze starego domu, bo nie mam tyle środków żeby zapłacić za działkę z
domem oraz za cały nowy dom.
Pytania:
1. czy są w ogóle architekci, którzy potrafią coś takiego "wyprowadzić na
prostą" i czy kosztuje to fortunę?
2. czy koszt remontu liczyć jak budowę nowego domu, powiedzmy 1500 zł/m2? jak
policzyć ile odjąc z tego kosztu na to co da się z obecnej ruderki zachować?
3. czy ścianę z grzybem można uratować?
4. czy piwnicę, która ma wysokość jak dla krasnali można pogłębić? tak o pół
metra chociaż?
5. ile kosztowałaby usługa polegająca na tym, ze architekt pójdzie ze mną
obejrzeć dom przed kupnemi i stwierdzi czy gra warta świeczki?
Będę wdzięczna za wszelkie sugestie
_________________
Kasia

[opiniodawca]

Kilka luznych mysli:
- stan surowy domu (same fundamenty, sciany konstrukcyjne, dach) to ok. 30%
kosztow,
- jesli cena dzialki jest nizsza od jej wartosci rynkowej pomniejszonej o
koszty rozbiorki to wyzej wymieniona nieruchomosc kupilbym od razu zwlaszcza ze
lokalizacja jest podobno super ;-),
- generalnie przy zlym stanie technicznym konstrukcji budynku modernizacja czy
tez przebudowa sa drozsze od rozbiorki i budowy od "zera", a Pani pisze o wielu
problemach: grzyb na scianie, poglebianie piwnicy itd,
- napewno sa architekci, ktorzy podejma sie tego zadania- cenniki na stronie
Izby Architektow :-)
- grzyba trzeba skuc do "kosci"- czyli wyburzyc sciane- inaczej to polsrodki

opiniodawca.

[Gość: proarchitektura]

architekt z konstruktorem zapewne pojadą za umówiona stawkę, pytanie jak
daleko ?
pozdrowienia

[calo]

obawiam sie, ze koszt ratowania sypiacego sie domu przewyzszy koszt budowy
nowego. ale najpierw nalezy poprosic o ogledziny specjaliste, bo moze nie jest
az tak zle? a piwnic nie poglebia sie ot tak;))

[proarchitektura]

no właśnie, podbijanie fundamentów będzie pewnie potrzebne, ale nie straszcie
dziewczyny....
moze ta chata ma potencjał ? a może ja rozbudować w bok, a nie na siłę
przerabiać....

[kasia_de]

kurczę, biję się z myślami... mąż jest na "nie" ;-( woli domek pod miastem, niż
pakowanie się w taki remont generalny...
Co do rozbudowy "wszerz" - nie wiem czy to możliwe bo dom jest jedną
ścianą "przyklejony" do sąsiada.
Ale dzięki za wszelkie sugestie i oferty na priv ;-)
Kasia

[c_studio]

no to nie ma rady, trzeba z mężem rozmawiać i z jakim architektem też....
a może darować sobie tę piwnicę, bo to chyba najgorsza papranina ( zwłaszcza
jak przyklejony ), ale na ogół daja sie te chaty nadbudować

[kasia_de]

piwnica ma 170 cm , w sumie ja mam 168, zmieszczę się ;-))
ciekawe czy fundamenty wytrzymałyby nadbudowę...

[pastucha]

witam
Jeżeli domek gdzieś na zachodzie Polski, na tzw Ziemiach Odzyskanych, to
istnieje duże prawdopodobieństwo, że jego projekt/inwentaryzacja znajduje się w
przedwojennych archiwach. Może pomoże przy decyzji o pogłębianiu piwnic, czy w
kwestii wzmacniania fundamentów pod nadbudowę ??
pozdrawiam

[buildingservices]

Można postawić kondygnacje na słupach,będzie niezależna.

[Gość: dom mały ale nowy]

Przede wszystkim jak Ciebie nie stać na budowę domu to nie bedzie Ciebie stać
na jego utrzymanie. Skończy się to wielkim smutkiem. Stary dom to duże koszty i
mała wygoda. W nowym mozesz zainstalowac np. rekuperator. Pamiętaj że domu się
tak łatwo nie zmienia jak mieszkania w bloku. Mieszkanie na wsi jest OK o ile
jest czym dojechać do pracy, gdzie wypuścić dzieci, pójśc do sklepu, psy nie
gryzą a sąsiad nie jest z Samoobrony. Omijaj z daleka jakieś "wygwizdowa".
Najbardziej mnie obecnie denerwują szczegóły np że nie mogę korzystać... z
taksówek (II strefa :-) )

[c_studio]

rozbiórka nie wchodzi w grę ? a dlaczegóż to ? pod konserwatorem toto ? to moze
i rozbudowa bez szans ?
bo rozumowanie- nie stać mnie na nowy dom - muszę ratować ruderkę ma wady,
weźcie pod pachę architekta z konstruktorem, nadbudować to sie na ogól o 1
kondygnacje daje, ale popatrzcie co z izolacjami, skąd ten grzyb ? są metody
izolowania, skuteczne acz dość kosztowne, nie da się rozbudować wszerz, to może
wzdłuż ?
niedawno zrobiliśmy rozbudowę z nową piwniczką i fundamenty podbijaliśmy tylko
tam, gdzie wymagało to połączenie starego z nowym, ale było konkretne
zapotrzebowanie na powierzchnię w podziemiu (nieźle zreszta doświetloną), a
razem z inwetorem zdecydowaliśmy, ze nie idziemy z domem w górę, tylko
rozbudowujemy w parterze

[Gość: observator]

Ja w takich sytuacjach proponuję i projektuję konstrukcję stalową na zewnatrz
budynku, której zadaniem jest przeniesienie obciążenia tylko nowoprojektowanej
nadbudowy. Rzecz tańsza od wzmacniania fundamantów, bezpieczniejsza i
korzystniejsza architektonicznie. Wymaga spełnienia trzech warunków :
1. korzystny układ geotechniczny warstw
2. istniejący budynek nie wymaga wzmocnienia fundamentów juz teraz
3. obecna odległość budynku od granic działki wynosi minimum ok. 4,6 m.

[Gość: Loan]

Trzeba zacząć od wizji lokalnej z architektem i konstruktorem, to nie jest
rujnujące a absolutnie konieczne. Jeżeli dom ma ponad 50 lat, to jest objęty
ochroną konserwatorską i wtedy zaczynają się dodatkowe problemy. Architekt zna
przepisy i pomoże wychwycić co ewentualnie może się okazać . A przy okazji
Wystąpienie o warunki zabudowy może wyjaśnić wiele spraw, nie kosztuje i nie
trzeba być właścicielem nieruchomości.

[Gość: olo]

>Jeżeli dom ma ponad 50 lat, to jest objęty
> ochroną konserwatorską
A niby dlaczego ?
Tzn że połowa domów u mnie na wsi jest nią objęta ?

[Gość: Loan]

Przepraszam , to znaczy , że nalezy sprawdzić czy dom nie jest objęty ochroną
konserwatorską. A jezeli chodzi o domy na wsi - to też zdarzają się takie, które
są zabytkami. Na przykład stare karczmy czy młyny i spichrze...

[Gość: axx]

Czy jakas synagoga przerobiona na magazyn.

[hihiboy]

Ja w takich sytuacjach proponuję i projektuję konstrukcję stalową na zewnatrz
budynku, której zadaniem jest przeniesienie obciążenia tylko nowoprojektowanej
nadbudowy. Rzecz tańsza od wzmacniania fundamantów, bezpieczniejsza i
korzystniejsza architektonicznie. Wymaga spełnienia trzech warunków :
1. korzystny układ geotechniczny warstw
2. istniejący budynek nie wymaga wzmocnienia fundamentów juz teraz
3. obecna odległość budynku od granic działki wynosi minimum ok. 4,6 m.


czy jest jakas strona o tego typu rozwiazaniach? widziałem kiedys stary domek na
ktorym było cos takiego założone, tylko... z drewna :D - > filary (?) na
zewnątrz były takie, nie znam fachowej terminologi i na tym był położony nowy
dach, fantastycznie to wyglądało, sam jestem posiadaczem małego domku... z
bardzo kipeskim dachem i chciałem się czegos na ten temat dowiedziec, pzdr

[buildingservices]

Słupy nie musza być stalowe,betonowe przeniosą obciążenia.
W zakeżności od koncepcji mozna je umiejscowic wewnatrz jak i na zewnątrz.
Opaska dookoła i na niej robic ndbudowę.

[andrzej.sawa]

bui...nie oglądałeś,to nie chrzań o słupach.Jak nie wiesz o czym mówisz,to nie
cuduj!!!!

[Gość: zebur]

mieszkam w domu z 1916, "wżeniłem się" w niego, i musiałem wymienić niemal
wszystko (poza murami i stropem piwnicy).
ale teraz mieszka mi się wspaniale; radzę Ci - rób w takim tempie, na jakie Cię
stać, ale od razu docelowo (prowizorki są najtrwalsze i przeszkadzają oraz
zwiększają koszty); bez projektu nie da rady - poproś projektanta o ocenę
możliwości i projekt wstępny (koncepcję) oraz - najważniejsze! - etapy
życzę Ci powodzenia i trzymam kciuki

[Gość: biondaa]

Ja też odziedziczyłąm z męzem starszy dom (30 letni)i żałuje ze podjęłam się
remontu. Koszt przebudowy był olbrzymi a pewne rzeczy musiały zostać.

[saaw]

A ja właśnie kończę przebudowę takiego domu z lat 30 z sąsiadem przez ścianę,
Adoptowałem kiepski strych na ekstra poddasze z minimalnymi skosami,
przebudowałem cały parter, wyremontowałem piwnice (takze niskie), dobudowałem z
boku budynku ekstra saloon prawie 50 m2, z początkowych 62m2 zrobiło mi sie
prawie 170 m2,
Wszystko było robione pod okiem konstruktora/projektanta i ze wszystkimi
pozwoleniami, jednak jak juz ktoś tu napisał żeczywiście koszty są ogromne.
Najgorsze jest jednak to że jeśli masz zbyt duzo własnej inwencji twórczej to
gotuj się na porażki: pewnych rzeczy nie da się wykonać, choćby układów
pomieszczeń między ścianami nośnymi , czy nagle zaczyna ci przeszkadzać
komin.... w przypadku remontu musisz sie dostosować do budynku, w przypadku
budowy nowego to ty przystosowujesz swój dom pod siebie...
W moim przypadku zakres robót obejmował, przeróbkę dachu ( bardzo znaczną ),
wymiana wszystkich stropów, łącznie z tymi piwnicznymi, burzenie ścian
działowych, zmiana umiejscowienia otworów okiennych i drzwiowych i mnóstwo
innych czynności, które jak sie okazywało były konieczne...
Powodzenia ale poważnie sie zastanów, ja po przemyśleniach chyba już bym się
drugi raz na to nie zdecydował....

[andrzej.sawa]

Po co straszysz?

[saaw]

Nie straszę, ale proponuję aby sie poważnie zastanowić

[Gość: q]

CZY WIDZISZ ROżNICE MIEDZY DOMEM 30LETNIM A TAKIM Z 1916R?
bo ja widze, i to na korzysc tego drugiego :))

[Gość: q]

to byo do biondy

[Gość: renata]

1/ architekt napewno się znajdzie
2/kosztów nie policzysz
3/ścianę mażna uratować
4/piwnicę mażna pogłębić
5/na oglądanie domu zabierz budowlańca, nie architekta
fajnie,że chcesz ratować stary dom a nie zamieszkać w nowym bez charakteru
POWODZENIA

[andrzej.sawa]

Nie wiem Reniu czym się zajmujesz,ale napisałaś święte słowa.Masz łeb.

Remonty i przebudowy .

[Gość: Kielce Nocą]

Mam prawie zakończone dwa remonty starych domów za sobą.
Finansowo nie ma nic gorszego.Np. nowy dach na starym domu kosztuje tyle samo
co na nowo budowanym , plus mnóstwo kosztów związanych z przebudową ,
modernizacją , zrywaniem starego itp..
To samo dotyczy wszystkiego w co wetkniesz palec , koszt rozebrania ,
przebudowy , adaptowania i wymiany.
Najczęściej ze starego domu pozostaje jedynie stary obrys zawarty w ścianach.
Pamiętaj , że w fazie projektu można wszystko zmodyfikować, natomiast przy
przebudowie , musisz godzić się na wiele kompromisów , nie dość , że nie do
końca funkcjonalnych , to jeszcze drogich.
Najwięcej problemów , to całkowita wymiana , przebudowa instalacji , wodnych ,
elektrycznych , cieplnych , okna , wszystkie otwory , złe jakościowo tynki ,
dach , poddasze i jego ocieplenie .
Dla przykładu budowa instalacji cieplnej (bez pieca i komina i kaloryferów )w
domu o powierzchni użytkowej 105 m , wyceniana przez fachowca w początkowej
fazie remontu na 5 , 6 tysięcy , po modyfikacjach wynikających z trudnych
obejść , przekuć , krycia rur itd , wyniosła 13 ,700 zł.
Jedyne co mnie osobiście kazało remontować " skanseny " , to zupełna
niepowtarzalność miejsc , które mnie zupełnie urzekły .
Jedno miejsce zupełnie nad brzegiem małej urokliwej rzeki z zakolem , drugie to
posadowienie wewnątrz lasu .
Na razie nie narzekam na zwiększone wydatki , mama nadzieję ,że zadowolenie
zrekompensuje mi te budowlwne dziwactwa.

[Gość: hayden]

Oj, to strasznie przepłaciiłeś. Ja mieszkam w domu z '39 (kanadyjczyk) i też
wymieniałem instalację grzewczą. Całość zamkneła się kwotą 9000 zł - robocizna
i materiał. Instalacja miedziana+ grzejniki (12 szt.)+ demontaż starej
instalacji. Dodam, że w Warszawie Chyba nie drogo?
Trzeba tylko dobrze szukać

[kasia_de]

kochani! dzięki za wszystkie rady, jesteście cudowni.
Informuję, ze podjęłam decyzję, ze jednak kupimy działkę i postawimy nowy dom.
Jednak przeraziła mnie wizja tego remontu. Aż tak dobra lokalizacja to nie
jest, a działka na tyle mała, że wszelkie rozbudowy "w bok" nie wchodzą raczej
w grę.
Pozdrawiam wszystkich

[Gość: Wielkopolanin]

Kasiu, grzyb to w efekcie rak. Jeśli nie usuniesz przyczyny, grzyb powróci.
Zostaw w spokoju ten dom - szkoda Twojego/Waszego młodego życia.
Z opisu ten dom ma złe feng shui. Znajdź inny, zdrowszy.

[andrzej.sawa]

Niestety wielkopoloninie popełniasz błąd doradzając na odległość.Inwestor zwykle
jest zielony i często nie wie czy to grzyb,czy brudne.Nie bądź tak kategoryczny
w ocenie budynku przed jego pomacaniem.
Może kobiety się nie obrażą i przypomnę Ci stare powiedzenie-z tyłu liceum,z
przodu muzeum.Zobacz,a potem doradzaj.Teoria jest bardzo często złożona z wyjątków.

[saaw]

Rzeczywiście, w moim domu był grzyb za meblami ale skutecznie sie go pozbylismy
przeprowadzając pod nim wspaniale schowaną w podłodze dodatkową rurkę
centralnego ogrzewania, zniknął jak na razie mam nadzieje że bezpowrotnie,
dodatkowo potraktowałem go jakimś płynem przeciw grybicznym hehe

Odp pkt 2

[Gość: kasuro]

Na 100 % nie można policzyć kosztów remontu tak samo jak podczas budowy nowego
domu. Jakie są różnice. Budowa nowego domu łączy się ze zmianą organizacji
działki dotychczas niezabudowanej, co oczywiście skutkuje dodatkowymi kosztami
(pozwolenie na budowę domu, plan, podłączenie mediów i szereg pomniejszych
opłat). Wszystko to ogromnie podnosi koszty budowy bo jak to się dziś mówi żeby
zacząć budowę domu trzeba wyłożyć około 20-25tys. złotych. Również przepisy
prawne zupełnie inaczej traktują budowę nowego domu a inaczej remont. Budowa to
przedsięwzięcie, a remoncik nawet jeśli polego na postawieniu domu praktycznie
od podstaw to tylko remoncik. Dlatego tak drogie są działki na których stoi
jakakolwiek rudera. Jej zbużenie i postawienie od nowa powala no ominięcie
szeregu niepotrzebnych wydatków jak również na oszczędność czasu.

Odp odnośnie zagrzybionej ściany i piwnicy

[Gość: kasuro]

Być może istnieją skuteczne środki do walki z grzybem ? Należy jednak pamiętać
że dom to nie szopa. To inwestycja na długie lata. podobnie jak z tą piwnicą
dla krasnali. Jeśli planujesz remont nie możesz myśleć o oszczędnościach. Tym
bardziej że środki grzybobójcze nie są tanie. Radzę Ci rozwal tą ścianę i
postaw ją od nowa. Dlaczego. Odpowiedź jest prosta - posłuży Ci dłużej. W
przeciwnym razie za 5 - 10 lat remont trzeba będzie powtórzyć. To samo tyczy
się zbyt płytkiej piwnicy.

Podsumowanie

[Gość: kasuro]

Żeby ten dom wyglądał jak nowy trzeba włożyć wiele wysiłku niekiedy więcej niż
w budowę nowego domu. Tak jak już napisałem plus jest taki że ten remont możesz
zaczynać od dziś natomiast z budową domu trwa to o wiele dłużej przygotowanie
papierów około 1 roku. W starym domu masz już prąd wodę CO gaz itd itp w nowym
domu trzeba to wszystko podlączać od nowa np. kosz podłoączenia prądu to około
5tys. zł. Jeśli nie masz pieniędzy na to aby przeprowadzić remot bez
oszczędności nie zabieraj się za to - lepiej wynająć mieszkanie i poczekać aż
uzbiera się określoną sumą. Wybór należy do Ciebie. Jeśli myślisz że wyniesie
Cię to 60x1500zł to zapomnij o zaczynaniu remontu. Pozdrawiam życzę powodzenia.

[joanki]

Zwróc uwagę na sprawe formalną, bo mozesz mieć problemy z konserwatorem , nie
wiem jaki jest stan formalny, gdzie to jest i jak to architektura,ale
prawdopodobnie przy warunkach zabudowy będzie potrzebna jego opinia. Rada:
natychmiast zaczynaj z warunkami zabudowy, bo to może troche potrwac i duzo
zmienić( ale nie musi). Powodzenia.

[Gość: machatma]

Proponuję poszukać jakiegoś inżyniera lub architekta (mało możliwe)praktyka z
odpowiednim doświadczeniem. Architekci zazwyczaj mają tylko dobre pomysły
i "wizje", ale najtrudniejsze to właściwie i trwale wykonać. Dobry inżynier
pomoże ustalić optymalny zakres remontu oraz podejmie się nazdzoru nad
przebiegiem całości.

[Gość: carlito]

Witam,

też stoję przed podobnym dylematem. Dom z końca lat 70, klasyczne "pudełko" na
ładnej działce. Dom jest piętrowy, z tym że parter projektowany był jako
piwnica. Powierzchnia jednej kondygnacji, to 102 m2 (zabudowa), 92,4 m2 pow.
użytkowej. Generalnie oprócz ścian i dachu, w całości nadaje się do remontu.
Czy ktoś z Was pomógłby mi oszacować koszty remontu? Jeśli tak, to z góry
dziękuję.

[andrzej.sawa]

Tak jak wielu pisało - trzeba zobaczyć.Kto powie jaki zakres robót i jaki
standard?Wejdź na priv,napisz gdzie,to jedyna rada.