Perspektywy przejecia Fannie Mae i Freddie Mac

10.09.08, 17:38
Ostatni weekend z pewnoscia przejdzie do historii jako czas najwiekszej pomylki w dziejach ekonomicznych swiata. Ogloszono bowiem wstepnie szczegoly najwiekszego w historii upadku i przejecia rzadowego dwoch firm inwestycyjnych Fannie Mae i Freddie Mac.

Obie firmy dzialaly w USA przez wiele dzisiecioleci kupujac na rynku obligacje zabezpieczone kredytami hipotecznymi, co umozliwialo nabycie domu szerokim rzeszom obywateli i przyczynilo sie do wzrostu cen wskutek podwyzszenia akcji kredytowej rynku. W wyniku tej dzialalnosci firmy te gwarantuja lacznie okolo 5400 miliardow dolarow kredytow co stanowi polowe wszystkich kredytow hipotecznych w USA. [1][2]

Mechanizm dzialania obu firm byl podobny. Banki udzialaly kredytow hipotecznych konsumentom, po czym emitowaly obligacje [nazwijmy je dla porzadku “hipoteczne” tzw. MBS] zabezpieczone tymi kredytami i odsprzedawaly je dalej Fannie Mae i Freddie Mac. Dzieki temu banki nie ponosily ryzyka wynikajacego z udzielenia tych kredytow, a jedynie obslugiwaly je i pobieraly prowizje. Fannie Mae i Freddie Mac kupowaly te MBS oraz na biezaco pozyskiwaly srodki na ich kupno poprzez sprzedaz swoich papierow dluznych na rynku. Te z kolei papiery, tzw Agency MBS byly sprzedawane z garancjami wyplacalnosci lecz nie byly objete gwarancjami rzadu USA. W okresie prosperity rynek wtorny kredytow hipotecznych funkcjonowal rownolegle i obligacje MBS byly kupowane na rynku przez inwestorow i banki. Fannie Mae i Freddie Mac stanowily wowczas okolo 50% rynku dlugu a dzialanosc kredytowa bankow [tzw. “origination”] szla pelna para.

Kryzys rynku nieruchomosci w USA doprowadzil w 2008 roku do znacznego pogorszenia sytuacji finansowej bankow, w wyniku ktorej doszlo do wzrostu kosztow i ograniczenia akcji kredytowej. Banki prawie calkowicie przestaly udzielac kredytow hipotecznych na wlasne ryzyko. Udzialano jedynie kredytow, ktore mozna bylo sprzedac Fannie Mae i Freddie Mac. Inwestorzy przestali kupowac obligacje hipoteczne MBS (oprocz tych emitowanych przez GSE) co doprowadzilo do zamarzniecia rynku wtornego MBS i w efekcie spowolnilo akcje kredytowa. Wywolalo to oczywiscie spirale spadku cen nieruchomosci, ktory najlepiej ilustruje ponizszy wykres dotyczacy stanu Kalifornia:
www.prudentbear.com/index.php/commentary/creditbubblebulletin?art_id=10104
Skale katastrofy dodatkowo poteguje fakt wzrastajacej liczby “foreclosures” czyli procesu prawnego przejmowania domu od niewyplacalnego wlasciciela-kredytobiorcy. Obecnie tempo przyrostu forclosures osiagnelo przynajmiej 2.5 miliony rocznie i rosnie! [3][4] Domy przejete przez banki generuja koszty i w niektorych rejonach USA ich ceny spadly prawie do zera. W takich miastach jak Flint czy Detroit w Michigan mozna kupic dom z dzialka za 1 dolara! [5] Jednym z najlepszych obecnie wskaznikow cenowych rynku nieruchomosci jest S&P Case-Shiller Composite Home Price Index. [6][7][8] Index ten wskazuje wyraznie, ze sytuacja na rynku stopniowo sie pogarsza i nie ma zadnych gwarancji, ze spadek cen zostanie powstrzymany. Wrecz przeciwnie. Na rynku wzrasta liczba tzw. Notice Of Default. [9] Dynamika zmian liczby NOD oznacza, ze w ciagu najblizszych 5 miesiecy ilosc forclosures na pewno wzrosnie!

W tych okolicznosciach 2008 rok charakteryzowal sie stopniowym przejmowaniem rynku przez Freddie Mac i Fannie Mae. Skala ich dzialalnosci przekroczyla 80% rynku! [1] Wraz z postepujacymi bankructwami konsumenckimi w USA doszlo do strat, ktore powaznie uszczuplily kapitaly wlasne obu firm. Obligacje przez nie emitowane staly sie w oczach inwestorow ryzykowne. W ciagu ostatnich miesiecy doszlo do bezprecedensowych naciskow na Departament Skarbu ze strony rzadu Meksyku, Japonii, Chin. Zdenerwowanie inwestorow przelozylo sie na wzrost wartosci credit default swaps [CDS], czyli po prostu “ubezpieczenia od bankructwa” tych obligacji. W efekcie rzad USA w osobie Hanka Paulsona wystapil o zgode Kongresu na udzielenie gwarancji dla obu firm. Kongres wydal zgode i zostal dokonany audyt obu firm, w wyniku ktorego okazalo sie, ze wczesniejsze informacje zarzadow niedoszacowywaly poziom rezerw. [10] Rzeczywiste rezerwy pieniezne byly nizsze od wymaganych i rzad podjal decyzje o tzw. Involuntary Conservatorship, czyli w wolnym tlumaczeniu “przymusowe zarzadzanie”. Oznacza to po przejecie firm i ich zobowiazan przez departament skarbu USA, odwolanie dotychczasowych wladz spolek oraz przejecie odpowiedzialnosci kredytowej za wyemitowane obligacje. Calosc ma wiec w pewnym sensie forme skandalu, bowiem wprost dowodzi niewyplacalnosci tych firm a ich nacjonalizacja stanowi jedyny ratunek w obliczu nieuniknionego bankructwa.

Skad sie wzial pomysl nacjonalizacji Fannie Mae i Freddie Mac?
Idea nadrzedna calej operacji wynikala z pogladu politycznego wyboru mniejszego zla dla rynku.
Czy jednak przejecie tych firm jest faktycznie mniejszym zlem? Publicznie politycy twierdzili, ze obie firmy sa zbyt duze aby upasc i nalezy zrobic wszystko, aby na rynku byly nadal dostepne kredyty dla kupujacych domy. Argument kredytowy mial istotnie wiele sensu, skoro upadlosc tych firm oznaczala praktycznie natychmiastowe znikniecie z rynku 80% kredytow. Trudno sie wiec spierac z taka logika.
Z drugiej strony nalezy sie jednak zastanowic nad fundamentalna istota tworzenia GSE. Glownym zalozeniem tworcow tych funduszy byla dostepnosc mieszkan dla szerokich rzesz obywateli. Dlatego pojawia sie pytanie - czym jest szeroka dostepnosc domu? Czy te dostepnosc definiujemy jako dostepnosc kredytu, czy dostepnosc ceny domu? Nasuwaja sie tutaj natychmiast praktyczne przyklady, jak chocby dostepnosc telewizorow plazmowych. Czy jezeli chcemy dac obywatelom szeroki dostep do telewizorow plazmowych, to czy bardziej zalezy nam na obnizeniu ceny tych telewizorow, czy tez wolimy utrzymywac wysokie ceny i udzielac kredytow na koszt podatnika? Odpowiedz wydaje sie intuicyjnie oczywista. Nalezy chronic wolny rynek, ktory opiera sie na wolnej konkurencji co obniza ceny telewizorow powodujac ich ogolna dostepnosc! W interesie milionow konsumentow w USA lezy wiec jak najszybszy spadek cen nieruchomosci w celu podwyzszenia ich dostepnosci, prawda?
Skoro wolny rynek podniosl percepcje ryzyka kredytowego w wyniku ktorego ustala oferta kredytowa bankow – to przeciwstawianie sie rynkowi poprzez obciazenie podatnika kosztem utrzymywania fikcji cen nieruchomosci jest dzialaniem szkodliwym dla rynku. Doswiadczenie uczy, ze taka fikcja nie rozwiaze problemu, poniewaz tkwi on gdzie indziej niz mysla politycy. Ceny sa zby wysokie w stosunku do srednich dochodow na rynku. Skoro dochod nie wzrasta, to ceny nieruchomosci nie wzrosna. Rozwiazanie wybrane przez wladze USA jest wiec dlugoterminowo kosztowne, szkodliwe i moze sie zle skonczyc dla ratingu kredytowego USA.

Dlaczego wiec rzad USA poddal sie naciskom grup politycznych zwiazanych z rzadami Chin, Meksyku i Japonii? Dlaczego rzad poddal sie naciskowi Billa Grossa [PIMCO], ktory najpierw sprzedal Treasuries, kupil obligacje Fannie Mae i Freddie Mac a potem domagl sie ich ratowania? Przeciez obligacje GSE, zgodnie z prospektem emisyjnym maja czarno na bialym napisane, ze nie podlegaja gwarancjom rzadu USA!

Przygladnijmy sie blizej tej transakcji od strony finansowej:
Zgodnie z danymi za 1 kwartal 2008 roku laczne zobowiazania Government Sponsored Entities (GSE) wynosily 7558 miliardow dolarow wedlug raportu Z1 Rezerwy Federalnej. Fannie Mae i Freddie Mac byly najwiekszymi sposrod dzialajacych na rynku GSEs. [11] Obie firmy kupily bowiem oraz gwarantuja okolo 5400 miliardow dolarow kredytow! [1] Wedlug informacji Bureau of the Public Debt aktualne zadluzenie rzadowe wynosi 9668 miliardow dolarow z czego posiadanych publicznie jest 5510 miliardow USD! [12] Dlatego przejecie Fannie Mae i Freddie Mac i gwarancja ich
    • scrutator dokonczenie 10.09.08, 17:42
      Dlatego przejecie Fannie Mae i Freddie Mac i gwarancja ich zobowiazan oznacza PODWOJENIE dlugu publicznego USA!

      Sytuacja obecna, po przejeciu Fannie Mae i Freddie Mac jest wiec ponura. PRAWIE CALY rynek kredytow hipotecznych bedzie utrzymywany przez panstwo, poniewaz wiekszosc kredytow hipotecznych bedzie nabywanych z puli srodkow nalezacych do GSE! GSE nadal beda emitowac obligacje. Beda one gwarantowane przez rzad czyli podatnika USA. Ryzyko nabywania dlugu GSE spadnie a ryzyko nabywania Treasuries wzrosnie. Dlatego wzrosnie rentownosc dlugoterminowych obligacji skarbowych. Naturalnie wzrosnie koszt pieniadza. To z kolei spowoduje wzrost kosztu kredytow hipotecznych o zmiennej stopie. W efekcie stopy procentowe na rynku wzrosna i dalej spadna ceny nieruchomosci!

      W wyniku dzialania rzadu dojdzie tez do wyeliminowania z rynku kredytowego produktow o malym wkladzie wlasnym. Trudno jednoznacznie ocenic o ile spadnie srednia cena domow w USA w wyniku tego przejecia. Wszystko bowiem zalezy od tego o ile spadna obligacje w ciagu najblizszych miesiecy. Problem jednak polega naprawde na tym, ze stworzony zostal mechanizm dodatniego sprzezenia zwrotnego pomiedzy rynkiem dlugu rzadowego i rynkiem nieruchomosci. Kazdy spadek nieruchomosci spowoduje spadek cen rynku dlugu, bo ryzyko nabywania Treasuries bedzie skorelowane z ryzykiem gwarancji dla GSE! Spadek cen rynku dlugu oznacza wzrost rentownosci i cen kredytu i wywola dalszy spadek nieruchomosci! To zas wtornie obnizy cene obligacji a przeciez rynek USA wplywa na LIBOR przekladajac sie na mozliwy wzrost kosztow kredytu na calym swiecie!

      Wlasnie ten mechanizm jest najwiekszym bledem ekonomicznym tego przejecia. Nie dosc ze doszlo do najwiekszego bankructwa w dziejach nowozytnej ludzkosci, to bankructwo to moze miec wymierne przelozenie na jakosc zycia milionow ludzi poza USA.

      Jakie beda wymierne skutki przejecia?
      Krotkoterminowo dojdzie do powaznej zwyzki notowan bankow w USA. Jest to dosyc proste. Fannie Mae i Freddie Mac nie rokowaly perspektyw na wspolprace z bankami, poniewaz konczyly im sie pieniadze oraz mozliwosci ich pozyskiwania. Obecne wsparcie rzadu spowoduje utrzymanie obrotu MBS na rynku i w krotkim terminie banki maja pewnosc kontynuacji korzystnej dzialalnosci kredytowej. Wzrost cen akcji bankow spowoduje wzrost calego rynku akcji i prawdopodobnie zobaczymy duza fale wzrostu trwajaca moze miesiac lub dwa. Po tym okresie czasu oczekiwalbym raczej ponownego powrotu pesymizmu w zwiazku z niepewnoscia wyplacalnosci rzadu wskutek spadku wplywow podatkowych i koniecznosci emisji nowych obligacji przez departament skarbu.
      Nastapi wzrost rentownosci obligacji, zwlaszcza tych o dlugim terminie wykupu.
      Osoby lokujace srodki w obligacjach zainteresuje istnienie funduszu, ktorego nabycie zabezpiecza przed wzrostem stopy procentowej. Jest to fundusz z grupy ProFunds o symbolu RRPIX. Osoby zainteresowane gra na spadek obligacji moga rowniez rozwazyc kupno TBT i PST czyli funduszy zyskujacych w czasie spadku obligacji Treasury. Pamietac jednak nalezy o ryzyku takich inwestycji. Proces wzrostu stop na rynku obligacji nie musi byc szybki. Istnieje mozliwosc spadku stop w wyniku paniki inwestorow. Nie da sie wykluczyc mozliwosci krachu na rynku akcji i wtedy przeplyw pieniezny spowoduje wzrost rynku obligacji. Mozliwy tez jest scenariusz rownoczesnego spadku cen zarowno na rynku akcji, jak i obligacji. Spadek cen obligacji USA wydaje sie jednak obecnie nieunikniony. Nie jest mozliwe utrzymanie takich cen w obliczu inflacji przekraczajacej ich rentownosc. Te obligacje sa obecnie tak drogie, ze mozna mowic o kolejnym bablu inwestycyjnym.


      Przypisy:
      [1] www.treas.gov/press/releases/reports/fhfa_statement_090708hp1128.pdf strona 1
      [2] www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1r-2.pdf strona 3
      [3] www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/64769.htm
      [4] www.mortgagebankers.org/NewsandMedia/PressCenter/64689.htm
      [5] [www.countrywide.com/purchase/f_reo.asp]
      [6] www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/CSHomePrice_Release_072943.pdf]
      [7] en.wikipedia.org/wiki/CSXR]
      [8] www2.standardandpoors.com/portal/site/sp/en/us/page.topic/indices_csmahp/2,3,4,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0,0.html]
      [9] en.wikipedia.org/wiki/Notice_of_default]
      [10] [www.nytimes.com/2008/09/07/business/07fannie.html?_r=3&hp&oref=slogin&oref=slogin&oref=slogin]
      [11] [www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf strona 96]
      [12] [www.treasurydirect.gov/NP/BPDLogin?application=np]
      • scrutator Re: dokonczenie 10.09.08, 18:43
        Wyrazam niniejszym zgode na nieograniczone powielanie powyzszego tekstu pod
        warunkiem ze zostane o tym poinformowany.
        • scrutator dodatkowe informacje 10.09.08, 19:18
          CBO - Congressional Budget Office - agencja federalna odpowiedzialna za analizy
          finansowe i prognostyke wydala komentarz dot. przyszlorocznego budzetu i mowi,
          ze deficyt budzetowy w fiskalnym 2009 wzrosnie. Mowi tez, ze ta ocena deficytu
          nie uwzglednia skutku przejecia FNM i FRE. Szef CBO Peter Orszag powiedzial, ze
          operacje obu firm powinny byc wlaczone do budzetu federalnego.
          Ponizej link i cala notka Reutersa:

          www.reuters.com/article/politicsNews/idUSWAT01000820080909

          CBO sees budget deficit rising next year
          Tue Sep 9, 2008 12:30pm EDT

          By Richard Cowan and Donna Smith

          WASHINGTON (Reuters) - The U.S. budget deficit will swell to record levels in
          2009 as the "turbulent" economy cuts revenues and hikes government spending, a
          congressional report said on Tuesday in an assessment that does not include the
          possible costs of rescuing two gigantic mortgage companies.

          The Congressional Budget Office's latest budget and economic forecast projected
          a deficit of about $407 billion this year, rising to a record $438 billion in
          the fiscal year that starts on October 1. That would shatter the 2004 record of
          $413 billion and would be in contrast to the $161 billion budget shortfall last
          year, CBO said.

          "The significant expansion in the deficit is the result of a substantial
          increase in spending and a halt in revenue growth. In 2008, CBO estimates,
          federal spending will be 8.3 percent higher than it was in 2007; at the same
          time, total revenues will be less than they were in 2007," the report said.

          Rising foreclosures on home mortgages have spilled over into other sectors of
          the U.S. economy. At the same time energy prices have risen rapidly, as have
          other consumer goods.

          At a news conference, CBO Director Peter Orszag said while it is too soon to say
          whether the U.S. officially is in a recession, the recent rise in unemployment
          and economic weakness "are consistent with the pattern seen in past recessions,
          the past few recessions to be precise."

          Orszag also said CBO's budget estimates do not take into account possible
          government costs related to the U.S. government takeover of mortgage giants
          Fannie Mae and Freddie Mac, which were announced this week.

          But Orszag said Fannie Mae and Freddie Mac operations should be directly
          incorporated into the federal budget, which could further swell deficits.

          If CBO's predictions hold true, President George W. Bush's goal of leaving
          office early next year with the federal government on a glidepath to balancing
          its budget by 2012 will not be realized.

          According to CBO's forecast, deficits will hit $431 billion in 2010 and then
          start falling. But the government would run a deficit of $126 billion in 2012
          and grow to $147 billion in 2013. The projections assume Bush's tax cuts will
          expire at the end of 2010 as scheduled under current law.

          With congressional and presidential elections less than two months away and the
          economy a key issue in the campaigns, CBO noted "an unusual amount of turbulence
          has continued to beset the U.S. economy."

          The Iraq war, another hot-button issue in the campaigns, continues to contribute
          to the large deficits. CBO said $858 billion has been spent on combat and
          related operations in Iraq and Afghanistan since 2001, with most on the war in Iraq.

          "The recent increase in the deficit is the result of the slow economy and the
          bipartisan decision to enact a stimulus package," White House Budget Director
          Jim Nussle said.

          "Driving down the deficit and balancing the budget is achievable if we help the
          economy grow by keeping spending in check," he added.

          Along those lines, the Bush administration is resisting calls from Democrats in
          Congress for a second economic stimulus package, beyond the $168 billion measure
          passed this year.

          Senate Budget Committee Chairman Kent Conrad, a North Dakota Democrat, said that
          CBO's report confirmed "the federal debt will grow at an unsustainable rate,
          which means more borrowing from China, more borrowing from Japan, and more
          borrowing from oil exporters like Saudi Arabia."

          House Budget Committee Chairman John Spratt, a South Carolina Democrat, said the
          Bush administration "has presided over the largest budget deficits in American
          history with a 2008 deficit now estimated at the second-largest deficit ever
          reported."

          U.S. budget deficits began rising steadily during Bush's first term, which began
          in 2001, as domestic spending rose and the Iraq and Afghanistan wars demanded
          increasing expenditures. At the same time, Bush's broad tax cuts went into effect.

          Starting in 2005, deficits fell for three consecutive years before rising again
          this year as the U.S. economy slowed and emergency spending was authorized to
          jump-start it.

          In late July, the Bush administration updated its own budget and economic
          outlook, predicting a fiscal 2008 budget deficit of $389 billion and rising to
          $482 billion next year, not counting the full cost of the Iraq war and some
          other possible government expenditures.

          According to CBO's updated forecast for the rest of 2008 and for 2009, the
          economy is about halfway through an extended period of very slow growth.

          (Additional reporting by Mark Felsenthal)
          • scrutator Re: dodatkowe informacje 10.09.08, 19:21
            Washington Post rozszerza wypowiedz Petera Orszaga - "That means that revenue
            earned would be reflected as a receipt, and spending would be reflected as an
            outlay," CBO Director Peter Orszag said at a briefing.

            www.washingtonpost.com/wp-dyn/content/article/2008/09/09/AR2008090901140.html
            • scrutator GSE 11.09.08, 00:04
              W powyzszym tekscie powinienem byl dodac, ze kredyty hipoteczne udzielane sa rowniez przez inne GSE. Dlatego uwaza sie, ze lacznie stanowia obecnie 95% rynku:

              en.wikipedia.org/wiki/Government_sponsored_enterprise#List_of_organizations

              Housing

              * The twelve Federal Home Loan Banks (1932)
              * Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) (1938)
              * Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) (1970)
              * Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)

              Farming

              * Federal Farm Credit Banks (1916)
              * Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)


              Reszta informacji troche sie zdezaktualizowala, ale warto przeczytac.
              • zbychowiec Re: GSE 11.09.08, 00:33
                z tego co mi wiadomo Ginnie ma jednak bardzo zdrowe zasady udzielania pozyczek
                (20% down itp.)
                • scrutator to nie jest zadna zaleta 11.09.08, 02:09
                  To nic nie pomoze. Chodzi o to, ze prawie wszystkie pozyczki to sa tzw. nonrecourse loans. Czyli pozyczki zabezpieczone przedmiotowo z wylaczeniem odpowiedzialnosci osobistej.

                  Jezeli cena nieruchosci spadnie ponizej wkladu wlasnego - to nie oplaca sie takiego kredytu splacac. Wtedy oglasza sie bankructwo - a bank nie ma prawa ubiegac sie o zaplate. To oczywiscie dotyczy wszystkich kredytow FNM i FRE.

                  Dalszy spadek cen spowoduje wywrocenie sie do gory nogami pozostalych kredytow. Czesc klientow zdecyduje sie przestac placic a niesplacone dlugi przerodza sie w piramide.

                  Pozwole sobie wyrazic swoja personalna opinie. Otoz sadze, ze w wyniku spadku cen budzet panstwa straci minimum 3000 miliardow dolarow. Taka jest moja opinia. Uwazam rowniez, ze ceny nieruchomosci spadna na samo dno najczarniejszych wizji. Przynajmiej o 50% od obecnego poziomu cen.

                  Podkreslam, ze obecne statystyki real estate sa niespojne, czasem sprzeczne i nie daja precyzyjnego obrazu strat. Podane przeze mnie dane sa niezwykle wybiorcze i konserwatywne. Aktualnie istnieje wiele opinii dotyczacych niesplacanych kredytow. Pesymistyczne z nich oceniaja liczbe niesplacanych kredytow na okolo 5 milionow. Pamietac trzeba, ze sa to jednak tylko kredyty na domy objete badaniem NDS. W rzeczywistosc kredytow jest duzo wiecej. Pesymisci uwazaja, ze obecnie okolo 10% wszystkich kredytow jest niesplacanych.
                  • scrutator real story 11.09.08, 05:06
                    Tu jest przykladowy artykul na temat:

                    www.thetrumpet.com/index.php?q=5497.3813.0.0&ref=patrick.net
                    Oczywiscie takich przykladow mamy tysiace.


                    "Karen’s actions typify a new mentality that has emerged in America. It goes
                    something like this: Why should I continue to make payments on my 30-year
                    fixed-rate mortgage on a house I bought two years ago that won’t sell for half
                    as much today? If I let the bank have it, my credit will be trashed, but in five
                    years I will be able to borrow again. And the same house will probably still be
                    half the price. Let the bank take the loss.

                    The reasoning continues: Since lenders are swamped with foreclosures, I might
                    even be able to live in my home—rent free—for a year or so before the bank gets
                    around to dealing with me. Remember that California guy back during the ’90s
                    bust who lived in his house rent free for seven years as the banks tried to
                    figure out who actually owned the mortgage?"
                    • scrutator U.S. Foreclosures Hit Record in August as Housing 12.09.08, 16:14
                      303k NODs to okolo 260k pewnych forclosures za 5 miesiecy, czyli ponad 3 miliony
                      upadlosci rocznie.


                      www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601103&sid=aWKdjgdwQZQI&refer=us
                      Sept. 12 (Bloomberg)
                  • scrutator Wikipedia - definicja nonrecourse loans 12.09.08, 18:08
                    en.wikipedia.org/wiki/Nonrecourse_debt
                    A nonrecourse debt or non-recourse debt or nonrecourse loan is a secured loan (debt) that is secured by a pledge of collateral, typically real property, but for which the borrower is not personally liable. If the borrower defaults, the lender/issuer can seize the collateral, but the lender's recovery is limited to the collateral. If the property is insufficient to cover the outstanding loan balance (for example, if real estate prices have dropped), the lender is simply out the difference.
      • zbychowiec Re: dokonczenie 10.09.08, 21:03
        Dzieki, ze chcialo Ci sie wlozyc mnostwo pracy w zredagowanie tego tekstu i ze
        podzieliles sie z nami. Respect.
        • scrutator Re: dokonczenie 10.09.08, 22:06
          Dziekuje za mile slowo. Ponizej zamieszczam wywiad z TV australijskiej w ktorej
          wystepuje Peter Schiff.

          video.sbs.com.au/player/news/index.php?mmid=21829&chid=13
    • sendivigius A nie mowilem? 10.09.08, 18:09
      A wlasciwie - a nie mowilismy - my komunisci?

      "Banki prawie calkowicie przestaly udzielac kredytow hipotecznych
      na wlasne ryzyko. Udzialano jedynie kredytow, ktore mozna bylo
      sprzedac Fannie Mae i Freddie Mac."

      Na tym polega istota dzisiejszego kapitalizmu finansowego -
      prywatyzacja zyskow - nacjonalizacja strat. Gdy kiedys kapitalista
      aby zarobic musial zdobyc rynek, dzis wystarczy ze zdobedzie
      przychylnosc urzednikow rzadowych. Nie bez powodu za oba kongresy
      wyborcze parti Demokratycznej i Republikanskiej, lacznie 100 mln
      USD zaplacil wielki kapital.

      Ale w tym szalenstwie jest metoda, i tym razem kapitalisci
      sprzedaja sznur na ktorym ich sie powiesi. Jak caly biznes
      przejdzie w rece pantwa to wystarczy tylko myk i juz mamy komunizm.
      Ameryka jak zawsze wyznacza kierunek. Bedzie wiec jak za Gomolki -
      mieszkania ze spoldzielni mieszkaniowych zarzadzanych przez
      panstwo, z tym ze Amerykanie sie nie polapia ze zyja w realnym
      socjalizmie na drodze do komunizmu.

      Proletariusze wszystkich krajow laczcie sie!
    • szutnik Nie wziąłeś pod uwagę jedenego czynnika, Scrut... 11.09.08, 13:57
      >Skoro wolny rynek podniosl percepcje ryzyka kredytowego w wyniku
      >ktorego ustala oferta kredytowa bankow – to przeciwstawianie sie
      >rynkowi poprzez obciazenie podatnika kosztem utrzymywania fikcji
      >cen nieruchomosci jest dzialaniem szkodliwym dla rynku

      Nie wziąłeś pod uwagę jednego czynnika - kredytów MEW.
      W ostatnich latach MEWy udzielane pod drożejące nieruchomości
      odpowiadały za wysoki poziom konsumpcji. Silny spadek cen
      nieruchomości nakręciłby odwrotną spiralę na MEW-ach i skutkowałby
      silnym przykręceniem konsumpcji. Dodatkowo wielu kredytobiorców
      musialoby natychmiast zapłacić różnicę między wartością wziętego
      kiedyś MEW'a a nowym poziomem zabezpieczenia na nieruchomości,
      wymaganym przez bank.
      W kraju, gdzie 70% PKB wynika wprost z konsmupcji, a kolejne 5-10%
      pośrednio, jest to przepis na spiralę deflacyjną.
      Dlatego FED i rząd będzie robił wszystko, by tę bańkę rozładować
      możliwie powoli, bez gwałtownego pęknięcia....
      • scrutator Re: Nie wziąłeś pod uwagę jedenego czynnika, Scru 11.09.08, 20:39
        MEW = HELOC
        Mowisz o przeszlosci. Rzad juz od roku probuje utrzymac ceny nieruchomosci a one
        dalej spadaja. Banki juz od dawna likwiduja konsumentom te kredyty. One nie maja
        pierwszenstwa w przypadku bankructwa. Czyli jezeli bank z primary mortgage chce
        odzyskac pieniadze to ma pierwszenstwo - a bank dajacy HELOC traci wszystkie
        pieniadze.
        • scrutator unemployment insurance financing 11.09.08, 20:58
          Z pewnoscia zainteresuje cie ponizszy dokument z maja 2008:

          www.nelp.org/docUploads/State%20Unemployment%20Insurance%20Trust%20Fund%20Solvency%202008%20(3).pdf

          To jest raport z analizy wyplacalnosci stanowych funduszy zabezpieczajacych srodki na wyplaty dla bezrobotnych.

          Strona 7 - fundusze nieplynne - MI MO NY OH
          fundusze bliskie utraty plynnosci - AR, CA, IL, IN, KY, MN, NC, NJ, PA, SC, SD, TN, TX, WI


          To sa relatywnie niewielkie pieniadze w porownaniu do bailoutu, ale zaczyna robic sie smrod. I jestesmy w obliczu upadku WM, ktorego przejecie przez FDIC doprowadzi do utraty plynnosci FDIC. Total assets WM to 300 miliardow. FDIC ma prawdopodobnie jeszcze okolo 40 miliardow. CDS dla bondow emitowanych przez WM kosztuja obecnie 40% ich wartosci. 2 tygodnie temu bylo to 20%. Jezeli WM upadnie w tym lub przyszlym tygodniu, to scenariusz wzrostu bankow w srednim terminie jest niepewny. FDIC coprawda zostanie natychmiast dokapitalizowany ale bedzie z tego duzy smrod.
        • zbychowiec Re: Nie wziąłeś pod uwagę jedenego czynnika, Scru 13.09.08, 00:38
          niektore banki, np. w Kalifornii, placa klientom po 300 dolcow zeby zrezygnowali
          z HELOCa, nie mowiac juz o tym ze calowicie anuluja im oplaty za wczesniejsze
          odstapienie od umowy kredytowej
    • scrutator Japonczycy denerwuja sie pomimo bailoutu 12.09.08, 15:50
      Przypomne - gwarancje dotycza firm i nowych emisji czyli stare emisje nie sa objete gwarancjami. Ministerstwo skarbu chce w ten sposob zmusic inwestorow do trzymania tych papierow az do ich zapadalnosci. Inwestorzy jednak boja sie, ze nowa administracja wycofa sie ze swoich obietnic. Na rynku pojawia sie rownoczesnie podaz papierow od spekulantow. W obliczu mozliwego zalania rynku przez spanikowanych manadzerow z funduszy japonskich ministerstwo skarbu dzwoni do poszczegolnych inwestorow i stara sie ich uspokajac.


      www.marketwatch.com/news/story/us-treasury-reassures-japanese-investors/story.aspx?guid={B5CC7053-F4A5-4E9C-9DC3-383259C21157}

      U.S. Treasury moves to calm Japanese investors
      Nikkei: U.S. authorities seek to prevent unloading of Fannie, Freddie bonds
      By MarketWatch
      Last update: 6:26 p.m. EDT Sept. 11, 2008
      SAN FRANCISCO (MarketWatch)
      • scrutator Chinczycy oczywiscie tez sie denerwuja 12.09.08, 16:05
        Interesujace jest jednak, ze zamierzaja kupowac pozyczki korporacyjne oraz
        udzialy w firmach. To jest dosyc madre.


        www.chinadaily.com.cn/china/2008-09/12/content_7020656.htm
        China, which holds a fifth of its currency reserves in Fannie Mae and Freddie
        Mac debt, may cut the portion held in US dollars, according to China
        International Capital Corp (CICC), one of the nation's biggest investment banks.
        The US government this week seized control of the two mortgage-finance
        companies, which account for almost half of the home-loan market in the world's
        biggest economy, to prevent defaults from crippling them. China holds up to $400
        billion in the two firms' debt, CICC Chief Economist Ha Jiming said in a report
        Thursday.

        "The crisis has made Chinese officials realize it's a bad idea to put all their
        eggs in one basket," wrote Hong Kong-based Ha. "This will likely lead to greater
        diversification of foreign exchange reserve investments."

        China held $447.5 billion of US agency bonds as of June 2008, according to the
        CICC calculations using disclosures by the US Treasury. It is likely to reduce
        the portion of reserves in dollar assets from the current 60 percent by
        purchasing more non-dollar assets with new reserves, he said.

        Countries in Asia have stockpiled foreign exchange reserves since the 1997-98
        financial crisis to act as a cushion against a run on their exchange rates. That
        in turn has increased pressure on policymakers to ensure higher returns from
        more than $4 trillion in assets.

        China will expand its investments in corporate bonds and equities, according to
        Ha. Treasury and agency bonds account for 50 percent and 40 percent of total
        dollar assets held by the central bank, he wrote.
    • scrutator zle kredyty w portflelach Fannie Mae i Freddie Mac 12.09.08, 16:38
      W ponizszej notce z Reutersa politycy wywieraja nacisk na obie firmy, aby
      wstrzymaly procedury odbierania ludziom domow i modyfikowaly kredyty. Odnosza
      sie tym samym do 90 dniowego okresu czasu, po ktorym uznaje sie kredyt za
      zagrozony. Rownoczesnie nie pojawia sie w notatce ani slowo o tym, ze obie firmy
      stosowaly ksiegowanie polegajace na nierozpoznawaniu zlych kredytow przez okres
      2 lat (!). Tutaj link i cytat "For years, both companies have effectively
      recognized losses whenever payments on a loan were 90 days past due. But, in
      recent months, the companies said they would wait until payments were two years
      late. As a result, tens of thousands of loans have not been marked down in value."
      www.iht.com/articles/2008/09/07/business/fannie.php
      www.reuters.com/articlePrint?articleId=USWAT01002720080911
      Democrats urge Fannie, Freddie halt foreclosures
      Thu Sep 11, 2008 2:42pm EDT

      WASHINGTON (Reuters) - U.S. Senate Democrats on Thursday urged Fannie Mae and
      Freddie Mac to halt all pending foreclosure proceedings on mortgages they hold
      for at least 90 days.

      In a letter to the mortgage finance companies and their regulator, Federal
      Housing Finance Agency Director James Lockhart, four members of the Senate
      Banking Committee said the loan modifications could help both homeowners and the
      companies. The U.S. government took both troubled companies into conservatorship
      over the weekend.

      The senators also asked the companies to revisit their policies and practices
      governing modifications involving mortgage-backed securities issued by the agencies.

      The letter was sent by Charles Schumer of New York, Robert Menendez of New
      Jersey, Sherrod Brown of Ohio, and Robert Casey of Pennsylvania.

      "As you are well aware, the housing crisis continues to devastate too many
      American families," the senators wrote.

      The Federal Deposit Insurance Corp found that a foreclosed mortgage pays 30
      cents on the dollar in the current environment while a modified mortgage pays
      nearly 90 cents, the senators said.

      "Clearly, modifying at-risk mortgages maximizes the value of these assets," they
      said.

      The FDIC took control of IndyMac on July 11 and is modifying troubled mortgages
      held by the California lender in a bid to make the assets more attractive to
      potential buyers.

      The federal insurer said it hoped to send about 29,000 mortgage modification
      proposals. The modified loans will be available to most borrowers with a first
      mortgage either owned by, or securitized and serviced by, IndyMac, the FDIC said.

      The modifications will be available to borrowers who are seriously delinquent or
      in default, and apply only to a borrower's primary residence. Modified loans
      will be permanently capped at an interest rate of about 6.5 percent, the FDIC said.

      (Reporting by John Poirier; Editing by Leslie Adler)
    • scrutator poczatek wyprzedazy obligacji 12.09.08, 18:41
      Na dzisiejszej sesji doszlo do wyprzedazy obligacji US Treasury.
      Spadki nie sa szczegolnie duze, lecz formacja techniczna, ktora powstala w
      wyniku tego ruchu jest negatywna. W tym momencie TNX jest na poziomie 37.22 co
      oznacza zmiane o +2.76% w stosunku do dnia poprzedniego. To duzo. Przyszly
      tydzien najprawdopodobniej bedzie kontynuacja znizki. Scenariusz wzrostu stop
      rynkowych zaczyna sie wiec powoli wypelniac. Pamietajmy tez, ze sesja jeszcze trwa.
      • scrutator oslabienie dolara i wzrost 13 tygodniowych Bills 12.09.08, 19:04
        Od rana obserwuje tez stopniowe oslabienie USD, ktore jest skorelowane ze
        spadkiem obligacji o dlugim terminie wykupu. Doszlo do dosyc gwaltownego wzrostu
        obligacji 13 tygodniowych. [IRX] Nastepuje wiec podwyzszenie krzywej rentownosci
        obligacji. To jest bardzo zly sygnal dla rynku.

        • uncle_sam Re: oslabienie dolara i wzrost 13 tygodniowych Bi 21.09.08, 15:44
          Widziałeś ostatnio ted spread i ile znowu poszło z discount window?


          www.bloomberg.com/apps/cbuilder?ticker1=FARBWNDW:IND
          www.bloomberg.com/apps/quote?ticker=.TEDSP:IND
          www.bloomberg.com/apps/quote?ticker=VIX%3AIND

          PS Zapomniałeś napisać o długoterminowych zobowiązaniach państwa z tytułu social
          security, medi cade, medi care etc wobec babybomers! Prawda jest taka że w 2015
          roku zostaną tylko IOU's!


          research.stlouisfed.org/publications/review/06/07/Kotlikoff.pdf
          • uncle_sam Re: oslabienie dolara i wzrost 13 tygodniowych Bi 21.09.08, 15:46
            Sorry. Miały być dwa linki:

            www.forbes.com/business/forbes/2008/0929/034.html
            research.stlouisfed.org/publications/review/06/07/Kotlikoff.pdf
            • scrutator Re: oslabienie dolara i wzrost 13 tygodniowych Bi 15.10.08, 17:36
              Bankrut. To sie trzyma sie na wlosku. Tym wlaskiem sa non-borrowed:

              research.stlouisfed.org/fred2/fredgraph?chart_type=line&s[1][id]=BOGNONBR&s[1][range]=5yrs
              Sprawa jest banalna. FED emituje $ -> banki pozyczaja pod zastaw obligacji ->
              kupuja obligacje -> wracaja do FED i pozyczaja pod zastaw obligacji -> FED
              emituje $ itp.
Pełna wersja