Gość: vinc
IP: *.warszawa.sdi.tpnet.pl
01.03.02, 10:42
Transakcji inwestycyjnych wciąż może być więcej - potrzebne tylko wysokiej
klasy biurowce
Warszawski rynek inwestycyjny, chociaż wciąż jeszcze mało dynamiczny, ma duże
szanse na szybki rozwój. Interesuje się nim coraz więcej zagranicznych
funduszy. Impulsem jest perspektywa przystąpienia Polski do Unii Europejskiej.
Na rynku pojawił się także pierwszy polski gracz - fundusz inwestycyjny
Skarbiec-Nieruchomości.
To w Polsce stosunkowo nowy trend - wielcy inwestorzy, głównie fundusze
inwestycyjne, skupują nieruchomości od deweloperów i sami zarabiają na ich
wynajmie. Przychodzą właściwie na gotowe: chcą budynków z najemcami, nowych, o
bardzo wysokim standardzie. Płacą za nie duże pieniądze, tak potrzebne teraz
deweloperom na nowe inwestycje. Dlatego ruch w interesie stale rośnie.
Aktywni Austriacy
Najbardziej aktywnym funduszem kupującym nieruchomości w Warszawie jest
austriacki Europolis Invest. Należący do Investkredit Group (65 proc.) oraz
Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju (35 proc.) fundusz posiada obecnie w
swoim portfolio trzy nieruchomości. Najdroższa z nich to zakupiony dwa lata
temu za ok. 70 mln dolarów biurowiec Warsaw Towers.
Kolejnym nabytkiem, również w centrum miasta jest biurowiec Saski Point. W
zeszłym roku AIG Lincoln Polska wziął za niego ok. 36 mln dolarów. Ostatnio
Europolis poinformował o zakupie dwóch budynków magazynowych w kompleksie
Alliance Logistic Center w Błoniu należącym do firmy Menard Doswell &Co.
Nie jest to z pewnością ostatnie słowo austriackiego funduszu na polskim rynku.
W połowie stycznia został on bowiem dofinansowany przez EBOiR oraz Investkredit
kwotą 300 mln euro. Część z tych środków zostanie zainwestowana zapewne właśnie
w Warszawie.
Konkurencja nie śpi
Po dwie inwestycje na swoim koncie mają Heitman Central Europe Property
Partners oraz Adgar. Ten pierwszy, oprócz trzech budynków Wiśniowego Business
Parku zakupił również kompleks magazynowy Diamond Business Park w Jankach
należący wcześniej do AIG Lincoln Polska.
Analizując kroki nowego gracza na rynku, jakim jest niemiecki fundusz Deutsche
Grundbesitz Invest (należy do grupy Deutsche Bank), można stwierdzić, że on
także ma chrapkę na zakupy w Warszawie. Jego pierwsza spółka, Deutsche
Grundbesitz, podpisała z firmą Liebrecht & wooD umowę przedwstępną na sprzedaż
trzech budynków wchodzących w skład kompleksu Kopernik Office Buildings (ponad
12 tys. mkw.) przy al. Jerozolimskich. - Mam nadzieję, że już niedługo dojdzie
do transakcji. Czekamy na zgodę MSWiA, musimy także omówić z drugą stroną sporo
szczegółów - mówi Norbert Czypionka, wiceprezes Deutsche Grundbesitz.
DGI utworzyło już w Polsce drugą spółkę, DG2, mającą za zadanie zarządzanie
kolejnymi trzema obiektami, które - być może już bardzo niedługo - nabędzie
DGI. Zapewne to nie koniec niemieckich inwestycji. - Interesują nas przede
wszystkim biurowce, ale także centra handlowe, logistyczne i hotele należące do
międzynarodowych sieci - wyjaśnia Czypionka.
Inwestują po polsku
Nie tylko fundusze stworzone za granicą chcą inwestować w Warszawie. Do 5 marca
można bowiem kupować certyfikaty inwestycyjne Skarbca Nieruchomości, pierwszego
w Polsce funduszu inwestycyjnego mającego zarabiać na nieruchomościach. Do
obrotu wejdzie od 300 tys. do 1,5 mln certyfikatów, każdy o wartości 100 zł
(będzie można nimi obracać na Giełdzie Papierów Wartościowych). Mający formę
zamkniętą fundusz będzie inwestował głównie w działki budowlane, nieruchomości
komercyjne, a nawet mieszkaniowe. Okres trwania funduszu to 5 lat (z
możliwością przedłużenia do 7 lat).
Jest średnio...
Wśród doradców rynku nieruchomości i inwestorów panuje opinia, że transakcji
inwestycyjnych mogłoby być w Warszawie znacznie więcej. Dlaczego tak nie jest?
- Rynek nieruchomości w Polsce jest bardzo młody, więc nowych nieruchomości
jest mało. Część z istniejących nie spełnia też wymogów inwestorów
instytucjonalnych, np. funduszy inwestycyjnych - mówi Dorota Latkowska z Knight
Frank Nieruchomości.
Według Latkowskiej jeszcze niedawno Polska była postrzegana jako kraj wysokiego
ryzyka, większego niż Czechy czy Węgry, więc jesteśmy 2-3 lata za tymi krajami.
Wymagania inwestorów są zwykle bardzo ostre. Budynki nie mogą być starsze niż 5-
7 lat, muszą być wynajęte przynajmniej w 80 proc. a średnia długość umów najmu
powinna wynosić minimum 5 lat. Może się nawet zdarzyć, że inwestor nie kupi
budynku tylko dlatego, że wynajmują go mało znane, więc potencjalnie
niewypłacalne firmy! Fundusze otwarte, np. Deutsche Grundbesitz, muszą mieć
grunty na własność, nie wystarcza im użytkowanie wieczyste.
... będzie lepiej
- Wraz z zapowiedziami przyjęcia Polski do Unii rynek jest postrzegany jako
coraz bardziej perspektywiczny. Można się jednak przeliczyć, co pokazuje
przykład krajów wchodzących wcześniej do Unii Europejskiej: wcale nie było
takich boomów na rynkach nieruchomości. Zwłaszcza, że najbliższe rozszerzenie
Unii obejmie kilka krajów i inwestorzy mogą się rozproszyć po ich rynkach -
ostrzega Dorota Latkowska.
Na szczęście do Warszawy przyjeżdża coraz więcej "zwiadowców" firm
przymierzających się do ekspansji na nasz rynek. Według przedstawicielki Knight
Frank Nieruchomości około 20 funduszy bada obecnie nasz rynek pod kątem
ewentualnych inwestycji.
Przyjścia dużych inwestorów wyglądają deweloperzy chcący pozbyć się (z zyskiem
oczywiście) swoich projektów, aby zyskać fundusze na nowe. Niektórzy - jak
bardzo znany na warszawskim rynku, głównie z przedsięwzięć realizowanych na
Mokotowie -są nawet dla nich gotowi zmienić swoją "żelazną" strategię.
Dotychczas nie obejmowała ona bowiem opcji sprzedaży budynków. Przedstawiciel
tego dewelopera powiedział nam: - Rozmawiamy z wieloma inwestorami, czekamy
tylko na tego, który zaproponuje odpowiednią cenę...