Nieruchomości w Polsce

[zlotyrozbojnik]

Panie i Panowie. Ciągnąc wątek dot. subprimów. W ubiegłym tygodniu startowałem
w dwóch przetargach (w tym samym mieście) na kupno niezwykle atrakcyjnych
gruntów. Oto krótkie summary i konkluzje.

1. Mały grunt zabudowany starym budynkiem do rozbiórki.
Jeden grunt położony w samuteńkim centrum średniego miasta z przeznaczeniem na
budynek biurowo-usługowy. Wadium wpłaciło 15 oferentów z czego 2 osoby prawne
(w tym nasza grupa). Reszta osoby fizyczne, większość lokalni biznesmeni i ...
bizneswomen. Cena wywoławcza została przebita niemalże 3 (słownie:
TRZY)-krotnie, a końcówka licytacji była zaciętą potyczką pomiędzy dwoma
lokalnymi przedsiębiorcami. Reszta przestała licytować po przekroczeniu
dwukrotności ceny wywoławczej. Ostatecznie m2 tego bajzlu poszedł za 2.000
EURO (DWA TYSIĄCE - LUDZIE !!!). My oczywiście odpuściliśmy szybko bowiem nasz
biznes plan zakładał, że pewnego pułapu ceny nie przekraczamy.

2. Duży grunt niezabudowany.
Przetarg na ten grunt był kilka dni później po tym na mały grunt. Celem kupna
było wybudowanie hipermarketu dla jednej z sieci lub galerii handlowej. Po
pierwszym przetargu mozna było się spodziewać zajadłej walki i o ten grunt.
Jednakże postanowiliśmy wogóle w nim nie startować mimo wpłacenia kilka dni
temu wadium. Powód - zwyciężył pogląd, że naszymi konkurentami będą właśnie
albo duzi developerzy albo sieci hipermarketów. A skoro tak, to ich centrale
za granicą lub nawet zarządy tutaj nie przechodząc obojętnie nad credit crunch
podjęły decyzję: NO MORE INVESTMENTS. I co? okazało się, że mieliśmy rację: do
przetargu nikt nie stanął, mimo iż cena wywoławcza i lokalizacja niezwykle
atrakcyjne. To jeszcze nie koniec. Byliśmy jedynymi którzy wpłacili wadium co
po unieważnieniu przetargu spowodowało, że sam prezydent miasta zadzwonił do
nas (pełen szacunek dla człowieka - widać zależy mu i troszczy się o sprawy
miasta) zadzwonił do nas z zapytaniem co się stało i czy nadal jesteśmy
zainteresowani kupnem działki.

Zatem w powyższej mikroskali widać jaki następuje proces: mocarze z rynku
nieruchomości pomrozili wszystkie ruchy i trzymają się kurczowo brzytwy
wierząc, że to jeszcze drążek. A gawiedź, w tym nieuświadomieni przedsiębiorcy
i konsumenci wietrzą okazję do zrobienia interesu na nieruchomościach.

Jak się to skończy, ano moim zdaniem tak jak pokazują przykłady w innych
krajach np. w USA. Cash is King now but only in good currency

[przycinek.usa]

interesujace

[salagan]

a jak to "rozwinie" się na rynku detalicznym - dla tak zwanych indywidualnych
inwestorów - przymierzam się do budowy "pałacu moich marzeń i snów" (może być
kurna chata)... co będzie z cenami działek budowlanych, Zlotyrozbojniku?

[kurt76]

tez obracam sie na rynku nieruchomosci i sytuacja "na obrzezach"
poznania jest taka na dzien dzisiejszy:
- dzialki budowlane na osiedlach - rynek przegrzany spadki 30-50%
ruch minimalny
- grunty rolne stabilizacja na wysokim pulapie
- duze dzialki siedliskowe (1-3 ha) w atrakcyjnych lokalizacjach
(las, jezioro) w poblizu glownych drog - szal ceny na przetargach
osiagaja kosmiczne ceny np. dzialka 1,3 ha ponad 2,5 mln zl...

wniosek: realizacja zyskow przez prywatnych beneficjentow hossy na
rynkach finansowych i sfera produkcyjna, oczekiwanie paru letniej
stagnacji i przygotowanie pozycji pod uwolnienie handlu ziemia
(niemcy, holendrzy)

[salagan]

dzięki Kurt76 - to już pewne wytyczne... 2-3 miesiące.

[ewa9000]

Ogladałam w gratce już jakiś czas temu oferty sprzedaży ziemi rolnej
w PL i ceny wynosiły ok 10 000 Eur za hektar. Nie wiem czy to
przekłamanie i czy transakcje rzeczywiście sa na tym poziomie. W
Niemczech wschodnich też kosztuje ziemia 10 tys Eur , więc to
oczekiwanie na niemców i holendrów może nie przynieść wzrostu cen. W
końcu jak kotś chce uprawiać, to zawsze DDR bliżej jest niż
Polska.

[kurt76]

dobra ziemia rolna czyli III klasa bonitacyjna wzdluz DK11 na
poludnie z poznania w tej chwili jest za 80-110 tys za ha

co do perspektyw z cudzoziemcami chodzi mi o dzialki siedliskowe pod
luksusowe rezydencje, juz sa pierwsze jaskolki np. wziety architekt
z lichtensteinu ostatnio "osiadl na starosc w poblizu" rezydencja w
lesie z widokiem na naturalne meandry rozlewiska warty....

[ewa9000]

To tutaj jest w takim razie taniocha. Jak na siedlisko. I jeszcze
część remontu w podatkach odbierzesz. Niemcy już mieli swoją bańkę
kilkanaście lat temu. Do dzisiaj doradców po sądach ciągaja i
wygrywają na dodatek. TYch co mówili że nieruchomości tylko rosną.

www.immobilienscout24.de/38781231;jsessionid=9D03D8A128C02A188
6C72C0A9C466581.worker2?_s_peprm=:2

[pifpaf123]

co do ziemi rolnej to trzeba mieć na uwadze, ze w tej chwili trwają
prace nad ustawą która ma w skrócie zakończyć dzierżawienie ziemi od
ANR. do 300ha dzierżawcy będa mogli wykupić ziemie dla siebie lub
pójdzie na rynek. powyżej 300ha ziemia będzie zabrana dzierżawcom i
pójdzie na rynek. to jest dość duża dodatkowa podaż w perspektywie 3-
4 lat. ustwa jest na etapie konsultacji społecznych, a jest
determinacja, by ziemię rolną nabyli polacy przed rokiem 2012

[bankziemi]

Jestem zainteresowany zakupem ziemi rolnej o dużych areałach, zainteresowanym
pomogę również transakcjach obrotu ziemią - pozdrawiam www.bankziemi.pl

Bank Ziemi sprzedaje duże areały ziemi rolnej

[bankziemi]

Jestem zainteresowany zakupem ziemi rolnej o dużych areałach, zainteresowanym
pomogę również w transakcjach obrotu ziemią - pozdrawiam www.bankziemi.pl

[zlotyrozbojnik]

Moi Drodzy,

W nieruchomościach i nie tylko troszkę siedzę z uwagi na mój fach. Pamiętam jak
w latach 1999-2002 uruchamialiśmy kilka dużych projektów nieruchomościowych z
crossborder finansowaniem. Projekty zostały aktywowane tuż przed spowolnieniem
ok. 2000/2001 r. Potem przez 2 lata marazm prowadzący do stopniowego zwątpienia.
Od 2005 pieprznęło zdrowo w górę i lawinowo kokosy się zrywało. Ze wszystkich
projektów już wyszliśmy

To już nie długo będzie 10 lat od rozpoczęcia prac nad tymi projektami i moim
zdaniem troszkę ludzi w nich zaangażowanych wykruszyło się, a cześć nie wyciąga
właściwych wniosków. To oznacza, iż kryzys w nieruchomościach niejako wkracza na
dziewiczy mentalnie teren. Poza tym Ci wszyscy "yuppies" i szarzy obywatele w
większości nie dealowali na dużych tematach. W konsekwencji moim zdaniem
pieprznie zdrowo na nieruchomościach również.

Był mały casus quasi-developera co poszedł w zaparte i przez kilka lat
utrzymywał pustostany na Żoliborzu w Warszawie. Chodzi mi firmę Elektrim Invest
S.A. czy jakoś tak. Pobudowali na ul. Gwiaździstej pseudo-piekne apartamenty
średnio 100m2 co na początku tej dekady było dużą powierzchnią. Przez kilka lat
wisiały ogłoszenia w prasie z ofertą ich sprzedaży po 4000zł/m2. Nie szło.
Wreszcie jak bańka zaczęła się nadymać to na pniu sprzedali, a ostatnio chodzą
tam ceny po 15.000zł/m2. Tyle wzrosło przez 3-4 lata. Problem w tym, że ten
developer to był subsidiary znanego komunodziwoląga Elektrimu, który jak plotka
niesie jedna Pani położyła przeinwestowaniem. Moim zdaniem Elektrim subsydiował
Elektrim Invest zapewne również dlatego, że paru ludzi z Elektrimu po prostu
pobudowało tam sobie apartamenty dla siebie. www.elinvest.com.pl/o_firmie.htm
Co w końcu się stało z Elektrimem wszyscy wiedzą - dusi się przez Erę i nie
tylko (też takie niekoszerne subsydiowanie) w konwulsjach upadłości, a sępy
wybierają z niego co łakomsze kąski. Elektrim Invest to dzisiaj 9ciu pracowników
- skarłowaciał po wybuchu supernovej

Teraz wyobraźcie sobie, że nawet najwięksi developerzy nie mają bogatego wujka
ani niebiznesowego interesu (np. że prezes i paru jego pracowników pobudowało
sobie w nieświadomości akcjonariuszy mieszkanka) by pływać na powierzchni.
Zderzając to z powstrzymaniem się banków od finansowania projektów
nieruchomościowych oraz postępującą presją inflacyjną moim zdaniem dużo z nich
padnie. Wytrzymają Ci co mają bieżące wpływy z zatrzymanych projektów, nie są
obciążeni dużym bankiem nieruchomości i gigantycznie zetną koszty. Czy najwięksi
mogą paść - moim zdaniem tak i tu ryzyko z uwagi na ich inercję do
restrukturyzacji oraz finansowanie kredytem jest największe. BY nie szukać
daleko rzućcie okiem na to
www.egospodarka.pl/32432,Firmy-deweloperskie-Martinsa-Fadesa-upada,1,11,1.html

[kolo1974]

zloty rozbojniku jaka walute uwazasz za dobra?jesli mozesz sie
podzielic swoja opinia?pozdrawiam.

[krzysztofsf]

Ciekawe jak beda wygladaly licytacje mieszkan i budynkow w przypadku upadlosci developerow, oraz wyprzedaz mieszkan przejetych przez banki za niesplacone kredyty?

Jesli zjawisko bedzie szersze, to moze znaczaco wplynac na ceny wszystkich mieszkan na rynku.

Nabywcy wrecz zaczna sie wstrzymywac z zakupem, czekajac na takie okazje.

[robisc]

mysle, ze najwieksi developerzy poradza sobie; banki obecnie zchowajuja sie o
niebo elastyczniej, niz w czasie kryzysu 2001-3; pamietam, ze stracilem wowczas
dokladnie caly portfel kredytow na finansowanie nieruchomosci komercyjnych, bo
nie bylo przypadku, zeby kredytobiorca nie mial problemow; strategia banku
woczas byla tylko jedna: exit; i albo udawalo sie sprzedac takiego potencjalnego
defaulta konkurencji, ktora miale wiekszy apetyt na ryzyko (do czasu), albo
zarzadzanie kredytem przejmowali spece od restrukturyzacji;

teraz sytuacja wyglada nieco lepiej- banki czesto wola godzic sie na wydluzenie
okresu splaty kredytu, zmniejszenie obciazen poprzez ustalenie raty balonowej
itp. niz doprowadzac do upadlosci; windykacja jest postrzegana jako
ostatecznosc, szczegolnie kiedy ma sie duza ekspozycje kredytowa; jezeli firma
jeszcze jako tako dziala, lepiej podtrzymac nadzieje, ze wyzdrowieje, niz ja dobic;

[kavoo]

O to tutaj ciekawy przyklad. Umowa konczy sie 31 grudnia 2008.

KOMISJA NADZORU FINANSOWEGO
Raport bieżący nr 42 / 2008
Data sporządzenia: 2008-10-01
Skrócona nazwa emitenta
MARVIPOL S.A.
Temat
Zmiana znaczącej umowy zawartej przez jednostki zależne od
Emitenta.
Podstawa prawna
Art. 56 ust. 5 Ustawy o ofercie - aktualizacja informacji

Treść raportu:
Zarząd Spółki Marvipol S.A. ["Emitent"] informuje, że w dniu 01
października 2008 r. Spółki JLR Polska Sp. z o.o., JLR Centrum Sp. z
o.o. i JLR Gdańsk Sp. z o.o. – jednostki zależne od Emitenta, jako
Strony Umowy otrzymały z BRE Bank S.A. Aneks nr 2 z dnia 30 września
2008 r. do Umowy Kredytowej nr 02/391/07/Z/VU o kredyt w rachunku
bieżącym na łączną kwotę nie przekraczającą 19.000.000,- zł,
zawartej w dniu 04 października 2007 r. z BRE Bank S.A. z siedzibą w
Warszawie.
Na mocy przedmiotowego Aneksu przedłużono termin ostatecznej spłaty
kredytu na dzień 31 grudnia 2008 r. Pozostałe warunki Umowy nie
uległy zmianom.

Umowa spełnia kryterium uznania jej za znaczącą umowę [w rozumieniu
§ 2 ust. 1 pkt 51 Rozporządzenia Ministra Finansów z dn. 19
października 2005 r. w sprawie informacji bieżących i okresowych
przekazywanych przez emitentów papierów wartościowych (Dz. U. Nr
209, poz. 1744)] z uwagi na wartość przekraczającą 10% kapitałów
własnych Emitenta, które wg stanu na koniec I półrocza 2008 r.
wynoszą 80.628 tys. zł.

[robisc]

uuu...ten kredyt to perwersja: w zyciu nie dalbym overdraftu developerowi;
ponadto tego typu zaangazowania obrotowe roluje sie zwykle na kolejny okres
roczny, bez koniecznosci spalty; jezeli BRE przedluzyl okres kredytowania tylko
na kwartal, tym samym dal czas kredytoborcy na znalezienie sobie innego banku;
wyrazna strategia exit

[westham2]

interesujące ale wiem z własnej okolicy, że np. dla sąsiada przez
płot taka działka jest po prostu bezcenna. I może zapłacić dużo za
metr ale i tak jest taniej niż przenosić cały biznesik itp.

[zlotyrozbojnik]

O proszę, niby Polska jest oazą stabilności wg premiera a tutaj nagle zaczyna
źródełko na oazie wysychać
www.dziennik.pl/gospodarka/article251435/Bank_obiecal_ci_kredyt_Zapomnij_.html
Ps. Ciekawe czy pozwolą otworzyć bank temu kto siedzi na gotówce bez zbędnych
ceregieli wynikających obecnie z prawa bankowego ? Dadzą złamać monopol czy nie
? That's the question.

[kolo1974]

ponawiam moje pytanie do rozbojnika co wedlug ciebie jest dobra
waluta?

[tuczynski]

a tam zaraz waluta, lepiej zainwestować teraz w biznes. Oto wg mnie wiodące
branże AT, które przeżyją mega rozkwit:
1. lichwa
2. komis
3. kantor wymiany
4. odzież secondhand
5. bar z tanim jedzeniem
6. noclegownia

[deluc]

I wg. mnie do pewnego stopnia trafne. Teraz ludzie beda sie ograniczac tzn.
rezygnowac z czesci wydatkow, w czesci szukajac taniej alternatywy.
Im bardziej przyziemne (podstawowe) potrzeby bedzie zapewnial biznes tym jest
pewniejszy-o ile nie narazony na silna konkurencje. Ale jak rynek jest dostatecznie
duzy to kazdy sie pozywi. Cena zaczyna odgrywac najwieksza role, wyrob moze byc
uzywany, gorszej jakosci, konsument zaakceptuje nizsza jakosc obslugi...

[zlotyrozbojnik]

kolo1974 napisał:

> ponawiam moje pytanie do rozbojnika co wedlug ciebie jest dobra
> waluta?

Przycinek przyjął tu zasadę, że nie doradzamy sobie, a wymieniamy poglądy. Chcę
się tego trzymać. Więc spróbuję odpowiedzieć tak: mówiąc ściśle to wszystko
zależy od horyzontu inwestycji. W krótkim okresie nie stawiałbym na lokalne
waluty. Zielone siano wydaje się dominować. Średnioterminowo można zdrowo
przyciąć na tym co krótkoterminowo, a w dłuższym okresie popieram wizje
przycinka. Szukajcie solidnej bazy - ona Was ochroni. Reszta w rękach Opatrzności

2005 rok?

[pepe49]

W dzisiejszym Najwyższym Czasie rozważania na temat: powracamy do pułapu cen z
2005 r. Przynajmniej w Polsce. Czytał ktoś tutaj?

[robisc]

pepe49 napisał:

> W dzisiejszym Najwyższym Czasie rozważania na temat: powracamy do pułapu cen z
> 2005 r. Przynajmniej w Polsce. Czytał ktoś tutaj?

nie czytalem, ale to niemozliwe, chyba ze przy sprzedazy przez komornika na aukcji;

[robisc]

zlotyrozbojnik napisał:

> O proszę, niby Polska jest oazą stabilności wg premiera a tutaj nagle zaczyna
> źródełko na oazie wysychać
> www.dziennik.pl/gospodarka/article251435/Bank_obiecal_ci_kredyt_Zapomnij_.html

bardzo brzydko potraktowali swoich klientow; pachnie to naprawde desperacja i
klopotami plynnosciowymi tego banku;

nawet jezeli opisane w Dzienniku postepowanie jest zgodne z prawem, to wysoce
nieetyczne; tych pewnie kilukuset klientow nie wplyneloby zasadniczo na jakosc
portfela (i tak maja bombe, bo prawie wszystko jest w CHF-ach) a smrodu sobie
narobili duzego;

sluchalem tlumaczen rzecznika Kaczorowskiegow PiN-ie i jestem zniesmaczony jego
cynizmem; reputacja dla banku to niezwykle istotna sprawa; dzis kazdy
uniwersalny bank oferuje niemal te same produkty, wiec liczy sie jakosc uslug i
cena, albo relacja jednego do drugiego; w tym przypadku ryzyko narazenia
reputacji jest olbrzymie;
naprawde desperacki ruch

Realne straty klientow

[deluc]

Czesc z tych ludzi wplacila juz przedplaty przekonana, ze kredyt dostanie.
Slyszalem w tvn24 ze takie 'promesy kredytowe' (faktycznie nie bedace promesa,
w sensie odpowiedzialnosci banku) bylu przedstawiane klientom od miesiecy
- na zasadzie - "prosze sobie poszukac mieszkania a wtedy udzielimy kredytu".
I czesc ludzi wylozylo wlasne pieniadze na przedplate na mieszkanie z ta 'pewnoscia'.
A teraz sie dowiaduja, ze kredytu nie dostana.
Od lat lansuje teze ze Polska to kraj bandytyzmu administracyjno-instytucjonalnego,
ze prawa obywatela sa iluzoryczne.

[robisc]

te zaliczki developerzy zwracaja, przynajmniej ci uczciwi; ludzie stracili co
najwyzej czas i mase nerwow

[robisc]

www.rp.pl/artykul/5,205512_Banki_cofaja_kredyty.html

[baldazar]

Śledząc dzięki waszej dociekliwości wydarzenia na świecie odnoszę
wrażenie, że Polska jest całkiem nienajgorszym krajem ....

[przycinek.usa]

Polska jest swietna. Doskonale oprocentowanie na kontach. Trzymam tam troche
forsy. A jak NBP uruchomi swapy, to chyba zamienie dolary na PLN, he he he he.
Przeciez wielkie firmy w USA nie placa takich dywidend, jak mozna dostac
procentow na koncie w Polsce! Polacy sa najwyrazniej narodem uprzywilejowanym. -)

[robisc]

mowilem Ci ze mam na lokacie wyzsze oprocentowanie niz na kredycie? po prostu
nie oplaca mi sie teraz splacac tego kredytu

ale wibor poszedl w gore wiec to przejsciowa sytuacja;

to takze efekt kryzysu i credit crunchu; normalnie banki nie zazynalyby sie tak
w walce o depozyty

[daft_punk]

Developerka się przyczaiła, wstrzymują zakupy inwestycyjne (utknąłem ze specjalistycznym osprzętem ;/, peszek ), wstrzymują projekty. Za wszelką cenę próbują sprzedać mieszkania (narazie TV LCD itp. badziew i lekkie spadki ceny, kilka %- Kraków).
Która firma może rozgląda, czy by nie złapała jakiegoś biurowca do budowy zamiast kolejnego blokowiska.
Kto "robi" w mostach itp. liczy na autostrady i infrastrukturę. Narazie idzie to jak krew z nosa i nie chodzi o to, że brakuje sprzętu, ludzi czy nawet pieniędzy ale PROCEDURY i przygotowanie inwestycji kuleją.
I tak na ten przykład na kawałku autostrady (hehehhehe hahahaha) A-4 Kraków- Szarów (całe 20 km) znaleziono ancient garnek, sprzęt stanął a na teren na kilkanaście dni weszła ekipa archeologów pracowicie przeciągając kopanki bo za każdy dzień byli słono wynagradzani.

W każdym razie w zestawieniu z ograniczeniem akcji kredytowej wygląda mi to na przynajmniej lekką zwałkę w cenach mieszkań a mieszkań zacznie znowu lekko brakować dopiero za jakieś 2-3 lata. Może warto teraz lub za np. pół roku wynegocjować dobrą cenę od jakiegoś developora i kupić ich kilka?

[robisc]

daft_punk napisał:


> W każdym razie w zestawieniu z ograniczeniem akcji kredytowej wygląda mi to na
> przynajmniej lekką zwałkę w cenach mieszkań a mieszkań zacznie znowu lekko brak
> ować dopiero za jakieś 2-3 lata. Może warto teraz lub za np. pół roku wynegocjo
> wać dobrą cenę od jakiegoś developora i kupić ich kilka?

jezeli ceny mocno spadna (jak mocno?), a masz gotowke, to czemu nie; dobra opcja
wydaje sie kupno mieszkan budowanych po klucz - mozna je od razu wynajac; z tym,
ze obawiam sie, ze mnostwo osob liczacych na szybki zarobek zostalo z
niesprzedanymi, kupionymi spekulacyjnie mieszkaniami, czesto na kredyt; jezeli
ceny spadna sprzedaz bedzie nieoplacalna i zwiekszy sie konkurencja na rynku
najmu, co doprowadzi do spadku czynszow;

to zreszta nie jest zls wiadomosc dla osob, ktore chcialy kupic mieszkanie na
LTV 100% na 30 lat; bedzie z czego wybierac miszkanie pod najem

Macierzynski tez czyta nasze forum?

[robisc]

przyjmijmy, ze sam na to wpadl

www.bankier.pl/wiadomosc/Kryzys-sprawi-ze-spadna-ceny-wynajmu-1847761.html

[salagan]

technologia budownictwa tych tzw. apartamentów jest przestarzała i wadliwa
(błędy konstrukcji, błędy materiałowe, itd) - nadmiar w tej "nowoczesnej"
architekturze tzw. mostków termicznych, a nośniki energii drożeją (ile zdrożeją
w ciągu 2-3 lat? po zapłaceniu miesięcznych rachunków ile zostanie na spłatę
kredytu?). te kombinowane rudery szybko się rozsypią. zatem nie - developerom.

[baldazar]

Nie developerom- nie warto generalizować.
To trudny kapitałochłonny biznes. Ma sens w krajach
niedoinwestowanych w czasach taniego pieniądza.
Wymaga umiejętnego zarządzania ryzykiem!!!!

Co do enrgooszczędności polecam www.passive.de. To ciekawy kocept od
strony optymalizacji zużycia energii i kosztów realizacji.Budynek
jest termosem. Nie trzeba ogrzewać. Sądze, że stanie się za chwilę
standardem przynajmniej w Europie.

[stoje_i_patrze]

baldazar napisał:


>
> Co do enrgooszczędności polecam www.passive.de. To ciekawy kocept od

chyba miałeś coś innego buforze podręcznym tj stronę porno i ją kleiłeś

[baldazar]

www.passiv.de to strona instytutu domów passywnych dr'a Feist'a.

[salagan]

dom pasywny już jest standardem, powiedzmy, szczególnie w Hesji, okolice i sam
Frankfurt am Main, Passiv Haus Institut jest w Darmstadt (w Polsce ma siedzibę w
Gdańsku, bodaj: passiv.pl), tak, jak piszesz: passiv.de ; w Polsce nie ma
wykonawcy na taki projekt (niesamowite parametry techniczne - prawie absolutna
dokładność w wykonaniu); pod Wrocławiem (a właściwie są to już granice Miasta
Wrocławia)od m/w 1,5 roku stoi pokazowy dom pasywny; niesamowita wprost
energooszczędność; lecz polecałbym inną realizację tzw. dom nisko-energetyczny
plus dom inteligentny to Polacy już potrafią wybudować, bez technicznych
problemów i nie jest taki drogi jako inwestycja.

[baldazar]

Kopa haus w Polsce ma certyfikat na produkcję domów pasywnych

[salagan]

tak - a nie ludzi, którzy udają developerów. pozdrawiam więc profesjonalistę i
rzetelnego człowieka.

[salagan]

tak passiv.de passiv.pl

[salagan]

passiv.pl nie wchodzi, może zamknęli stronę; passiv.de wchodzi.

[stoje_i_patrze]

Jako że temat jest mi bliski (mam zamiar kupić mieszkanie w
przyszłości) pozwolę sobie tutaj wkleić link do wątku na forum
Developerzy:warszawa dotyczącego nieruchomości w Rosji. Są w nim
zawarte linki do artykułów na temat sytuacji w Rosji, co uważam ma
wpływ na sytuację również w Polsce (na podejmowanie decyzji).
linki:

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=85709588&a=86214411

zaczyna sie rzez developerow

[robisc]

Wojciechowski cos czesto ostatnio wystepuje w TV i wyglada jak struty; nie dziwie mu sie; troche wspolpracuje z developerami i niezaleznie od tego w jakiej sa aktualnie sytuacji finansowej wszyscy potwierdzaja zalamanie sprzedazy; zalamnie zabojcze dla czesci developerow...i ich klientow;

a tyle sie przez ostatnie lata mowilo, ze nalezy wprowadzic obowiazkowy escrow; po pierwsze wplaty nabywcow mieszkan bylyby bezpieczne, a po drugie wszystkie realizowane projekty musialyby miec domkniete finansowanie; teraz juz za pozno - mleko sie rozlalo; bedzie znowu placz i zgrzytanie zebami niedoszlych posiadaczy swojego M iles; przezylismy to podczas ostatniego kryzysu w latach 2001-3, tylko teraz skala problemu bedzie znacznie wieksza;


Sprzedaż mieszkań spadła o 70 proc.
las
2008-10-27, ostatnia aktualizacja 2008-10-27 16:04

Sprzedaż mieszkań w tym roku stanowi zaledwie 30 proc. ubiegłorocznej sprzedaży. Choć ceny mogą spadać, to ruch na rynku blokuje trudniejszy dostęp do kredytów - podaje "Gazeta Prawna".


Dla wielu osób zainteresowanych kupnem mieszkania zaostrzenie polityki kredytowej przez banki to prawdziwy dramat. W najlepszym wypadku kończy się kupnem mniejszego mieszkania, ale czasem do transakcji nie dochodzi i klient traci wpłaconą zaliczkę.

Kryzys finansowy wpływa też na sytuację tych klientów, którzy kupowali nieruchomości za gotówkę. Największy problem stanowi jednak podniesienie przez banki wkładu własnego nawet do 35 proc - informuje "GP"

Zdaniem ekspertów w tej chwili wielkość sprzedaży na rynku to raptem 30 proc. tego, co się sprzedawało przed rokiem.

Należy spodziewać się, że w ciągu kolejnych miesięcy uwidoczni się zacięta walka o klientów pomiędzy deweloperami a sprzedającymi na rynku wtórnym.

Tak jak kilkanaście miesięcy temu działania banków polegające na łatwiejszym dostępnie do kredytów spowodowały hossę na rynku nieruchomości, tak teraz dokręcenie śruby spowoduje mniejszy popyt na nieruchomości.

Źródło: "GP"
dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,5851654,Sprzedaz_mieszkan_spadla_o_70_proc_.html

[weev]

JW ma przekichane, bo oni w ogole nie zdywersyfikowali sie chyba w
ogole. O ile dobrze pamietam, a moge sie mylic, ani nie budowali biur,
ani mieszkan o lepszym standardzie. Maja prawie calkowita ekspozycja
na segment klientow "nie mam zadnych pieniedzy ale zdolnosc
kredytowa".

[robisc]

weev napisał:

Maja prawie calkowita ekspozycja
> na segment klientow "nie mam zadnych pieniedzy ale zdolnosc
> kredytowa".

liczona wg kryteriow Dombanku i Polbanku
ale pech, ze akurat tym bankom zabraklo kasy na 130% LTV

[baldazar]

Firmy deweloperskie mają mnóstwo gruntów i .... niewiele kasy na
przetrwanie. Santander zaczął udzielać kredytów tylko na mieszkania
wybudowane....To może stać się standardem....... To oznacza kłopoty
przedewszystkim dla wielkich.... Koszty ogólne i koszty finansowania
zaczną ich dusić... Oni muszą sprzedawać.... Sam jestem ciekaw
kiedy i jak to wybuchnie.. Należności stają się przeterminowane w
bankach po 12 mies. Czyli ludzie dostają wyższe raty w CHF w tym
roku. Wygląda na to, ze druga połowa 2009 to będzie nałożenie
zobowiązań firm deweloperskich i pierwsza fala repo....

[stoje_i_patrze]

1. Z życia. Kumpel ma ratę 3000pln (po przeliczeniu z franków). OStatnio ma
3560. Powiedział że jak dojdzie do 4000 to idzie do banku z kluczykami.

2. Banki zaczynają wymagać wybudowanego mieszkania (przynajmniej w 80% albo
wykończonego w 80% (nie pamiętam które) co dodatkowo rozwali teraz tych co nic
nie sprzedali

3. Wielu u tym zapomina ale wielu ludków co chcieli kupić swoje wymarzone M
brało mieszkanie w trybie 10/90 czyli wplac 10 teraz a 90 po skonczeniu umowy.
Wszystko pieknie moze dla klienta (choc straci 10%wartosci mieszkania) ale
developerm jest w czarnej. Czemu? Bo masa ludzi nie dostanie juz kredytu!
Zmienily sie warunki

4. Wiele osob ktore kupowaley na 10/90 to spekulanci ktorzy kupili 5 mieszkanw
ten sposob aby zarobic na wzrostach. nigdy nie chcieli doplacic 90% do kazdemu z
nich bo nigdy tyle nie mieli. Ci są w mega czarnej

Generalnie ja sobie spokojnie czekam na mieszkanie w dobrej cenie(oto historia
mojej xywy). Obstawiam koniec 2009/2010 aby kupic. Jesli jednak juz teraz pojawi
sie perelka (w stylu dobra dzielnica i 3500-4000 za metr, 3/4 mieszkan juz
sprzedazych + kilka innych czynnikow) to też kupię. Na szczęście mam gotówkę.

[stoje_i_patrze]

Dodam że czekam od końca 2006. Wtedy to po przeanalizowaniu sytuacji, zapoznaniu
się z masą wpisów za granicą stwierdziłem że te ceny są chore. Wielokrotnie
byłem wyśmiewany na forum developerzy:warszawa, gdzie tylko parę osób również
podobnie myślało. Teraz jest zupełnie inaczej.

[zbychowiec]

Witam w klubie.
Ja swoje poglady opieralem na analizie fundamentalnej Polski, ktora od zawsze
byla dla mnie jedna wielka banka spekulacyjna, no moze troszke "spelniona"
dzieki mechanizmowi refleksji Sorosa.
Demografia, struktura zatrudnienia, dlug publiczny, rozdety socjal, no i przede
wszystkim: psychologiczne cechy tego narodu (zeby nie zabrzmialo dwuznacznie:
paskudne do potegi czternastej).
Gdy mowilem znajomym, ze w polowie 2007 spodziewam sie gorki na rynku
nieruchomosci, ludzie usmiechali sie poblazliwie (pewnie znacie ten nieznaczny
usmieszek, kiedy ktos nie chce Wam powiedziec, ze uwaza Was za debila).

[zbychowiec]

Aha, deweloperow od roku z hakiem mam na celowniku jako "omijac szerokim lukiem"
- rozliczaja przychod procentem ukonczenia, jak Boeing z tym malym wyjatkiem ze
nie produkuja samolotow Cale party dopiero sie zaczyna.

[robisc]

dokladnie; stara sztuczka ksiegowa, ale nie wszyscy o tym wiedza

[robisc]

stoje_i_patrze napisał:


> 3. Wielu u tym zapomina ale wielu ludków co chcieli kupić swoje wymarzone M
> brało mieszkanie w trybie 10/90 czyli wplac 10 teraz a 90 po skonczeniu umowy.
> Wszystko pieknie moze dla klienta (choc straci 10%wartosci mieszkania) ale
> developerm jest w czarnej. Czemu? Bo masa ludzi nie dostanie juz kredytu!
> Zmienily sie warunki


na taki system sprzedazy mogly sobie pozwolic w zasadzie wylacznie developerzy z
dopietym finasowaniem, poniewaz z gory zalozyly, ze nie beda sie finansowac
wplatami klientow (podobny efekt jak z zamknietym escrowem); ci co najwyzej
troche dluzej poczekaja ze sprzedaza mieszkan, a banki beda elestycznie
podchodzic do wydluzenia terminu splaty, biorac pod uwage zmiane warunkow rynkowych;

[lava71]

Dodać można jeszcze wielu takich, którzy myśleli, że dwupokojowym mieszkaniem w
mieście sfinansują budowę domu poza miastem. Domek zaczęli budować na kredyt, na
ziemi za kredyt a gdy przyszło co do czego to mieszkania nie można sprzedać ...
a na pewno nie po planowanej cenie. To dlatego zaczyna się wysyp ofert
niedokończonych domów.

[robisc]

a propos dzialek; czesc bankow chetnie finasowala developerom zakup dzialek
budowlanych; teraz developerzy masowo zawieszaja rozpoczynanie nowych
inwestycji, wobec czego banki stracily zrodlo splaty kredytow; pol biedy, kiedy
finasowaly to konserwatywnie 50/50, ale znam przypadki 90% LTV; nie zdziwe sie,
jezeli niedlugo wystapi duza podaz dzialek

[zlotyrozbojnik]

stoje_i_patrze napisał:

> 1. Z życia. Kumpel ma ratę 3000pln (po przeliczeniu z franków). OStatnio ma
> 3560. Powiedział że jak dojdzie do 4000 to idzie do banku z kluczykami.

TWÓJ KUMPEL chyba nie bardzo wie w jakiej rzeczywistości żyje. Bank powinien z pocałowaniem ręki przyjąć kluczyki i skopać tyłek kumplowi poprzez egzekucję. Kumpel zapomniał, że w Polsce nie ma upadłości konsumenckiej, więc na miejscu banku to szybko opchnąłbym apartament tego yuppi (hehe, bank musi działać na dobro klienta bo jak będzie zwlekał to ceny spadną bardziej) a potem na spokojnie dochodziłbym z pensji kumpla pozostałej zapłaty. Jak skończyłby kumpel - bez mieszkania, które poszło znacznie niżej niż je kupił w kredycie i z komornikiem wiszącym na pensyjce i dojącym go w rytm LIBOR-u.

>
> Generalnie ja sobie spokojnie czekam na mieszkanie w dobrej cenie(oto historia
> mojej xywy). Obstawiam koniec 2009/2010 aby kupic. Jesli jednak juz teraz pojaw
> i
> sie perelka (w stylu dobra dzielnica i 3500-4000 za metr, 3/4 mieszkan juz
> sprzedazych + kilka innych czynnikow) to też kupię. Na szczęście mam gotówkę.

Też się zaopatrzyłem i szybuję spokojnie niczym sęp ))

troche sie ruszylo

[robisc]

sytuacja zmienia sie jak w kalejdoskopie; nalezy brac mocna poprawke na artykuly
prasowe, ktora podaja mocno przeterminowane informacje;

chyba odzyla w ludziach nadzieja na unikniecie kryzysu, albo tez popyt napedza
strach przed zaostrzeniem kryteriow przyznawania kredytow hipotecznych przez
KNF; luke po Polbanku, Dombanku i Millenium, ktore sobie przechlapaly opinie na
rynku, wypelnily dotychczas mniej popularne banki, ktorych konsekwentna polityka
kredytowa okazaje sie w dzisiejszych realiach atrakcyjna; CHF nadal jest w
modzie, nawet jest pozadany przy obecnym kursie;

developerzy odetchneli z ulga, zobaczymy na jak dlugo;

[satorianus]

Skąd masz takie informacje?

[robisc]

satorianus napisał:

> Skąd masz takie informacje?

z rozmow z developerami i kolegami z kredytow hipotecznych;
zapasc byla we wrzesniu; developerzy poszli po rozum do glowy i ci madrzejsi
zeszli natychmiast z cen; dzis mozna kupic w Warszawie mieszkanie za 5-6 tys. za
mkw; nie do pomyslenia jeszcze pare miesiecy temu

[satorianus]

Eeee tam. Od pośredników i doradców to ja od stycznia słyszę, że "był zastój,
ale w ostatnim miesiącu ostatnio trochę się ruszyło". Tylko miesiące się
zmieniają. A poza tym skoro piszesz że:

> zapasc byla we wrzesniu;

To przypominam, że we wrześniu rynek tanich kredytów miał się bardzo dobrze.
Więc jeśli wtedy było źle to jak ma być dobrze teraz?

kilka uwag dla nabywcow mieszkan

[robisc]

przeciez napisalem, "troche" i ze sytacja zmienia sie bardzo szybko; moglem sie
pomylic w tygodniach, co nie zmienia faktu, ze nastepuje lekkie odbicie popytu w
gore; wydaje mi sie, ze teraz ceny poleca dynamicznie w dol; wsrod developerow
narasta strach i beda chcieli zgarnac cash jak najszybciej, ratujac plynnosc
kosztem marzy;

ale bankructwa tez zobaczymy; niektore byc moze bardzo spektakularne;

pierwsza rzecza jaka powinien sprawdzic nabywaca mieszkania jest ustalenie,
jakie sa zrodla finansowania inwestycji;

bezpieczna inwestycja to taka, ktora w momencie startu posiada zabezpieczone
wystarczajace zrodla jej sfinansowania bez uzwglednienia biezacej sprzedazy; to
moze byc zagwarantowane przez srodki wlasne developera, ale najczesciej jest to
kredyt bankowy;

wymogiem wiekszosci bankow finansujacych inwestycje mieszkaniowe jest
wyodrebnienie inwestycji do oddzielnej spolki (SPV); dzieki temu bank w razie
problemow developera jest w stanie szybko przejac cala spolke, zamist
wyodrebniac swoja czesc z masy upadlosciowej; taka spolke mozna odsprzedac potem
innemu developerowi lub zlecic uslugowo dokonczenie inwestycji;

inne wymogi stawiane przez banki to koniecznosc dokonywania wplat przez nabywcow
na specjalny rachunek powierniczy (escrow); escrow moze byc otwarty - srodki z
wplat nabywcow, po skontrolowaniu zaawansowania inwestycji przez bank, moga na
biezaco finansowac inwestycje (wowczas czesc kredytu jest po prostu nie
uruchamiana) , albo zamkniety - inwestycja jest finansowana kredytem, a srodki z
rachunku sa uwalniane na splate kredytu i nadwyzka na rachunek developera po
zakonczeniu inwestycji;

nie bac sie wiec SPV i kredytow zaciagnietych przez developera -to raczej
powinno o nim dobrze swiadczyc, poniewaz obecnie bardzo ciezko taki kredyt
otrzymac; developer musi spelnic wiele warunkow banku zanim otrzyma finansowanie
(czasami jest ich kilkadzisiat)i jest dokladanie przeswietlony przez bank;
do najwazniejszych naleza udzial wlasny na pozomie 20-40% i przedsprzedaz na
poziomie 20-30%; no i oczywiscie cala dokumentacja formalno-prawna inwestycji
musi w nienagannym porzadku;

inwestycja nastepnie jest na biezaco kontrolowana przez niezaleznego eksperta
(project monitora), ktory sprawdza zaawansowanie prac na zlecenie banku; bez
jego pozytywnej opinii bank nie uruchomi srodkow z kredytu;

nabywca mieszkania kupowanego u developrea finasujacego inwetstycje z kredytu
mieszkaniowego powinien sie upommniec o zaswiadcznie, w ktorym bank wyraza zgode
na bezobcizeniowe wydzielenie lokalu z calej nieruchomosci obciazonej hipoteka
na zabezpieczenie kredytu udzielonego przez bank fianansujacy; takie
zaswiadczenie jest zreszta warunkiem otrzymania kredytu mieszkaniowego przez
nabywce;

na rynku jest obecnie sporo inwestycji fiansowanych kredytem bankowym, wiec jest
w czym wybierac; natomiast otrzymanie dzis kredytu na rozpoczecie nowej
inwestycji graniczy z cudem; moga sie co najwyzej zdarzac takie przypadki, iz
kredyt byl przyzany kilka tygodni temu, a inwestycja z przyczyn formalnych rusza
dopiero dzisiaj;

byc moze na kredyty moga tez liczyc jeszcze potentaci typu GTC czy Dom Dev, ale
glowy nie dam, bo to nie moj segment; mniejsi developerzy chyba beda musieli po
prostu przeczekac kryzys, pod warunkiem, ze uda im sie zamknac inwestycje w toku;

[zlotyrozbojnik]

robisc napisał:

> sytuacja zmienia sie jak w kalejdoskopie; nalezy brac mocna poprawke na artykul
> y
> prasowe, ktora podaja mocno przeterminowane informacje;
>
> chyba odzyla w ludziach nadzieja na unikniecie kryzysu, albo tez popyt napedza
> strach przed zaostrzeniem kryteriow przyznawania kredytow hipotecznych przez
> KNF; luke po Polbanku, Dombanku i Millenium, ktore sobie przechlapaly opinie na
> rynku, wypelnily dotychczas mniej popularne banki, ktorych konsekwentna polityk
> a
> kredytowa okazaje sie w dzisiejszych realiach atrakcyjna; CHF nadal jest w
> modzie, nawet jest pozadany przy obecnym kursie;
>
> developerzy odetchneli z ulga, zobaczymy na jak dlugo;


@robisc

Obawiam się, że Twój post niektórzy moga zrozumieć opatrznie, tzn. jako zachętę
ruchów na rynku. Nie posądzam Cię o optymizm, ale trzeba wyraźnie powiedzieć, że
mamy tutaj do czynienia z dwoma fundamentalnie kolidującymi ze sobą interesami -
interesem developera i interesem potencjalnego nabywcy mieszkania. Developer nie
ma wyjścia - musi szybko upłynnić swoje produkty. Obecnie jedynym sposobem na to
jest kilkudziesięcioprocoentowa obniżka cen. Powtarzam - MUSI UPŁYNNIĆ ZA
WSZELKĘ CENĘ by nie upaść i tyczy się to KAŻDEGO developera. Każdego bowiem
każdy z nich realizaując inwestycję zachowywał się racjonalnie tzn. finansował
ją w min. 80% kredytem. Nie było na rynku developerów finansujących całość ze
środków własnych. A skoro mają kredyt to płynność zastanych inwestycji w toku
jest gigantycznie zagrożona. Z kolei potencjalny nabywca jest jeszcze podjrany
marketnigiem i sytuacją na rynku przed październikiem 2008r. - tzn. wietrzy że
to unikalna okazja do taniego zakupu mieszkania, szczególnie jak pojawia się
30-40% obniżka cen albo cena o 30-40% niższa od innych porównywalnych na rynku.
Stąd cjalny nabywca potendąży za wszelką cenę do uzyskania kredytu i stąd
niedouczeni dziennikarze z popularnych TV i gazet biją na alarm, że nawet
przyrzeczone kredyty nie są udzielane. Problem polega na tym, że potencjalny
nabywca nie dostrzega zagrożeń wynikających z samego faktu zaciągnięcia przez
niego kredytu. Podstawowymi zagrożeniami są ryzyko zmiennej stopy procentowej (a
jak w walucie obcej w której nie zarabia to ryzyko różnic kursowych), inflacji
oraz utraty przez kredytobiorcę pracy. Stąd w mojej ocenie zaciąganie kredytu
teraz jest bardzo niebezpieczne, zaś upływ czasu działa na korzyść dalszego
spadku cen mieszkań. O dalszym rozwoju sytuacji nie będę pisał, bowiem jest
jeszcze bardziej ponura.

[robisc]

zlotyrozbojnik napisał:

Developer ni
> e
> ma wyjścia - musi szybko upłynnić swoje produkty. Obecnie jedynym sposobem na t
> o
> jest kilkudziesięcioprocoentowa obniżka cen. Powtarzam - MUSI UPŁYNNIĆ ZA
> WSZELKĘ CENĘ by nie upaść i tyczy się to KAŻDEGO developera.

nie przesadzaj, ze paniczna wyprzedaz dotyczy kazdego; wszystko zalezy od cash
flow, a sam znam kilku developerow, ktorzy w poprzednich latach wygenerowali
takie nadwyzki gotowki, ze moga spokojnie dzis patrzec na szamoczaca sie
konkurencje; pamaetaj, ze przez ostanie 2 lata bylo eldorado i nie cale
gigantyczne zyski developerow zostaly reinwestowane w nowe projekty; co
madrzejsi przeczuwali pekniecie banki i zostawili sobie bufor wolnych srodkow;
wierz mi, ze developerzy sa rownie dobrymi klientami depozytowymi jak
kredytowymi dla banku;


Każdego bowiem
> każdy z nich realizaując inwestycję zachowywał się racjonalnie tzn. finansował
> ją w min. 80% kredytem.

ci finasujacy kredytem, to jeszcze sa w calkiem niezlej sytuacji, poniewaz maja
domkmniete finasowanie na czas budowy i ewentualnie moga zglosic sie do banku o
wydluzenie okresu splaty kredytu, jezeli sprzedaz bedzie wolniejsza; problemem
sa ci developerzy, ktorzy finansowali budowy bezposrednio z wplat nabywcow; to
sa potencjalni bankruci;

zaciąganie kredytu
> teraz jest bardzo niebezpieczne, zaś upływ czasu działa na korzyść dalszego
> spadku cen mieszkań.

ale wybor moze byc mniejszy; jezeli szukasz konkretnego miszkania czy domu, w
ktorym zamierzasz mieszkac przez dzisiat lat, to okazuje sie, ze wybor nie jest
wcale taki duzy;

O dalszym rozwoju sytuacji nie będę pisał, bowiem jest
> jeszcze bardziej ponura.

podobno nie ma kryzysu; jezeli wszyscy uwierza, ze jest i nie beda wydawac
pieniedzy, to z pewnoscia bedzie; osobiscie jednak akumuluje gotowke na ciezkie
czasy, bo pracuje w zagroznej branzy

[zbychowiec]

Dyskutowanie o tym czy deweloperzy maja pieniadze czy nie - moim zdaniem nie ma
wiekszego sensu w kontekscie cen mieszkan. Liczy sie to, czy potencjalni nabywcy
maja pieniadze - i nie, nie maja i beda miec coraz mniej. Okres pompowania tego
smiesznego kraiku juz sie skonczyl i raczej nie wroci. Zaczal sie za to bardzo
wyniszczajacy dla kredytobiorcow okres silnych wahan na walutach, bezrobocie
bedzie roslo, place stana w miejscu, niz demograficzny zacznie pokazywac pazury
w postaci coraz wiekszych potrzeb finansowania przez panstwo. Mamy pare lat
chudych przed soba i ceny nieruchomosci beda to odzwierciedlac (podpowiem:
2001... 2002...)

odpowiedz?

[robisc]

prawdopodobnie ten ruch, ktory zauwazylem dotyczy rynku wtornego

finanse.wp.pl/POD,1,wid,10523597,wiadomosc.html?ticaid=16e52

ciekawy watek nt JWC

[robisc]

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=30&w=86679821

[przemyslawo2]

indeks erekcji - kolejny wskaźnik, który zapowiadał kryzys:
grzegorzzalewski.blox.pl/2008/11/Sky-Tower-zatrzymany.html

niektorzy przewidzieli

[robisc]

ciekawe

Czarnecki wstrzymuje swoja flagowa inwestycje, JWC tnie prognozy- mamy wiec dwie
trafione przez kryzys finansowy ofiary, ktore na czas nie przygotowaly sie
dekoniunkure;

ale sa tez pozytywne przyklady; DOM Dev. (wg oswiadczenia, ktorego nie
weryfikowalem) duzo wczesniej ograniczyl inwestycje, a przede wszystkim zapewnil
finansowanie kredytem, dzieki czemu moze w miare spokojnie konczyc budowy, bez
trwogi ze biezaca sprzedaz nie idzie;

gotowe mieszkania pojda jak swierze buleczki, szczegolnie w sytuacji, kiedy
banki usztywniaja decyzje kredytowe dotyczace kredytow hipotecznych wlasnie w
kierunku wysokiego zaawansowania budow, bojac sie upadlosci developerow (zreszta
calkiem slusznie);

13:31 03.11.2008
Dom Development podtrzymał plan sprzedaży na 2008

WARSZAWA, 3 listopada (Reuters) - Jeden z największych w kraju deweloperów Dom
Development SA podtrzymał plan sprzedaży mieszkań na 2008 rok na poziomie
1000-1300 sztuk, powiedział w poniedziałek prezes spółki Jarosław Szanajca.


W piątek konkurent firmy, J.W. Construction Holding SA odwołał swoją prognozę
finansową na ten rok z powodu "radykalnej" zmiany polityki kredytowej banków
oraz spadku popytu na mieszkania.

"Myśmy wczesną wiosną ograniczyli skalę działalności w przewidywaniu tych
turbulencji, które teraz są na rynku. Przesunęliśmy w czasie 11 projektów. To co
się dzieje mieści się w naszym nowym scenariuszu. Trzymamy się tego co
powiedzieliśmy, że sprzedamy między 1000 a 1300 mieszkań w tym roku" -
powiedział Reuterowi Szanajca.

"Każdy reaguje na ten rynek inaczej. My jesteśmy w sytuacji zupełnie innej, bo u
nas nigdy nie było sprzedaży mieszkań w systemie 10/90. U nas sprzedaż jest z
finansowaniem. Nam nie grożą takie kancelacje. Jesteśmy przygotowani na to, że
przyszły rok nie będzie lepszy niż ten" - dodał Szanajca.

W poniedziałek po południu kurs Dom Development zyskiwał 8 procent do 16,3
złotego, podczas gdy WIG rósł o 1 procent.

W pierwszej połowie roku skonsolidowany zysk netto Dom Development wzrósł do 114
milionów złotych z 92 milionów w analogicznym okresie poprzedniego roku. W całym
2007 roku spółka wypracowała 201 milionów złotych zysku netto.

ciekawy blog

[robisc]

kolega dobrze prawi; zwroccie uwage na wskaznik placa/m kw.; pamietam rok
2005,kiedy mowiono po cichu, ze szykuje nam sie hossa, wskazujac wlasnie ten
wskaznik; dzis mozna spojrzec na sprawe w druga strone

spekulant.blox.pl/2008/10/Nieruchomosci.html

[baldazar]

Tak, tak, zastanawiam się co jest ważniejsze wiedza czy wyobraźnia?

TV z Kaliforni - Foreclosure Alley

[polarbeer]

www.silverbearcafe.com/private/11.08/foreclosure.html

[stoje_i_patrze]

Stare ale dobre (video). Zastanawiałem się nad takim biznesem w PL jeszcze na
allegro wystawisz sprzęt

nieciekawy blog

[lastboyscout]

Cytat z blogu:


Gość: LastBoyScout, pool-71-245-252-159.nycmny.fios.verizon.net
2008/11/04 16:32:53

NAPISAL PAN:
>Teraz co do NAJMU. Pewnie widzieliscie artykuly w gazetach z
>cyklu "ceny wynajmu wzrosna"- kolejna bzdura. Klania sie prawo
>podazy i popytu. Obecnie mamy rekordowa ilosc mieszkan na sprzedaz,
>a popyt na nie juz praktycznie zamarl.

ORAZ:

>Teraz panem bedzie wynajmujacy a nie najemca.

Nie rozumie pan PODSTAW praw podazy i popytu.

Wiekszosc bankrutow NIE wrzuci na rynek wynajmu swoich mieszkan na
rynek z czterech podstawowych powodow:
1) bankruci sami musza gdzies mieszkac
2) zysk bankruta z wynajmu po odliczeniu kosztow eksploatacji,
obslugi zadluzenia (rosnacego w efekcie wzrostu oprocentowania
kredytu/slabnacej zlotowki), kosztu wynajmu lokum dla siebie bedzie
zdecydowanie UJEMNY.
3) bankruci wykreuja gwaltowny popyt na mniejsze mieszkania/domy
4) bankruci przestana byc wlascicielami swoich mieszkan wiec nie
beda mogli ich wynajmowac

Tak wiec bedzie nadpopyt chetnych do wynajmu mniejszych mieszkan
(dotychczasowi wynajmujacy+ bankruci) a wieksze nieruchomosci stana
sie pustostanami (patrz obecna sytuacja w USA, Hiszpanii, WB itd.).
Dodatkowy wzrost kosztu wynajmu wystapi w miejscach o relatywnie
lepszym rynku pracy.
Stanie sie wiec dokladnie odwrotnie niz to pan probuje insynuowac.

[robisc]

a ja sie zgadsdza z autorem bloga

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=17007&w=85952116&a=86050480
i nie tylko ja

www.bankier.pl/wiadomosc/Kryzys-sprawi-ze-spadna-ceny-wynajmu-1847761.html

[lastboyscout]

> a ja sie zgadsdza z autorem bloga

Mozna godzic sie lub nie zgodzic tylko z UZASADNIENIEM opinii a nie
z sama opinia.
(ja przytoczylem uzasadnienie swojej opinii)

> i nie tylko ja

Wiec wszyscy mylicie.

Pozdrawiam.


P.S. Ceny wynajmu spadna ale z INNEGO POWODU (spadku sily nabywczej
wynajmujacych) i POZNIEJ (poczatkowo nastapi gwaltowny popyt i mala
podaz).

[aloper]

Po pierwsze to spekulacyjny popyt dotyczył też mieszkań na rynku
wtórnym, ktore kupujacy nie byly potrzebne do mieszkania, bo mieli
swoje i kupowali je z zamiarem wynajmu, a potem zyskownej sprzedaz
za kilka lat.
Po drugie gro osób kupiło nowe mieszkania, ktore wykonyczlo i je
teraz wynajmuje.
Po trzecie gro mieszkań, ktore zostanie oddannych w najblizszych 2
latach i juz zostalo kupione spekulacyjnie trafi na rynek najmu
Ludziom z po pierwsze i po drugie oplaca sie wynajmowac, bo obecnie
dochod z najmu przekracza rate kredytu i czynsz placony
administracji, wiec najemnca splaca praktycznie mieszkanie
wlascicielowi. Ta sytuacja ma miejsce w przypadku wszystkich
mieszkan kupionych do polowy 2006 (przynajmniej w Warszawie).
Jedynie ludzie z po trzecie umocza troche na wynajmnie, w
szczegolnosci, gdy spadna czynsze, bo wrosnie podaz mieszkan i
zmniejszy sie zdolnosc nabywcza ludzi.

To prawda - prawo jest niekorzystne dla wlascicieli, ale najem jest
dochodowy wiec w wiekszosci ludzie wynajmuja mieszkania, a nie
trzymaja pustostany, bo to jest poprostu nieekonomiczne.

[lastboyscout]

>Ta sytuacja ma miejsce w przypadku wszystkich
> mieszkan kupionych do polowy 2006 (przynajmniej w Warszawie).

Nie mowimy tu o przeszlosci.

[aloper]

Sądze, ze w W-wie 99% rynku najmu stanowia mieszkania kupione przed
polowa 2006, badz to na rynku wtornym, badz jako dziury w ziemi. Jak
oddadza te kupowane II pol. 2006- II pol 2008 to udzial mieszkan na
wynajme sprzed banki spadnie do 95%, a czesc wlascicieli nowo
oddanych II pol 2006-2008 zamiast zamykac pozycje na stracie
(sprzedac mieszkanie pozniej ceny zakupu) bedzie wolalo je wynajac i
przeczekac, az kiedys w przyszlosci wrosna i splacac z czynszu
kredyt albo jego czesc.
Wniosek wiec jest prosty - ceny najmu musza spasc, co zacznie sie
dziac najpozniej za pol roku. Spadnie tez tempo tworzenia nowych
miejsc pracy w duzych miastach wiec spadnie naplyw nowych
praconikow/mieszkancow do miast, co rowniez obnizy popyt

[lastboyscout]

>Sądze, ze w W-wie 99% rynku najmu stanowia mieszkania kupione przed
>polowa 2006, badz to na rynku wtornym, badz jako dziury w ziemi.

Wiec zle sadzisz.
Aby dobrze sadzic warto spojrzec do statystyk ostatnich lat
porownujac LAWINOWY przyrost zaciaganych kredytow hipotecznych.


>czesc wlascicieli nowo
> oddanych bedzie wolalo je wynajac

To nie jest wazne co oni wola.
Wazny jest przyrost kosztow obslugi kredytu i eksploatacji, ktoremu
TRZEBA podolac zapewne przy rownoleglym spadku dochodu i wzroscie
inflacji.


> II pol 2006-2008 zamiast zamykac pozycje na stracie
> (sprzedac mieszkanie pozniej ceny zakupu)
>i przeczekac, az kiedys w przyszlosci wrosna

To ceny wzrosna? Kiedy?


>ceny najmu musza spasc, co zacznie sie
> dziac najpozniej za pol roku.

Kryzys kredytowo-nieruchomosciowy w Polsce nawet sie jeszcze nie
ujawnil (przy tej okazji: pozdrowienia dla Adama Michnika)
a wiec przy braku podazy malych mieszkan i zwielokrotnionym popycie
NASTAPI wzrost cen wynajmu tego segmentu rynku nieruchomosci.

Dziekuje za rozmowe.

[coondelboory]

> Wniosek wiec jest prosty - ceny najmu musza spasc, co zacznie sie
> dziac najpozniej za pol roku. Spadnie tez tempo tworzenia nowych
> miejsc pracy w duzych miastach wiec spadnie naplyw nowych
> praconikow/mieszkancow do miast, co rowniez obnizy popyt

Naprawdę liczysz na spadek migracji do wielkich miast? W kryzysie? Myślisz, że na prowincji będzie łatwiej dostać i utrzymać pracę, i zarobić na życie? Żebyś się nie zdziwił...

[lastboyscout]

> Naprawdę liczysz na spadek migracji do wielkich miast? W kryzysie?
Myślisz, że
> na prowincji będzie łatwiej dostać i utrzymać pracę, i zarobić na
życie? Żebyś
> się nie zdziwił...


Widocznie nie ogladal "Nikodema Dyzmy" ....

[aloper]

Oczywiscie bezrobotni emigrancji z mniejszych miast (gdzie
przewaznie maja gdzie mieszkac), beda migorwac do wiekszych - W-wa,
Wroclaw, Krakow (gdzie nie maja), aby za nizsze place niz obecnie (o
ile znajda prace) placic wyzsze czynsze za wynajem niz obecnie -
bardzo logiczne.

Rowniez uwazam ze gazecie nalezy pogratulowac napedzania spirali
kupuj, kupuj mieszkanie bo bedzie zawsze roslo.

ps. 99% mieszkac przed polowa 2006, bo te pozniej jeszcze nie sa
poddawane.
ps2. ludzie co kupili na gorce beda oczekiwac (a nie ja), ze ceny
kiedys sie odbija i beda woleli wynajac niz sprzedac ze strata.

[robisc]

innymi slowy ryzyko wynajmu mieszkania jest do zaakceptowania; moi znajomi
rowniez wynajmuja miszkania firmom, studentowm i jakos nie slyszalem, aby bardzo
z tego powodu plakali

[robisc]

spokojnie - prawo zostanie wkrotce zmienione, o ile Kaczor znow nie zawetuje
inicjatywy PO; wczoraj mowil o tym min. Barszcz

[robisc]

byly minister budownictwa z PiS zreszta

[lastboyscout]

To dokladnie mialem na mysli!

Autor bloga myli/miesza mase spraw.

W Polsce WYKREOWANO podaz relatywnie luksusowych nieruchomosci
biorac pod uwage ILUZORYCZNE dochody nabywcow.
Kryzys wprowadza korekte tego stanu rzeczy a wiec wywoluje popyt na
nieruchomosci adekwatne do aktualnych zdolnosci nabywczych i
eksploatacyjnych kupcow.
Moze to zatrzymac sie na kazdym poziomie ale NA PEWNO wywola
gwaltowny popyt/wzrost cen/,mniejszy spadek cen TYLKO na MNIEJSZYCH
mieszkan, szczegolnie w wynajmie (bankruci) i gwaltownie powiekszy
liczbe pustostanow wiekszych nieruchomosci (koszt wynajmu i
eksploatacji) bo na to NIE BEDZIE pieniedzy.

Ceny wzrosna rowniez (moze nawet glownie?) z powodu jaki podajesz
czyli "ochrony" bolszewikow przez rzad (patrz obecna regulacja cen
energii na Slowacji), ktora w momencie kryzysu wrecz sie spoteguje
na wskutek niezadowolenia spolecznego (patrz: ksztalt proponowanego
planu stymulacyjnego w USA i pomocy pozyczkobiorcom = welfare)

To co piszemy to zadna nowosc, to sie wlasnie dzieje na swiecie i
temu nie zaradzi zaden Cudny Tusk z cudna oaza stabilnosci ani nawet
cuda Najswietszej Panienki.


> Ja naprawde nie wiem, co staloby sie z Polska, gdyby uderzyl w was
>prawdziwy kryzys taki jak w USA.

A ja wiem: BUM.



>Za Gierka byli idioci, za Walesy byli
> idioci, za Mazowieckiego byli idioci i za Tuska sa idioci. Czy wy
>naprawde nie widzicie, jacy idioci rzadza Polska?

Faktycznymikretynami sa WYBORCY wyzej wymienionych idiotow ...

Mam niestety wrazenie, ze my dzisiaj rowniez wybieramy coraz
bardziej ... MNIEJSZE ZLO ...

[deluc]

> Faktycznymikretynami sa WYBORCY wyzej wymienionych idiotow ...
Nie zgodze sie, wyborcy w Polsce maja ograniczony wybor - faktycznie wszystkie
partie dzialaja we wlasnym interesie a na szkode wyborcow - program
sluzy tylko do 'mydlenia' oczu, media piora im mozgi - swego czasu prym
wsrod prasy wiodla w tym niedoscigniona GW... W partiach od lewa do prawa
zasiadaja lajdacy - aktorzy drugiego i trzeciego planu, ktorzy 'szczytne idee'
zamieniaja na stolki i pieniadze dla siebie i kolegow, rodziny. System jest tak
skonstruowany ze blokuje wejscie do gry nowym graczom - a przypadek Leppera dowodzi, ze 'nowi' sa jeszcze bardziej chciwi.

[lastboyscout]

>wyborcy w Polsce maja ograniczony wybor
>System jest tak skonstruowany

To niech WYBORCY zmienia taki stan rzeczy.

(osobiscie zaczalbym egzekucje od Michnika)

koledzy dokonali ciekawego odkrycia

[robisc]

na sasiednim forum; budynek oddany do uzytkowania

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=86640709

[stoje_i_patrze]

@Robisc,
odpisałem Ci na tamtym forum.

[baldazar]

Dla zainteresowanych informacja o rynku mieszkaniowym w Polsce.
www.reas.pl/index.php?pid=202&fileid=853

Nieruchomości w Japonii

[aloper]

Ciekawy artykul opisujacy banke na rynku nieruchomosci w Japonii i
jej konsekwencje. Artykul jest z 2005 roku.

Artykul m.in. wspomina o kredytach 100lat, jakie byly udzielane w
czasie banki w Japonii!

www.nytimes.com/2005/12/25/business/yourmoney/25japan.html?_r=2&pagewanted=1&oref=slogin

A wiec jednak krol jest nagi?

[lastboyscout]

Rozmyty artykul ale pierwszy raz nazwanie rzeczy po imieniu:


gospodarka.gazeta.pl/gospodarka/1,33181,5886917,Szef_LC_Corp__Mamy_do_czynienia_z_zalamaniem_rynku.html

[robisc]

LC Corp to jeden z wiekszych przekretow ostatnich lat; ludzie potarcili na tym
fortuny kupujac emisje z 99% redukcja po 6,50; LC w tym czasie objal swoj pakiet
po 1 PLN; dzis LC Corp kosztuje 90 gr;

[stoje_i_patrze]

Jestem w klubie inwestora i dostałem taki newsletter. normalnei buhahaha

=====
Wyjątkowa oferta inwestycyjna

Szanowni Państwo,

Wszystkich zainteresowanych inwestowaniem w nieruchomości w Polsce pragniemy
poinformować o wyjątkowej ofercie jaką opracowuje redNet Investment.

Klub Inwestora postanowił wykorzystać obecną sytuację rynkową aby umożliwić
naszym klientom zakup mieszkań w dogodnych lokalizacjach i niespodziewanie
niskich cenach. Podjęliśmy rozmowy z deweloperami oraz inwestorami, którzy w
ostatnich latach dokonywali pakietowych zakupów mieszkań w różnorodnych polskich
projektach. Efektem rozmów było uzyskanie bazy zagranicznych klientów, którzy w
latach 2005 i 2006 dokonywali pakietowych zakupów mieszkań w kluczowych polskich
miastach. Obecna sytuacja rynkowa utrudnia im odsprzedaż lokali, a zaostrzona
polityka banków uniemożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego.

Na rynku pojawiają się pakiety nowych mieszkań, które z powyższych względów
oferowane są w cenach zakupu z lat 2005-2006, a więc dużo poniżej obecnej ceny
rynkowej. Różnice mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym.

W chwili obecnej w naszej ofercie znajdują się mieszkania zlokalizowane w
ścisłym centrum Warszawy, których cena za metr kwadratowy zaczyna się już od 9
000 PLN brutto.

Mieszkania te nie są ogólnie dostępne na rynku, przez co oferowane są wyłącznie
wybranym klientom, stanowiącym hermetyczne środowisko inwestorskie.

Podobna sytuacja dotyczy wielu deweloperów, którzy sprowokowani sytuacją rynkową
oferują bardzo atrakcyjne rabaty. Oszczędności sięgają rzędu kilkunastu procent.
Jednak oficjalne publikowanie tak atrakcyjnych cen ze względów wizerunkowych nie
jest praktykowane przez deweloperów. Dlatego najwyższe rabaty przydzielane są
tylko nielicznym.

Pragnąc odwdzięczyć się Państwu za wieloletnią współpracę zdecydowaliśmy się na
udostępnienie ww. mieszkań także Klientom Klubu Inwestora. Naszym celem jest
stworzenie określonej grupy osób, której INDYWIDUALNIE udostępniane będą
najciekawsze propozycje zakupu mieszkań. Nie będą one publikowane w
newsletterach Klubu i na stronie internetowej, dlatego wszystkich
zainteresowanych bardzo prosimy o bezpośredni kontakt z biurem redNet Investment.
=====

[stoje_i_patrze]

Odnośnie:
Obecna sytuacja rynkowa utrudnia im odsprzedaż lokali, a zaostrzona polityka
banków uniemożliwia uzyskanie kredytu hipotecznego.

Na rynku pojawiają się pakiety nowych mieszkań, które z powyższych względów
oferowane są w cenach zakupu z lat 2005-2006, a więc dużo poniżej obecnej ceny
rynkowej. Różnice mogą sięgać nawet kilku tysięcy złotych na metrze kwadratowym.
==============================

Innymi słowy chłopaki nie mają na wpłatę 90 pozostałych procent bo kupili w
systemie 10/90
buhahaha normalnie, inestorzy gołodupcy normalnie. Zresztą inwestor to złe
pojęcie bo inwestor to ktoś kto inwestuje długoterminowo. Krótkoterminowo (a tak
się dzieje) inwestuje spekulant. Tak więc spekulanci okazali się być goli
hahahahahah

[robisc]

> Innymi słowy chłopaki nie mają na wpłatę 90 pozostałych procent bo kupili w
> systemie 10/90

przy okazji udupili developera; sa madrzy ludzie, ktorzy juz rok temu
przewidzieli takie wtopy i gonili tego typu "klientow"; oni przetrwaja

[aloper]

najpiej na tym wyszlo RedNet, bo 2 razy sprzedaje to samo
mieszkanie.
Slyszalem nie dawno, ze fundusze sa sklonne placic 5% prowizji, byle
ktos im pomogl sie pozbyc przewartosciowanych mieszkan np. takiemu
RedNet. Obawiam się jednak, ze najwiekszym problemem jest tu cena i
lokalizacja, bo zwykle oczekiwania cenowa funduszy sa mocno
odrealnione, a te co puszczaja przez RedNet to pewnie te, co im
banki wiecej finansowania nie daly. Wkrotce pojawia sie kolejne
perelki, bo jak ceny mieszkan spadna, to spadna bankom
zabezpieczenia i beda mogly zarzadac nowych, jak fundusze nie dadza
to banki beda mogly wypowidziec umowy i na rynek trafia trzymane
obecnie mieszkania. To poczatek trendu

jeszcze o JWC

[robisc]

wczoraj w TVN CNBC uslyszalem, iz na dokonczenie wszystkich projektow aktualnie
realizowanych przez tego najwiekszego polskiego dewelopera potrzeba dodatkowych
3 mld PLN;

sa juz wyniki za III kwartal br.; ujemny cash flow na dzialalnosci operacyjnej
ciagle powieksza sie

biznes.interia.pl/news/skonsolidowany-raport-kwartalny-qsr-32008-jw-construction,1207341

[robisc]

przejrzalem raport; rzuca sie w oczy 465 mln PLN krotkich zobowiazan (w tym ca
153 mln krotkich kredytow) vs ca 20 mln PLN cashu na rachunkach; w sytuacji malo
plynnych zapasow pisanie, ze wskaznik plynnosci (1,86) jest OK brzmi malo
wiarygodnie; wskaznik plynnosci szybkiej wynosi zaledwie 0,2!!! dramatycznie
rosna zapasy (kontrakty budowlane); rosnie ujmeny cash flow na dzialalnosci
operacyjnej (wielki warning);


a mimo to mozna znalesc w raporcie takie kwiatki:

Zawarcie umowy o kredyt
W dniu 24.10.2008 r. Spółka zawarła z Bankiem PKO Bank Polski S.A. Oddział 15 w
Warszawie umowe kredytu
inwestycyjnego w walucie polskiej na kwote 66.803.028 zł. Kredyt ten
przeznaczony jest na sfinansowanie
kosztów zwiazanych z inwestycja hotelowa "Czarny Potok" zlokalizowana w Krynicy
Zdrój przy ul. Czarny Potok
65. Ostateczny termin spłaty kredytu wyznaczono na dzien 31.12.2017 r.

Zawarcie aneksu do umowy o kredyt
W dniu 14.08.2008 r. Spółka zawarła Aneks do umowy o kredyt obrotowy zawartej z
Bankiem Millennium S.A.
w dniu 23.05.2006 r. z przeznaczeniem na finansowanie biezcej działalnolci. Na
mocy aneksu podwyszono
wartosc udzielonego kredytu z kwoty 11 000 000 zł do kwoty 21 492 000 zł.

zycze szczescia kolegom

[jacekplacek1971]

Jak masz 0,5 mln kredytu to Twój problem , 11 mln JWC w MIL to
problem banku , pewnie "muszą" . Wiem że unikają "obrotówek" jak
ognia , proponują faktoring lub leasing w "zastępstwie" , dlatego
kowboj pewnie ich "zmusił".

[robisc]

jacekplacek1971 napisał:

> Jak masz 0,5 mln kredytu to Twój problem , 11 mln JWC w MIL to
> problem banku , pewnie "muszą" . Wiem że unikają "obrotówek" jak
> ognia , proponują faktoring lub leasing w "zastępstwie" , dlatego
> kowboj pewnie ich "zmusił".

ale podwyzszenie az o tyle?; a poza tym jakas dziwna ta kwota, jakby zbili ze
soba dwa zaangazowania, albo zamienili na kredyt ujemna pozycje na derywatach

[jacekplacek1971]

Pewnie coś zbili w jedno z JWC, swoją drogą słyszałem "plotkę", że
mają klienta eksportera , który tak zasmakował się "zabezpieczaniu
się " przed ryzykiem kursowym, że zaczął spekulować no i na
ostanich "dosyć dynamicznych " ruchach EUR/PL się chłopina pomylił ,
a dalej sam się domyślcie ..........

[smutek20]

wczoraj sie dowiedziałam, ze min mbank, mulltibank posiada czarną liste
deweloperów, i nie udzielą klientowi kredytu, jezeli zakupi mieszkanie u
dewelopera z magicznej listy. Małe szanse sa tez..na udzielenie kredytu , gdy
blok jest w fazie dołu..a klient jednak chce kupic..osobiscie rozmawiałam z
pracownica multibanku..i okresliła, ze kredyt na mieszkanie w bloku
zaawansowanym w budowie, z bliskim terminem oddania- sa szanse na kredyt...na
tzw dół...bardzo jej przykro ale szans nie ma żadnych!
A wiec BRE stworzyło sobie liste zagrozonych deweloperów, inwestycji i
postanowiło nie finansowac kredytobiorcow, którzy wybrali według banku
mieszkanie w zagrozonej inwestycji.
Na rynku deweloperskim dzieje sie coraz gorzej....

[zbooycerz]

niezle, a byly czasy 2003-2004, ze BRE mial liste preferowanych deweloperow do kredytowania a teraz wajcha 180stopni w druga strone

bylo LTV 130% teraz wklad wlasny 30%

byly marze 0.5% i prowizja 0% teraz 2-3% i prowizja 2%

no to czekamy teraz na zachwianie zdolnosci klientow (rynek pracy plus kurs!)

ps JWC swego czasu sam kredytowal klientow na 70% na 10lat, ciekawe gdzie sie sam refinansowal?

[stoje_i_patrze]

jak byscie to przeoczyli to proszę
dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,5986844,Rozpoczely_sie_wyprzedaze_mieszkan__Do___30__.html

Wkład własny jednak wymagany

[stoje_i_patrze]

dla kredytów walutowych. Do tego należy dodać że banki nie mające dojścia
bezpośredniego do walut mają się z nich wycofać, prawdopodobnie najgorszą
recesję w niemczech od 1949 roku i mamy przepis na mega spadki w Warszawie

W sprawie wkładu:
www.rp.pl/artykul/5,229821_Musi_byc_wklad_wlasny__w_kredytach_hipotecznych.html
W sprawie Niemiec:
www.rp.pl/artykul/5,229804_Fatalne_prognozy_dla_Niemiec.html


Komisja Nadzoru Finansowego chce, żeby dla kredytów walutowych na zakup
mieszkania udzielanych na okres do pięciu lat wkład własny wynosił 10 proc.
wartości nieruchomości, a dla tych powyżej pięciu lat – 20 proc.

[robisc]

banki same w zasadzie wycofaly sie z kredytow denominowanych w walutach obcych;
zbyt duze ryzko kursowe dla kredytobiorcow i zbyt duze obciazenie dla bilansow;
banki, takie Millenium majace wysoka pozycje bilansowa w aktywach wyrazona w
walucie, w sytuacji szybkiej deprecjaji PLN, musi na gwalt szukac plynnych
pasywow, stad m.in. wojna na depozyty;

[stoje_i_patrze]

Zgadzam się.

Dodatkowo w wersji ang o Hiszpanii:
www.economist.com/world/europe/displaystory.cfm?story_id=12725415&fsrc=rss

ceny transakcyjne

[stoje_i_patrze]

Wreszcie ktoś zainicjował takie analizy:
stooq.pl/n/?f=211540
Warto jednak pamiętać że nie podali źródła - skąd mają te dane? AMRON???

O ile spadną ceny mieszkań CZĘŚĆ 1

[stoje_i_patrze]

www.wprost.pl/ar/149860/O-ile-spadna-ceny-mieszkan/?O=149860&pg=0
Ceny mieszkań się ustabilizowały, a niedługo znów będą rosnąć – przekonują
deweloperzy. Pracownicy biur nieruchomości namawiają, by kupować i nie łudzić
się obniżkami cen w przyszłości. Doradcy finansowi, zainteresowani sprzedaniem
kredytów hipotecznych, zapewniają, że większych niż kilkuprocentowe obniżek cen
mieszkań nie będzie.
Ci, którzy sprzedają mieszkania na rynku wtórnym, uparcie utrzymują wyśrubowane
ceny, wierząc, że ktoś w końcu te nieruchomości od nich kupi. Zamierzający kupić
mieszkanie odkładają decyzję, licząc, że niedługo zapłacą o kilkadziesiąt
procent mniej niż obecnie. Kto ma rację? W Polsce jest ogromy popyt na
mieszkania, więc ceny będą rosły rok do roku przynajmniej o 10-15 proc. Kupuj
dziś, bo jutro będzie drożej – takimi hasłami byliśmy do niedawna karmieni. Czy
rzeczywiście nasz rynek jest tak specyficzny, że musimy płacić za mieszkania
tyle, ile mieszkańcy Europy Zachodniej czy USA, choć zarabiamy kilkakrotnie
mniej niż oni?
Jak wskazują analizy Komisji Nadzoru Finansowego, wzrost cen mieszkań w
największych polskich miastach sięgający 200-300 proc. w ostatnich pięciu latach
nie miał uzasadnienia ani we wzroście polskiej gospodarki, ani w zwiększeniu
zamożności Polaków, ani we wzroście kosztów budowy (materiałów, robocizny, ziemi
itp.) – te wskaźniki rosły dużo wolniej.
Wszyscy przywoływali przykład Hiszpanii, do niedawna największego placu budowy w
Europie, gdzie rynek nieruchomości rósł w szalonym tempie. Nikt nie pamiętał o
Japonii, w której po pęknięciu bańki giełdowej i mieszkaniowej ceny
nieruchomości w sześciu największych metropoliach spadły w latach 90. o 84 proc.
Ziemia w Kraju Kwitnącej Wiśni taniała 12 lat z rzędu i pewnie minie jeszcze
dużo czasu, zanim wróci do rekordowych cen (jeśli to w ogóle nastąpi). O ile
aktorzy naszego rynku nieruchomości chętnie porównywali Polskę do Hiszpanii w
czasie tamtejszego boomu mieszkaniowego, o tyle dziś, gdy iberyjski rynek
przeżywa zawał, przekonują, że te rynki za bardzo się różnią, by wyciągać z ich
porównania jakieś wnioski.
Bessie na rynku nieruchomości w Wielkiej Brytanii, Stanach Zjednoczonych,
Hiszpanii czy Irlandii daleko jeszcze do potężnej przeceny z przełomu lat 80. i
90. XX wieku. Według różnych źródeł, ceny domów i mieszkań w tych krajach
spadają (licząc rok do roku) o 15-20 proc. Tyle że są to średnie wskaźniki dla
całych krajów. Tymczasem w niektórych regionach USA spadki sięgają 40 proc. Tak
jest w Sacramento czy San Diego. W Wielkiej Brytanii, która była stawiana za
wzór dla naszego rynku nieruchomości, największe spadki notuje się w Londynie –
w 2009 r. ceny nieruchomości mogą tam spaść nawet o 20 proc.
Wiele wskazuje na to, że Polska jest następna w kolejce. Już teraz rabaty (czy
to w formie obniżki cen, czy dodawania gratis garaży, tarasów, wykończenia
wnętrz itp.), oferowane przez niektórych deweloperów wynoszą 10-15 proc. – mniej
więcej tyle, ile spadki cen w krajach dotkniętych bessą na rynku nieruchomości.
Potwierdzają to dane RedNet Consulting wskazujące, że w aglomeracjach
warszawskiej czy śląskiej różnice między ofertowymi a faktycznymi cenami
sprzedaży nowych mieszkań w listopadzie 2008 r. sięgały 10 procent. Czy ceny
spadną jeszcze bardziej?
Argumentem przemawiającym za tym, że nieruchomości nie stanieją, na który
najchętniej powołują się deweloperzy, mają być potrzeby mieszkaniowe Polaków.
Czyli popyt, który będzie windował ceny. Z różnych analiz wynika, że brakuje nam
1,5-2 mln mieszkań. Po raz pierwszy te dane pojawiły się w mediach kilka lat
temu i dziś nikt już nie wie, z jakiego źródła pochodzą. Według narodowego spisu
powszechnego GUS z 2002 r., deficyt mieszkań wynosił 1,7 mln lokali. Z tego 615
tys. mieszkań brakowało na wsi, a 1,089 mln w miastach, które faktycznie tworzą
niemal cały rynek nieruchomości. Od końca 2002 r. do końca października 2008 r.
do użytku oddano w sumie ponad 850 tys. mieszkań. W marcu 2008 r. w budowie było
kolejnych 681,1 tys. mieszkań i domów. Nawet jeśli duża część z nich to domy
jednorodzinne, budowane często 5-6 lat, to popyt na mieszkanie rodziny właśnie
się budującej raczej nie ujawni się na rynku.
Gdy to policzymy, okaże się, że deficyt mieszkań w Polsce nie jest wcale taki
duży. Prognozowany szczyt liczby gospodarstw domowych w miastach osiągniemy
około 2014 r. Potem nastąpi spadek, bo ludność Polski będzie się zmniejszała.
Warto pamiętać, że lepszy albo gorszy, ale zdecydowana większość Polaków ma dach
nad głową i nie koczuje pod mostem.
Mit o wielkim popycie na mieszkania nie uwzględnia realiów finansowych. Popyt
powinien być liczony zdolnością klientów do zaciągnięcia długoterminowego
zobowiązania, czyli kredytu mieszkaniowego. W statystykach dość dobrze wygląda
zdolność kredytowa Polaków, liczona na przykład według średniej płacy.
Faktycznie zarobki ponad 65 proc. pracujących nie przekraczają średniej
krajowej. Te osoby zapewne mają potrzeby mieszkaniowe, ale zazwyczaj nie mają
siły nabywczej, aby je zaspokoić. Przynajmniej przy obecnych cenach. W tej
sytuacji utożsamianie popytu z liczbą brakujących lokali nie ma sensu. Można,
jak w USA, sztucznie podkręcić popyt, rozdając kredyty komu popadnie, ale już
wiemy, do czego to prowadzi.
Nie broni się też argument deweloperów, że mieszkań w Polsce nie da się budować
taniej. 30-40 proc. zysku netto deweloperów było do niedawna standardem w tej
branży. To wszystko z ryzykiem finansowym przerzuconym w większości na klienta i
sprzedawaniem istniejących tylko w planach mieszkań w „standardzie
deweloperskim". Jak wynika z raportu KNF, gdyby deweloperzy obniżyli swoje marże
do poziomu z lat 2003-2004, ceny nowych mieszkań spadłyby o co najmniej 15-20 proc.
Kolejnym przekłamaniem, które zawyża oczekiwania cenowe sprzedających
mieszkania, są zestawienia średnich cen mieszkań. Powstają one na podstawie tzw.
ceny marzeń sprzedających, więc nie odzwierciedlają rzeczywistości. Tym bardziej
że są to ceny podawane jako średnia arytmetyczna, a nie – jak na świecie –
mediana cen transakcyjnych. Po pierwsze, oznacza to, że wprowadzenie do
sprzedaży niewielkiej liczby bardzo drogich apartamentów może znacznie
podwyższyć średnią cenę. Po drugie, czym innym są ceny ofertowe, a czym innym te
faktycznie płacone przez kupujących.
Za znaczącym spadkiem cen mieszkań przemawia przede wszystkim kryzys finansowy,
skutkujący zakręceniem przez banki kurka z tanimi kredytami hipotecznymi. 85-90
proc. transakcji na rynku nieruchomości w Polsce było wspomaganych pożyczkami i
to one nakręcały spiralę wzrostu cen. Tak samo było w innych krajach, gdzie boom
nastąpił na początku tego stulecia. Od końca XIX wieku mniej więcej do początku
lat 90. XX wieku realna wartość nieruchomości w USA rosła stabilnie o 2-3 proc.
ponad inflację. Dopiero ostatnie lata przyniosły gwałtowne wzrosty, wywołane
przez możliwość zaciągnięcia tanich kredytów udzielanych na ponad 100 proc.
wartości nieruchomości.

O ile spadną ceny mieszkań CZĘŚĆ 2

[stoje_i_patrze]

Dziś brak możliwości finansowania zakupu mieszkań lub domów kredytami powoduje,
że rynek zaczyna się kurczyć. Banki, które chcą nadal udzielać kredytów, muszą
drogo pożyczać na nie pieniądze. Zagraniczne banki-matki nie chcą już finansować
banków-córek w Polsce, a międzybankowy rynek długoterminowych pożyczek
praktycznie przestał istnieć. Aby zdobyć pieniądze, banki rozpoczęły więc wojnę
o depozyty, oferując coraz wyższe oprocentowanie. Ale na dłuższą metę żaden bank
nie będzie przyjmował pieniędzy w depozyt na 8-10 proc., żeby potem pożyczyć je
na mieszkanie na 30 lat po, dajmy na to, 7,85 proc. Jeśli na dodatek polska
gospodarka zwolni, wzrośnie bezrobocie i pojawi się groźba kłopotów z
odzyskaniem części pożyczek, rynek kredytów mieszkaniowych zostanie zamrożony.
Bank będzie wolał udzielić kredytu gotówkowego lub wydać kartę kredytową, bo te
produkty oznaczają znacznie wyższą marżę (ich rzeczywiste oprocentowanie
przewyższa często 30 proc.). Najbliższe miesiące, jeśli nie lata, banki spędzą
na odbudowywaniu fundamentów finansowych, co ograniczy ich chęć do
długoterminowego kredytowania nieruchomości.
Ostrożne szacunki wskazują, że w 2009 r. wartość kredytów hipotecznych
udzielonych przez banki może być nawet o połowę mniejsza niż w 2008 r. Ryzyko
spadku cen nieruchomości powoduje, że banki wycofują się z oferowania kredytów
na 100 proc. wartości mieszkania. A jeszcze niedawno kredyt na 110-120 proc. był
przecież normą. Bank nie będzie ryzykował, że jego pieniądze będą zabezpieczone
nieruchomością, która szybko traci na wartości. Trudno będzie też znaleźć wiele
osób dysponujących wystarczająco dużym wkładem własnym. Nawet właściciele
mieszkań, którzy będą chcieli je zamienić na większe, najpierw muszą znaleźć
kupca na to dotychczasowe. Jeśli ten nie będzie miał wkładu własnego, nie uzyska
kredytu i nie kupi od nich mieszkania. Rozpocznie się efekt domina.
Ceny nieruchomości nie są wliczane bezpośrednio do oficjalnej inflacji. Dzięki
temu mogły rosnąć o kilkadziesiąt procent rocznie bez wywoływania reakcji rządu.
Teraz pojawi się groźba długoterminowej deflacji. Duża część osób będzie się
wstrzymywać z zakupem mieszkań, bo widząc, co się dzieje na rynku, będzie
liczyć, że każdy miesiąc to szansa na jeszcze niższą cenę. Im dłużej będzie
trwać taka sytuacja, tym bardziej spadną ceny mieszkań.
Kolejnym czynnikiem, który ograniczy dostęp do kredytów hipotecznych i popyt na
mieszkania, będzie tzw. rekomendacja „T" opracowana przez KNF. Jej projekt
zakłada, że klient zaciągający kredyt w obcej walucie na dłużej niż pięć lat
musi mieć wkład własny w wysokości 20 proc. wartości nieruchomości. Maksymalna
wartość wydatków rodziny związanych ze zobowiązaniem kredytowym i finansowym nie
powinna przekraczać 50 proc. dochodów. Rygorystyczne ma być podejście do limitów
na kartach kredytowych czy kredytów w rachunku. W połączeniu z wcześniejszą
rekomendacją „S" (dla klienta biorącego kredyt w walucie bank przyjmuje kwotę
wnioskowanego kredytu podwyższoną o 20 proc. i oprocentowanie jak dla kredytu
złotowego, i na tej podstawie ocenia zdolność kredytową) oznacza to właściwie
koniec walutowych pożyczek mieszkaniowych. Tym bardziej że najpopularniejsze
kredyty we frankach szwajcarskich dobija nagłe osłabienie się złotego, co
zwiększa raty kredytów we frankach o kilkaset i więcej złotych miesięcznie.
Nie należy się spodziewać, że podaż kredytów złotowych zrekompensuje utratę
kredytów walutowych, które stanowiły ponad 70 proc. wszystkich. Tylko od
stycznia do końca października 2008 r. zadłużenie Polaków z tytułu kredytów
hipotecznych w złotych zwiększyło się o 4,9 mld zł, a zadłużenie w walutach – aż
o 49,9 mld zł.
To wszystko oznacza spadek zdolności kredytowej Polaków, a co za tym idzie –
możliwości kupna mieszkań po ich obecnych cenach. Tych cen nie podbiją już
rodzimi czy zagraniczni inwestorzy, którzy wchodzili na rynek nieruchomości
tylko na kilka miesięcy. Nie pomogą też groźby deweloperów, że przestaną
budować, przez co podaż mieszkań spadnie i ceny pójdą w górę.
Raport NBP i RPP o inflacji w październiku 2008 r. wskazuje, że liczba mieszkań
w sprzedaży w sześciu największych polskich miastach w pierwszej połowie 2008 r.
wzrosła aż o 56 proc. w porównaniu z analogicznym okresem 2007 r. Wobec dużego
spadku liczby chętnych do ich zakupu musi to prowadzić do przeceny. Jak dużej?
Zwykle mówi się o spadkach rzędu 10-15 proc. Nikt nie wspomina o inflacji, która
przy takich szacunkach istotnie wpływa na realną wartość nieruchomości (od
połowy 2007 r. odpowiada ona za blisko 6-procentowy spadek tej wartości).
Wszyscy aktorzy tej rynkowej gry starają się mówić albo o wzrostach cen mieszkań
(w dalszej przyszłości), albo o jedynie czasowym spadku. Na zarzut, że
dotychczasowe prognozy się nie sprawdzają, odpowiadają, że nikt nie mógł
przewidzieć kryzysu finansowego. Skoro jednak ów kryzys dotknął rynek kredytów,
to czy prognozy tak małej i krótkoterminowej korekty cen są wiarygodne?
Z pomocą w prognozowaniu przychodzą irlandzcy naukowcy, którzy w 2007 r. trafnie
przewidzieli obecne spadki cen w tym kraju. Na podstawie analizy rynków
nieruchomości w 18 krajach OECD od 1970 r. Irlandczycy orzekli, że spadki cen
nieruchomości trwają średnio 5-6 lat i zabierają nawet około połowy poprzednich
wzrostów, licząc od roku szczytowego. Przy okazji stwierdzili, że część realnych
spadków cen mieszkań i domów to efekt inflacji. Jakie jest prawdopodobieństwo,
że taki scenariusz powtórzy się w Polsce?
Spadek cen nieruchomości nawet o 30-50 proc. – w zależności od ich stanu
technicznego i lokalizacji – w ciągu najbliższych kilku lat jest realny. Obecne
ceny mieszkań są dla większości Polaków abstrakcją. W obliczu kryzysu na rynkach
finansowych argumenty prowzrostowe straciły znaczenie. Zwłaszcza że polska
gospodarka zaczyna hamować. Wobec rosnącego znów bezrobocia dotychczas udzielone
kredyty mieszkaniowe zaczną bankom ciążyć. Duża ich część była udzielana z
bardzo niskimi marżami, a nieruchomości, które są ich zabezpieczeniem, coraz
częściej są warte mniej niż zobowiązania, którymi są obciążone. To utrudni
pozbycie się takiego kredytu z bilansu. Już teraz niektóre banki, do tej pory
zachowujące się bardzo agresywnie, praktycznie wycofały się z finansowania
nieruchomości. Nowy rynek będzie wyglądał zupełnie inaczej. Kredyty będą
udzielane w niższych kwotach, z wyższymi marżami i na nowych zasadach.
W dalekiej perspektywie ceny nieruchomości w Polsce będą rosły, ale już o kilka
procent ponad inflację, a nie kilkanaście czy kilkadziesiąt. Trudno przewidzieć,
kiedy rynek wróci do równowagi i spadki się skończą. Analitycy stawiają na rok
2010. Skoro jednak wszyscy mają problemy z odpowiedzią, jakie będą w Polsce
wzrost gospodarczy czy dostępność do finansowania na rynkach międzynarodowych,
to zgadywanki są skazane na porażkę. Po wycofaniu z rynku tanich kredytów
walutowych trudno będzie podtrzymać wzrost rynku nieruchomości. Będzie się
osuwał aż do pojawienia się nowego impulsu.
Nieruchomości są dziś przewartościowane, a spłacający kredyty klienci mają
ograniczony rozporządzalny dochód – dużą jego część oddają bankom. Jeśli
nieruchomości znacznie stanieją, nabywcy będą zaciągać mniejsze kredyty i
spłacać niższe raty, więc będą mogli przeznaczyć więcej pieniędzy na konsumpcję,
podtrzymując koniunkturę gospodarczą. Kiedy wzrosty cen wrócą, nie będą już
irracjonalne, lecz powiązane ze wzrostem zarobków i inflacją.
Drugie dziesięciolecie bez wzrostu gospodarczego w Japonii to właśnie efekt
nadmuchanego bąbla na rynku nieruchomości. Brak możliwości ogłoszenia upadłości
konsumenckiej wymusza na Japończykach spłatę ogromnych kredytów zaciągniętych
często na kilkadziesiąt lat. Skoro kredyt idzie za kredytobiorcą, a nie za
nieruchomością, to ani obniżenie podatków, ani podwyższenie pensji nie zmienia
sytuacji. Pęknięcie bańki na polskim rynku nieruchomości

O ile spadną ceny mieszkań CZĘŚĆ 3

[stoje_i_patrze]

Ze społecznego punktu widzenia mieszkanie nie jest i nie powinno być traktowane
jako wysokodochodowa inwestycja. Ma służyć przede wszystkim do mieszkania, a nie
zarabiania jak na akcjach. Szykująca się przecena na rynku nieruchomości
doprowadzi do większego zróżnicowania cen. Osoby o mniejszych zarobkach będą
mogły sobie pozwolić na własny kąt. Znacznie taniej, chociaż nie oznacza to, że
szybciej. Mieszkanie będzie jednak w zasięgu ręki, a nie w sferze marzeń, jak
obecnie.

Czy mieszkania stanieją
NIE
Józef Wojciechowski
Szef rady nadzorczej JW Construction Holding

Sądzę, że w 2009 r. czeka nas stabilizacja na rynku nieruchomości. Obecne ceny
mieszkań i domów są stosunkowo niskie i nie ma mowy o dalszych spadkach. Część
mniejszych deweloperówbędzie miała kłopoty finansowe i obniży marże, ale nie
będzie to masowe. Jeśli deweloperzy wstrzymają rozpoczęcie nowych inwestycji,
pod koniec 2009 r. możemy się nawet liczyć ze wzrostem cen. Porównywanie naszego
rynku na przykład z Hiszpanią nie ma sensu. Tam wiele lat budowano ponad 700
tys. mieszkań rocznie. Gros zakupów stanowiły transakcje spekulacyjne. U nas
buduje się rocznie około 150 tys. mieszkań, a ta liczba nie zaspokaja nawet
własnych potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Adam Polanowski
Prezes Polanowscy Nieruchomości

Spadną ceny mieszkań, ale tylko niektórych na rynku wtórnym. Wielu właścicieli
czeka na lepsze czasy i klientów, którzy zapłacą cenę bardziej zbliżoną do ich
oczekiwań. Mówi się, że mieszkania tanieją, ale liczba zawieranych transakcji
spadła i choć te finalizowane opiewają na niższe kwoty, to trudno na ich
podstawie mówić o całym rynku. W wypadku rynku pierwotnego jest podobnie. Żaden
z dużych deweloperów nie zbankrutował. W 2008 r. bali się oni znacząco obniżać
ceny, a skoro utrzymywali je do tej pory, to w 2009 r. również nie zanosi się na
znaczącą zmianę tego trendu.

Jarosław Szanajca
Prezes Dom Development

Ceny mieszkań i domów bardzo mocno spadły pod koniec 2008 r., dlatego też nie ma
już miejsca na dalszeobniżki. W tym roku możemy się spodziewać raczej
stabilizacji cen nowych mieszkań. Tym bardziej że wizja masowych bankructw
deweloperów to gruba przesada. Ciągle jesteśmy krajem, w którym mieszkań
brakuje, więc nasz rynek powinien się odrodzić. Wiele zależy jednak od rynku
kredytów mieszkaniowych, bo większość nabywców finansuje zakup nieruchomości
właśnie za ich pomocą. Dlatego bardzo krytycznie oceniam projekt rekomendacji
„T", ograniczającej dostęp do kredytów hipotecznych w czasie, gdy rynek
mieszkaniowy jest w trudnej sytuacji.

TAK
Marcin Gołębiowski
Prezes RedNet Consulting i główny analityk RedNet Property Group

W pierwszych miesiącach tego roku ceny mogą spaść, ale raczej o kilka niż
kilkanaście procent. Podobnie jest na rynku domów. Wiąże się to ze strukturą
rynku. Deweloperzy zauważyli bowiem, że muszą zaoferować mieszkania z segmentu
popularnego, zachęcającego ceną, na które wciąż jest wielu klientów, albo
zaoferować mieszkania w dobrym standardzie i lokalizacji, ale rozsądnie
wycenione. Obecnie mamy nadprodukcję mieszkań z segmentu średniego i
podwyższonego (tzw. pseudoapartamentów). I w tych segmentach spadki cen będą
największe. Na rynku wtórnym natomiast nadal wiele zależy od jakości mieszkań
oraz od lokalizacji. Dalej będzie postępować proces spadku cen mieszkań z
wielkiej płyty w blokowiskach.

Emil Szweda
Analityk Open Finance

Mieszkania stanieją, ale trudno zgadnąć, o ile. Myślę, że w granicach 10-15
proc. Stanie się tak przede wszystkim z powodu trudności z uzyskaniem kredytów
mieszkaniowych. Znaczenie potrzeb mieszkaniowych Polaków, o których mówią
deweloperzy, uzasadniając tezę o dalszym wzroście cen, jest przeceniane. Moim
zdaniem, w Polsce nie brakuje ani jednego mieszkania. To nie jest tak, że każdy
ma obowiązek mieć własne mieszkanie i żyć w komfortowych warunkach. Część z nas
nie będzie w stanie zgromadzić kwoty wystarczającej na zakup mieszkania.

Wojciech Ciurzyński
Prezes Polnordu

Przewiduję, że mieszkania stanieją nawet o 20 proc. Ich ceny są ściśle związane
z cenami materiałów budowlanych i kosztami wykonania. Jeśli te będą malały, to
ceny mieszkań również. Bardzo ważne będzie także, w jakiej skali banki będą
udzielać kredytów hipotecznych. Jeśli będzie to znikoma liczba, będzie miało to
znaczący wpływ na ceny mieszkań.

Polecane strony internetowe

Strona zawierająca ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w największych
miastach
| www.oferty.net/statystyki/122008_cenytransakcyjne.php

Fora, na których można przeczytać opinie internautów o deweloperze albo o niego
zapytać
| forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=106 | forum.gazeta.pl/forum/71,1.html?f=778

Strona zawierająca informacje o zmianach liczby mieszkań wystawionych na
sprzedaż | licznikmieszkan.atspace.com/

Pęknięcie światowej bańki

Hiszpania
1,5 mln nowych mieszkań i domów czeka na nabywców w Hiszpanii. Hiszpańscy
deweloperzy mają 470 mld euro długów. W 2008 r. tysiąc hiszpańskich firm
budowlanych złożyło wnioski o ogłoszenie bankructwa (m.in. Martinsa-Fadesa,
która buduje w warszawskim Wilanowie). Sytuacja nie zmieni się, dopóki ceny
nieruchomości nie przestaną spadać. Standard & Poor’s szacuje, że nastąpi to w
2010 r., kiedy ceny będą o 30 proc. niższe niż w 2007 r.

Stany Zjednoczone
Ceny domów w Las Vegas są o 32 proc. niższe niż przed rokiem. W Phoenix (stolicy
stanu Arizona) spadki sięgnęły 33 proc. Jak wynika z notowań wskaźnika rynku
nieruchomości S&P/Case-Shiller, w 20 najważniejszych amerykańskich miastach ceny
domów spadły
w ostatnim roku o 18 proc. To już 22. z rzędu miesiąc spadków. Spadki cen
zanotowano nawet w Atlancie, Seattle i Portland, miastach, które do tej pory
opierały się kryzysowi.

Irlandia
46 tys. euro (188 tys. zł) stracił średnio każdy właściciel domu w Irlandii.
Ceny nieruchomości są tam o 15 proc. niższe niż w styczniu 2007 r. (średnia cena
domu to 265 tys. euro, czyli 1,08 mln zł). Irlandzkie banki udzielają najmniej
kredytów hipotecznych od 22 lat. „Iris Independent" podał, że około 100 tys.
domów stoi pustych (z tego 50 tys. to nowe budynki). Pojawiają się „dzielnice
widma", czyli takie, w których prawie nikt nie mieszka. Rząd uruchomił pożyczki
na zakup nieruchomości dla osób, które zarabiają nie więcej niż 40 tys. euro
rocznie.

Wielka Brytania
O 16,2 proc. spadły ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii w 2008 r. – podał
bank Halifax. To największa roczna zniżka od 1983 r. Ceny nominalne są już w tym
kraju takie, jakie były w 2004 r. W stosunku do dochodów Brytyjczyków
nieruchomości są tak tanie, jak w kwietniu 2003 r. To jednak nie koniec spadków.
Howard Archer z firmy konsultingowej IHS Global Insight szacuje, że na koniec
2009 r. ceny będą niższe o 15 proc. od obecnych. Wskazuje na to fakt, że w
listopadzie 2008 r. – jak podał Bank Anglii – udzielono tylko 27 tys. kredytów
hipotecznych – najmniej od 1999 r

O ile spadną ceny mieszkań CZĘŚĆ 4 - LAST

[stoje_i_patrze]

Diagnoza w pigułce

W 2009 r. banki udzielą nawet o połowę mniej kredytów hipotecznych niż w 2008
r., bo 85-90 proc. mieszkań w Polsce jest kupowanych na kredyt. Deweloperzy i
inni sprzedający będą musieli obniżyć ceny, aby znaleźć kupców.

Już w końcu 2008 r. liczba mieszkań na sprzedaż wzrosła o 60 proc. Brakuje na
nie chętnych, ponieważ nabywcy nie są w stanie otrzymać kredytu albo wstrzymują
się z zakupem do czasu znacznego obniżenia cen.

W najbliższych latach ceny mieszkań w Polsce mogą spaść o 30-50 proc. Analizy
wskazują, że trend spadkowy trwa 5-6 lat i obniża ceny o połowę poprzednich
wzrostów, licząc od roku cenowego szczytu.

Rzekomy niedostatek mieszkań ma uzasadniać tezę o nieuchronnym wzroście ich cen.
Według GUS, w 2002 r. brakowało 1,7 mln mieszkań.Od końca 2002 r. do jesieni
2008 r. do użytku oddano jednak ponad 850 tys. mieszkań oraz domów i rozpoczęto
budowę kolejnych 681,1 tys.

WYBRANA IKONOGRAFIA:
www.wprost.pl/G/wprost_gfx1/1358/s50_d_zoom.jpg
www.wprost.pl/G/wprost_gfx1/1358/s50_c.jpg

[atomik2]

"Nikt nie pamiętał o Japonii, w której po pęknięciu bańki giełdowej i
mieszkaniowej ceny nieruchomości w sześciu największych metropoliach spadły w
latach 90. o 84 proc." - byli tacy, co pamietali i nawet pisali:
forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=25&w=34885941&a=35360426
(oj nieladnie cytowac samego siebie, nieladnie !!! - ale czasami trzeba)

J.W. Construction: ceny mieszkań znów będą w euro

[stoje_i_patrze]

J.W. Construction: ceny mieszkań znów będą w euro

dom.gazeta.pl/nieruchomosci/1,73497,6284524,J_W__Construction_wybiera_euro.html
i komentarz

forum.gazeta.pl/forum/72,2.html?f=106&w=91459925&v=2&s=0

usa w pl

[stoje_i_patrze]

banki.onet.pl/1919739,wiadomosci.html
czyli dzieje sie to samo co w usa - tym ktorzy wzieli kredyty ponad wysilek i
oszukali w danych dotyczących wlasnych zarobkow dostana pieniadza z podatkow
ktore placa m.in. Ci ktorzy sa rozsadni. to jest brak rozumu i nie propagowanie
rozsadnego zaciagania kredytow.

[bushii_3]

ciekaw jestem jak to bedzie wygladalo w praktyce. moze okaze sie, ze
warto bedzie poprosic pracodawce aby mnie zwolnil a ja sobie pojade
na wakacje gdzies gdzie jest tanio (choc obecnie to nawet chiny nie
sa tansze od polski )

jedyny normalny w cnbc

[stoje_i_patrze]

www.cnbc.com/id/15840232?video=1039849853
podobnie wkurzony na subsydniowanie hipotek sąsiadowi

Dodatkowe zabezpieczenie

[stoje_i_patrze]

www.wyhacz.pl/Wyhacz/1,88542,6301029,Jak_zmusic_klienta_do_podwyzszenia_kwoty_kredytu_o.html

[bushii_3]

moment moment, ...

"w grudniu 2008 dostałem "przyjazną" ofertę od bank - MAX RATA. W
skrócie polegała na tym, że bank na najbliższe dwa lata ustali mi
wysokość maksymalnej raty na 1200 zł (Przy dzisiejszym kursie płacę
2400)"

"Podczas rozmowy telefonicznej przedstawiciel banku zaprezentował
kilka scenariuszy: podciągnięcie do kredytu innej hipoteki, cesję na
rzecz kredytów innych aktywów finansowych, kaucję w wysokości 190
000 zł"


zakladam zatem, ze kredyt jest zaciagniety na sume okolo 250-280 tys
zlotych na 30 lat (w okresie 30 letnim do splacenia zostanei
wspomniane w artykule 400 tys zl). a mowa jest o kaucji w wysokosci
190 tys zlotych? czy ludzie nie widza, ze to sie nie trzyma kupy?

[stoje_i_patrze]

tu chodzi o dodatkowe zabezpieczenie ze wzgledu na wzmocnienie sie franka i
oslabienie zlotowki (kredyt byl we frankach). zatem kredyt przerosl hipoteke.
280+190 daje 470 wiec jest ok.

Developerzy. Tu i Tam. Blisko punktu krytycznego ?

[kadi-lak]

Takie rozmyslania przy kawie natury czysto technicznej ........w
sumie dotyczy to developerow i tu i w Polsce.
Developer buduje dla zysku...by skasowac profit musi sprzedac to co
stworzyl. Jasne....
Tylko co dzieje sie w momencie, gdy cena sprzedazy niebezpiecznie
zbliza sie do ceny wybudowania mieszkania w danym a na mieszkania
nadal nie ma chetnych? W USA trudno chalupniczym sposobem odgadnac
ile naprawde sprzedano mieszkan w danym budynku, bo sprzedawcy
bezczelnie klamia stosujac caly zakres trickow.
W koncu jak w grudniu 2008 pannica twierdzi, ze w budynku zostalo
20% wolnych mieszkan a w zeszlym tygodniu jej nastaepca twierdzi,
ze maja jeszcze 30% wakatow to cos jest nie kosher ?
Wczoraj Wyborcza pisala o pomyslach Urzedu Miasta w Wawie, by
mieszkania kupowac hurtem od developerow z przeznaczeniem na
mieszkania komunalne. (Powodzenia dla tych, co juz sie wprowadzili
do takich budynkow placac 800 000 PLN za 140 m. kw.)
Wszystkiego nie wykupi jednak zaden urzad, tak wiec co z
budynkiem "sprzedanym" w 30% ? Developer musi splacac kredyt, wplyw
z dotychczasowej sprzedazy moze utrzyma go przy zyciu przez jakis
czas ale przeciez cel to sprzedanie wszystkiego.
No i w koncu ta buda stac nie moze pusta w 70%, ze chocby dlatego
ze oplaty za utrzymanie tego w stanie uzywalnosci kosztuja wplywow
od mieszkancow nie ma.

Bankructwo, sprzedawanie poznizej kosztow, spakowanie walizek i
ucieczka? W Nowym Jorku zauwazylem ze mnostwo budujacych duze
projekty to zagraniczniacy ) , Korea, Izrael, Chiny....

[baldazar]

Kadi,
1. zapytaj o opinie użytkowników. To mogą być fora internetowe.
2. KW czyli land register. Tam jest hipoteka- kluczowa sprawa
kto położył kasę. Podejrzewam, że wszystko robią na SPV ale
będziesz przynajmniej wiedział kto Cię wyrzuci- obowiązują
kategorie wierzycieli- ustal jak jest w US, NY i kto zabezpieczył
się.
3. Nie kupuj (jeżeli przyłapiesz na kłamstwie) z kilku powodów:
-będziesz miał ciągły dyskomfort co pozbawi cię przyjemności
posiadania,
-kłamiąc w drobnym, zechcą skłamać w grubszych sprawach
jak np. tytuł prawny lub utajone wady techniczne.
-ja lubię kupować u ludzi których lubię!

Ujemna sprzedaż mieszkań J.W. Construction

[dorota_3]

Coś, co u polskich deweloperów się nie zdarzało :

gospodarka.gazeta.pl/Gielda/1,85951,6321276,_P___Ujemna_sprzed
az_mieszkan_J_W__Construction.html

[dorota_3]

miniurl.pl/47093

[ewa9000]

czy mógłby mnie ktoś oświecić co oznacza : "sprzedaż wyniosła -250
sztuk" oraz "ujemna sprzedaż" Zawsze myślałam ze jak się sprzedaje
to jest (minus) ze stanu posiadania. Można sprzedac mniej niż 0 ?

[dorota_3]

Tak jak to rozumiem to jest sytuacja, kiedy mieszkanie już
zaksięgowano jako sprzedane, a nabywca odstępuje od umowy,
niejako "zwraca" je deweloperowi.
Ponosi koszty tego odstąpienia oczywiście, ale albo musi wycofać się
z umowy (np. traci pracę) albo po prostu kalkuluje, że jednak to mu
się opłaci (liczy na duży spadek cen mieszkań). Oba powody to
sygnał "niedźwiedzi" dla rynku mieszkaniowego.

[weev]

Cos podobnego do:

www.nytimes.com/2009/03/01/realestate/01walk.html

THE real estate market in Manhattan has become so unnerving to
buyers that some are forfeiting six-figure deposits rather than
close on deals they have made.

At 304 Spring Street, a sleek condominium building in SoHo with
stunning Hudson River views, the buyer for the duplex penthouse
recently decided he would not go through with the deal and walked
away from a $780,000 deposit.