Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      stanowisko postojowe - akt notarialny?????

    IP: *.hestia.pl 26.08.03, 12:17
    Cześć,
    deweloper, u którego kupiłem mieszkanie wraz ze stanowiskiem postojowym w
    trzy stanowiskowej hali garażowej chce przekazać mi własność mojej
    nieruchomości w formie dwóch aktów notarialnych - osobno na mieszkanie,
    osobno na stanowisko w hali garażowej. Z tym, że w przypadku stanowiska będę
    współwłaścicielem hali garażowej razem z posiadaczmi pozostałych dwóch
    stanowisk. Czy jest to prawidłowe?
    Przecież będę miał problemy ze zbyciem stanowiska, które nie jest odrębną
    nieruchomością tylko nier. wspólną. Nie będę mógł również obciążyć tej
    nieruchomości kredytem bez zgody współwłaścicieli - niemożliwe. Zapłacę
    również za dwa akty notarialne.
    Czy ktoś zna inne rozwiązanie takiej sytuacji?
      • ali_cja1 Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? 26.08.03, 15:38
        Aby rozwiać Twoje wątpliwości : ostatnio kupowaliśmy na rynku wtórnym
        mieszkanie z miejscem postojowym. Sytuacja była dokładnie taka jak w Twoim
        przypadku tj. osobna KW na mieszkanie i współwłasność w tzw. hali garażowej (
        na całą halę garażową - osobna KW ). Do sprzedaży poprzedni właściciele nie
        potrzebowali niczyjej zgody, bo byli właścicielami konkretnie określonego co do
        numeru i wielkości miejsca postojowego.Myślę, że w tym przypadku podobnie jak
        przy mieszkaniu jest własność wydzielona ( konkretne miejsce postojowe )i
        współwłasność (w hali garażowej wspólny wjazd, w budynku mieszkalnym - wspólna
        klatka schodowa, ogródek itp.). Z tego co mi wiadomo każdą z tych własności
        można dysponować odrębnie, niezależnie od tego czy jest osobna księga wieczysta
        czy nie. Być może, że jakieś szczególne zapisy w KW dot. hali garażowej i
        klauzule w akcie notarialnym mogą inaczej stanowić. Ja się z tym nie spotkałam
        i o żadnych problemach związanych z dysponowaniem własnością w postaci miejsca
        postojowego nie słyszałam.A widziałam ogłoszenia o chęci sprzedaży samych
        miejsc postojowych.
        Pozdrawiam
        Ala
        • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.08.03, 19:30
          Oczywiście do końca nie jestem pewna, bo nie znam stanu prawnego tej
          inwestycji, ale wydaje mi się, że miejsce postojowe nie stanowi Twojej
          własności. Myślę, że jest to zrobione w ten sposób (często spotykane), że
          jesteś współwłaścicielem pewnej odrębnej nieruchomości w jakimś ułamku (ułamek
          najczęściej w mianowniku ma liczbę miejsc postojowych) i w ramach umowy
          określającej sposób korzystania z nieruchomości wspólnej korzystasz na
          zasadach wyłączności z miejsca postojowego numer X. Skutek tego jest taki, że
          stanowiącym Twoją własność udziałem (czyli tym ułamkiem) możesz swobodnie
          rozporządzać: sprzedawać, darować, zamieniać, obciążać, i nie musisz nikogo
          pytać o zdanie. Miejsca postojowego w opisywanej przeze mnie sytuacji nigdy nie
          będziesz sprzedawał bo nie jesteś jego właścicielem. Będziesz sprzedawał udział
          wraz z prawem do korzystania z miejsca postojowego X (bo to masz o ile ja
          dobrze domyślam się tego stanu prawnego u Ciebie). Obciążyć hiptoeką na rzecz
          banku również możesz, ale to co masz czyli udział, z tym, że ja bym najpierw
          zapytała bank czy takim zabezpieczeniem się zadowoli (nie musi koniecznie
          chcieć hipoteki na udziale).
          Jeśli idę dobrą drogą (tzn. jeśli prawidłowo domyślam się stanu prawnego) to
          napiszę Ci teraz jak z tymi aktami.
          Dla lepszego zrozumienia musisz wiedzieć, że ustawodawca tak sobie wymyślił, że
          odrębna własność lokalu powstaje nie w chwili zawarcia umowy a w chwili
          założenia księgi wieczystej. Stąd jeśli developer sprzeda Tobie udział w tej
          hali garażowej, która ma być odrębną nieruchomość to następny udział będzie
          mógł sprzedać dopiero wtedy kiedy sąd założy księgę wieczystą (co - jak pewnie
          wiesz - trwa). Stąd bardzo często robi się to tak, że najpierw sporządza się
          akty dotyczące lokali mieszkalnych (choć kolejność nie ma przecież znaczenia),
          a potem zwołuje się wszystkich przyszłych współwłaścicieli tej hali garażowej,
          sprzedaje wszystkim wszystkie udziały i ustanawia równocześnie z wszystkimi
          odrębną własność i od razu sposób korzystania. Przy hali garażowej 3-
          stanowiskowej, która ma być odrębną nieruchomością teoretycznie wyobrażam
          sobie technicznie taką możliwość, żeby było to jednym aktem, ale wtedy akt ten
          obejmuje sprzedaż trzech lokali mieszkalnych oraz sprzedaż wszystkich trzech
          udziałów w hali garażowej (czyli stają do niego wszyscy przyszli
          współwłaściciele hali garażowej). Ale już przy hali garażowej zawierającej 100
          czy nawet 50 stanowisk nie wyobrażam sobie tego (a są przecież takie).
          Oczywiście finansowo (w sensie taksy notarialnej) najtaniej dla Was jest aby
          było to jednym aktem (bo wtedy wartości lokalu i udziału w hali garażowej się
          sumują i taksa jest niższa). Dla pozostałych opłat nie ma to znaczenia.
          Niemniej jak starałąm się to przedstawić - nie zawsze jest to możliwe.
          A teraz mi napisz czy taki jest stan prawny u Ciebie (sama nie jestem pewna),
          jeśli tak - to czy wszystko w miarę dla Ciebie jasne, a jeśli nie to napisz
          trochę bliżej o tym stanie prawnym a ja postaram się coś jeszcze wyjaśnić.
          Pozdrawiam Cię serdecznie. B.
          • Gość: gr Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.hestia.pl 27.08.03, 10:36
            do Biebiak
            bardzo dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia. Jak chodzi o stan prawny jest on
            dokładnie taki jak go opisałaś. Stanowisko wg proponowanych aktów notarialnych
            będzie należało do mnie na zasadzie własnosci udziału w hali.
            Zastanawiam się czy przeszkodą w zawarciu jednego aktu notarialnego na lokal i
            stanowisko nie bedzie fakt, że stanowisko post. nie jest wydzielone fizycznie w
            związku z tym np wg ustawy o własności lokali nie może stanowić odrębnej
            nieruchomości (w hali garazowej) ale może ta kwestia regulowana jest przez inne
            akty legislacyjne?
            pozdrawiam serdecznie
            • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 28.08.03, 20:42
              Gość portalu: gr napisał(a):

              > do Biebiak bardzo dziękuję za wyczerpujące wyjaśnienia. Jak chodzi o stan
              prawny jest on dokładnie taki jak go opisałaś. Stanowisko wg proponowanych
              aktów notarialnych będzie należało do mnie na zasadzie własnosci udziału w
              hali.
              > Zastanawiam się czy przeszkodą w zawarciu jednego aktu notarialnego na lokal
              i stanowisko nie bedzie fakt, że stanowisko post. nie jest wydzielone
              fizycznie w związku z tym np wg ustawy o własności lokali nie może stanowić
              odrębnej nieruchomości (w hali garazowej) ale może ta kwestia regulowana jest
              przez inne akty legislacyjne?
              > pozdrawiam serdecznie

              Gdyby był to samodzielny lokal użytkowy - garaż to wtedy napewno zawierałbyś
              jedną umowę: sprzedaży i tego i tego, ale tutaj problem upatruję w tym co
              usiłowałam Ci przedstawić: w tym, że jak z Tobą developer zawrze w jednym akcie
              umowę sprzedaży lokalu i umowę sprzedaży 1/3 w tym garażu oraz ustanowi odrębną
              ich własność pozostawiając 2/3 sobie w garażu (możliwe prawne) to z następnym
              będzie mógł zawrzeć umowę sprzedaży 1/3 dopiero jak będzie księga (kilka
              miesięcy). Stąd zapewne nie chce tego zrobić, bo się zablokuje a może ponieść
              potem tego konsekwencje (typu niedotrzymanie terminów). Pozdrawiam Cię
              cieplutko. B.
              • Gość: gr Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.hestia.pl 29.08.03, 15:09
                do Bebiak
                wielkie dzięki za dalsze wyjaśnienie tematu - mam teraz pełną jasność.
                Nie orientujesz się może ile wynosi VAT w przypadku takiego stanowiska
                postojowego na osobnej księdze wiecz.?
                serdecznie pozdrawiam
                • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 30.08.03, 00:59
                  Gość portalu: gr napisał(a):

                  > do Bebiak
                  > wielkie dzięki za dalsze wyjaśnienie tematu - mam teraz pełną jasność.
                  > Nie orientujesz się może ile wynosi VAT w przypadku takiego stanowiska
                  > postojowego na osobnej księdze wiecz.?
                  > serdecznie pozdrawiam

                  Na podatkach znam się raczej kiepsko (z wyłączeniem podatku od darowizny i od
                  czynności cywilnoprawnych), ale myślę, że wtedy jest 22% VAT-u. Tylko tak
                  myślę. Jest to odrębna nieruchomość stanowiąca lokal użytkowy - garaż,
                  zupełnie w żaden sposób nie związany z mieszkankiem, stad mój taki właśnie
                  wniosek. Pzodrowionka serdeczne i dzięki za dzięki. B.
      • kamakm Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? 31.08.03, 17:53
        Jeżeli mogę ci wyjaśnić, to garaż wielostanowiskowy jest oddzielną
        nieruchomością , a nie częścią wspólną budynku i dlatego masz dwa akty
        notarialne. Można sprzedać prawo do miejsca postojowego w garażu a nie
        sprzedawać mieszkania. Więcej możesz przeczytać na forum Wspólnoty
        mieszkaniowe - wątek Garaż-Ważne.
        Pozdrawiam
        • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 31.08.03, 19:22
          kamakm napisał:

          > Jeżeli mogę ci wyjaśnić, to garaż wielostanowiskowy jest oddzielną
          > nieruchomością , a nie częścią wspólną budynku i dlatego masz dwa akty
          > notarialne. Można sprzedać prawo do miejsca postojowego w garażu a nie
          > sprzedawać mieszkania. Więcej możesz przeczytać na forum Wspólnoty
          > mieszkaniowe - wątek Garaż-Ważne.
          > Pozdrawiam

          Hmm, a z czego wynika zakaz objęcia jednym aktem umów sprzedaży dwóch
          nieruchomości, choćby położonych na dwóch krańcach Polski? To nie jest ten
          problem, absolutnie nie. Problem tkwi w technicznym przeprowadzeniu tegoż.
          Gdyby developer wcześniej złożył oświadczenie o wyodrębnieniu takiejż
          nieruchomości stanowiącej lokal użytkowy - garaż (a mógł w sensie prawnym to
          zrobić) to teraz - o ile tylko księga byłaby założona - jeden akt mógłby objąć
          i sprzedaż lokalu mieszkalnego i sprzedaż udziału w nieruchomości stanowiącej
          lokal użytkowy - garaż. Rzadko jednak developerzy tak robią z uwagi na długi
          czas oczekiwania na nową księgę, a jak księgi nie ma to nie mogą zrobić
          absolutnie nic, bo prawa nie ma. Pozdrowionka. B.
          • kamakm Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? 31.08.03, 21:54
            Różne mogą być powody developera, ale nie wiem czy w jednym akcie not. mogą być
            nieruchomości których jestem właścicielem i nieruchomość współwłasność kilku
            osób. Może i prawo tego nie zaprania, ale po co . Te dodatkowe opłaty to nie
            jest powazny argument.
            Serwus Kazik
            • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 31.08.03, 22:12
              kamakm napisał:

              > Różne mogą być powody developera, ale nie wiem czy w jednym akcie not. mogą
              być nieruchomości których jestem właścicielem i nieruchomość współwłasność
              kilku osób. Może i prawo tego nie zaprania, ale po co . Te dodatkowe opłaty to
              nie jest powazny argument.
              > Serwus Kazik

              Dla lepszego objaśnienia to wygląda mnie więcej tak: jesteś właścicielem
              nieruchomości stanowiącej działkę oraz współwłaścicielem odrębnej
              nieruchomości, która pełni funkcję drogi dojazdowej. Jednym aktem
              dokumentujesz umowę sprzedaży działki oraz SWOJEGO udziału w tej drugiej
              nieruchomości. Nie naruszasz praw współwłaścicieli bo rozporządzasz swoim
              udziałem i zbywasz go albo w całości albo w części (według potrzeb). Podobnie
              by było gdyby duża hala garażowa już była wyodrębniona jako osobna nieruchomość
              i byli różni współwłaściciele. Developer ZE SWOJEGO udziału sprzedawałby komuś
              jakiś udział (przy takiej współwłasności najczęściej taki jest mianownik ile
              miejsc parkingowych). A z wyłączeniem gospodarstw rolnych oraz spółdzielczych
              własnościowych praw do lokali (to od niedawna) każdy może dowolnie rozporządzać
              swoim udziałem w nieruchomości nie pytając nikogo o np. zgodę. Wierząc, że
              trochę rozjaśniłam jak to z tą współwłasnością jest - pozdrawiam Cię
              serdecznie. B.
              • Gość: Bebiak Re: stanowisko postojowe - akt notarialny????? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 31.08.03, 22:21
                Pomyślałam, że może pokażę jaka to różnica w opłatach. Gdyby przyjąć, że
                mieszkanko kosztuje np. 150.000,-zł a udział w nieruchomości będącej halą
                garażową 30.000,-zł (różnica będzie tylko w taksie notarialnej - to już
                pisałam).
                Gdyby obie sprzedaże obejmował jeden akt to taksa wynosiłaby: 1.700,-zł +
                VAT 374,-zł (bo dla taksy wartości się sumuje przy tych samych osobach).
                Jeśli osobno to za mieszkanko: 1.550,-zł + VAT 341,-zł, no a potem za udział w
                garażu: 800,-zł + VAT 176,-zł. Widać tę różnicę, prawda?
                Dochodzi jeszcze różnica w opłatach za wypisy: gdy osobno to po dwa w sumie
                notariusz wysyła wszędzie gdzie musi czyli sąd, geodezja, urząd skarbowy, a jak
                jeden to tylko po jednym. Pozdrowionka. B..
    Pełna wersja