Dodaj do ulubionych

Pozyczka na mieszkanie na tzw. "kartofel"

16.08.07, 18:28

Slyszeliscie kiedys o tym ? Wlasnie przysluchiiwalem sie dyskusji
zainteresowanych na ten temat. Chodzi o pozyczke na mieszkanie dla
nie-rezydenta, np. Polaka zamieszkalego i pracujacego w USA,
zaciagnieta w polskim banku.
Kiedys o malo sam takowa calkiem zreszta legalnie zaciagnalem,
pozniej znalazlem inne rozwiazanie i zrezygnowalem (niestety).
Oczywiscie, bankowi nalezy przedstawic zestaw dokumentow od
zagranicznego pracodawcy, kopie karty Social Security, W-2 , kopie
paszportu/ zielonej karty, etc. Trick polega na tym ,ze polski
bank nie bardzo ma moznosc zweryfikowac prawdziwosc tych papierow.
Tutaj wchodzi do akcji przyslowiowy klartofel. Takiego terminu
luzno uzywali romzwiajacy. Pozniej sie wyjasnilo. Ladnych mam
kolegow, co?
Ludzie zaciagajacy te pozyczki to czesto roznej masci
kombinatorzy , byli handlarze uzywanych samochodow, wlasciciele
marnie prosperujacych biznesikow, bujajacy sie miedzy Ojczyzna i
tym drugim krajem.
Zestaw papierow do polskiego banku normalnie falszuja, oczywiscie
technika troche lepsza niz "na kartofel" i skladaja w polskim
banku. I co? Ano, dostaja w wiekszosci pozyczki bez problemow.
Kupuja mieszkanie na handel, splacaja co nieco i gonia naiwniakom
gdy cena skoczy w gore. A gdy cena pojdzie w dol i zostana z tym
ostatnim nabytkiem? Hej, szukajcie mnie, piszczie na Berdyczow.
Ciekawi mnie jaka moze byc skala tego zjawiska ?
Obserwuj wątek
        • Gość: LastBoyScout Re: Pozyczka na mieszkanie na tzw. "kartofel" IP: *.nycmny.fios.verizon.net 16.08.07, 21:58
          Nie mozna.
          Kupujac dom przejmujesz wraz z nim zobowiazania.
          Nabywca twojej nieruchomosci po to bierze przy zakupie prawnika aby ten
          sprawdzil tzw. title czyli czy faktycznie nieruchomosc nalezy do ciebie oraz
          wszelkie inne nieuregulowane zaprzeszlosci prawne. Dodatkowo nabywca jest
          zmuszony wykupic "title insurance" ktore pokrywa niewykryte jakiekolwiek straty
          z tym zwiazane.
          W czasie podpisywania kontraktu tzw. "closing" dokumenty musi podpisac rowniez
          przedstawiciel banku, ktory pozyczyl ci pieniadze a zrobi to tylko wtedy kiedy
          otrzyma zwrot pozyczki (w niektorych przypadkach wraz z niemalymi karami za
          przedplate).
          Bank udzielajacy nowej pozyczki bedzie rownie dociekliwy poniewaz wystarcza mu
          problemy i ryzyko z udzieleniem pozyczki nowemu wlascicielowi nieruchomosci
          W czasie "closing" rzecz praktycznie sprowadza sie do tego, ze wszystkie
          instytucje sprawdzaja wszystko, wymieniaja sie podpisanymi dokumentami a ty
          tylko wystawiasz im na miejscu czeki tylko za to, ze w czasie closingu ....
          zabezpieczaja SWOJE (przy okazji twoje) interesy!

          Pomysl zreszta logicznie, jakby od drugiej strony.
          Czy ty jako nabywca nieruchomosci a szczegolnie twoj bank, ktory pozyczyl ci
          pieniadze na jej zakup nie sprawdzilibyscie czy macie splacona hipoteke skoro
          dokladacie do niej nowe obciazenie?
          Gdyby prawo umozliwialo sytuacje jaka ci opowiedziano nieruchomosci bylyby
          obciazone wieloma pozyczkami stanowiacymi wielokrotnosc ich rzeczywistej wartosci.
            • Gość: Kadi-lak Kartoflana gadka IP: *.nyc.biz.rr.com 03.01.08, 19:11
              Mam nadzieje ze nie bierzesz powaznie pisaniny LBS. Oczywiscie,ze
              mozna sprzedac mieszkanie z obciazana hipoteka. Chlop wyraznie mna
              za soba najlepsze dni, kiedys pisal z wiekszym sensem a dzis
              troszke bredzi bo traci kontakt z rzeczywistosci w tempie
              proporcjonalnym do zwalki ekonomicznej USA.

              www.bankier.pl/wiadomosc/Sprzedaz-mieszkania-z-hipoteka-
              1630721.html

              Gdyby sprzedaz nieruchomosci mozliwa byla dopiero po wygasnieciu
              hipoteki, to rynek nieruchosci zmarlby smiercia naturalna po mniej
              wiecej pol roku :)
            • Gość: Kadi-lak Garsc detali IP: *.nyc.biz.rr.com 03.01.08, 19:27
              Bo Ci LBS-ik jeszcze calkiem mozg rozwali.


              pupo-nos5 napisała:


              > Nie rozumiem. Nie mozna sprzedac mieszkania z obciazana hipoteka?

              Gość portalu: LastBoyScout napisał(a):

              > Nie mozna.


              Coraz więcej domów i mieszkań budujemy przynajmniej w części z
              kredytu. Naturalną tego konsekwencją są zmiany na wtórnym rynku
              nieruchomości: będzie przybywać ofert z obciążoną hipoteką.

              Wiele osób nadal sądzi, że sprzedaż mieszkania czy domu obciążonego
              kredytem nie jest w ogóle możliwa. Zwłaszcza, jeśli na kupno takiej
              nieruchomości nabywca planowałby zaciągnąć... kolejny kredyt. Nic
              bardziej błędnego. Banki bez problemu skredytują taki zakup.
              Oczywiście, jeśli spełnionych zostanie kilka warunków.

              Warunek podstawowy

              Nowa hipoteka (zwykle na rzecz innego banku) może być wpisana do
              księgi wieczystej dopiero po wykreśleniu starych zobowiązań.
              A "stary" bank zgodzi się na usunięcie swojego roszczenia dopiero
              wówczas, gdy dostanie z powrotem pożyczone pieniądze. Dlatego
              właśnie w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości (w tej
              formie musi być bowiem zawarta każda taka umowa) należy zawrzeć
              informację, że część pieniędzy od kupującego trafi bezpośrednio do
              banku - na poczet spłaty kredytu. I dopiero różnica między ceną
              sprzedaży a zadłużeniem w dniu transakcji zasili konto
              sprzedającego mieszkanie czy dom.

              Opinia banku pilnie potrzebna

              Zadłużonego mieszkania nie można sprzedać bez wiedzy i zgody banku
              (zgoda to formalność, praktycznie nie zdarza się, by bank odmówił),
              w którym sprzedający spłaca kredyt - choćby dlatego, że jeszcze
              przed podpisaniem aktu notarialnego niezbędna będzie opinia tegoż
              banku o spłacanym kredycie. W opinii tej muszą znaleźć się m.in.:

              # numer konta, na jakie mają trafić pieniądze od nabywcy,

              # wysokość kwoty, która ma zostać przelana.

              Informacje te muszą się znaleźć także w akcie notarialnym.

              Uwaga! Jeśli kredyt zaciągnięto w walucie, trzeba go będzie
              przeliczyć na złotówki. Sposób przeliczania kredytu oraz kurs
              właściwy do spłaty zobowiązania zależy od banku (odpowiednie zapisy
              znajdują się w umowie kredytowej lub regulaminie). Kredyt w walucie
              jest indeksowany kursem, więc do spłaty podaje się ostatecznie
              kwotę złotówek z dnia spłaty. Banki porozumiewają się między sobą w
              sprawie kwoty spłaty w dniu złożenia zlecenia uruchomienia kredytu.
              Ewentualną nadpłatę sprzedający odzyska od swojego banku.

              Jeśli nabywca zadłużonej nieruchomości zechce wspierać się
              kredytem, opinii bankowej od sprzedającego zadłużone mieszkanie
              zażąda też bank nabywcy. Sprzedający musi wtedy zadbać, żeby w
              opinii znalazło się oświadczenie, że zaraz po otrzymaniu środków na
              spłatę kredytu "jego" bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki. Nie
              ma w tym nic dziwnego - nowy bank chce mieć pewność, że nie będzie
              miał problemów z wpisaniem swojej.

              Jeśli zobowiązania są spłacone, bank nie może dalej trzymać
              hipoteki i musi wystawić zgodę na jej wykreślenie. Po co więc w
              opinii musi się znaleźć takie oświadczenie? Na wypadek, gdyby
              sprzedający miał jeszcze inne, nieuregulowane zobowiązania w tym
              banku.

              Opinia z reguły kosztuje ok. 50 zł i trzeba na nią czekać nawet do
              2 tygodni. Warto więc, by sprzedający odpowiednio wcześnie się o
              nią postarał.

              Drugi kredyt, drugi bank?

              Widzimy więc, że nie ma przeszkód, by sprzedać nieruchomość z
              obciążoną hipoteką osobie, która również będzie korzystać z
              kredytu. I nie musi to być wcale kredyt w tym samym banku, który
              wcześniej skredytował sprzedającego. Procesu analizy zdolności
              kredytowej i formalności, których trzeba dopełnić przed
              zaciągnięciem kredytu, wcale nie przyspieszy, ani nie uprości
              wybranie przez kupującego tego samego banku, który wcześniej
              udzielił kredytu sprzedającemu. Lepiej więc przy wyborze kredytu
              wziąć pod uwagę całą ofertę rynkową i wybrać najkorzystniejszą dla
              siebie. Banki sobie poradzą.

              Zapis w akcie notarialnym

              Jeśli nieruchomość z kredytem będzie sprzedawana za gotówkę,
              wówczas notariusz musi zadbać, by w akcie notarialnym wskazane
              zostało konto kredytowe, na które kupujący ma wpłacić pieniądze
              (resztę dostanie sprzedający).

              Jeśli natomiast kupujący korzysta z kredytu, w akcie notarialnym
              zapisuje się, że ustalona cena nabycia zostanie przelana w dwóch
              częściach: pierwsza - do banku na poczet spłaty kredytu, a druga -
              na konto sprzedającego. Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na
              spłatę kredytu "stary" bank wystawia zaświadczenie, że kredyt
              został spłacony i można już usunąć hipotekę z księgi wieczystej. Z
              takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego
              banku nabywca udaje się do sądu.

              Przykład.

              Zapis w akcie notarialnym dotyczący płatności za nieruchomość
              obciążoną hipoteką:

              Strony uzgodniły, że kwota 100 000 zł zostanie wpłacona w ciągu
              trzech dni roboczych od dnia sporządzenia niniejszego aktu na konto
              nr 10 1010 1010 1010 1010 1010 1010 w wysokości 50 000 i będzie to
              spłata kredytu zabezpieczonego na nieruchomości będącej przedmiotem
              transakcji; kwota 50 000 zostanie wpłacona na rachunek Zbywcy o
              numerze 20 2020 2020 2020 2020 2020 2020.

              Ile kosztuje wykreślenie hipoteki ?

              Koszt wykreślenia hipoteki to połowa opłaty, jaką trzeba było
              ponieść za jej wpisanie. Nie są to kwoty astronomiczne. Na przykład
              za wykreślenie hipoteki kaucyjnej i wpisanie nowej (obie na kwotę
              200 tys. zł) zapłacimy 889 zł.

              Kto ma zapłacić tę kwotę - sprzedający czy kupujący? To kwestia
              umowy. W praktyce nie wypracował się standard; można jednak
              przyjąć, że za wykreślenie płaci sprzedający, a za nowy wpis -
              kupujący.

              Czy ze względu na te dodatkowe zapisy w akcie notarialnym nie
              trzeba będzie ponieść wyższych kosztów u notariusza? Na szczęście
              nie. Wysokość taksy notarialnej zależy od wysokości kwoty
              transakcji. Na przykład od sprzedaży mieszkania wartego 200 tys. zł
              będzie to ok. 2086 zł. Koszty aktu notarialnego wzrosną natomiast o
              mniej więcej 550 zł - jeśli nabywca będzie chciał od razu u
              notariusza złożyć wniosek o wpisanie hipoteki.

              ***

              Jak widać, zakup nieruchomości obciążonej kredytem jest możliwy. Co
              więcej, można to zrobić na kredyt - także w innym banku. Nie jest
              to operacja wyjątkowo skomplikowana. Przy pomocy doświadczonego
              notariusza z pewnością przeprowadzimy transakcję bez problemów.

              Co to znaczy
              • Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym dającym wierzycielowi
              zabezpieczenie na nieruchomości. Hipoteka może obciążać
              nieruchomość, a także niektóre zbywalne prawa rzeczowe, jak np.:
              spółdzielcze prawo do lokalu, prawo własności nieruchomości,
              użytkowanie wieczyste czy prawo do domu jednorodzinnego.
              Wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.
              • Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której wartość jest
              nieustalona lub wierzytelność, która może powstać na przykład za
              rok lub za pięć lat. Hipotekę tę ustanawia się do oznaczonej sumy.
              W odniesieniu do kredytów taką wierzytelnością są na przykład
              odsetki.
              • Hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność określoną co do rodzaju
              i wysokości.

              Banki z reguły wymagają wpisania dwóch hipotek: zwykłej - w
              wysokości pożyczonego kapitału, oraz kaucyjnej - w wysokości na
              przykład 50% kapitału na zabezpieczenie spłaty odsetek.
              _________________

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka