Dodaj do ulubionych

wycena mieszkania przez biegłego sądowego

01.02.11, 10:28
doczekałam się postanowienia, a co za tym idzie wizyty biegłego sądowego
to będzie druga wycena mieszkania, bo pierwsza była dołączona do wniosku o podział

zastanawia mnie na co tak naprawdę zwraca się uwagę przy wycenie?
bo u mnie są panele i kafelki, ale takim je kupilismy na wtórnym rynku, łącznie z kuchnią i szafą w korytarzu i jednym pokoju
ściany są proste,, bo były cekolowane, bo zerwane zostały tapety...
wg mnie epoka płytek pcv i wykładzin minęła, więc uważam za standard zwykłe kafle i panele za 25zł/m2...
może się mylę...
i tak uważam, ze pomimo podparcia się ostatnimi transakcjami wziętymi z KW dot. mieszkań w okolicy wycena biegłego jest subiektywna

macie zdanie na ten temat?
może nie posprzątam smile)))
Obserwuj wątek
    • ef.endir Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 10:56
      Wycena jeszcze przede mną.
      Na razie miałem możliwość przyjrzenia się wycenie na zamówienie mojej eksi. Wynika z niej, że domy w najbliższym sąsiedztwie stolicy, zbudowne 5 lat temu kosztują ok. 200 tys zł.
      Przy czym działka w 2004 r była warta ponad 150 tyssmile
      Tak więc kto zamawia wycenę, ten dyktuje cenę!smile

      Mam tylko nadzieję, że wycena zrobina na polecenie sądu będzie bardziej zbliżona do realiów.
      • zmeczona100 Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 10:58
        Żartujesz?? I tę wycenę robił biegły sądowy?? shock
        Przydałby mi się do niego kontakt tongue_out
        • ef.endir Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 11:08
          Taksmile
          Zrobił to rzeczoznawca wpisany na listę biegłych i się pod tym podpisał!smile

          A domek jest ok 40 min. jazdy samochodem od centrum Warszawy - w porannych korkach.
          • zmeczona100 Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 11:18
            Ciekawe, czym wytłumaczą przed sądem różnice w swoich wycenach wink

            Czy możesz napisać ile się płaci za taką wycenę? Tzn. nie chodzi o płatność za wycenę zgodnie z oczekiwaniami zamawiającego, tylko oficjalną stawkę biegłego.
      • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 11:23
        wiesz, ja zamówiłam wycenę do wniosku, ale mój eks zakwestionował wartość o całkiem konkretną sumę, takie max maksimum z okresu boomu,
        dla mnie wartość mieszkania stanowi cena, za jaką chce ją kupic nabywca
        bo co mi z tego, że wycena będzie na x sumę, jeśli np maks y wartość można uzyskać...
    • altz Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 10:56
      Obawiam się że masz złe podejście do wyceny.
      W wycenie nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja, potem lokalizacja, potem lokalizacja i dopiero inne rzeczy.
      Możesz do surowego mieszkania dodać powiedzmy 10%-25% więcej i już masz to swoje.
      Standard się specjalnie nie liczy.
      U nas w Polsce za okna plastikowe dostaje się powiedzmy z 20% więcej, są kraje, gdzie przez to odejmuje się 40% wartości.
      Liczy się uzbrojenie (media), dobry dojazd, sąsiedztwo, ale przede wszystkim lokalizacja.
      Masz wątpliwości, to zrób drugą wycenę u innego biegłego sądowego. Koszt nieduży.
      A te wszystkie płytki, ściany, okna to podwyższony standard i nie sądzę, żeby na wycenie to przekraczało 25% wartości bez tego, zdecydowanie bardziej się liczy budynek, w którym jest mieszkanie.
      • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 11:21
        moja wycena do wniosku kosztowała mnie 600 zł (też sądowy biegły, ale działający prywatnie)
        wycena zlecona przez sąd - 1000 zł
        nie mam luzów na kolejną, wiem, że mogę odnieść się do wyceny, jak już operat zostanie przygotowany

        dzielnica jest stara, choć pod oknem jest jeszcze plac, na którym może coś wyrosnąć, budynek jest ponad 30 letni, 4 piętrowy, mieszkanie na III
        w sąsiedztwie za 4 tys brutto można kupic nówkę się budującą
        • altz Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 11:50
          Liczy się odległość od centrum, ewentualnie dobry dojazd np. metrem.
          Okolica parkowa jest w porządku, ale musi być moda na tę okolicę, bo inaczej cena się nie zwiększy.
          Bierze się z 5 aktów sprzedaży mieszkań o podobnych parametrach np. odległość 500-1000 m od centrum i w podobnym otoczeniu, mieszkania też nie na parterze i też podobny metraż, ale w budynku.
          Teraz wyznaczamy cenę 1m2 powierzchni mieszkania, odrzucamy dwie skrajne oferty, a te 3 pozostałe służą do ustalenia kosztu metra Twojego po korektach.
          Tak działa metoda porównawcza.
          Dobry operat powinien być zrobiony co najmniej dwiema metodami.

          Najdroższe mieszkania są w centrum w dobrym punkcie na parterze i na rogu ulicy, bo można dobry sklep otworzyć, a "zbiera się ludzi" z dwóch ulic.
          • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 12:06
            do centrum miasta jest ok 20 minut autobusem, samochodem może krócej, dłużej jak w korkach
            parków jako takich brak, bo to blokowisko, można sobie w okna zaglądać
            sklepy - osiedlowe

            bez szaleństw
            dzielnica "modna" była jakieś 20 lat temu
            • altz Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 12:19
              Nie znając miasta, centrów, nie oglądając wyceny nie można powiedzieć, czy wycena jest rzetelna. Popatrz na te wyliczenia z kalkulatorem w ręku, sprawdź chociaż tę metodę porównawczą i zobacz czy te skrajne ceny zostały odrzucone.
              Możesz sama popytać ludzi, po ile sprzedali 1m2, bo oferta w gazetach jest zazwyczaj zawyżona, jest tam margines na negocjację.
              Jeśli wyjdzie duża różnica, a standard mieszkania nie został zupełnie uwzględniony, to warto zrobić nową wycenę. Poprosisz rzeczoznawcę o uwzględnienie tego, on ma taka możliwość, bo poprawna wycena i cena sprzedaży nie powinny się różnić o 20% i jest to w porządku.
              • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 01.02.11, 12:29
                to Trójmiasto, to najmłodsze smile
                pracuję w firmie, która miewa do czynienia z wycenami, mam też kolegę rzeczoznawcę, ale on nie chciał zabierac głosu, żeby nie być posadzonym o stronniczość
                wiem, że wahania plus minus 10% się obronia, tylko kto ma bronic tych różnic, ja? czy rzeczoznawca jako świadek?
                • olowas1 Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 02.02.11, 00:08
                  pokopanko,
                  Dziś większość wycen robi się metodą porównawczą. altz ma rację, ale nie 5 mieszkań, tylko więcej. Kwoty biegły dostaje ze starostwa z aktów notarialnych. Generalnie co do zasady bierze mieszkania jak najbardziej podobne - czyli jeśli wycenia norę w falowcu na Przymorzu, nie weźmie apartamentu z Neptun Parku.
                  Jako parametry wyceny biegły uwzwględnia, co chce, ale musi umieć tego obronić, gdyby były wątpliwości. Każdej z rzeczy przydaje odpowiednią wagę. Standardowy zestaw to np. 40% lokalizacja, 20% widok, 20% stan techniczny, 10% położenie na piętrze. I każdy z tych parametrów dla Twojego mieszkania rzeczoznawca porównuje z mieszkaniem o cenie max i min. ze swojego zestawu. Potem mnoży mnożniki, dzieli dzielniki, różniczkuje różnice smile i podsumowuje.
                  Całość musi być logiczna i spójna. Czyli jeśli pisze, że najważniejsza jest odległość od morza i każdy za to płaci bajońskie sumy, nie może mieszkaniu na plaży przyznać minimum w tym parametrze. Trzeba to uważnie czytać, bo czasami niedbali są strasznie - zdarza się bałwanom przeklejać z opinii o innych mieszkaniach. Ubaw jest, jak tego bronią w sądzie. Sędzia zdarza się niekumaty (polega na opinii "specjalisty"), Twój adwokat będzie miał wszystko w pompie (zwłaszcza jeśli zapłaciłaś z góry), więc Ty musisz to uważnie przeczytać. Jak czegoś nie rozumiesz, możesz poprosić o wyjaśnienie, wysłuchać biegłego na rozprawie itp.
                  To najważniejszy dowód w sprawie, reszta (świadkowie, rodzice i inni) to bzdety niewarte uwagi. Więc się skoncentruj.
                  A czasami te opinie są po prostu OK, wtedy przyklep i proponuj sprawiedliwy podział. I będzie dobrze. Pozdrawiam. Olgierd
                  • altz Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 02.02.11, 02:03
                    Przy tych 5 wycenach uczciwie wybranych można spokojnie oszacować wartość nieruchomości, tylko obiekty powinny mieć zbliżone walory. Można wziąć więcej cen sprzedaży, jeśli się je ma.
                    Lepiej mieć te 5 wycen zbliżonych, niż 12 wycen o dość dużym rozrzucie parametrów, kiedy trzeba za bardzo polegać na wskaźnikach i ocenie parametrów na oko.
                    Co do wag, ja znam inne, ale nie robiłem i nie widziałem wyceny obiektu z widokiem na morze, więc nie znam tej specyfiki.
                    Można się pokusić o wycenę metodą dochodową, zakładając, że wynajmujemy mieszkanie turystom, o ile jest ono atrakcyjne.
                    • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 03.02.11, 11:04
                      a skąd ja mam wiedzieć, że wyceny są uczciwie wybrane?
                      w poprzedniej wycenie przytoczono kilka transakcji z okolic, ale bez większych szczegółów, tylko wartości transakcyjne
                      ona raczej dla szaraków nie są dostępne, prawda?
                      • sonia_30 Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 03.03.11, 16:18
                        Nie są niestety, tylko księgi wieczyste są ogólnodostępne. A jaka jest % różnica w kwocie wyceny? Bo 30 tys niewiele mówi...
                  • pokopanka Re: wycena mieszkania przez biegłego sądowego 03.02.11, 11:05
                    rozumiem, dziękuję za podpowiedź

                    poszukam jakiejś rozumnej istoty do przeczyatna wyceny i porównania z poprzednią i ew zatrzeżeń, czy akceptacji, czy w ogóle uwag
    • pokopanka juz po wizycie biegłego 07.02.11, 10:19
      jednak państwowo to jest inaczej
      pani wezwała/powiadomiła wszystkie strony, poczekałyśmy o godziny zero i nikt się inny nie zjawił...
      pani nie przeczytała wyceny wcześniejszej (i ok, może by się sugerowała), patrzyła głównie na mury i el. stałe mieszkania - że panele na podłogach (ale standard niski), ze glazura i terakota (st. średni i niksi), że ściany gładzone, ale pękające (w 3 pokojach, z czego w 2 widać jak ta lala, a w jednym sa za szafą), ze budynek nieocieplony itd.
      powiedziałą, że teraz ceny znów są w dołku, będę mądrzejsza za kilka dni, bo pani powiedziała, że w ciągu 7 dni nawet sąd otrzyma operat, potem go prześle mnie.
      i pewnie ex będzie kwestionował, a może nie, sama nie wiem....
      ie piszę scenariuszy
      obawiam się jednka, że wycena sprzed roku była dla niego korzystniejsza....
      mam nadzieję, że ta dla mnie taką bedzie

      • altz Re: juz po wizycie biegłego 07.02.11, 11:27
        Pękające ściany to spory defekt.
        Ale są różne pęknięcia, niektóre nie są istotne, a inne to poważna rzecz.
        Na ocieplenie budynku też się ludzie patrzą i słusznie.
        Reszta to drobiazgi.
        • pokopanka Re: juz po wizycie biegłego 07.02.11, 13:19
          no będę wiedziała na czym stoję za parę dni, a właściwie jak ona to zobaczyła
          blok jest ponad 30 letni, więc to też za sobą dużo niesie
          już teraz wiem, czemu poprzednicy mieli tapety, których ja nie chciałam mieć, bo wolę farbę, one po prostu kryły pęknięcia, których nie sposób nie zauważyć, i są na ścianach zew

          największym plusem jest rozkład tego mieszkania, a reszta to subiektywne odczucia
      • pokopanka Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 17:42
        i sie przejechałam...
        biegła wyceniła mieszkanie o 30 tys więcej niż zeszłoroczna wycena przez biegłego (też sądowego) stanowiła....

        nie wiem jak to jest liczone, oprócz tego, że wycena powinna być na stan z połowy grudnia 2009
        trudno mi mimo wszystko uwierzyć, że wtedy ceny transkacyjne były wyższe niż w tej chwili ofertowe...
        jutro dostanę kopię, będę "mądrzejsza"
        dziś jestem w szoku, bo w okolicy za tę cenę można kupić kilkuletnie mieszkanie o porównywalnej wilekości i wyższymstandardzie.

        może powinnam zmusić ex do spłaty mnie?
        utonę w kredycie
        • altz Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 17:53
          > nie wiem jak to jest liczone, oprócz tego, że wycena powinna być na stan z poło
          > wy grudnia 2009
          Jest baza danych i dostęp do cen z tamtego czasu. rok wstecz było drożej, niż obecnie.
          Bierze się tamte ceny, tamte obiekty i porównuje, jak przy obecnych cenach, chyba że coś się w trakcie wydarzyło coś niecodziennego, np. miano wybudować obok drogę w grudniu 2009, a teraz okazało się, że nie ma pieniędzy i nie będzie tam drogi itd.
          • pokopanka Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 17:58
            rozumiem mechanizm
            ale i tak nie rozumiem tak dużej rozbieżności między wycenami
            obie miały być na tę samą datę, więc powinny porównywać do podobnego, prawda?
            i wyjść co najmniej podobnie...
            i trudno mi też zrozumieć "kwestionowanie" efektu - czyli raportu
            no bo wychodzi na to, że jakaś nietaka była ta osoba, która niższej wartości operat przygotowała...

            mózg mi pulsuje, bo to jest na moją niekorzyść, i bez żadncyh podtekstów, że chcę ex oszwabić...
            • altz Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 18:10
              Różnica może być +-10%
              Może obie wyceny się w tym mieszczą?
        • tautschinsky Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 19:58
          pokopanka napisała:

          > może powinnam zmusić ex do spłaty mnie?
          > utonę w kredycie


          Zmusić lub próbować zmusić to możesz pchłę, by skakała tak, jakbyś chciała. A nie exa. Ex może nie mieć pieniędzy na spłatę. Ex może nie chcieć cię spłacać. I odwrotnie. Wtedy po prostu mieszkanie się sprzedaje i dzieli gotówkę między siebie. Wtedy nie masz lokum, ale masz kasę. Rybki albo akwarium.
        • zmeczona100 Re: juz po wizycie biegłego 01.03.11, 20:37
          Czy nie ma nikogo, kto mógłby "kupić" to mieszkanie?
          Czy jest w ogóle popyt na takie mieszkania w Twojej okolicy.
          • pokopanka Re: juz po wizycie biegłego 03.03.11, 13:47
            podaż jest duża...
            sama biegła to napisała
            więc szanse na sprzedaż w dobrej cenie i tempie są zerowe, co blok to takie mieszkanie, a na blokowisku mieszkam, więc policzyć łatwo...

            będę sprzedawać, jak będzie moje i bedę miała noż na gardle
            exa i tak interesuje tylko pieniądz, nie wsparłby w żaden sposób procesu sprzedaży i całej biurokracji

            poza tym mieszkanie jest obciążone kredytem, po jego spłacie i podziale na pół i tak pozostaje mi kredyt do dobrania sad, bo w porywach na dobrch samochód by starczyło...
    • pokopanka biegły świadkiem - juz po 29.03.11, 13:18
      no i stało się
      wezwano biegłą na świadka, która pomimo uzasadnionych zarzutów zawyżenia ceny i powtarzania tej samej argumentacji jak mantry podczas rozprawy, uznano jej pracę za rzetelnę i domniemywam, że sąd się ku niej przychyli (to uznanie rzetelności miało na celu wypłate wynagrodzenia dla biegłej)
      z powodu braku porozumienia - które zostało zalecone pełnomocnikom, więc tu jestem z lekka zakręona - będzie również wycena ruchomości, czyli zamiast kupić dziecku nowy rower, bo urosła, muszę się pozbyć 500 zł na biegłego w ciągu 14 dni
      sędzia również zleciła sięgnięcie po rachunki bankowe ex i wyciąg z banku kredytowego kto i ile wpłacił od uprawomocnienia się rozwodu
      to tak tylko, jakby ktoś myślał, że to jest proste, krótkie i po mysli smile
      na teraz chce mi się wyć
Inne wątki na temat:

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka