zamiana mieszkań

[Gość: Magda]

Kupuję z mężem mieszkanie spółdzielcze 36 m2. Chcielibyśmy zamienić się z
jego rodziacmi, którzy też mają mieszkanie 60 m2 w tej samej spółdzielni. Czy
mogę to zrobić od razu po otrzymaniu aktu notarialnego, czy tez muszę
pomieszkać trochę w nowym mieszkaniu. Czy jest to tańsze rozwiązanie niż np.
darowizna ? Bardzo proszę o pomoc.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Magda napisał(a):

> Kupuję z mężem mieszkanie spółdzielcze 36 m2. Chcielibyśmy zamienić się z
> jego rodziacmi, którzy też mają mieszkanie 60 m2 w tej samej spółdzielni. Czy
> mogę to zrobić od razu po otrzymaniu aktu notarialnego, czy tez muszę
> pomieszkać trochę w nowym mieszkaniu. Czy jest to tańsze rozwiązanie niż np.
> darowizna ? Bardzo proszę o pomoc.

Magda, nie bardzo rozumiem tę końcową część Twojego postu - chodzi o tę
darowiznę. Ponieważ wiadomo, że każde przesunięcie majątkowe generuje koszty to
trzeba spojrzeć szeroko na problem i znać cel,do którego zmierzamy, aby (być
może) uniknąć dodatkowych kosztów. Czy Wam chodzi o to, żeby te oba mieszkania
miały być w konsekwencji Twoje i męża? I to już teraz, póki żyją rodzice? Czy
też celem Waszym jest tylko to aby rodzice mieli to mniejsze a Wy to większe?
Mogłabyś się wypowiedzieć na ten temat? Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Magda]

Droga Bebiak. Przepraszm, że nie napisałam wcześniej, ale byłam na kursie, już
wszystko tłumaczę. Chodzi nam o to, że narazie nie mamy własnego mieszkania,
dlatego możemy kupić mniejsze mieszkanie dla rodziców męża. Ale ponieważ oni
nie mają pieniędzy, musimy kupić je na siebie. Później chcielibyśmy zamienić
się mieszkaniami. Słyszałam, że jeżeli następuje zamiana mieszkań pomiędzy
osobami z pierwszego stopnia pokrewieństwa nie płaci się podatku, tylko same
opłaty u notariusza. A może tańszym rozwiązaniem jest abyśmy kupili to mniejsze
mieszkanie i podarowli jej rodzicom, a oni podarowliby nam swoje większe. I
jeszcze jedno czy gdy juz kupimy to mniejsze mieszkanie to możemy np. w
następnym miesiącu pójść do notariusza czy tez musimy czekać jakiś czas aby
zrealizowac zamianę?

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Magda napisał(a):

> Chodzi nam o to, że narazie nie mamy własnego mieszkania,
> dlatego możemy kupić mniejsze mieszkanie dla rodziców męża. Ale ponieważ oni
> nie mają pieniędzy, musimy kupić je na siebie. Później chcielibyśmy zamienić
> się mieszkaniami. Słyszałam, że jeżeli następuje zamiana mieszkań pomiędzy
> osobami z pierwszego stopnia pokrewieństwa nie płaci się podatku, tylko same
> opłaty u notariusza.

Tak, bez względu na różnice w wartościach zamianianych lokali w I-szej grupie
podatkowej (a tak jest u Was) nie ma podatku przy zamianie.

>A może tańszym rozwiązaniem jest abyśmy kupili to mniejsze
> mieszkanie i podarowli jej rodzicom, a oni podarowliby nam swoje większe.

Myślę, że zeby zobaczyć co jest tańsze trzeba przeliczyć opłaty przy jednej
konstrukcji (wszystkie opłaty) oraz przy drugiej. Chętnie Ci to policzę, ale
napisz orientacyjne choć wartości tego mniejszego i tego większego mieszkania.
Bez wartości trudno przeliczyć co bedzie tańsze.

>I jeszcze jedno czy gdy juz kupimy to mniejsze mieszkanie to możemy np. w
> następnym miesiącu pójść do notariusza czy tez musimy czekać jakiś czas aby
> zrealizowac zamianę?

Nie musicie czekać więcej aniżeli jest to konieczne, a tą konieczną kwestią
jest tylko przyjęcie jednego z Was w poczet członków po nabyciu mieszkania
(ten czas zależy od danej spółdzielni: w niektórych od razu, w niektórych do
dwóch tygodni - zależy jak często zbiera się zarząd). Innych "przeszkód" nie
ma. Napisz jak z tymi wartościami - wrócimy do finansów.
Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Magda]

Dzięki bardzo za zainteresowanie i odpowiedź. Chętnie skorzystam z Twojej
porady i bardzo proszę o policzenie kosztów. Mieszkanie mniejsze kupujemy za 50
tys. 36m2, mieszkanie rodziców około 95 tys. za 60 m2.

[Gość: Bebiak]

Gość portalu: Magda napisał(a):

> Dzięki bardzo za zainteresowanie i odpowiedź. Chętnie skorzystam z Twojej
> porady i bardzo proszę o policzenie kosztów. Mieszkanie mniejsze kupujemy za
ᡪ tys. 36m2, mieszkanie rodziców około 95 tys. za 60 m2.

No to zacznijmy od umowy nabycia przez Was tego mieszkania. Te koszty są
oczywiście nie do ominięcia, jak się domyślasz i to będzie pierwsza transakcja
bez względu na to co zrobicie później.
Kupujecie spółdzielcze za cenę 50.000,-zł.
Opłaty:
- podatek 2% - 1.000,-zł
- notarialna: 500,-zł + VAT 22% tj. 110,-zł
- ewentualnie wniosek: 150,-zł + VAT 33,-zł (chyba, że sami sobie złożycie w
spółdzielni)
- wypisy: ok. 180,-zł
- gdyby była prowadzona dla tego prawa księga wieczysta (a może ale nie musi)
to jeszcze opłata sądowa za wpis Was do księgi: 720,-zł.
Tyle umowa sprzedaży.
Teraz musisz sobie jeszcze przewidzieć jakieś pieniądze (jakie - nie wiem) na
opłatę, którą wniesiesz do spółdzielni w związku z przyjmowaniem Cię w poczet
członków (ta opłata uzależniona jest od danej spółdzielni i kształtuje się
bardzo bardzo różnie).
I od tego momentu możesz rozporządzać swoim prawem.
Teraz załóżmy, że dokonujecie darowizn.
Najpierw musiałaby byc to umowa darowizny przez Was na rzecz rodziców, a to
dlatego, że jedynie w takim przypadku upatruję szansę skorzystania z ulgi w
podatku od darowizny (ale mam wątpliwość, którą zasygnalizuję). Pamiętaj, że i
Wy i rodzice macie mieszkanie, a dla skorzystania z ulgi od podatku wymagane
jest aby obdarowany mieszkania nie miał. Tu się tak nie da więc trzeba próbować
skorzystać z tego punktu, który mówi, że wolno skorzystać z ulgi nawet jak się
mam mieszkanie ale pod warunkiem, że w ciągu trzech miesięcy (chyba 3 m-cy; tak
mi się wydaje, ale krótki to okres) przeniesie się to mieszkanie, które się już
ma na rzecz ZSTĘPNYCH. I tu właśnie moja wątpliwość: Ty jesteś dla rodziców
zstępną oczywiście, ale zięć w sensie prawnym zstępnym nie jest, stąd dokonanie
przez rodziców darowizny na Was oboje byłoby według mnie sporym ryzykiem w
rozumieniu urzędu skarbowego, a zakładam, że Twój mąż tak w ogóle bez
mieszkania nie zechciałby zostać.
Omówiłam Ci darowiznę, wskazałam moje wątpliwości i mam wrażenie, że trzeba to
zrobić zamianą bo tu sytuacja w sensie podatkowym jest jasna i klarowna.
Dla opłat od zamiany uwzględniana będzie wartość większego prawa czyli te
95.000,-zł. Od 95.000,-zł taksa wynosi 1.275,-zł + VAT 22% tj. 280,50,-zł.
Napisałam Ci taką taksę (to cała taksa) bo jak obserwuję ta połowa taksy, o
której mówi ustawa przy spółdzielczych pobierana jest najczęściej przy
darowiznach i sprzedażach, bo ustawa mówi o zbyciu spółdzielczego prawa i
mocno sporną jest kwestia czy zamiana jest zbyciem w tym przypadku. Może się
zdarzyć, że notariusz pobierze połówkę taksy, ale nie chcę, zebyś się
rozczarowała. Wniosków tu nie będzie (wszak stajecie do zamiany jako członkowie
tej samej spółdzielni), tylko jeszcze wypisy: ok. 180,-zł.
Gdyby były księgi prowadzone to dojdą jeszcze opłaty sądowe: 720,-zł oraz
1.260,-zł.
I to wszystko. Napiszę Ci jeszcze, że gdyby pominąć tu problem urzędu
skarbowego, który zasygnalizowałam, i zrobić to darowiznami to taksy od umów
darowizn wynosiłyby: 500,-zł + VAT 110,-zł oraz 637,-zł + VAT 140,14,-zł plus
wypisy łącznie ok. 360,-zł. Sama więc widzisz, że dwie umowy darowizny wcale
nie są tańsze i jeszcze dodatkowo duże ryzyko (moim zdaniem - bardzo duże) z
uwagi na urząd skarbowy.
Najsensowniej: Wy kupujecie to mieszkanie, do spółdzielni o przyjęcie jednego
z Was w poczet członków i potem zamiana z rodzicami.
Czy to wszystko jest dla Ciebie zrozumiałe? Choć trochę się rozpisałam (ale
chciałam Ci to wszystko wyjaśnić) to mocno wierzę, że w miarę jasno napisałam.
Gdyby coś nie tak to się upomnij. Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie i dziękuję
za dziękuję. B.

[Gość: Magda]

Dzięki za wyjaśnienia, będzie najlepiej gdy zamienimy się tymi mieszkaniami.
Przychodzi mi na myśl jeszcze jedno rozwiązanie. Gdyby tak np. rodzice męża
podarowliby nam teraz to większe mieszkanie, a my im 50 tys. na mieszknie też
darowizną. Pozbylibysmy się jednej opłaty za księgę wieczystą, która "niestety"
jest założona. Co myślisz o takim rozwiązaniu ? Mam tylko jedną wątpliwość, aby
skorzystac z ulgi od podatku nie można mieć mieszania, a mój mąż jest
właścicielem 5/8, wspólnie ze swoją siostrą, budynku mieszkalnego wraz z polem.
Czy to ma znaczenie ?
Pozdrowienia Magda

[Gość: Bebiak]

Cześć! Przy darowiźnie tych 50.000,-zł zmieścilibyście się w kwotach wolnych
(bo w sumie macie ich aż ponad 54.000,-zł przy założeniu, że nie było w ciągu
ostatnich 5 lat pomiędzy Wami darowizn), więc tu spokojnie.
Teraz ten dom (bo to udział w nim może być problemem). Tu muszę Ci wyjaśnić
taką rzecz: małżeństwo to jest jeden podmiot prawa a mąż jest drugim podmiotem
prawa (choć stanowi składnik tego tworu zwanego małżeństwem). Sama kiedyś
czytałam bodajże w jakimś komentarzu do Ustawy o podatku od spadków i
darowizn, że o ile małżeństwo ma w majątku wspólnym mieszkanie, a darowizna
dokonywana jest raz na rzecz jednego z tych małżonków to nie ma przeszkód do
skorzystania z ulgi z art. 16 bo ten małżonek jako on nie ma mieszkania. To
powszechnie stosowane, ale to sytuacja dokładnie odwrotna niż u Ciebie/u Was.
Wasza sytuacja - wydaje się - nie powinna być problemem bo jeden podmiot prawa
(mąż) ma mieszkanie/dom, a darowizna byłaby dokonana na ten inny podmiot,
którym jest małżeństwo. Z analizy wynika mi, że jest to dokładnie taka sama
sytuacja, z tym, że przyznaję, iż z taką sytuacją w praktyce się nie
spotkałam, ale może tylko dlatego, że po prostu ja nie widziałam a nie, że US
nie uznaje prawa do ulgi. Bo przyznaj, że analizując podmiotami, mimo, że to
odwrotne, to tak naprawdę niczym się nie różni, czyż nie? Może dla pewności
warto podpytać w US mówiąc właśnie w ten sposób: że mąż ma w majątku odrębnym
dom, a darowizna ma być dokonana do majątku wspólnego małżonków. Czy ja to w
miarę jasno napisałam? Pozdrawiam Cię serdecznie. B.

[Gość: Magda]

Wyjaśniłaś mi wszystko tak dokładnie, że już prawie wszystko wiem. Dzięki
bardzo. Najprawdopodobniej kupimy z mężem mieszkanie, a później zamienimy się z
rodzicami. Tak chyba będzie najprościej.Mam jeszcze tylko jedno pytanie.
Kupujemy to miszkanie od chłopaka, kótry dostał je w spadku od siostry swojej
babci,ma uprawomocnione postanowienie o nabyciu spadku, czekamy więc, aż US
wyliczy mu jaki podatek ma zapłacić, wpisał się też do spółdzielni. Mieszkanie
to ma założoną księge wieczystą, czy on musi też się do niej wpisywać mimo,że
zaraz chce je sprzedać, i w jakim czasie ? Czy dopiero po skarbowym czy już
teraz ? Gdybym mogła liczyć na odpowiedź byłabym bardzo zobowiązana.
Pozdrowienia Magda