Mini-poradnik dla kupujących na rynku wtórnym!!!!!

[zbychooo]

Chciałbym kupić mieszkanie na rynku wtórnym, niedługo zaczynam jeździć i
oglądać, lecz nie do końca wiem na co należy zwracać uwagę kupując takie
mieszkanie. W związku z tym moja prośba do forumowiczów, czy mżecie w tym
wątku pomóc mi stworzyć taki mini-poradnik dla kupujących mieszkania na rynku
wtórnym???
Czekam na wasze porady.

[Gość: pikot]

Nie korzystaj z usług agencji. Sam znajdziesz lepsze mieszkanie i kupisz je
kilkanaście tys. taniej. Wystarczy poszukać w necie, kupić Ofertę lub środową
Gazetę.

[Gość: Dugi]

Moze sie przyda

DOM dodatek do Gazety Wyborczej (GW) nr 19, wydanie waw (Warszawa) z dnia 2001/01/23-2001/01/26, str. 4

[podpis] IRENEUSZ KULĄGOWSKI

ZBUDUJ I ZAMIESZKAJ

Koniec budowy, kłopoty z głowy?

Jak odebrać mieszkanie i dom

O wyglądzie naszego wymarzonego domu czy mieszkania decyduje jakość wykonawstwa. Sęk w tym, że złe i dobre może kosztować tyle samo. Jak sprawdzić, czy mamy w mieszkaniu dobrze położone kafelki? Jaką szerokość powinny mieć drzwi wewnętrzne, a jaką zewnętrzne? Czy można samemu sprawdzić instalacje?

Odbiór mieszkania czy domu odbywa się między stronami umowy �o wykonanie robót budowlanych�, a więc między wykonawcą a inwestorem.

I. Co trzeba wiedzieć

Kto jest kto

Jeśli budujesz mieszkanie w budynku wielorodzinnym lub działka, na której stawiasz dom, nie jest twoja (developer nie przeniósł na ciebie własności ziemi), inwestorem jest developer, ewentualnie spółdzielnia. Ty - płacąc raty na budowę - w rozumieniu prawa jesteś tylko nabywcą gotowego �produktu�.

Jeżeli natomiast developer na początku budowy przeniósł na ciebie własność gruntu lub budujesz dom na własnej działce z generalnym wykonawcą (ew. systemem gospodarczym) - inwestorem jesteś ty.

Odbiór domu czy mieszkania często wyprzedza zakończenie prac wykończeniowych, bo albo umowa opiewała tylko na stan surowy zamknięty (bez białego montażu i podłóg), albo ty, chcąc przyspieszyć moment przeprowadzki, decydujesz się na samodzielne prowadzenie prac wykończeniowych.

Uwaga! Z chwilą podpisania protokołu odbioru nie kończy się możliwość zgłaszania wad i usterek (często ujawniają się one dopiero po upływie kilku lub kilkunastu miesięcy). Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za �wady fizyczne obiektu�.

Jeśli takie wady wystąpią, inwestor (ty lub spółdzielnia/developer) może żądać ich usunięcia, wyznaczając wykonawcy odpowiedni termin. Po jego upływie oraz w sytuacji, gdy wad nie można usunąć (w ogóle lub w wyznaczonym czasie), inwestor może od umowy odstąpić lub stosownie obniżyć wynagrodzenie wykonawcy (zależnie od ważności wad). Realizacja praw z tytułu rękojmi możliwa jest pod warunkiem że zawiadomisz wykonawcę o wadzie w ciągu miesiąca od jej ujawnienia; w przeciwnym razie ulegają one wygaśnięciu.

Dla budynku okres rękojmi trwa trzy lata od chwili odbioru. Za wady poszczególnych jego elementów lub zainstalowanych w nim urządzeń (stolarki, grzejników) odpowiada ich sprzedawca (z tytułu rękojmi) lub producent (jeśli udzielił gwarancji).

Co mówi prawo

Zgodnie z prawem budowlanym �obiekt należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, obowiązującymi Polską Normą oraz zasadami wiedzy technicznej�.

Problem w tym, że nie ma ujednoliconego zbioru przepisów dotyczących wykonania i odbioru robót budowlanych, uwzględniających wszystkie stosowane dziś materiały, technologie i systemy. Prawo budowlane poza polskimi normami nie wymienia żadnych konkretnych przepisów. Dla wielu nowych technologii brakuje dzisiaj określonych przez normy wymogów jakościowych. W takich przypadkach trzeba odwoływać się (przez analogię) do norm zbliżonych, opracowań w formie instrukcji (np. ITB) lub wymagań producentów.

Uwaga! Aby uniknąć wątpliwości, idealnym rozwiązaniem jest umieszczenie wykazu takich przepisów w umowie. Bez tego przy odbiorze może dochodzić do sporów między tobą a wykonawcą, bo każdy z was mógł inaczej rozumieć te wymagania. Jeśli przy odbiorze wykonawca, developer, spółdzielnia nie zgadzają się z twoimi uwagami, poproś o przedstawienie kryteriów, według których prace zostały wykonane. Jeśli się nie dogadacie, pozostaje wam tylko sąd polubowny lub powszechny (w zależności od zapisu w umowie).

Jak odbieramy

Sposoby przekazywania mieszkań lub domów właścicielom (inwestorom) są różne. Przyszli mieszkańcy odbierają je od develo- pera/spółdzielni lub (w ich obecności) od wykonawcy. Często zdarzają się odbiory �ekspresowe�, wykonywane w asyście spieszących się, spóźnionych, niecierpliwych i niezadowolonych przedstawicieli strony przekazującej.

Uwaga! Nie zgadzaj się na taki pośpiech! Zagwarantuj sobie w umowie, że odbiór będzie się odbywał w dzień (trzeba też mieć pod ręką dodatkowe źródło światła) i w obecności twojego inspektora nadzoru lub innego zatrudnionego przez ciebie specjalisty.

Jeżeli nie możesz wynająć fachowca, musisz sam zadbać o potrzebne narzędzia:

tzw. metrówkę (długą na dwa metry) lub sztywną taśmę stalową (2-5 m);

ołówek lub pisak;

poziomnicę, np. o długości 1 m;

prostą łatę drewnianą lub (lepiej) aluminiową o długości 2 m;

stalowy kątownik służący do sprawdzania, czy kąty są proste.

Musisz ze sobą mieć też projekt mieszkania (domu) i umowę wraz ze wszystkimi aneksami.

W praktyce jest zwykle tak, że odbiór ostateczny jest twoją kolejną wizytą na budowie. Nie zaniedbuj ich - w ten sposób możesz już w trakcie robót wpływać na sposób i standard ich wykonania. Takie odbiory częściowe (zwłaszcza jeśli samodzielnie prowadzisz inwestycję) uchronią cię przed nieprzyjemnymi niespodziankami przy odbiorze właściwym.

Uwaga! Przy budowie domu odbiory częściowe kontrolują, czy prace idą zgodnie z harmonogramem oraz jak zostały wykonane roboty ulegające (w miarę postępu prac) zakryciu: np. izolacje przeciw- wilgociowe, termiczne, paroizolacje. Odbiory częściowe powinny odbywać się w towarzystwie inspektora nadzoru.

Najważniejszą zasadą jest dokonywanie odbioru obiektu po całkowitym zakończeniu wszystkich prac. Nigdy nie ulegaj naciskom i nie odbieraj stanu �obiecanego�. Pamiętaj, że dla developera czy spółdzielni jak i wykonawcy ważne jest jak najszybsze przekazanie obiektu. Od tego zależą terminy płatności rachunków, okresy ważności rękojmi, możliwość odebrania budynku do użytkowania przez gminę.

W przypadku stwierdzenia wad uniemożliwiających lub utrudniających użytkowanie obiektu czy też kontynuowanie prac budowlanych (nieszczelne stolarki lub wręcz brak możliwości jej zamykania i otwierania, zły stan strychu, wady instalacji) należy koniecznie wstrzymać się z podpisaniem protokołu do momentu całkowitego ich usunięcia.

II. Odbiór

W domu i mieszkaniu tak samo ...

Projekt i powierzchnia. Sprawdź, czy mieszkanie lub dom zostały zbudowane zgodnie z projektem (częścią rysunkową i opisem technicznym) oraz zawartym w umowie standardem wykończenia. Skontroluj kształt pomieszczeń (czy kąty są proste), rozmieszczenie ścianek działowych, elementów konstrukcyjnych (np. słupów), a także obniżenia stropów i poziome lub ukośne elementy konstrukcji (podciągi, belki stropowe). Zmierz każde pomieszczenie (długość, szerokość) i porównaj z danymi w projekcie.

Tynki ścian i sufitów. Powierzchnia tynku musi być jednorodna, bez pęcherzy powietrza, a nierówności nie powinny być widoczne ani przy dziennym, ani sztucznym świetle. Uważnie przyglądaj się tynkom fragmentów ścian i sufitów, które sąsiadują ze sobą, znajdują się w pobliżu krawędzi, narożników czy listew podłogowych (cokołów). Tutaj nierówności będą szczególnie widoczne.

Uwaga! Wszelkie rysy, pęknięcia i ślady wilgoci pokaż specjaliście.

Ścianki działowe. Od kilku lat powszechnie stosuje się metalowe ścianki szkieletowe z okładziną z płyt gipsowo-kartonowych. Przy ich ocenie najlepiej kierować się normą PN-72/B-10122. Zgodnie z nią na odcinku dwóch metrów nie może być więcej niż dwa odchylenia powierzchni płyty (i jej krawędzi) od równej płaszczyzny (i linii prostej); nie mogą być one przy tym większe niż 2 mm.

Uwaga! Zarysowanie tynku na połączeniu tradycyjnej ścianki działowej ze ścianami nośnymi lub osłonowymi świadczy o nieodpowiednim ich połączeniu (zakotwieniu).

Glazura. Lekkie opukanie glazury wskaże ci miejsca (głuchy odgłos), w których płytki są źle związane z podkładem (brak zaprawy klejącej, złe związanie zaprawy z płytką i/lub podłożem). Jakość położenia glazury określa norma PN-75/B-1012

[ko_bie_ta]

Oprócz stanu mieszkania b. ważna jest też spółdzielnia, watro zapytać o to:
- ile wynosi wpisowe do spółdzielni (często są to duże sumy),
- czy członkiem spółdzielni musi być mąż i żona, czy wystarczy tylko jedna osoba
- wysokość czynszu za metr kwadratowy,
- należy dokładznie przjrzeć się otoczeniu (ruchliwe ulice, przedszkole,
szkoła, sklepy, przystanki autobusowe itd.)
- jeśli jst to osiedle na peryferiach miasta, to warto sprawdzić, co w
przyszłości będzie obok tego pieknego lasu.
To narazie wszystko, co przychodzi mi do głowy.
Pozdrawiam.

[joannakarda]

Cześć,
Ja też kupuję na rynku wtórnym. Obejrzałam już kilkadziesiąt mieszkań (zbyt
dużo) i mam już dość. Ale nigdy wcześniej nie kupowałam mieszkania i nie
wiedziałam, co jest ważne. Uczyłam się przez pierwszych 15 mieszkań. Jeśli
cudze rady mogą Ci się na coś przydać, to dorzucę kilka swoich.
- Jeśli masz mało czasu, szukaj z agencją (polecam pana Piotra Szymczaka z ag.
EMMERSON - wybitna cierpliwość do upierdliwych klientów - takich jak ja).
Będzie drożej bo zapłacisz prowizję, ale nie zmarnujesz czasu na wydzwanianie
po ogłoszeniach i samodzielne umawianie wizyt na 50 różnych terminów, zrobią to
za Ciebie. Załatwią ponadto wszystkie sprawy formalne i wszystko posprawdzają.
- W mieszkaniu trzeba zwracać uwagę na wiele różnych rzeczy (zależy czego
szukasz), np.
- piętro (jeśli wysoko to tylko z windą - jak wniesiesz zakupy?, meble?, uwaga
na "kręcone" klatki schodowe - ciężko taszczyć szafę na 4 piętro po zakręconych
schodach, nie mówiąc o powrocie z imprezki...)
- czy są wymienione rury (albo czy jest już konkretny termin wymiany
instalacji - nie położysz (łatwo) kafelków zanim nie wymienią rur)
- w jakim stanie są okna (do natychmiastowej wymiany (większe wydatki na dzień
dobry) czy jeszcze trochę wytrzymają)
- w jakim stanie są parkiety (czy klepki nie odpadają)
- jeśli ostatnie piętro, to czy nie ma zacieków na suficie (dach przecieka!,
czy był remontowany dach)
- jeśli mieszkanie szczytowe, to czy blok był lub będzie ocieplany
- czy mieszkanie jest głośne (nie otworzysz okien, jeśli obok jest ruchliwa
ulica)
- czy ma piwnicę
- jaki jest czynsz (i na ile osób) i czy w to wliczony jest fundusz remontowy
- na jaką stronę świata wychodzą okna (jeśli wszystkie na północ, to nigdy nie
zobaczysz słońca w swoim mieszkaniu)
- z czego zrobiony jest budynek (cegła, płyta, czy rama H (coś pośredniego)).
Ja szukam cegły, bo czytałam wiele negatywnych opini osób, które remontowały
mieszkania w płycie. Choć widziałam też bardzo piękne mieszkania w blokach.
Najlepsze mieszkania z cegły (oprócz przedwojennych) to podobno te z lat tuż po
wojnie (podobno wtedy jeszcze budowali z przedwojenną jakością i według starych
norm - poznasz po grubości ścian)
- czy można wyburzyć jakieś ścianki - jeśli chcesz zmienić aranżację wnętrza.
- o sąsiadów nie pytaj - nikt Ci prawdy nie powie.
- czy mieszkanie jest spółdzielcze, czy hipoteczne (ważne jeśli bierzesz
kredyt - sprawy własności gruntu)
- czy właściciel zostawia jakieś meble
- w jakim terminie właściciel opuści mieszkanie
- zawsze próbuj negocjować cenę (czasem da się ją opuścić o 10-15 tysięcy!)

I ostatnia rada, jeśli Ci się coś spodoba, to decyduj się od razu. To bardzo
trudne. Ja tak nie zrobiłam i teraz żałuję jednego mieszkania. Ale uwierz mi,
fajne mieszkania trafiają się bardzo, bardzo rzadko. Idealne - nigdy.
Przekonałam się o tym na własnej skórze.
Powodzenia!
Pozdrawiam Joanna