Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Prośba do wiedzącej Bebiak

    25.09.03, 21:31
    Witam

    Czytam różne wątki, w których pomagasz zbłąkanym nabywcom i rodzi się we mnie
    nadzieja, że może i mi pomożesz.
    Zamierzam kupić mieszkanie od developera. Ma on KW na grunt i decyzję o
    pozwoleniu na użytkowanie. Właśnie otrzymał zawiadomienie o wpisie do KW
    budynku, lecz bez wydzielonych garaży, o co prosił. Wpis uprawomocnia się w
    ciągu 2 tygodni. Developer zamierza teraz złożyć apelację aby uzyskać wpis z
    wydzielonymi garażami. Jeśli złoży, wpis się nie uprawomocni.
    Z tego co wiem, aby mógł przekazać mi prawa do lokalu, musi mieć wcześniej
    zaświadczenie o wydzieleniu go. Czy to prawda? I czy prawdą jest, że dopóki
    wpis budynku do KW nie będzie prawomocny, dopóty tego zaświadczenia nie
    otrzyma? Jeśli tak, to może podpisać ze mną tylko umowę przedwstępną, bez
    przekazania praw.
    I teraz pytanie główne: co może mi grozić w takiej sytuacji i czy można się
    przed tym zabezpieczyć, np. odpowiednim wpisem w umowie przedwstępnej?
    Jak długo może trwać taka apelacja?

    Z góry dziękuję i pozdrawiam serdecznie
    y
      • Gość: Bebiak Re: Do Yaśka IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 25.09.03, 21:58
        yassiek napisał:

        > Z tego co wiem, aby mógł przekazać mi prawa do lokalu, musi mieć wcześniej
        > zaświadczenie o wydzieleniu go. Czy to prawda? I czy prawdą jest, że dopóki
        > wpis budynku do KW nie będzie prawomocny, dopóty tego zaświadczenia nie
        > otrzyma?

        Ja jestem mocno zdziwiona takim stanowiskiem. Nagminną praktyką jest, że do
        aktu notarialnego wydzielania pierwszego lokalu z budynku developer składa
        wszystkie dokumenty wymagane dla wpisania takiego budynku do księgi i w tym
        pierwszym akcie zawarty jest (jako pierwszy) wniosek o wpis budynku a następnie
        o wydzielenie lokalu. Doprawdy nieczęsto developer składa sam wniosek do sądu
        o wpis budynku - najczęściej robi się to tak jak napisałam wyżej. Sąd
        rozpatruje wnioski w kolejności i kiedy dotrzej uż do tego pierwszego aktu to
        najpierw wpisuje budynek (bo to pierwszy wniosek), a następnie wydziela lokal,
        potem bierze kolejny akt i wydziela następny lokal itd.
        Natomiast rzeczywiście do zawarcia umowy sprzedaży takiego lokalu konieczne
        jest przedłożenie zaświadczenia stwierdzającego, że jest to lokal samodzielny.
        Uzyskanie takiego zaświadczenia nie ma związku z wpisem budynku do ksiegi
        wieczystej tylko z jego przyjęciem do użytkowania, przy czym od razu nadmienię,
        że w Warszawie bynajmniej są dzielnice, które dla wydania takiego zaświadczenia
        o samodzielności wymagają przyjęcia budynku do użytkowania (np. Bielany i
        Ochota - z tego co słyszałam), a są takie, które nie wymagają (np. Praga
        Południe jeszcze w zeszłym roku nie wymagała).

        >Jeśli tak, to może podpisać ze mną tylko umowę przedwstępną, bez
        > przekazania praw.
        > I teraz pytanie główne: co może mi grozić w takiej sytuacji i czy można się
        > przed tym zabezpieczyć, np. odpowiednim wpisem w umowie przedwstępnej?

        U Ciebie teraz sytuacja jest cokolwiek inna bo już wiadomo, że apelacja będzie
        a to trochę jednak trwa. Ile - nie wiem Yaśku, doprawdy nie wiem, choć tak
        naprawdę w/g mnie wszystko zależy od tego dlaczego taki wpis został dokonany:
        czy to był wpis przez nieuwagę sądu niezgodny z wnioskiem (to znacznie prostsze
        i szybsze do rozpatrzenia), czy też nieprecyzyjny wniosek był złożony (i to
        znacznie dłużej - tak w/g mnie). Co teraz z tym zrobić - sama nie wiem.
        Jeśli notariusz z uwagi na tę apelację nie zdecyduje się zawierać umów
        sprzedaży (a powtarzam - nie ma to związku z uzyskaniem przez developera
        zaświadczeń o samodzielności lokali) to nie zostaje Ci nic innego jak umowa
        przedwstępna, z tym, że tu oczywiście musisz być świadom (i chyba jesteś), że
        przy takiej umowie właścicielem nadal jest developer z wszelkimi tego
        skutkami. Ja na Twoim miejscu zapytałabym developera, u którego notariusza
        sporządza umowy, tego konkretnego notariusza bym zapytała, czy w przypadku
        złożonej apelacji od wpisu budynku sporządzi umowę sprzedaży. Bo może tak być,
        że sporządzi i wtedy problemu w ogóle nie ma. Dla mnie tu najbardziej
        niepokojące jest to skąd uzyskałeś taką informację, że dla wydania
        zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczny jest wpis budynku do księgi.
        Czy od developera? Ta informacja jest dla mnie bardzo dziwna. A gdybyś
        musiał/chciał zawierać umowę przedwstępną to doprawdy nie widzę możliwości
        wpisania do niej czegoś co zabezpieczałoby Cię w 100% (bo jak rozumiem
        pieniądze juz wpłaciłeś i chciałbyś się zabezpieczyć). Powinieneś natomiast
        zawrzeć taką umowę w formie aktu notarialnego z wnioskiem o wpis praw i
        roszczceń do księgi wieczystej (do Działu III). Ale pamiętaj Yaśku, że umowa
        przedwstępna podraża Ci koszty całej procedury nabycia mieszkania, bo za taką
        umowę notariusz ma prawo pobrać 100% taksy i potem przy sprzedaży drugi raz
        100%, choć oczywiście istnieje możliwość negocjacji (i jeszcze opłata za wpis
        roszczeń do księgi). Ja oczywiscie, gdyby notariusz nie zechciał z uwagi na
        apelację sporządzić umowy sprzedaży próbowałabym przerzucić te koszty na
        sprzedającego (choć zapewne nie będzie to łatwe), bo w końcu Ty jesteś gotów do
        zawarcia umowy sprzedaży a on niejako nie. Czy to w miarę dla Ciebie jasne?
        Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

        • yassiek Re: Do Yaśka 25.09.03, 22:49
          Gość portalu: Bebiak napisał(a):

          > Dla mnie tu najbardziej
          > niepokojące jest to skąd uzyskałeś taką informację, że dla wydania
          > zaświadczenia o samodzielności lokalu konieczny jest wpis budynku do księgi.

          Od szeregowej pracowniczki podwykonawcy developera - firmy zajmującej się
          sprzedażą jego mieszkań oraz póki co administracją. Mogła coś przekręcić, bo
          faktycznie nie zachowywała się kompetentnie.

          > (bo jak rozumiem
          > pieniądze juz wpłaciłeś i chciałbyś się zabezpieczyć).

          Jeszcze nie wpłaciłem - staram się wszystko dokłądnie sprawdzić.
          Jednak umowę przedwstępną chyba i tak będę musiał najpierw podpisać, ponieważ
          gotówką wpłacam mniej niż połowę, a resztę spłacę z kredytu, a zdaje się, że
          muszę mieć umowę, aby dostać kredyt. A może nie? Może można podpisać umowę
          właściwą wpisując do niej termin spłaty reszty tak, żeby bank wyrobił się z
          kredytem?

          > Czy to w miarę dla Ciebie jasne?

          To co piszesz, tak. Ale pogubiłem się zupełnie w chronologii. Czy to może
          wyglądać tak?:
          - developer usamodzielnia lokal (co jest do tego potrzebne? jak to możliwe, że
          on tego jeszcze nie ma?)
          - ja wpłacam pierwszą ratę i podpisujemy umowę notarialną z przekazaniem praw,
          wnioskiem o wpis do KW i terminem płatności drugiej raty za np. 2 miesiące
          - składam papiery do banku o kredyt
          - po rozpatrzeniu wniosku bank przelewa pieniądze do developera.

          Jak się ma do tego apelacja developera w sprawie wydzielenia garaży z budynku?
          Kiedy następuje moment obciążenia tranzakcji VATem: w momencie podpisania
          umowy, w momencie zapłacenia ostatniej raty, czy w momencie uzsykania hipoteki
          na lokal?

          Bardzo, bardzo Ci dziękuję!!!
          Z Twojego listu widzę, że zwracałem uwagę nie na to, co trzeba. Teraz skupię
          się na zaświadczeniu o samodzielności.

          całusy
          y
          • Gość: Bebiak Re: Do Yaśka IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 26.09.03, 19:05
            yassiek napisał:

            > Jeszcze nie wpłaciłem <pieniędzy> - staram się wszystko dokłądnie sprawdzić.
            > Jednak umowę przedwstępną chyba i tak będę musiał najpierw podpisać, ponieważ
            > gotówką wpłacam mniej niż połowę, a resztę spłacę z kredytu, a zdaje się, że
            > muszę mieć umowę, aby dostać kredyt. A może nie?

            Żądanie umowy przedwstępnej przez bank dla rozpoczęcia procedury związanej z
            kredytem zależy wyłącznie od banku, podobnie jak i żądanie tej umowy w formie
            aktu notarialnego bądź pisemnej. To dany bank decyduje co chce otrzyamć i tu
            nie ma żadnych reguł.


            >Może można podpisać umowę właściwą wpisując do niej termin spłaty reszty tak,
            >żeby bank wyrobił się z kredytem?

            Oczywiście, że można o ile tylko sprzedający wyrazi na to zgodę. Ponieważ - jak
            zakładam - fizycznie nie masz tych pieniędzy ja na Twoim miejscu jednak bym się
            trochę obawiała bez zawartej umowy kredytowej podejmować zobowiązanie, że w
            takim czasie [a konkretna data musi być w umowie sprzedaży zakreślona]
            zapłacone zostaną pieniądze, i poddania się co do wykonania tegoż rygorowi
            egzekucji z całego majątku. Developer też nie bedzie chciał długo czekac i
            będzie naciskał na termin najkrótszy (jesli w ogóle się na to zgodzi). Dobrze
            się nad tym zastanów.


            > Ale pogubiłem się zupełnie w chronologii. Czy to może wyglądać tak?:
            > - developer usamodzielnia lokal (co jest do tego potrzebne? jak to możliwe,
            >że on tego jeszcze nie ma?)
            > - ja wpłacam pierwszą ratę i podpisujemy umowę notarialną z przekazaniem
            >praw, wnioskiem o wpis do KW i terminem płatności drugiej raty za np. 2
            >miesiące
            > - składam papiery do banku o kredyt
            > - po rozpatrzeniu wniosku bank przelewa pieniądze do developera.

            Teoretycznie oczywiście moze tak być, jeśli tylko developer się na to zgodzi.
            Acha, i developer nie (jak to nazwałeś?) usamodzielnia lokalu. Developer ma
            mieć tylko przygotowane zaświadczenie stwierdzające samodzielny charakter tegoż
            lokalu i rzut lokalu na kondygnacji oraz ewentualnie wypis z rejestru gruntów,
            aby w stosownych czasie złożyć to do notariusza (dlaczego on tego jeszcze nie
            ma - doprawdy nie wiem). "Usamodzielnienie" czyli wyodrębnienie lokalu
            następuje wspólnie z Tobą w umowie sprzedaży.

            > Jak się ma do tego apelacja developera w sprawie wydzielenia garaży z budynku?

            Napisałam Ci w poprzednim poście: musisz zapytać notariusza, z którym niejako
            współpracuje ten konkretny developer. Zapytać, czy ten konkretny notariusz
            sporządzi umowę sprzedaży przy złożonej apelacji.
            Jeśli tak a odważysz sie zaryzykować z tym kredytem (no i jeśli developer się
            na taką koncepcję zgodzi) to możesz od razu zawierać umowę sprzedaży.

            > Kiedy następuje moment obciążenia tranzakcji VATem: w momencie podpisania
            > umowy, w momencie zapłacenia ostatniej raty, czy w momencie uzsykania
            hipoteki na lokal?

            A tego nie wiem, bo wszelkie podatki (poza tymi podstawowymi w ramach mojej
            zawodowej działalności) są mi zupełnie obce. Myślę, że nie ma z podatkiem VAT
            związku urządzenie księgi wieczystej dla lokalu - bardziej bym się skłaniała
            ku koncepcji, że wpłaty dokonywane developerowi mają tu znaczenie, ale doprawdy
            Yaśku nie jestem tu biegła i nie chciałabym wprowadzać Cię w błąd.

            > Bardzo, bardzo Ci dziękuję!!!
            > Z Twojego listu widzę, że zwracałem uwagę nie na to, co trzeba. Teraz skupię
            > się na zaświadczeniu o samodzielności.

            No właśnie: dlaczego tego zaświadczenia jeszcze nie ma, jeśli budynek został
            przyjęty do użytkowania? Hm, to jest zastanawiające, mocno zastanawiające. bez
            tego zaświadczenia żaden notariusz nie sporządzi Ci umowy sprzedaży nowego
            lokalu, bo ono jest podstawą sporządzenia takiej umowy. Przyjrzyj się temu
            bliżej.
            Ja dziękuję Ci za dziękuję mając nadzieję, że w miarę jasno napisałam i choć
            trochę pomogłam. Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.

            • yassiek Do Bebiak - dziękuję 26.09.03, 22:36
              Jeszcze raz WIELKIE DZIĘKI.
              y
    Pełna wersja