Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Prośba o pomoc - opłaty związane z zakupem mieszka

    IP: *.k.mcnet.pl 03.03.04, 13:32
    Uprzejmie proszę o potwierdzenie moich wyliczeń odnośnie opłat związanych z
    zakupem mieszkania u developera.Teraz mamy umowę wstępną. Kredyt będziemy
    brali budowlano-hipoteczny (dopiero w momencie odbioru mieszkania). Natomiast
    akt notarialny ma być podpisany w ciagu 90 dni od odbioru mieszkania. Łączna
    wartość mieszkania 181764,51 zł. Kredyt 130000,00 zł biorę go razem z
    mężem.Księga wieczysta będzie jedna. Najpierw szczegółowe dane:
    Wartość mieszkania – 156 159,20 zł
    Udział w gruncie 0,0044 – 17 182,54zł
    Garaż + piwnica - 25 605,31 zł
    Udział w gruncie 0,0043 – 16 703,56zł
    Czyli wartość całości 181 764,51 zł
    Udział w gruncie 33 886,10 zł
    1.Umowa sprzedaży:
    - taksa notarialna: 1817,65 + VAT 22% tj. 399,88zł = 2217,53zł
    - wniosek do sądu: 150,00 + VAT 22% tj. 33,00 zł = 183,00 zł
    - opłata sądowa za druk nowej księgi: 40,00 zł
    - opłata za wpisanie nas do księgi: 1910,00 zł\
    - wypisy: ok. 350/380 zł (w sumie)
    - podatek od czynności cywilnoprawnych = 677,72 zł
    Łącznie ok. 5408,25 zł
    2. Ustanowienie hipoteki:
    Od 130.000 zł przy hipotece zwykłej:
    - podatek 130,00 zł
    - opłata sądowa za wpis hipoteki do ksiegi: 355,00 zł (tu nie jestem
    pewna tego wyliczenia)
    W przypadku dodatkowej hipoteki kaucyjnej dla odsetek (do kwoty 65000,00 zł_
    Dodatkowo:
    - podatek: 19,00 zł
    - opłata sądowa za wpis do księgi: 195 (tu nie jestem pewna tego
    wyliczenia)
    Serdecznie proszę o pomoc, czytałam już wiele wyliczeń ale nie jestem pewna
    czy czegos nie pominęłam. Z góry dziękuje i pozdrawiam. Margo
      • Gość: Margo Re: Prośba o pomoc - P.BEBIAK IP: *.k.mcnet.pl 04.03.04, 15:45
        nie ukrywam, że będe wdzięczna za Pani opinię. Pozdrawiam
        • bebiak Re: Prośba o pomoc - P.BEBIAK 04.03.04, 20:54
          Gość portalu: Margo napisał(a):

          > nie ukrywam, że będe wdzięczna za Pani opinię. Pozdrawiam

          Cześć, bardzo chętnie oczywiście się tego podejmę, ale najpierw muszę skonczyć
          pracę (jeszcze jestem w biurze). Przyjdę tu później. B.
      • bebiak Re: opłaty przy nabyciu od developera 04.03.04, 22:17
        Cześć, tu się wpiszę, bo mi wygodniej (a i tak nie wiem gdzie mnie komputer
        wrzuci).
        Gość portalu: Margo napisał(a):

        > Łączna wartość mieszkania 181764,51 zł. Kredyt 130000,00 zł biorę go razem z
        > mężem.Księga wieczysta będzie jedna. Najpierw szczegółowe dane:
        > Wartość mieszkania – 156 159,20 zł
        > Udział w gruncie 0,0044 – 17 182,54zł
        > Garaż + piwnica - 25 605,31 zł
        > Udział w gruncie 0,0043 – 16 703,56zł
        > Czyli wartość całości 181 764,51 zł
        > Udział w gruncie 33 886,10 zł
        > 1.Umowa sprzedaży:
        > - taksa notarialna: 1817,65 + VAT 22% tj. 399,88zł = 2217,53zł

        Hm, jeśli liczymy od 181.764,51,-zł to mnie taksa wychodzi 1.708,82 + VAT
        375,94,-zł.
        Policzymy więc razem: 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000,-zł czyli 0,5% od
        121.764,51 to jest 608,82,-zł. Do tego dodajemy 1.100,-zł i wychodzi nam
        1.708,82,-zł (no, mnie tak bynajmniej wychodzi)). Konsekwencją jest oczywiście
        zmiana w Vacie.

        > - wniosek do sądu: 150,00 + VAT 22% tj. 33,00 zł = 183,00 zł
        > - opłata sądowa za druk nowej księgi: 40,00 zł

        Tutaj w porządku

        > - opłata za wpisanie nas do księgi: 1910,00 zł\

        Hm, mnie wychodzi 2.137,70,-zł, jeśli liczymy od 181.764,51,-zł
        No to liczymy razem: 5% od nadwyżki powyżej 100.000,-zł czyli 5% od 81.764,51,-
        zł to jest 4.088,22,-zł. Do tego dodajemy 6.600,-zł co w sumie nam daje
        10.688,22. Z tego do zapłacenia 1/5 cżęść czyli dzielimy przez 5 i mnie
        wychodzi 2.137,64,-zł ale sądową zaokrągla się do pełnych 10 groszy stąd
        2.137,70,-zł

        > - wypisy: ok. 350/380 zł (w sumie)
        > - podatek od czynności cywilnoprawnych = 677,72 zł

        Tu w porządku

        > Łącznie ok. 5408,25 zł

        Wobec tego co napisałam wyżej - tu w sumie się nie zgodzimy.

        > 2. Ustanowienie hipoteki:
        > Od 130.000 zł przy hipotece zwykłej:
        > - podatek 130,00 zł

        Tu w porządku

        > - opłata sądowa za wpis hipoteki do ksiegi: 355,00 zł (tu nie jestem
        > pewna tego wyliczenia)

        Mnie tu wychodzi 405,-zł.
        Liczymy: 5% od nadwyżki powyżej 100.000,-zł czyli 5% od kwoty 30.000,-zł to
        jest 1.500,-zł. Dodajemy 6.600,-zł co nam daje sumę 8.100,-zł i z tego do
        zapłacenia przy kredycie na nabycie mieszkania 1/20 część czyli podzielimy to
        przez 20 i mnie wychodzi 405,-zł.

        > W przypadku dodatkowej hipoteki kaucyjnej dla odsetek (do kwoty 65000,00 zł_
        > Dodatkowo: - podatek: 19,00 zł

        W porządku

        > - opłata sądowa za wpis do księgi: 195 (tu nie jestem pewna tego
        > wyliczenia)

        Znów hm - mnie tu wychodzi 225,-zl.
        Liczymy: 6% od nadwyżki powyżej 50.000,-zł czyli 6% od 15.000,-zł to jest 900,-
        zł. Dodajemy do tego 3.600,-zł co nam daje 4.500,-zł i z tego 1/20 część to
        jest 225,-zł.

        Przeanalizuj to sobie Margo, bo dobrze byłoby, żebyśmy były tu zgodne - tak
        myślę (może ja się gdzieś pomyliłam, choć liczyłam po trzy razy). Uczulam Cię
        jeszcze na taką rzecz: czasami tak się zdarza, że garaż jest odrębną
        nieruchomością i dla niego sporządzany jest osobny akt notarialny (bo np. takie
        są uwarunkowania).Wtedy opłaty będą globalnie nieco wyższe niż tu przyjęłyśmy,
        bo inaczej się to troszkę liczy (rozbija się cenę na dwie ceny). Nie wiem do
        końca jak to będzie u Ciebie, choć mocno mnie zastanawia ten osobny udział w
        gruncie dla lokalu i dla garażu (to pokazywałoby, że jednak będzie to osobna
        nieruchomość, ale mając takie dane jak mam nie jestem pewna). Gdyby była to
        osobna nieruchomość ale i lokal i garaż objęte byłyby tym samym aktem to może
        być różnica w opłacie sądowej za wpis Was do księgi wieczystej (w notarialnej
        nie, bo ceny się sumują między tymi samymi osobami). Natomiast jeśli dwa akty
        to różnica i w sądowej i w notarialnej, no i dojdą drugie wypisy i opłata za
        wniosek (bo to zupełnie osobny akt).
        Margo, czy ja to jakoś jasno wyjaśniłam? Hm, oczywiście nie mam pewności, ale
        jak coś nie tak to zawsze się odezwij. Pozdrawiam Cię serdecznie. B.
        • Gość: Margo Re: opłaty przy nabyciu od developera-do p.Bebiak IP: *.k.mcnet.pl 05.03.04, 09:06
          Witaj, bardzo Ci dziękuję za pomoc i oto wyjaśnienia. Otóż, po pierwsze miałam
          nadzieję, że to ja decyduje czy chce jedną księgę czy dwie, hhhmm naiwności
          moja.
          Po drugie (mam nadzieję, po tym co napiszę że jednak może będzie jedna księga)
          najpierw podpisywaliśmy umowę na mieszkanie i tam oczywiście był wyliczony
          udział w gruncie a po 4 miesiącach drugą umowę na garaż (garaż jest podziemny-
          stąd te drugie wyliczenia udziału w gruncie). Oddzielne umowy tłumaczyli tym,
          że najpierw będzie umowa na mieszkanie a jak ruszy budowa to dopiero na garaż.
          Piszesz: „Gdyby była to osobna nieruchomość ale i lokal i garaż objęte byłyby
          tym samym aktem to może być różnica w opłacie sądowej za wpis Was do księgi
          wieczystej (w notarialnej
          nie, bo ceny się sumują między tymi samymi osobami). Natomiast jeśli dwa akty
          to różnica i w sądowej i w notarialnej, no i dojdą drugie wypisy i opłata za
          wniosek (bo to zupełnie osobny akt). „
          Gdybyś tu mogła napisać mi coś więcej bo nie bardzo rozumiem, z góry dziękuję.
          Co do tych odmiennych wyliczeń które zrobiłam, cóż tyle przeczytałam sposobów
          na te wyliczenia, że .... stąd ta moja prośba do Ciebie. Jeszcze raz Ci za
          wszystko dziękuję i pozdrawiam. Margo
          • bebiak Re: "Garaż" od developera 05.03.04, 20:33
            Cześć Margo:))
            Z "garażem" u developera może być bardzo różnie, bo chyba aż na trzy sposoby (a
            wszystko zależy od planów, pozwoleń i danej inwetycji - musisz podpytać u
            swojego jak to zaplanował w tym budynku).
            Może być tak:
            1. "Garaż" może być naprawdę garażem i być samodzielnym lokalem użytkowym.
            Jeśli taki byś miałą to obie umowy można sporzadzić razem, powstają wówczas
            dwie nieruchomości, każda ma swoja księgę wieczystą, każda ma swój udział w
            nieruchomości wspólnej (w tym w gruncie). Każdą z nich, bez względu na drugą,
            możesz (po założeniu ksiąg) dowolnie rozporządzać.
            2. "Garaż" może być stanowiskiem postojowym w hali garażowej.
            I tu mamy dwie możliwości:
            a). hala garażowa nie jest wyodrębniana jako samodzielny lokal użytkowy - garaż
            (jest wspólna wszystkich właścicieli lokali w budynku) a nabywając lokal w
            wyniku umowy o sposobie korzystania z nieruchomości wspólnej nabywasz związane
            z lokalem prawo do wyłącznego korzystania z konkretnego miejsca parkingowego. W
            takim przypadku robi się to jednym aktem oczywiście, nie jesteś właścicielem
            miejsca parkingowego ale masz wyłączne prawo do korzystania z niego, nie możesz
            nim samodzielnie rozporządzać a jedynie razem z lokalem (bo ono należy w sensie
            korzystania do każdoczesnego właściciela danego lokalu mieszkalnego).
            b). hala garażowa jest wyodrębniana jako samodzielny lokal użytkowy - garaż.
            W takim przypadku kupujesz od developera lokal mieszkalny oraz udział w loaklu
            użytkowym - garażu z prawem do wyłącznego korzystania z danego miejsca
            parkingowego. Jeśliby tak było u Ciebie rozporządzać mozesz albo lokalem albo
            udziałem w garażu - to Twoja decyzja (taki garaż nie jest związany z lokalem).
            I w takim przypadku bardzo trudno jest to nabyć jednym aktem (jest to możliwe,
            ale nieco utrudnione). Żebyś mogła nabyć i to i to jednym aktem wcześniej
            musiałaby być ustanowiona odrębna własność tego garażu i założona dla niego
            księga (czego developerzy wcześniej najczęściej nie robią bo proces zakładania
            nowej księgi trochę trwa i nie chcą sie blokować).
            Jeśli developer przy umowie sprzedaży pierwszego lokalu w budynku sprzeda danej
            osobie również udział w takim wyodrębnianym garażu to póty nie może sprzedać
            udziału osobie następnej póki sąd nie założy księgi.
            W takiej sytuacji najczęściej robi się tak, że najpierw się sprzedaje lokale
            mieszkalne a potem robi się jeden "duży" akt na garaż: stają do tego aktu
            wszyscy przyszli współwłaściciele garażu i nabywając swoje udziały wyodrębniają
            ten garaż jako samodzielny lokal (ustalając jednocześnie sposób korzystania z
            konkretnych miejsc). Bywa dość często, że ponieważ taką masę ludzi (a hale są
            różne!) trudno zebrać o jednej godzinie w jednym miejscu - nabywcy
            poszczególnych lokali mieszkalnych od razu w umowie nabycia lokalu udzielają
            pełnomocnictwa developerowi do nabycia na ich rzecz udziału w takiej
            samodzielnej hali i wtedy już developer sam sobie idzie do notariusza i zawiera
            w imieniu wszystkich umowę.
            Margo, starałam sie wyjaśnić jak można od developera nabyć to co zwyczajowo
            ludziki nazywają "garażem". Oczywiście nie wiem czy udało mi się to przedstawić
            jakoś w miarę zrozumiale. Pokazałam Ci również różnicę w sensie prawnym
            takiego "garażu": własność, prawo korzystania związane z lokalem,
            współwłasność, i sposób w jaki można o nabyć. Jeśli coś byłoby niezbyt jasne to
            się oczywiście upomnij. Dziękuję Ci za dziękuję i pozdrawiam cieplutko. B.
    Pełna wersja