Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      umowa przedstępna i zgon jednej ze stron

    23.04.07, 22:33
    czy ktoś z Państwa orientuje się w temacie, jeśli tak proszę o radę
    Moja sąsiadka Pani Ala kupiła mieszkanie, podpisała umowę przedstępną u
    notariusza (pośrednictwo agencji nieruchomosci przy zakupie). Wpłaciła
    zadatek. Minęły dwa tygodnie i niestety zmarła. Jej synowie skontaktowali się
    ze stroną sprzedającą owe mieszkanie aby odwołać transakcje, tamci jednak nie
    chcą nawet słyszeć o zwrocie zadatku. Czy sytuacja jest do końca patowa??
    synowie nie mogą ani dokończyć transakcji czyli kupić tego mieszkania do
    końca, ani odzyskać zadatku? czy być moze dziedziczą to prawo zakupu, skoro
    umowa przedstępna była w formie aktu notarialnego?
    z góry dziękuję za wszelkie pomocne opinie,
    pozdrawiam
    Agnieszka
      • Gość: woody bocca Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.lodz.dialog.net.pl 24.04.07, 00:14
        Proszę zapoznać się z treścią poniższych przepisów Kodeksu cywilnego, zwracając
        szczególną uwagę na art. 390. § 3, Art. 394. § 3,w art. 62 na jego końcowy
        fragment (...chyba że co innego wynika [...] z okoliczności)i w końcu na art.
        405.

        Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla
        się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła
        przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie
        przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
        § 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy
        ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona
        uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
        § 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia,
        w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie
        zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się
        z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

        Art. 394. § 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek
        dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez
        jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy
        odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy
        dwukrotnie wyższej.
        § 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia
        strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega
        zwrotowi.
        § 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek
        zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy
        niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie
        ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

        Art. 62. Oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, nie traci mocy
        wskutek tego, że zanim do tej osoby doszło, składający je zmarł lub utracił
        zdolność do czynności prawnych, chyba że co innego wynika z treści
        oświadczenia, z ustawy lub z okoliczności.

        Art. 405. Kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej
        osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było
        możliwe, do zwrotu jej wartości.

        • aga.roro Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron 24.04.07, 08:21
          bardzo dziękuję za podanie konkretnych paragrafów.
          Ale jak dla mnie interpretacja nie jest do konca jasna:(
          Osoba, która złożyła oświadczenie nie żyje. "oświadczenie nie traci mocy..(art
          62)", ale jakie to ma konsekwencje w tym przypadku? Aktu notarialnego zmarła
          osoba nie podpisze, ale być może jej synowie jako spadkobiercy mogą to zrobić?
          Dziękuję i serdecznie pozdrawiam
          • Gość: woody bocca Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.lodz.dialog.net.pl 24.04.07, 09:48
            Z tego co Pani była uprzejma napisać, zrozumiałem, że synowie zmarłej chcieliby
            sfinalizować umowę przedwstępną, a zatem ja ze swojej strony nie widzę
            przeszkód aby tego dokonać.
            W pierwszej kolejności należy udać się do notariusza, który sporządził umowę
            przedwstępną i uzgodnić z nim, jakich dokumentów potrzebuje aby sporządzić akt
            przeniesienia własności.
            Jednocześnie dobrze byłoby pisemnie wezwać druga stronę do zawarcia takiej
            umowy w przewidzianym w umowie przedwstępnej terminie.
            Te wszystkie czynności będą wspierały skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu
            bezpodstawnego wzbogacenia się strony która otrzymała zadatek, na drodze
            sądowej.
            To tylko moje skromne zdanie.
            Byc może ktoś inny ma inny pomysł na rozwiązanie tego problemu.
            Pozdrawiam
            • Gość: aga.roro Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.fastnet.pl 24.04.07, 10:12
              bardzo dziękuję za wyjaśnienie, to wielka pomoc dla mnie.
              Pozdrawiam serdecznie:)
              Agnieszka
      • joolanta Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron 24.04.07, 11:11
        jeśli w tranzakcji pośledniczy agencja nieruchomośći o ona ma obowiązek
        udzielic wyjaśnien na te pytania!!!
        • Gość: woody bocca Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.lodz.dialog.net.pl 24.04.07, 11:50
          Z pytania nie wynika kogo reprezentuje pośrednik.
          Jeżeli przyjąć założenie, że reprezentował zmarłą, to zgodnie z treścią
          art. 101. § 2. Kc. - "umocowanie wygasa ze śmiercią mocodawcy lub pełnomocnika,
          chyba że w pełnomocnictwie inaczej zastrzeżono z przyczyn uzasadnionych treścią
          stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa".
          Nie mniej jednak, przyzwoitość nakazuje aby udzielić wskazówek stronie, która
          ma w tym interes prawny (czytaj - synom zmarłej)co do dalszego sposobu
          postępowania, ewentualnie podpisać nową umowę na sfinalizowanie transakcji.
          Jeżeli reprezentuje interesy zbywcy, to nie ma o czym pisać.
          W Polsce dość powszechną praktyką jest to, że pośrednik reprezentuje tylko swój
          interes, pobierając prowizje od obydwu ston, co w moim przekonaniu jest
          postępowaniem nieetycznym i kłócącym się ze zdrową logiką.
          Jak widać, nikomu nie zależy aby tę sytuację zmienić.
          Lobby pośredników obrotu nieruchomościami działa na tym polu dość umiejętnie.
          Pozdrawiam
          • Gość: staraagentka Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.04.07, 11:29
            Pośrednik nie jest pełnomocnikiem strony na rzecz której działa a więc powołany
            przepis nie ma w tym wypadku zastosowania.
            • Gość: woody bocca Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.lodz.dialog.net.pl 25.04.07, 12:27
              To kim jest? Swatem?
              Zainteresowana napisała:
              "Moja sąsiadka Pani Ala kupiła mieszkanie, podpisała umowę przedstępną u
              notariusza (pośrednictwo agencji nieruchomosci przy zakupie)."
              To że nie jest pełnomcnikiem strony uważam za błąd.
              Zlecam pośrednikowi nabycie nieruchomości, udzielam mu stosownych pełnomocnictw
              i nic dalej nie powinno mnie interesować. Oczekuję towaru jaki zamawiam u niego.
              W końcu 5% to trochę za dużo jak za samo skojarzenie stron transakcji.



              Przy okazji, na wypadek gdyby miało dojść do sporu sądowego:
              Art. 357/1. (Kc) Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie
              świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej
              ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd
              może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego,
              oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o
              rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o
              rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
              • Gość: staraagentka Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.04.07, 10:37
                To że nie jest pełnomcnikiem strony uważam za błąd.
                > Zlecam pośrednikowi nabycie nieruchomości, udzielam mu stosownych
                pełnomocnictw
                >
                > i nic dalej nie powinno mnie interesować. Oczekuję towaru jaki zamawiam u
                niego
                > .
                > W końcu 5% to trochę za dużo jak za samo skojarzenie stron transakcji.

                No i mamy totalne niezrozumienie istoty pośrednictwa w obrocie
                nieruchomościami. Nieruchomość jest towarem -tylko proszę mi powiedzieć jak
                określić/ustalić "gatunek" ""rodzaj" tego towaru. Szczególnie kiedy mam nabyć
                nieruchomość. Każda nieruchomość jest inna ,niepowtarzalna i sam kupujący w
                wielu wypadkach nie wie co chciałby kupić.Nigdy jako pośrednik nie przyjęłabym
                pełnomocnictwa do nabycia nieruchomości. Mogę/ i nieraz to robię/ wykonać w
                imieniu mojego klienta umowę przedwstępną kiedy nieruchomość została wybrana i
                zaakceptowana przez nabywcę.
                Sprzedaż nieruchomości to trochę inna sprawa i przy dzisiejszych możliwościach
                kontaktu z mocodawcą jest do wykonania .
                Dlatego zarzucanie pośrednikowi ,że nie ma pełnomocnictwa do rezprezentowania
                strony jest nieporozumieniem.
                • Gość: woody bocca Re: umowa przedstępna i zgon jednej ze stron IP: *.lodz.dialog.net.pl 26.04.07, 12:01
                  Nieruchomość nie jest towarem w potocznym rozumieniu tego słowa tzn. nie można
                  jej zabrać z targu i przynieść do domu:) - to oczywiste.
                  Sprzedaje się w praktyce przecież wiązkę praw do określonej nieruchomości.
                  Nikt nie wymaga od pośrednika, aby brał na siebie całą odpowiedzialność za
                  zleconą mu do zakupu nieuchomość (troszkę inaczej widzę sprzedaż nieruchomości).
                  Moim zdaniem albo powierzam pośrednikowi zakup konkretnej nieruchomości tj.
                  doprowadzenie do jej zakupu na najkorzystniejszych dla mnie warunkach, albo
                  polecam wyszukanie określonej nieruchomości przedstawiając mu moje oczekiwania,
                  a po wstęnym zaakceptowaniu przedstawionej przez niego oferty doprowadzenia do
                  finału, czyli spotakania stron przed rejentem i podpisania aktu notarialnego.
                  Czy to zbyt wiele?
                  Pozdrawiam
    Pełna wersja