Forum Dom Dom
ZMIEŃ

      Do MIkawi albo Bebiak - jak ustanowia się hipotekę

    IP: *.warszawa.cvx.ppp.tpnet.pl 27.12.03, 10:59
    Mam pytanie ,jestem laikiem. Wykupuje mieszkanie spółdzielcze - lokatorskie.
    Rzeczoznawca wycenił na 120 000 pln - dwa pokoje na Żoliborzu. Jakie będą
    koszty wpisania do KW i ustanowienia hipoteki tak circa. ok. 15 000 będzie
    wykup (30% wartości rynkowej wartości mieszkania + 60% upustu). Czy KW
    zakłada się wcześniej ,a potem hipotekę. Czy równocześnie ? Ile się czeka na
    obie te sprawy . Jeżeli za chwilę chcę córce przekazać mieszkanie (darowizną)
    to potem trzeba będzie jeszcze raz zmieniać zapisy w KW i hipotece .Jak to
    zrobić ? Doradzcie , kompletnie się na tym nie znam . Pozdrawiam. Patrycja
      • Gość: Bebiak Re: Do Patrycji - jak ustanowia się hip IP: *.acn.pl 29.12.03, 12:04
        Gość portalu: Patrycja napisał(a):

        > Wykupuje mieszkanie spółdzielcze - lokatorskie.
        > Rzeczoznawca wycenił na 120 000 pln - dwa pokoje na Żoliborzu. Jakie będą
        > koszty wpisania do KW i ustanowienia hipoteki tak circa. ok. 15 000 będzie
        > wykup (30% wartości rynkowej wartości mieszkania + 60% upustu). Czy KW
        > zakłada się wcześniej ,a potem hipotekę. Czy równocześnie? Ile się czeka na
        > obie te sprawy.

        Cześć, najpierw (dla jasności) ustalmy jedną rzecz i coś załóżmy.
        Kiedy służy Ci lokatorskie prawo do lokalu możesz je przekształcić albo w
        spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo w odrebną własność. Zakładam
        (coś muszę założyć), że skoro pytasz o sprawy związane z księgą to w Twoim
        przypadku będzie to przekształcenie od razu w odrębną własność. Tak zakładam i
        tą drogą pójdę - jeśli źle założyłam to koniecznie mnie sprostuj.
        Umowa ustanowienia odrębnej własności tego lokalu będzie musiała być zawarta w
        formie aktu notarialnego, a dla jego kosztów nie ma znaczenia wartość lokalu,
        bo ustawodawca przewidział tu opłaty stałe tj. taksa notarialna = 1/3
        najniższego wynagrodzenia, sądowa za wpis - tak samo, dojdzie jakiś wniosek do
        sądu plus wypisy i powinno się to wszystko zamknąć w kwocie ok. 1.200,-zł.
        Tyle umowa nabycia przez Ciebie tego lokalu. W tej umowie znajdzie się wniosek
        do sądu o założenie księgi dla tego lokalu i o wpisanie w Dziale II Ciebie
        jako właściciela. Notariusz ten akt złoży w sądzie (taki ma obowiązek).

        > Jeżeli za chwilę chcę córce przekazać mieszkanie (darowizną)
        > to potem trzeba będzie jeszcze raz zmieniać zapisy w KW i hipotece .Jak to
        > zrobić

        Darowizny tego lokalu na rzecz córki będziesz w sensie prawnym mogła dokonać
        dopiero po założeniu przez sąd księgi wieczystej (wcześniej jest to prawnie
        niemożliwe). Zwracam uwagę Twoją na taką rzecz: często sie zdarza, że takie
        przekształcanie odbywa sie na jakichś preferencyjnych warunkach i zwróć uwagę
        czy przy zastosowaniu tych wszystkich ulg przy "wykupowaniu" nie będziesz
        miała jakichś ograniczeń czasowych w sensie zbycia aby nie stracić
        zastosowanych ulg (pamiętaj, że darowizna to też zbycie).
        Darowizna tego lokalu bedzie musiała być w formie aktu notarialnego i dla
        kosztów takiej umowy będzie miała znaczenie wartość rynkowa tej nieruchomości
        stanowiącej ten lokal. Przy załozeniu, że córka nie ma swojego mieszkania i
        spełnia pozostałe warunki do ulgi - podatku od darowizny by nie było,
        natomiast będzie taksa notarialna oraz opłata sądowa za wpis córki do księgi
        wieczystej. Gdyby przyjąć, że wartość rynkowa tej nieruchomości wynosić będzie
        120.000,-zł to przy umowie darowizny zapłacicie:
        - taksę notarialną: 1.400,-zł + VAT 308,-zł
        - wniosek do sądu: 150,-zł + VAT 33,-zł
        - opłatę sądową: 1.520,-zł
        - wypisy: ok. 200,-zł
        - podatku od darowizny by nie było przy założeniach, o których napisałam
        wyżej.
        I to w zasadzie już wszystko co chciałam Ci wyjaśnić w interesujących Cię
        kwestiach.
        Uprzedzam o jednej rzeczy: nie rozumiem w Twoim poście słowa hipoteka (i tu
        proszę Cię o wyjaśnienie). Hipoteka jest instytucją, która obciąża daną
        nieruchomość zabezpieczając jakiś dług. To zabezpieczenie oznacza się właśnie
        słowem "hipoteka". Czy Tobie o taką hipotekę chodziło? Bardzo proszę, żebyś
        mi cos wiecej na ten temat napisała. Wiem jednocześnie, że potocznie ludziki
        często na księgę wieczystą mówią "hipoteka" ale moim zadaniem ustalić co
        miałaś Ty na myśli używając tego słowa. Czy będziesz obciążała ten swój lokal
        zatem, a jeśli tak to w jakiej wysokości hipoteką i na czyją rzecz? Bardzo
        proszę o wyjaśnienie, bo w wyjaśnieniu Tobie tego co wiąże sie z hipoteką
        jestem chwilowo zupełnie bezradna.
        Czy wszystko dla Ciebie w miarę zrozumiałe? Wierząc, że tak pozdrawiam Cię
        bardzo serdecznie. B.
      • Gość: Patrycja Re: Do MIkawi albo Bebiak - jak ustanowia się hip IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 29.12.03, 13:28
        Dziekuję serdecznie za cenne rady i jak zawsze wyczerpującą odpowiedz .Pytając
        o hipotekę nie miałam za bardzo pojęcia co to dokładnie jest. Córki mąż ma
        własnościowe mieszkanie /wykupił mieszkanie wojskowe/ mazałożoną KW i wydawało
        mi się ,że też hipotekę .Nie chodzi o zabezpiecznie jakiegoś kredytu czy
        czegokolwiek więc może coś pomyliłam . Czy ja muszę mieć hipotekę na mieszkanie
        spółdzielcze - własnościowe .Czy jest mi ona potrzebna np. do sprzedaży
        mieszkania ,czy tylko na poczet zabezpieczenia jakiegoś kredytu ?
        Zwróciłaś mi uwagę na jeszcze jedną rzecz ,czy ja chcąc mieszkanie zaraz po
        wykupie oddać córce /załóżmy ,że nie ma obwarowań przy korzystaniu z bonifikat
        przy zbyciu na bliską osobę/ muszę zakładać KW tzn.przekształcić w odrębną
        własność czy mogę na podstawie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu
        oddać córce ?
      • Gość: Patrycja Re: Do MIkawi albo Bebiak - jak ustanowia się hip IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 29.12.03, 14:08
        Droga Pani Bebiak .Patrzę na te wyliczenia i widzę ,że to się z 5000 pln
        uzbiera. 1200 - pln ,powiadasz ,akt notarialny nabycia + potem ponad 3000 - ta
        darowizna na córkę niby bez podatku ,ale te opłaty sądowe + taksa
        notarialna .Razem będzie ok. 5000 pln .Czy można jakoś taniej .np. bez tej
        Księgi Wieczystej na razie ,potem za kilka lat ustanowić tą odrębną własność a
        na razie czy można przekazać bez tego wszystkiego ?
        • Gość: Bebiak Re: Do Patrycji - jak ustanowia się hip IP: *.acn.pl 29.12.03, 15:39
          Cześć, zakładamy, że kwestie "hipoteki" już wyjasniłsmy. U Ciebie żadnej
          hipoteki nie będzie, bo nie masz żadnego długu, który miałby być nia
          zabezpieczony.
          Jeśli chodzi o niższe koszty całej tej "operacji" to z pewnością będą one
          niższe przy tym drugim wariacie przekształcenia. Ten drugi wariant to
          przekształcenia przez Ciebie lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze
          własnościowe prawo do lokalu. W sensie opłat za tą umowę nic nie p lacisz bo
          dla takiego przekształcenia wymagana jest jedynie pisemna umowa zawierana ze
          spółdzielnią. Nic ponadto. Od tej pory służy Ci własnościowe prawo do lokalu,
          którym możesz dowolnie dysponowac. Nie musisz zakładać dla niego księgi
          wieczystej (możesz, jeśli chcesz ustanawiać hipotekę, ale już ustaliłyśmy, że
          hipoteka Cię nie dotyczy). Stąd - podkreślam - bo to istotne dla opłat Twoich -
          nie musisz zakładać dla takiego prawa księgi wieczystej.
          W takiej sytuacji, już po przeksztaceniu w spółdzielni, darowujesz córce to co
          masz, a masz spółdzielcze prawo do lokalu (bez księgi). Umowa darowizny już
          koniecznie w formie aktu notarialnego. Wartość tego prawa to 120.000,-zł.
          Taksa notarialna przy spółdzielczym prawie od takiej wartości to 700,-zł +
          VAT 154,-zł + wypisy ok. 200,-zł + ewentualnie: wniosek do spółdzielni 150,-zł
          (+ VAT 33,-z), ale wniosek możecie sobie złożyć sami w spółdzielni. Córka
          wnosi opłatę członkowską do spółdzielni (wysokość - ustala dana spółdzielnia)
          i już jej służy własnościowe prawo do tego lokalu. Potem za czas jakiś ona
          wystąpi sobie z wnioskiem do spółdzielni o przekształcenie tego prawa w
          odrębną własność i - o ile nic się nie zmieni - to przy sporządzaniu aktu
          notarialnego przekształcenia ona zapłaci te ok. 1.200,-zł
          Tak właśnie wygląda ta druga droga przekształcenia tego obecnie lokatorskiego
          prawa i dojścia jego własności na rzecz córki.
          Którą opcję wybrać - zależy od Ciebie oczywiście. Ta druga (opisana w tym
          poście) niewątpliwie jest tańsza, ale musisz mieć świadomość, że Ty przy
          przekształceniu nie nabywasz własności tego lokalu tylko własnościowe prawo do
          niego (czyli, że spółdzielnia nadal jest właścicielem tego lokalu). Własność
          powstanie dopiero w momencie ustanowienia odrębnej własności (co przy tej
          opcji, którą tu omówiłam, nastąpi za czas jakiś). Nie umiem Ci powiedzieć
          jakie bedą warunki za czas jakiś przekształcenia takiego prawa w odrębną
          własność - tego nie wiem, po prostu nie wiem. Wiem jak to wygląda dziś, ale co
          będzie kiedyś tam ze spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu -
          doprawdy nie wiem. To też miej na uwadze.
          Czy to w miarę jasne dla Ciebie? Gdyby coś nie tak to się upomnij a ja
          pozdrawiam Cię cieplutko. B.
          • Gość: szereg Dlaczego niektóre umowy muszą byc notarialne. IP: *.imp.gda.pl 30.12.03, 18:38
            Szanowna Pani Bebiak lubie czytać to co Pani ludziom odpowiada bo ładnie Pani
            formułuje myśli i zna się na rzeczy. Pozwole więc sobie przy okazji tego tematu
            sam dopytać o następujące szczegóły.
            Zastanawiam z czego to wynika ,że jedne umowy mogą być nienotarialne , a inne
            muszą byc notarialne. Np przekształcenie z lokatorskiego we własnościowe jest
            robione w zaciszu spółdzielni , a darowizna już musi być w formie aktu
            notarialnego, a zapis spadkowy , który też jest przeciez darowizną już nie musi
            być notarialny , a jedynie poczytalny tzn zapisujący musi być w pełni władz
            umysłowych. I dalej umowa przedwstepna nie musi być notarialna, umowa użyczenia
            nie musi , a umowa kupna sprzedazy domu czy działki musi, a umowa kupna
            sprzedazy samochodu , ktory czasami może byc więcej wart od działki znowóż nie
            musi być notarialnie poświadczona. I dalej przy okazji akt notarialny to po
            prostu umowa podpisana w obecności notariusza ?, który sprawdza tozsamość
            podpisujących ale tak naprawdę za nic nie odpowiada tyle ,ze pobiera taksę nie
            racząc wspomieć ,że ustawowo taksa ma widełki, a nie tylko górną ich granicę.
            Podsumowując : 1.Co jaka ustawa określa co ma być notarialnie poświadczone? 2.
            Jeżeli ktoś spisze umowę np darowizny albo kupna sprzedaży wieczorem w domu
            (powiedzmy ,ze przy świadkach )i rano pojedzie niewiadomo gdzie , to czy taka
            umowa ma jakąś moc prawną czy też bez tego notariusza świat nie mógłby istnieć?
            • Gość: Bebiak Re: Dlaczego niektóre umowy muszą byc notarialne. IP: *.tpnet.pl / *.tpnet.pl 02.01.04, 18:31
              Cześć Szereg. Ustawodawca określił formę dla dokonywania danych czynności, a
              forma ta wynika z kodeksu cywilnego przede wszystkim, ale również z ustaw
              innych, typu o spółdzielniach mieszkaniowych. Dlaczego akurat tak to
              ustawodawca obmyślił - nie wiem (trzeba by pewnie wrócić do kształtowania się
              prawa i historii tegoż prawa), ale wiem, że napewno nie wartość ma znaczenie.
              Dla przeniesienia własności nieruchomości tylko forma aktu notarialnego - inna
              aniżeli w formie aktu jest nieważna i żadnych skutków nie wywołuje. A ponieważ
              umowy w formie aktu notarialnego sporządza tylko notariusz to - odpowiadając na
              jedno z Twoich pytań - Polska bez notariusza nie mogłaby istnieć, chyba, że
              przestaniemy kupować nieruchomości i spółdzielcze prawa do lokali, zakładać
              spółki, zrzekać się dziedziczenia i zrezygnujemy z jeszcze paru innych
              czynności.

              Muszę koniecznie wrócić do jednego z fragmentu Twojego postu:

              >a darowizna już musi być w formie aktu notarialnego ...

              No tak, bo ustawa tak stanowi

              > a zapis spadkowy , który też jest przeciez darowizną już nie musi
              > być notarialny , a jedynie poczytalny tzn zapisujący musi być w pełni władz
              > umysłowych.

              I tu błąd. Zapis spadkowy czy testament nie jest darowizną!
              Dla testamentu ustawodawca przewidział formę albo pisemną albo aktu
              notarialnego (pomijam formy szczególne również przewidziane), ale to dla
              testamentu, który NIE JEST darowizną (to tak dla wyjaśnienia).

              >I dalej przy okazji akt notarialny to po prostu umowa podpisana w obecności
              >notariusza ?, który sprawdza tozsamość podpisujących ale tak naprawdę za nic
              >nie odpowiada

              Akt notarialny to forma a umowę w tej formie sporządza notariusz. Ja nigdy bym
              nie napisała, że notariusz nie odpowiada za nic - odpowiada za prawidłowo
              sporządzoną umowę (co do tej odpowiedzialności nie chcę sie wypowiadać szerzej,
              bo to kontrowersyjny temat a ja na księżycu nie żyję i dobrze znam opinie
              niektórych klientów kancelarii notarialnych, podobnie jak na temat taksy nie
              chcę się wypowiadać bo to również bardzo kontrowersyjny temat i nie mnie
              oceniać tę taksę - ja nie jestem przecież ustawodawcą).
              Tyle na temat dręczących Cię problemów mogłam Ci napisać i tyle napisałam.
              Pozdrawiam Cię bardzo serdecznie. B.
    Pełna wersja