Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Procedura zakupu mieszkania.

    IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 22.01.04, 07:51
    Czy mógłby objaśnić krok po kroku jak kupić mieszkanie na rynku wtórnym.
    Chodzi mi o to jakich formalności należy dokonać i ile to kosztuje.
    Muszę jeszcze dodać że będę musiał wziąć kredyt, gdyż posiadam ok 50000 a mieszkanie kosztuje ok 100000
    Dziękuję za wszystkie odpowiedzi szczególnie świeżo upieczonych właścicieli jak i fachowców z branży.
      • bebiak Re: Procedura zakupu mieszkania. 22.01.04, 15:25
        Cześć Pablo, jakie mieszkanko kupujesz: chodzi mi tu o to czy spółdzielcze
        własnościowe prawo do lokalu czy też nieruchomość (czyli takie potocznie zwane
        hipotecznym). A może jeszcze wiesz czy jeśli spółdzielcze - to z założoną
        księgą czy nie? Nie będę ukrywać Pablo, że to tak trochę dla ułatwienia, żeby
        iść jedną, konkretną drogą a nie rozważać Ci trzy warianty co może spowodować
        mętlik w głowie (no, chyba, że nie wiesz - wtedy to siła wyższa).
        Pozdrawiam Cię serdecznie. B.
        • Gość: Pablo Re: Procedura zakupu mieszkania. IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 23.01.04, 14:40
          cześć Bebiak
          Nie mam pojęcia jaka forma prawna będzie tego mieszkania.
          Poszukuje poprostu mieszkania w bloku na Ratajach w Poznaniu.
          Jeśli chciałoby Ci się wyjaśnić wszystkie przypadki z góry dziękuję.
          Pozdrowienia.
          • bebiak Re: Procedura zakupu - kroki wstępne 27.01.04, 18:38
            Witaj Pablo
            Skoro jeszcze nie wiesz zacznijmy wobec tego od kwestii związanej z kredytem.
            Jak znajdziesz sobie mieszkanie (obojętnie jakie) to zaczniesz ubiegać się o
            kredyt (tu Ci niewiele pomogę, bo nie znam tych procedur ale wiem, że są
            cokolwiek uciążliwe). Niektóre banki wymagają dla uruchomienia samej procedury
            umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego a niektórym wystarcza pisemna -
            zależy od banku. Pomijam tu koszty związane z kredytem jako takim, bo nie tym
            się nie znam, ale pewnie jakieś po drodze będą (prowizje inne takie). Gdyby
            Twój bank życzył sobie umowy przedwstępnej w formie aktu to za taką co do
            zasady zapłacisz 100% taksy co przy nieruchomości za 100.000,-zł da kwotę
            1.300,-zł + VAT 286,-zł + wypisy ok. 100,-zł, a przy spółdzielczym prawie do
            lokalu: 650,-zł + VAT 143,-zł + wypisy k. 100,-zł.
            Uczulam Cię na treść umowy przedwstępnej co do terminów, szczególnie
            płatności - one muszą być przez Ciebie określone po zasięgnieciu opinii w
            banku, bo banki mają różne wymogi, a zobowiązania w umowie przedwstępnej
            podejmujesz Ty (i dla Ciebie skutki i konsekwencje). Miej tu na uwadze, że
            kredyty banki wypłacają najczęściej PO zawarciu umowy sprzedaży: żebyś się
            przypadkiem w umowie przedwstępnej nie zobowiązał do zapłaty całej ceny przed
            umową sprzedaży, bo przy kredycie to małorealne.
            W umowie przedwstępnej zamieściłabym także postanowienie (od razu w niej
            właśnie, bo jestem na to uczulona), że sprzedający do umowy sprzedaży
            przedłoży zaświadczenie stwierdzające, że NIKT nie jest w lokalu zameldowany a
            nieprzedłożenie będzie uznane za zawinienie po jego stronie oraz, że lokal
            zostanie Ci sprzedany bez jakichkolwiek obciążeń a ujawnienie się takich
            uznane zostanie za zawinione po stronie sprzedającego (to ma związek z
            ewentualnym rozliczeniem zadatku, który zapewne będziesz musiał zapłacić).
            Pamiętaj też, że jeśli nie płacisz całej ceny przy umowie sprzedaży to i
            sprzedający może chcieć wydać Ci lokal później (po umowie sprzedaży). To
            logiczne (równowaga stron) ale niech się wszyscy wymeldują.
            Tyle chyba dość istotnych uwag do całego wstępu czyli kwestii kredytowych i
            umowy przedwstępnej.
            Acha, jeśli znajdziesz nieruchomość to sprzedający winien przedłożyć Ci
            odpis z księgi wieczystej (nie starszy niż 3 miesiące), ale niezależnie do
            tego można zajrzeć do księgi przed umową (jest jawność ksiąg wieczystych i
            każdy może zajrzeć), a przy spółdzielczym: zaświadczenie ze spółdzielni (nie
            starsze niż 3 miesiące chyba, że spółdzielnia ograniczy do dwóch) plus odpis z
            księgi wieczystej o ile jest prowadzona (przy spółdzielczym może być ale nie
            musi).
            CIAG DALSZY NASTĄPI ....
            • bebiak Re: Kroki wstępne - jeszcze jedno 27.01.04, 18:43
              Zapomniałam: gdybyś sobie znalazł mieszkanie na statusie spółdzielczego
              własnościowego prawa do lokalu to zajrzyj sobie do księgi wieczystej tej
              budynkowej (spółdzielni). Dobrze byłoby, żeby nie było tam żadnych hipotek
              (to ważne dla późniejszego ewentualnego przekształcenia, gdybyś takowego
              kiedyś tam chciał dokonywać).
              CIĄG DALSZY NASTĄPI ....
            • bebiak Re: Kroki wstępne - jeszcze jedno 27.01.04, 18:43
              Zapomniałam: gdybyś sobie znalazł mieszkanie na statusie spółdzielczego
              własnościowego prawa do lokalu to zajrzyj sobie do księgi wieczystej tej
              budynkowej (spółdzielni). Dobrze byłoby, żeby nie było tam żadnych hipotek
              (to ważne dla późniejszego ewentualnego przekształcenia, gdybyś takowego
              kiedyś tam chciał dokonywać).
              CIĄG DALSZY NASTĄPI ....
              • bebiak Re: Procedura zakupu - umowa sprzedaży 27.01.04, 18:59
                Bardzo przepraszam, ale niektóre posty komputer dziś mi wysyła podwójnie i ja
                nie rozumiem dlaczego on tak robi!!!! Nie umiem na dodatek temu zaradzić - raz
                jeszcze przepraszam.

                Zakładamy na ten moment, że masz już zawartą umowę kredytową i udajesz się ze
                sprzedającym do notariusza. Odnośnie dokumentów to tak jak w tamtym poście
                przy czym o ile nie minęły 3 miesiące od wydania tamtych dokumentów to nie
                trzeba ich ponownie zdobywać - wystarczy sprawdzić czy się nic nie zmieniło
                (zajrzeć do księgi, podpytać w spółdzielni).
                Ja bym tutaj jeszcze chciała, żeby mi sprzedający przedłożył zaświadczenia o
                tym, że nie zalega z opłatami na fundusz remontowy i innymi kosztami
                eksploatacyjnymi związanymi z lokalem, rachunki za dostawę energii, za
                telefon, kablówkę, takie tam (za jakieś 6 miesięcy wstecz na przykład), oraz
                oczywiście to zaświadczenie, że NIKT nie jest w lokalu zameldowany.
                No i zawieracie umowę sprzedaży.
                O ile inaczej nie postanowicie to koszty związane z jej zawarciem poniesiesz
                Ty (ale może coś Ci się uda wynegocjować w tej mierze ze sprzedającym - to
                moja sugestia). Wszystkie opłaty wnosisz u notariusza przy zawieraniu umowy
                sprzedaży!
                Opłaty:
                NIERUCHOMOŚĆ za 100.000,-zł
                - taksa notarialna: 1.300,-zł + VAT 286,-zł
                - wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 33,-zł
                - podatek: 2.000,-zł
                - opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej: 1.320,-zł
                - wypisy: ok. 200,-zł
                PRAWO SPÓŁDZIELCZE za 100.000,-zł
                - taksa notarialna: 650,-zł + VAT 143,-zł
                - podatek: 2.000,-zł
                - wypisy: ok. 200,-zł
                - ewentualnie wniosek do spółdzielni (chyba, że sobie sam złożysz): 150,-zł +
                VAT 33,-zł
                - ewentualnie opłata sądowa o ile księga jest prowadzona: 1.320,-zł
                -------------------

                Przy nieruchomości notariusz Twój akt składa w sądzie i to koniec procedury
                nabycia (potem czekasz tylko na wpis, ale przy rynku wtórnym jesteś
                właścicielem od momentu podpisania umowy sprzedaży).

                Przy mieszkaniu spółdzielczym - po zawarciu umowy sprzedaży idziesz do
                spółdzielni, wypełniasz deklarację członkowską, płacisz opłatę stosowną
                (zależy od spółdzielni - dowiedz się o wysokość wcześniej, żebyś nie był
                zaskoczony), spółdzielnia przyjmuje Cię w poczet członków i to koniec
                procedury nabycia.
                CIĄG DALSZY NASTĄPI....
                • bebiak Re: Ustanowienie hipoteki - gdy jest księga 27.01.04, 19:18
                  Ale mam dziś dzień do pisania!
                  Najpierw omówię Ci procedurę przy założeniu, że nabędziesz albo nieruchomość
                  albo spółdzielcze prawo do lokalu z księgą wieczystą (bo procedura taka sama).
                  Wiadomo, że wcześniej czy później bank będzie od Ciebie wymagał ustanowienia
                  hipoteki czyli (inaczej) obciążenia tego lokalu hipoteką zabezpieczającą
                  spłatę kredytu. Termin dla dokonania tego bank winien Ci określić w umowie
                  kredytowej (ale pamiętaj, że najczęściej do tego czasu płacisz wyższe
                  ubezpieczenie, a to w końcu też pieniadze).
                  Bierzesz oświadczenie z banku, takie dla ustanowienia hipoteki, w którym bank
                  napisze komu, jaki kredyt został udzielony, w jakiej wysokości, co będzie
                  zabezpieczeniem itp.
                  Składasz w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wpis tej hipoteki do Działu IV
                  księgi wieczystej. Wniosek przygotowujesz w dwóch egzemplarzach, jeden z
                  oświadczeniem banku zostawiasz w sądzie a na drugim sąd Ci przystawia
                  prezentatę o przyjęciu.
                  Teraz będę znowu się miotać bo nie wiem czego będzie chciał bank od Ciebie, a
                  może chcieć:
                  - jednej hipoteki, kaucyjnej (zabezpiecza spłatę kredytu i odsetek);
                  - jednej, zwykłej (dla kredytu) oraz równoleglej kaucyjnej (dla odsetek).
                  W zależności od postanowień umowy kredytowej ustanawiasz hipotekę jedna albo
                  dwie - to zrozumiałe.
                  OPŁATY OD USTANOWIENIA HIPOTEKI
                  Znów nie wiem, bo to zależy od tego jakiej hipoteki będzie żądał bank i w
                  jakiej wysokości.
                  Coś załóżmy - piszesz, że kredyt 50.000,-zł:
                  1). gdyby kaucyjna to pewnie 75.000,-zł;
                  2). gdyby zwykła to 50.000,-zł + 25.000,-zł
                  (ale to tylko założenia!)
                  Opłaty od wpisu hipoteki przy kredycie na nabycie nieruchomości :
                  ad. 1): 255,-zł
                  ad. 2): 180,-zł + 92,50,-zł
                  Pamiętaj: gdybyś kupił spółdzielcze a sąd się uparł to może pobrać kwoty dwa
                  razy wyższe od tych, które napisałam a to dlatego, że w przepisie mowa o
                  kredycie na nabycie nieruchomości (spółdzielcze taką nie jest). Przyjęło się
                  i przy spółdzielczym tak pobierać (czyli 1/20), ale gdyby sąd się uparł to nie
                  ma siły: z przepisu to nie wynika (wtedy podwójne kwoty od tych, które wyżej
                  napisałam).
                  Po złożeniu wniosku w sądzie idziesz do urzędu skarbowego wypełnić druk PCC-1
                  i zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki:
                  ad. 1): 19,-zł (stały)
                  ad. 2): 50,-zł + 19,-zł.
                  Koniec ustanowienia hipoteki
                  Czekasz tylko na wpisy (sąd powinien przysłać Ci zawiadomienia o dokonanych
                  wpisach).

                  CIĄG DALSZY NASTĄPI .....
                  • bebiak Re: Ustanowienie hipoteki - gdy nie ma księgi 27.01.04, 19:30
                    Taki przypadek przy rynku wtórnym (przy lokalu) jest możliwy tylko wtedy kiedy
                    kupisz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi.
                    Wtedy postępujesz tak:
                    Jak już Cię spółdzielnia przyjmie w poczet członków to gromadzisz dokumenty:
                    - zaświadczenie ze spółdzielni o służącym Ci prawie (musisz powiedzieć, ze to
                    dla założenia księgi);
                    - wypis z rejestru gruntów dla działki (geodezja);
                    - wypis aktu notarialnego nabycia lokalu.
                    Przygotowujesz w dwóch ezgzemplarzach wniosek do sądu o załozenie dla
                    słuzącego Ci prawa księgi wieczystej. Jeden taki wniosek zostawiasz w sądzie z
                    dokumentami, a na drugim sąd Ci kwituje odbiór.
                    Przy mieszkanku za 100.000,-zł powinieneś sądowi zapłacić od tego wniosku:
                    1.320,-zl (za wpis Ciebie do księgi) oraz 40,-zł (za druk nowej księgi).

                    Nie czekając na rozpoznanie tego wniosku od razu możesz składać wniosek o wpis
                    hipoteki/hipotek według procedur, które napisałam Ci w poprzednim poście (i
                    potem urząd skarbowy - niech Ci to nie umknie).

                    Hm... myślę, że zakończyłam.
                    Podzieliłam posty na pewne etapy bo i tak nie było szans aby wszystko w jednym
                    się zmieściło, stąd uważam, że tak łatwiej i czytelniej (może czytelniej).
                    Wierzę, że w miarę jasno to napisałam i - co istotne - że nigdzie się nie
                    pomyliłam (przeczytam to sobie któregoś wieczoru na spokojnie - jakby coś to
                    będę krzyczeć prostując, ale ufam, że może do tego nie dojdzie).
                    Gdyby coś nie było jednak zrozumiałe to oczywiście pytaj a ja w ramach chwili
                    wolnej i moich możliwości postaram się wyjaśnić.
                    Pozdrawiam Cię serdecznie i przepraszam, że kilka dni czekałeś, ale wierz mi:
                    żeby odpowiedzieć na Twój post potrzebowałam więcej czasu niż zazwyczaj i
                    dopiero dziś go znalazłam. Życzę Ci powodzenia. B.
    Pełna wersja