Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Dziwna procedura zakupu mieszkania

    IP: 62.233.233.* 04.06.03, 21:31
    Sprawa wyglada nastepujaco: szukamy z moja przyszla zona mieszkania. I oto
    trafila sie okazja - mieszkanie za bardzo atrakcyjna cene. Problem lezy
    jedynie w warunkach transakcji.

    Sprzedajacy wymyslil sobie nastepujaca procedure: Podpisujemy umowe
    przedwstepna, poswiadczona notarialnie. Po zlozeniu podpisow, a przed
    potwierdzeniem przez notariusza udajemy sie do banku gdzie dokonujemy
    przelewu 50% wartosci transakcji na konto sprzedajacego. Po dokonaniu
    przelewu (w obecnosci sprzedajacego) powracamy do notariusza, ktory
    potwierdza umowe. Do 10 lipca dokonujemu przelewu pozostalej kwoty, po czym
    podpisujemy finalna umowe kupna - sprzedazy, z zastrzezeniem, iz opuszczenie
    mieszkania przez dotychczasowych lokatorow nastepuje do 31 wrzesnia.

    Przyznacie sami ze sposob zawarcia transakcji niecodzienny. I chociaz nie
    mamy pretensji do opuszczenia mieszkania dlugo po zawarciu umowy (cena jest
    naprawde atrakcyjna) to sposob zawierania transakcji budzi moj niepokoj, w
    szczegolnosci zadanie przelewu 50% na podstawie tylko umowy przedwstepnej. W
    zwiazku z tym kilka pytan:
    - czy w takiej procedurze sa jakies "haczyki"?
    - czym wedlug prawa rozni sie umowa przedwstepna od umowy k-s? wedlug mnie
    umowa przedwstepna to tylko promesa transakcji, z ktorej duzo latwiej sie
    wycofac.
    - czy notarialne poswiadczenie umowy przedwstepnej zmienia jej status prawny?
    - czy mozliwa jest sytuacja ze mamy umowe k-s ale dotychczasowi lokatorzy nie
    wymeldowuja sie, i czy mozna temu zapobiec?

    Domyslam sie ze sprawa nie jest prosta, ale moze ktos jest w stanie mi
    pomoc...

    I jeszcze jedno - sprzedajacy nie wyglada na oszusta (choc pozory myla)ale
    raczej na goscia ktory potrzebuje kasy i bardzo sie boi zeby jego nie oszukac.
      • robert.g5 Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania 05.06.03, 00:51
        Gość portalu: Pablo27 napisał(a):

        > Sprawa wyglada nastepujaco: szukamy z moja przyszla zona mieszkania. I oto
        > trafila sie okazja - mieszkanie za bardzo atrakcyjna cene. Problem lezy
        > jedynie w warunkach transakcji.
        >
        > Sprzedajacy wymyslil sobie nastepujaca procedure: Podpisujemy umowe
        > przedwstepna, poswiadczona notarialnie. Po zlozeniu podpisow, a przed
        > potwierdzeniem przez notariusza udajemy sie do banku gdzie dokonujemy
        > przelewu 50% wartosci transakcji na konto sprzedajacego. Po dokonaniu
        > przelewu (w obecnosci sprzedajacego) powracamy do notariusza, ktory
        > potwierdza umowe. Do 10 lipca dokonujemu przelewu pozostalej kwoty, po czym
        > podpisujemy finalna umowe kupna - sprzedazy, z zastrzezeniem, iz opuszczenie
        > mieszkania przez dotychczasowych lokatorow nastepuje do 31 wrzesnia.
        >
        > Przyznacie sami ze sposob zawarcia transakcji niecodzienny. I chociaz nie
        > mamy pretensji do opuszczenia mieszkania dlugo po zawarciu umowy (cena jest
        > naprawde atrakcyjna) to sposob zawierania transakcji budzi moj niepokoj, w
        > szczegolnosci zadanie przelewu 50% na podstawie tylko umowy przedwstepnej. W
        > zwiazku z tym kilka pytan:
        > - czy w takiej procedurze sa jakies "haczyki"?
        > - czym wedlug prawa rozni sie umowa przedwstepna od umowy k-s? wedlug mnie
        > umowa przedwstepna to tylko promesa transakcji, z ktorej duzo latwiej sie
        > wycofac.
        > - czy notarialne poswiadczenie umowy przedwstepnej zmienia jej status prawny?
        > - czy mozliwa jest sytuacja ze mamy umowe k-s ale dotychczasowi lokatorzy nie
        > wymeldowuja sie, i czy mozna temu zapobiec?
        >
        > Domyslam sie ze sprawa nie jest prosta, ale moze ktos jest w stanie mi
        > pomoc...
        >
        > I jeszcze jedno - sprzedajacy nie wyglada na oszusta (choc pozory myla)ale
        > raczej na goscia ktory potrzebuje kasy i bardzo sie boi zeby jego nie oszukac.


        --Może nie jestem ekspertem w tych sprawach ponieważ sam zajmuję się kredytami
        hipotecznymi i jeżeli chodzi o zakup nieruchomosci to znam to z drugiej strony
        tzn.od strony banku i dokumentów jakie dostarczają klienci przy zakupie
        nieruchomosci, to rzeczywiście jeszcze sie nie spotkałem z czyms takim.
        Myslę żę co powinieneś najpierw zrobić przed podpisaniem nawet przedwstepnej
        umowy /nawet nie myślę zwracam na to uwagę moim klientom/ żeby koniecznie
        sprawdzili stan prawny nieruchomosci:
        KSIĘGA WIECZYSTA JEŻELI JEST
        WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW
        DOKUMENTY POTWIERDZAJĘCE W JAKI SPOSÓB OBECNY WŁAŚCICIEL WSZEDŁ W POSIADANIE
        TEJ NIERUCHOMOSCI
        W PRZYPADKU MIESZKANIA CZY NIE CIĄŻĄ NA NIM JAKIEŚ ZALEGŁOŚCI W POSTACI:
        Z TYTUŁU CZYNSZU,ENERGIA,GAZ, OPŁATA ZA GRUNT/JEŻELI JEST TO MIESZKANIE Z
        KSIĘGĄ WIECZYSTĄ/, JEŻELI JEST TO SPADEK CZY ZOSTAŁO ZAKOŃCZONE POSTEPOWANIE
        SPADKOWE I CZY ZOSTAŁ OPLACONY PODATEK DO URZĘDU SKARBOWEGO.
        W PRZYYPADKU MIESZKANIA CZY JEST MOŻLIWOŚĆ WYDZIELENIA KSIĘGI WIECZYSTEJ NA
        MIESZKANIE I UŁAMKOWĄ CZĘŚĆ GRUNTU,CZY CZASEM GRUNT POD BUDYNKIE W PRZYPADKU
        MIESZKANIE NIE JEST ZASTWIONY POD JAKIŚ KREDYT, A MOŻE GRUNT JEST PRZEKAZANY
        NP.SPÓŁDZIELNI PRZEZ GMINĘ NA KTÓREJ STOI NIERUCHOMOŚĆ I TO NIE W URZYTKOWANIE
        WIECZYSTE TYLKO NA PRZYKŁAD NA 20 LAT Z PRAWEM PIERWOKUPU.
        W przypadku tanich mieszkań problem nie tkwi w transakcji czy jej sposobie lecz
        w samej nieruchomości.Natomiast jeżeli chodzi o sam Akt Notarialny to zawsze
        jest tam zapis że w momencie niewywiązania się którejś ze stron podlegają one
        popularnie nazywa sie to TRZY 7, że można na tej podstawie pozwać stronę do
        sądu/ wytoczyć jej proces cywilny/
        Robert
        PARTNER
        • iiva Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania 05.06.03, 07:45
          Najpierw odpowiem na najważniejsze pytania:
          1. Umowa przedwstępna polega na tym, że strony zobowiązują się w określonym
          terminie zawrzeć tzw. umowę ostateczną (in. przyrzeczoną). Umowa przedwstępna
          dla swej ważności musi zawierać istotne postanowienia umowy ostatecznej (czyli
          w przypadku umowy k-s przedmiot umowy, zobowiązanie stron do sprzedaży/kupna i
          cenę)oraz termin jej zawarcia.
          2. Notarialne poświadczenie podpisów nie wpłynie na zmianę skutków prawnych
          umowy. Jedynie zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego dałoby
          Wam dodatkowe uprawnienie, a mianowicie możliwość żądania zawarcia umowy
          ostatecznej. No ale to się wiąże z dodatkowymi kosztami.
          3. Jeśli dotychczasowi właściciele wyprowadzą się lecz nie dopełnią obowiązku
          wymeldowania się, sami możecie ich wymeldować. Gdyby się nie wyprowadzili to
          jako właściciele będziecie mogli żądać eksmisji.

          Możecie potraktować pierwszą wpłatę jako zadatek w rozumieniu kodeksu
          cywilnego. Gdyby druga strona nie przystąpiła w terminie do umowy przyrzeczonej
          moglibyście żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. To powinno drugą stronę
          zdyscyplinować.

          Życzę powodzenia i udanej transakcji.
          • Gość: ugh Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: *.acn.waw.pl 05.06.03, 16:22
            to ja jeszcze dodam, że zawarcie umowy przedwstępnej w
            formie notarialnej spowoduje, że w razie próby uchylenia
            się przez właściciela mieszkania od zawarcia umowy
            przyrzeczonej (tj: umowy sprzedaży mieszkania) będziesz
            mógł/a dochodzić jej zawarcia przed sądem.

            uwagi o księgach wieczystych są jak najbardziej zasadne.
        • Gość: RAGIU Czy sprawdzanie zaległości w opłatach jest zasadne IP: *.imp.gda.pl 06.06.03, 12:50
          Przecież nowy właściciel musi na nowo podpisywac umowy z zakładem
          energetycznym, TP,gazownia administracją itp. i odpowiada za opłaty od momentu
          podpisaania umowy, a ewentualne długi poprzednika to sprawa między zakładem
          energetycznym, gazownią , a poprzednim właścicielem.
      • ali_cja1 Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania 05.06.03, 09:51
        Do wcześnieszych wypowiedzi dodam, że warto taką notarialną umowę przedwstępną
        jak najszybciej po jej podpisaniu zarejestrować w sądzie, w Wydziale Ksiąg
        Wieczystych, co spowoduje wpisanie w III rozdziale danej księgi wzmianki o
        zawarciu takiej umowy i prawach z niej wynikających. O ile mi wiadomo
        notarialna umowa przedwstępna tym różni się od umowy cywilnej, że można jej
        dochodzić przed sądem i w przypadku uchylania się Sprzedającego ( lub
        Kupującego )od zawarcia umowy przyrzeczonej, postanowienie sądu zastępuje jego
        zgodę i podpis. Pozostaje wówczas eksmisja. Dodatkowo jeszcze notariusz przed
        podpisaniem umowy ( tak przedwstępnej jak i przyrzeczonej) powinien sprawdzić
        księgi wieczyste, czy nie ma tam problematycznych zapisów (każdemu radzę to
        sprawdzić też osobiście i to możliwie jak najpóżniej przed podpisaniem umowy ).
        Co do kosztów, to ( wiem z doświadczenia w Trójmieście ), że można znaleźć
        takich notariuszy, którzy w przypadku kiedy obie umowy są u nich zawierane,
        pobierają 50 % swoich kosztów przy umowie przedwstępnej i 50% przy
        przyrzeczonej ( u innych może być, że koszt umowy przedwstępnej stanowi 50%
        koszty przyrzeczonej co razem daje 150% a nie 100%) . Tak więc dodatkowy koszt
        w przypadku umowy notarialnej to wypisy ( czyli marginalne )a skutki wiążące.
        Dodatkowo proponuję dokładnie przyjrzeć się takiej atrakcyjnej ofercie (
        zatuszowane mankamenty, obciążona hipoteka, zadłużenie w opłatach czynszowych i
        eksploatacyjnych, wysokie opłaty miesięczne, uciążliwi lokatorzy lub otoczenie
        itp. )
        Życze udanej transakcji.
        Łączę pozdrowienia
        Ala
      • Gość: Pablo27 Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: *.netten.com.pl 06.06.03, 11:52
        Po pierwsze wielkie dzieki za wszystkie rady - dzieki nim wiedzialem jak
        rozmawiac i na co zwrocic baczna uwage.
        W koncu stanelo na tym, ze podpisujemy te cholerna umowe przedwstepna,
        potwierdzamy aktem notarialnym a nastepnie udajemy sie do Sadu do wydzialu
        ksiag wieczystych odnotowac umowe. Zabezpiecza nas to przed ewentualnymi
        kombinacjami z hipoteka.
        Mam nadzieje ze nie bedzie wpadki. A jak bedzie to odswieze watek, ale juz z
        prosba o porade jak odzyskac pieniadze;)
        • Gość: frytka Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: *.gd.pl 06.06.03, 15:23
          slyszalam o przypadku, kiedy znajomi znajomych szukali
          mieszkania: pewna starsza pani chciala bardzo szybko i
          dosc tanio sprzedac mieszkanie, bardzo sie ucieszyli...
          pani ta chciala tylko 30tys zaliczki! no i umowa
          przedwstepna...
          po wplaceniu zaliczki pani jednak sie rozmyslila, kiedy
          poprosili o zwrot swoich pieniedzy, pani powiedziala, ze
          niestety juz je wydala, a mieszkania jednak nie moze
          sprzedac!! oczywiscie poszli z tym do sadu, wygrali, ale
          ze staruszki nie da sie sciagnac takich pieniedzy, tym
          bardziej, ze to nie byla pierwsza jej sprawa o
          wyludzenie... a pieniedzy juz nie ma...
          pozdrawiam
          • Gość: Bebiak Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 06.06.03, 17:26
            Wiesz Pablo, w/g mnie 50% ceny to kwota dość wysoka jak na umowę przedwstępną
            (choć oczywiście prawnie dozwolona). Zastanawiam się nad taką rzeczą: czy
            sprzedający fizycznie potrzebuje gotówki natychmiast czy też chodzi mu o to, że
            Ty się np. nie będziesz próbował wycofywać itp., bo potrzebna mu pewność, że
            napewno w danym terminie lokal ten nabędziesz. Gdyby chodziło mu o ten drugi
            przypadek to zdeponuj tę część ceny w depozycie u notariusza - jest taka
            możliwość. I jeszczce jedno: czy są jakieś istotne przeszkody do zawarcia od
            razu teraz umowy sprzedaży czy koniecznie musi być to przedwstępna?
            Pozdrowionka:-))) B.
            • Gość: Pablo27 Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: ns3:* / 192.168.6.* 07.06.03, 18:42
              Gość portalu: Bebiak napisał(a):

              > Zastanawiam się nad taką rzeczą: czy
              > sprzedający fizycznie potrzebuje gotówki natychmiast czy też chodzi mu o to,
              > że Ty się np. nie będziesz próbował wycofywać itp., bo potrzebna mu pewność,
              że
              > napewno w danym terminie lokal ten nabędziesz.

              Fizycznie potrzebuje gotowki. Musi wplacic rate u developera. Odbior nowego
              mieszkania we wrzesniu. Przynajmniej tak twierdzi.

              > I jeszczce jedno: czy są jakieś istotne przeszkody do zawarcia od
              > razu teraz umowy sprzedaży czy koniecznie musi być to przedwstępna?

              Moglibysmy zawrzec juz teraz umowe k-s, ale wtedy sprzedajacy chcialby pelnej
              kwoty. Tymczasem nam to nie odpowiada - placic w czerwcu za cos co sie otrzyma
              dopiero we wrzesniu?

              Natomiast jeden z moich znajomych postawil taka hipoteze: jako ze sprzedajacy
              obecne mieszkanie kupil raptem dwa lata temu moze byc wciaz obciazony kredytem -
              tak wiec chce pieniadze juz teraz aby splacic stary kredyt. Posiadajac czyste
              mieszkanie, nie obciazone hipoteka, moze starac sie o nowy kredyt,
              przedstawiajac jako dodatkowe zabezpieczenie to wciaz nie sprzedane mieszkanie.
              Ale zdaje sie wpisanie naszej umowy przedwstepnej w ksiege wieczysta
              zabezpieczy nas przed taka mozliwoscia?
              • Gość: Bebiak Re: Do Pablo IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 07.06.03, 19:03
                Cześc, witam Cię
                > Fizycznie potrzebuje gotowki. Musi wplacic rate u developera. Odbior nowego
                > mieszkania we wrzesniu. Przynajmniej tak twierdzi.

                To co on twierdzi to jego sprawa - Ty musisz patrzeć pod kątem własnego
                bezpieczeństwa (tak myślę)

                > Moglibysmy zawrzec juz teraz umowe k-s, ale wtedy sprzedajacy chcialby pelnej
                > kwoty. Tymczasem nam to nie odpowiada - placic w czerwcu za cos co sie
                >otrzyma dopiero we wrzesniu?

                Pablo, ale masz świadomość, że przy zawarciu umowy sprzedaży jesteś juz
                właścicielem lokalu a tak to wpłacisz 50% i nie masz nic, co najwyżej
                roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej? Ja bym się mocno zastanowiła (jeśli
                masz pieniądze oczywiście). Sprawdziłabym księgę (również wszelkimi sposobami
                usiłowała się dowiedzieć czy w komputerze nie ma jakichś wniosków), wyjaśniła w
                administracji czy nie ma żadnych zobowiązań, zażądała wymeldowania wszystkich
                osób i przedstawienia zaświadczenia, że nikt nie jest zameldowany, sprawdziła
                go na tyle ile się da (może ZUS, może urząd skarbowy - nie wiem; wszędzie gdzie
                się da, nawet ten developer - jak dotychczasowe wpłaty i postępy w budowie),
                zawarła umowę sprzedaży żądając poddania się egzekucji co do wydania przez
                sprzedających lokalu w terminie. Jak by się udało - część ceny, typu 10-20-
                30.000 zł (ile się da wynegocjować) wpłaciłabym nie jemu do ręki a do depozytu
                notarialnego, a w protokółe określiła na jakich warunkach ma być wypłacony i
                komu (jemu - gdy wyda lokal oczywiście)

                > Natomiast jeden z moich znajomych postawil taka hipoteze: jako ze sprzedajacy
                > obecne mieszkanie kupil raptem dwa lata temu moze byc wciaz obciazony
                kredytem - tak wiec chce pieniadze juz teraz aby splacic stary kredyt.
                >Posiadajac czyste mieszkanie, nie obciazone hipoteka, moze starac sie o nowy
                >kredyt, przedstawiajac jako dodatkowe zabezpieczenie to wciaz nie sprzedane
                >mieszkanie. Ale zdaje sie wpisanie naszej umowy przedwstepnej w ksiege
                >wieczysta zabezpieczy nas przed taka mozliwoscia?

                Nie wydaje mi się, aby którykolwiek z banków udzielił kredytu, którego
                zabezpieczeniem spłaty miałby być ten lokal w sytuacji, kiedy prawa i
                roszczenia z Twojej umowy przedwstępnej byłyby wpisane do księgi. A poza tym
                ludzie budując z developerem najczęściej jednak nie mają innych mieszkań dla
                zabezpieczenia spłaty kredytu i banki wcale takich innych mieszkań przy
                udzielaniu kredytów nei wymagają. Bank ustala, że hipoteka będzie ustanowiona
                na tym nowym lokalu a do tego czasu kredytobiorcy płacą wysokie ubezpieczenie
                kredytu. Przemyśl to co Ci napisałam. Pozdrowionka:-))) B.
      • Gość: & Re: Dziwna procedura zakupu mieszkania IP: *.idzik.pl 08.06.03, 18:19
        Pablo - czy Ty naprawdę decydujesz się na ten cały cyrk??
        A olej w cholerę to mieszaknie razem z jego rewelacyjną cenę i delikatnie
        ujmując uczciwymi inaczej właścicielami. Na mój nos: zostaniesz na lodzie. Pzdr
    Pełna wersja