Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Zamiana mieszkań o różnym statusie

    IP: *.res-polona.com.pl 25.06.03, 15:30
    Mam własnościowe prawo do mieszkania (32 m2) spółdzielczego. Mogę je
    sprzedać, mogę zamienić na spółdzielcze własnościwe lub hipoteczne, ale jak
    zamienić na lokatorskie, kwaterunkowe (54 m2), aby przy tym za dużo nie
    stracić. Pani (osoba samotna) chętnie by sie zamieniła na mniejsze, ale nie
    wiemy jak tego dokonać. Może je wykupić od miasta po cenie preferencyjnej (6
    tys) ale sprzedać je może dopiero po 5 latach, inaczej musiałaby dopłacić do
    wartości wolnorynkowej, a to jest b. dużo. Czy jest jakaś inna metoda?
    pozdr
      • Gość: Bebiak Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.06.03, 20:36
        Przy tzw. kwaterunkowym mieszkaniu tej pani nie widzę jakiegoś specjalnego
        problemu. Musicie wspólnie wystąpić do Miasta o wyrażenie zgody na dokonanie
        takiej zamiany (może wyrazić zgodę lub nie - prawo właściciela). Załóżmy
        optymistycznie, że wyrazi zgodę. Wtedy musicie otrzymać pismo dla notariusza
        wyrażające zgodę na dokonanie takiej zamiany, w którym ponadto winno być
        stwierdzone, że Miasto zawrze z Tobą umowę najmu na ten lokal zwany
        kwaterunkowym po przedłożeniu umowy przenoszącej spółdzielcze własnościowe
        prawo do tego lokalu na tęż panią. Po podpisaniu umowy (wymóg aktu notarialnego
        oczywiście z uwagi na spółdzielcze własnościowe prawo) składacie wypis do
        Miasta a to zawiera z Tobą umowę najmu.
        Uczulam Cię tutaj na dwie rzeczy:
        1. Jeśli jako strony dogadacie się co do jakiejś dopłaty to pamiętajcie, że
        taka dopłata prawnie nie może mieć miejsca (nie może być dopłaty przy nie-
        własności).
        2. Sprawa podatku od takiej umowy. To nie jest zamiana dwóch mieszkań, gdzie
        podatek byłby od rynkowej różnicy wartości tych mieszkań. To jest niejako
        zamiana prawa własnościowego do lokalu na prawo do zawarciu mowy najmu. Stąd
        też podatek pobierany jest w wysokości 2% od wartości prawa własnościowego.
        Kiedyś spotkałam się z taką transakcją, że w ramach takich dwóch mieszkań była
        to umowa sprzedaży tego własnościowego za symboliczną złotówkę celem uzyskania
        umowy najmu. Nie bardzo chcę sie wypowiadac na temat takiej umowy, bo dla mnie
        w sensie prawnym jest wątpliwa, niemniej wspominam o niej, bo autentycznie
        widziałam taki akt notarialny.
        Czy to w miarę jasne dla Ciebie? Jeśli nie to upomnij się a ja postaram się
        wyjaśnić w ramach moich możliwości. Pozdrowionka:) B.
        • Gość: A_za Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.res-polona.com.pl 26.06.03, 16:02
          Bebiak, ja od dawna czytam twoje wypowiedzi dawane innym forumowiczom. Ty
          jesteś naprawdę złota dziewczyna. Z grubsza zrozumiałam. Wydrukowałam sobie, w
          domu (jestem w pracy, muszę już wychodzić) rozbiorę to razem z mężem. Dzękuję
          serdecznie. Jak czegoś nie pojmę to zaglądnę jutro.
          pozdrowienia
        • Gość: a_za Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.res-polona.com.pl 27.06.03, 10:06
          No, rozebraliśmy. O ile dobrze rozumiemy, to pani z kwaterunkowego, po takiej
          operacji zyska własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego o wartości takiej
          jak wskazuje rynek. My natomiast będziemy najemcami lokalu kwaterunkowego,
          który możemy wykupić od miasta po cenie jaką ustali właściciel, czyli miasto. I
          o ile się orientujemy, koszty wykupienia mieszkania byłyby o połowe niższe, niż
          te które musielibyśmy ponieść w przypadku gdyby oba mieszkania były
          własnościowe. Tylko, czy można uzyskać jakąkolwiek gwarancję od miasta, że po
          dokonaniu całej operacji wymiany praw do lokali, nie zmieni nam ceny tego
          lokalu kwaterunkowego? I jeszcze jedno pytanie: mieszkanie należy do mojego
          syna, pełnoletniego (19 lat), niepracującego bo jest jeszcze uczniem (i mam
          nadzieję, że dalej bedzie, właśnie teraz ma egzamin na anglistykę), wszelkie
          operacje będa dokonywane przez niego (z naszą pomocą oczywiście). Jak on się z
          tego ma rozliczyć z urzędem skarbowym, przecież nie ma dochodów? Mieszkanie
          otrzymał w drodze spadku, jeszcze kiedy był małym dzieckiem i wtedy to ja
          występowałam i płaciłam w jego imieniu. Gdybyś miała chwilę czasu, to proszę o
          odpowiedź. A tak w ogóle, to gdyby zebrać wszystkie pytania forumowiczów i
          twoje odpowiedzi wyszłaby z tego całkiem niezła książka. Wiem skąd czerpiesz
          wiadomości, bo raz o tym pisałaś na forum, ale bardzo cię podziwiam, że
          potrfisz ten prawny bełkot przełożyć na język zrozumiały dla laika.
          Serdecznie pozdrawiam. anna
          • Gość: Bebiak Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 29.06.03, 21:46
            Cześć, witam Cię serdecznie:)
            Gość portalu: a_za napisał(a):

            > O ile dobrze rozumiemy, to pani z kwaterunkowego, po takiej
            > operacji zyska własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego o wartości takiej
            > jak wskazuje rynek. My natomiast będziemy najemcami lokalu kwaterunkowego,
            > który możemy wykupić od miasta po cenie jaką ustali właściciel, czyli miasto.

            Bardzo dobrze rozumiecie... ale
            Będziecie mogli wykupić, jeśli jest możliwość wykupienia (zakładam, że to
            ustaliliście - nie wszystkie lokale kwaterunkwoe można wykupić; zwróćcie na to
            uwagę).

            >I o ile się orientujemy, koszty wykupienia mieszkania byłyby o połowe niższe,
            niż te które musielibyśmy ponieść w przypadku gdyby oba mieszkania były
            > własnościowe. Tylko, czy można uzyskać jakąkolwiek gwarancję od miasta, że po
            > dokonaniu całej operacji wymiany praw do lokali, nie zmieni nam ceny tego
            > lokalu kwaterunkowego?

            Ja nie bardzo znam zasady kupowania lokali od Gminy czy Miasta, więc tutaj
            bardzo trudno mi coś napisać. Wiem, że istnieje możliwość uzyskania tej dość
            dużej bonifikaty (chyba 80%), ale czy tam nie trzeba być najemca przez czas
            jakiś na przyklad? Takie pytanie przyszło mi teraz do głowy. Czy ta bonifikata
            jest zawsze udzielana, bez spełnienia żadnych dodatkowych warunków? Jak wyglada
            kwestia wyceny i jak długo taka wycenia niejako obowiązuje? Nie wiem, naprawdę
            nie wiem. Zupełnie nie zajmuję się sprawami takich "wykupów". To co piszę to
            pewnego rodzaju moje sugestie, które Ci przekazuję, abyś na takie kwestie
            również zwróciła uwagę (ja bym na to uwagę zwracała).
            Piszesz Aniu: "koszty wykupienia mieszkania byłyby o połowe niższe, niż te
            które musielibyśmy ponieść w przypadku gdyby oba mieszkania były własnościowe",
            a ja tego w ogóle nie rozumiem. czy chodzi Ci o koszty wówczas umowy zamiany
            dwóch własnościowych? Same koszty, które należało by wnieść od umowy zamiany?
            Te napewno byłyby niższe niż w przypadku takim jak teraz (kiedy jeszcze trzeba
            dodać koszt tego wykupienia prze syna). Albo ja tu czegoś nie rozumiem:(((
            Możesz mi to wyjaśnić?

            >I jeszcze jedno pytanie: mieszkanie należy do mojego syna, pełnoletniego (19
            >lat), niepracującego bo jest jeszcze uczniem (i mam nadzieję, że dalej
            >bedzie, właśnie teraz ma egzamin na anglistykę), wszelkie operacje będa
            >dokonywane przez niego (z naszą pomocą oczywiście). Jak on się z tego ma
            >rozliczyć z urzędem skarbowym, przecież nie ma dochodów?

            Rozumiem, że tutaj chodzi Ci o to, skąd on niby ma wziąć pieniądze na to
            nabycie mieszkania od Miasta, czy tak? No, tu widzę problem w tym sensie, że
            to on kupuje i on płaci cenę Miastu, a nie ma dochodów. Gdyby go US wezwał to
            byłby kłopot. Nie widzę innej możliwości jak dokonanie przez Was darowizn
            pieniędzy. Wolna kwota od każdego z rodziców to raz na pięć lat 9.637,-zł.
            Musiałabyś się wywiedzieć czy te 19.000,-zł by wystarczyło, a gdyby nie to ja
            poddam Ci pod rozwagę jeszcze jeden przepis, kiedy dasz mi znać w tym wątku.
            Gdyby te kwoty wystarczyły i byś się decydowała na takie umowydarowizny to
            również daj znać - napiszę Ci wzór (chyba, że gdzieś znajdziesz, bo wiem, że
            już pisałam, ale mogę napisać jeszcze raz).

            >Mieszkanie otrzymał w drodze spadku, jeszcze kiedy był małym dzieckiem i
            >wtedy to ja występowałam i płaciłam w jego imieniu.

            No tak, mieszkanie jest jego i to jego jakby majątek, ale przy zamianie już
            tego mieszkania się pozbywa i zostaje bez żadnego majątku, jedynie z prawem
            najmu (póki co).

            > Wiem skąd czerpiesz wiadomości, bo raz o tym pisałaś na forum, ale bardzo
            >cię podziwiam, że potrafisz ten prawny bełkot przełożyć na język zrozumiały
            dla laika.

            Wiadomości czerpię na skutek ciągłych niejako nauk i grzebania w przepisach bo
            to niezbędne mi przecież do mojej pracy. Myślę, że te 13 lat doświadczenia
            zawodowego też swoje robi, ale wciąć muszę być na bieżąco. Ciągle się uczę i im
            więcej wiem tym mam więcej problemów. A prawo nasze nie bardzo stabilne, nadto
            czasem praktyki niezupełnie takie jak nakazuje prawo, bo możliwość różnych
            interpretacji przepisów, wszystko to trzeba ze sobą powiązać. Ufff, chyba tak
            musi być w tym zawodzie.
            A to przełożenie tego jak piszesz "prawniczego bełkotu na język zrozumiały dla
            laika"?
            Rozumuję w ten sposób: jeśli już mam ochotę coś napisać i komuś pomóc w jakiś
            choćby minimalny sposób to przede wszystkim muszę mieć świadomość, że ten kto
            pyta i nie rozumie nie jest prawnikiem (prawnik pewnie by nie pytał, bo sam by
            wiedział). Jaki miałoby sens cytowanie suchych artykułów tudzież innych
            przepisów czy też przemawianie bardzo specyficznym językiem prawniczym ? Mijało
            by się z celem moim zdaniem (a na czynienie czegoś bez celu nie bardzo mam czas
            ani ochotę). Jak coś piszę to bardzo się staram aby mój rozmówca to zrozumiał,
            bo tylko wtedy to co robię może mieć sens. I moim zdaniem rozumuję słusznie.
            Oczywiście nie wiem czy piszę zrozumiale (wiem wtedy kiedy ktoś napisze tak jak
            Ty na przykład), ale wierz mi: staram się bardzo pisać w sposób jasny i
            zrozumiały.
            Pozdrawiam Cię bardzo bardzo serdecznie:))) B.


            • Gość: a_za Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.res-polona.com.pl 30.06.03, 10:02
              Witam!
              No tak, w kwesti wykupu mieszkania kwaterunkowego zbyt jasno się nie
              wypowiedziałam. Kalkulowałam tak: mieszkanie mojego syna ma wartość ok. 45 tys
              (po cenie wolnorynkowej), mieszkanie kwaterunkowe w którym mieszka ta pani,
              licząc po tej samej cenie od 1 m2, ma wartość 70 tys, czyli 25 tys różnicy - a
              miasto proponowało tej pani wykupienie mieszkania za 6 tys, tylko przez 5 lat
              nie mogłaby go sprzedać. Ale zwróciłaś mi uwagę na bardzo ważną rzecz. Ta pani
              jest lokatorką od bardzo dawna, i być może rzeczywiście tak niska cena lokalu
              jest czymś obwarowana, np. lokator musi być najemca przez wiele lat. Muszę iść
              do administratora osiedla i się dokładnie dowiedzieć. Nawet jakby było trochę
              drożej (tak do 20 tys), to by było to dla nas wszystkich opłacalne. I wtedy
              byśmy się zmieścili w limicie darowizny. Muszę się o to dokładnie wypytać, bo
              gdyby miasto chciało nam później odsprzedać lokal po cenie wolnorynkowej to
              nigdy by nie było nas stać na jego wykup. Powiem jedno: małe dzieci - mały
              kłopot, duże dzieci - duży kłopot. Propozycja wymiany jest bardzo kusząca, bo i
              mieszkanie ładne, i blisko nas, ale nie chciałabym przy okazji pozbawić syna
              jego jedynego majątku. W tej chwili jest zachwycony myślą, że mieszkałby
              niedaleko rodziców ale w przyszłości, jak bedzie niezależny, może mu się
              odmienić.
              Pozdrawiam bardzo serdecznie, Anna
              • Gość: youlla Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.localdomain / 192.168.1.* 04.07.03, 13:28

                > miasto proponowało tej pani wykupienie mieszkania za 6 tys, tylko przez 5
                lat
                > nie mogłaby go sprzedać. Ale zwróciłaś mi uwagę na bardzo ważną rzecz. Ta
                pani
                > jest lokatorką od bardzo dawna, i być może rzeczywiście tak niska cena
                lokalu
                > jest czymś obwarowana, np. lokator musi być najemca przez wiele lat.


                Nie musi, tylko musi miec umowe najmu na czas nieokreslony.


                Muszę iść
                > do administratora osiedla i się dokładnie dowiedzieć. Nawet jakby było
                trochę
                > drożej (tak do 20 tys), to by było to dla nas wszystkich opłacalne. I wtedy
                > byśmy się zmieścili w limicie darowizny. Muszę się o to dokładnie wypytać,
                bo
                > gdyby miasto chciało nam później odsprzedać lokal po cenie wolnorynkowej to
                > nigdy by nie było nas stać na jego wykup.


                Nie moze po wolnorynkowej!
                Miasto ustala ceny mieszkan do wykupu poprzez uchwale i nie ma tak, ze jednemu
                taniej, drugiemu drozej. Bonifikata 80% obowiazuje na terenie calego miasta.

                Pozdr.
                • Gość: a_za Re: Zamiana mieszkań o różnym statusie IP: *.res-polona.com.pl 04.07.03, 15:02
                  Gość portalu: youlla napisał(a):

                  >
                  >
                  > Nie musi, tylko musi miec umowe najmu na czas nieokreslony.
                  >

                  >
                  > Nie moze po wolnorynkowej!
                  > Miasto ustala ceny mieszkan do wykupu poprzez uchwale i nie ma tak, ze
                  jednemu
                  > taniej, drugiemu drozej. Bonifikata 80% obowiazuje na terenie calego miasta.
                  >
                  > Pozdr.

                  To bardzo dobra wiadomość. Dziękuję bardzo.
                  pozdrowienia. Anna
    Pełna wersja