Dodaj do ulubionych

J.W. Construction odwołał prognozę finansową na...

01.11.08, 10:18
Oh jak mi przykro...
Obserwuj wątek
    • joankb Re: J.W. Construction odwołał prognozę finansową 01.11.08, 10:39
      Streszczając krótko podstawą prognoz było kredytowanie przez nabywców. Mało
      tego, gdzieś od połowy inwestycji ci nabywcy bezpośrednio generowali już czysty
      zysk.
      I serio ktoś robiąc poważną biznesową prognozę uważał, że tak będzie już zawsze???
      Na rynek wprowadza się gotowy produkt,uprzednio ponosząc wszelkie koszty. To nie
      ominie i developerów. Oj ciężko się będzie pogodzić...
          • bogulo2 nie jestem handlarzem 02.11.08, 09:47
            Jak kupię to po to by mieszkać...
            Ale jakbym wpadł na jakąś "okazję" w 2012 to dam znać...tylko wiesz - euro2012 i te sprawy - podobno ceny mają walnąć na 10k/m2 :)
            • Gość: kai Po co nam Euro 2012? IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 02.11.08, 11:23
              I nie mówię tu o wprowadzeniu wspólnej waluty bo to zakończy możliwość
              spekulacji polską złotówką. Zabieg ze wszech miar pozytywny :)

              Po kiego grzyba porywaliśmy się "z motyką na słońce" wiedząc, że w potężnym
              stopniu wpłynie to na możliwości rozwoju w innych dziedzinach gospodarki. W ten
              sposób sami się zaszachowaliśmy. I zamiast skupić wszystkie siły na rozbudowie
              infrastruktury przemysłowej, komunikacyjnej i mieszkaniowej wtedy nasz
              "wspaniałomyślny" rząd postawił na organizację jednorazowych igrzysk. Pokazówki,
              której "efekty" trzeba będzie później długo utrzymywać dopłacając rokrocznie
              krocie do betonowych gigantów (ech, gdyby one mogły później służyć przeciętnej
              młodzieży do rozwijania sportowych pasji :/ ).

              Hasło "Euro 2012" zostało rzucone. Gawiedź się cieszy. A ceny poszybowały w górę.

              Tylko nasi sąsiedzi pukają się znacząco w czoło niedowierzając w to co widzą.

              BTW: Czemu Czesi i Słowacy nie porywają się bezmyślnie na "taaaaakie" projekty?
              • Gość: asde Re: Po co nam Euro 2012? IP: *.ghnet.pl 02.11.08, 17:38
                >
                > BTW: Czemu Czesi i Słowacy nie porywają się bezmyślnie na "taaaaakie" projekty?

                nie jest to akurat dobry przykład (chociaż całościowo to się zgadzam z tym że
                nam to euro na cholerę), bo akurat wiem że jak się Czesi z Słowakami też
                przymierzają do organizacji takiej imprezy. Zwłaszcza Czechów trafiło z
                zazdrości jak się okazało że dostaliśmy euro (polecam lekturę ich prasy z tego
                okresu:-)))))
    • Gość: Dobrzepoinformowan Dobra wiadomość dla oczekujących... IP: *.chello.pl 01.11.08, 11:08
      Dobra wiadomość dla czekających na obniżki. Do banków spływają
      biznes plany developerów z ceną mieszkania 4700-5600 za metr i mam
      na myśli dzielnicę około centralną po lewej stronie Wisły.
      Oczywiście developer będzie sprzedawać po tyle ile max będą skłonni
      zapłacić nabywcy ale jego rentowność pozostaje na niezła przy ww
      cenach. Proszę nie zadawać pytania skąd wiem bo i tak prawdy nie
      powiem.
      • Gość: areq Re: Dobra wiadomość dla oczekujących... IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 01.11.08, 20:08
        U tak mają jeszcze z 2koła na czysto.Zmuszą podwykonawców do zejścia z ceną za
        wybudowanie 1m2 z 2,500-2,800 na 2,100-2,200 co i tak jest dla podwykonawcy
        dobrą cena/zarobek około 500zł/m2,wcześniej zarabiał około tysiąca na każdym
        metrze kwadratowym powierzchni wybudowanej.Policzmy standardowe miniosiedle z
        około 5tys m2 pow.
        5tys*1000zł na czysto to PIĘĆ BANIEK za góra!!! dwa lata pracy ekipy rzędu 60-70
        osób
        Obecnie to będzie 2,5mln..da się przeżyć:):)Oczywiście liczę już pensje tych
        60-70 osób jak to się mówi all inclusive:):) wszystko w cenie tych 2,100-2,200...
        BTW w Poznaniu prezes pewnej firmy deweloperskiej postanowił do żłobu dopuścić
        córę,bo chciał ją wkręcić w świat wielkich pieniędzy wiecie ile miała mieć
        prowizji od 1m2 sprzedanego mieszkania za 7tys/m2???.2 tysiące!!!!!!!!
        A mój kumpel który budował im to osiedle jako główny wykonawca wziął wpierw
        2,100za wybudowanie do stanu deweloperskiego ,po nagłym wzroście materiałów
        budowlanych w 2006roku,renegocjował do 2,600zł.
        Koszt projektu i działki +media+reklama+utrzymanie biura sprzedaży+odsetki od
        kredytu wyniosły około 15mln złotych.Mieszkań na sprzedaż po 7tys za m2 miało
        być 12tys m2.
        No to liczmy: 7tys*12000=84miliony - 2,6tys*12tys=31,2miliona-15mln
        kosztów=37,8mln za dwa lata pracy /heh palcem nie kiwnęli/.
        Na razie sprzedali...20mieszkań a z ceny za cholerę nie chcą zejść...:):)
        oficjalnie-bo pod stołem o dwa koła mniej można zapłacić jak kto przyjdzie z gotówką
      • arkaszka1 Jelonki na wyginięciu 01.11.08, 12:39
        A było tak pięknie, jelonki stojace pod biurami sprzedaży, budowy
        sprzedane na pniu, cena z kosmosu, ech łezka w oku p. prezesowi się
        kręci w oku.
        A teraz co, nie dobre jelonki nie chcą się zadłużać na całe zycie
        żeby kupić "apartament" 45m2 za 500 tys, co gorsza banki nie chca
        tych jelonków sponsorować, to oburzające, przecież nie tak miało
        być, miały być wywiady, telewizja, szampan. Przecież jak ktoś się
        chce zadłuzać na 50lat to powinien móc, przecież 200 zł na osobę po
        spłacie raty kredytu wystarczy na ziemniaki i to dobrze bo mięso
        jest szkodliwe a warzywa nie.
        Drodzy panowie developerzynie ma co narzekać trzeba się wziąć do
        pracy, obniżyć ceny do poziomu akceptowalnego przez klientów, łatwe
        pieniądze się skończyły, teraz trzeba zap..erdalać.
    • 4v Re: J.W. Construction odwołał prognozę finansową 01.11.08, 13:23
      a kto wam każe zarabiać rocznie 200mln złotych? jesteście jakąś spółką hi-tech,
      co zysk przeznaczy na rozwój? by ten świat do przodu szedł, na badania, na nowe
      materiały i technologie?

      nie. przeżrecie te 200mln, nachapie się prezio, menadżerka, inżynierom
      oczywiście dacie mniej, bo garniturowcy są najważniejsi.

      zaróbcie, drogie JW, na czysto 5mln złotych. sprzedajcie swoje mieszkanka za ich
      realną wartość. czas chapania się skończył, jak i bananowe życie, a jak
      będziecie marzyć o powrocie dawnych czasów zamiast wziąć się do roboty, to
      wkrótce będą straty i upadłość i po co Wam to?
      • bogulo2 Re: J.W. Construction odwołał prognozę finansową 01.11.08, 15:05
        200mln to czysty zysk netto tylko do podziału między członków zarządu :)

        Tylko te pieniądze to jest ta kasa której teraz brakuje w bankach, które dwoją się i troją, żeby zdobyc depozyty. Już nawet nie żal mi tych co kupili na górce i nie spłacą - bo jak już ktoś jest głupi to cóż zrobić. Zleje się ze śmiechu jak J.W podzili los swoich klentów, gdy okaże się, że też kupili...o sorry - ZAINWESTOWALI (bo od 2 lat się ynwestuje w nieruchomości) w pracę, sprzęt, tereny, a dalej w mieszkania (efekt końcowy) na które ich nie będzie stać bo....przepłacili.

        Tak właściwie to nie będzie ich stać na różnicę w cenie wykonania (jeżeli nie patrzyli na koszty) i sprzedazy za cenę rynkową.
    • warszawa229 JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i potwo 01.11.08, 13:41
      ry typu Lucka czy Mordor na bemowie.

      Nasi dzielni developerzy calej inwestycje realizowali za kase banku -
      od kupna sprzetu, ziemi i budowe.

      marze 30-40% to dla nich bylo malo...

      wiec teraz ziemia wzywa .... i pozegnanie z milionami a przywitanie
      z komornikami, sadami itp... typowo zreszta w Polsce
      • Gość: Witek waw Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i IP: *.chello.pl 01.11.08, 14:52
        Warszawa229 chciał by zrobić kuku Panu Juzkowi Wojciechowskimu ale
        jak na razie to Pan Juzek nawciskał ludziom badziewia pod postacią
        drogich mieszkań i akcji (od debiutu straciły już 90% SIC!!).
        Prawda jest taka że to ON jest góra i śmieje się Wam w twarz.
        Zamiast myśleć emocjonalnie proponuję zacząć racjonalnie (w oparciu
        o argumenty)
        Pozdrawiam samodzielnie myślących
        • 4g63 Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 15:32
          fakt, tu masz rację, prezesi zarobili, cieszą się, co chwila na mokotowie rozlega się huk zimnych ogni na cześć ogromnych zysków, chociaż ostatnio już mniej.., tak czy tak oni się śmieją i nie tracą czasu na wylewanie łez na forum, biorą się do innego rodzaju wyzysku, tacy to ludzie już...
          • bogulo2 Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 18:29
            Łzy to my wylejemy ze smiechu, jak tacy wielcy biznesmeni doprowadzą swoją niegospodarnością do upadku firmy. Nie można mieć żalu do cen, bo je napedziły banki i deweloper po prostu poddał się prawu popytu/podaży. Pytanie tylko czy:
            - byli na tyle głupi, żeby nie traktować tego okresu jako chwilowej dobrej passy?
            - byli na tyle głupi, żeby wierzyć w ciągłe wzrosty i luźną politykę kredytową?
            - wraz ze wzrostem przychodu w sposób nierozsądny nadmuchali trudne do zahamowania koszty?
            - są przygotowani na to co nadchodzi

            Mimo to życzę powodzenia choć nie jest mi przykro, że dochód netto spadnie wam o kilkadziesiat mln zł.

            Jak osiągniecie wyniki z 2005r to będzie całkiem nieźle
            • maniek_ok Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 18:44
              Ja tez bardzo sie ciesze ze ceny na rynku nieruchomosci mają szansę znormalnieć
              - na pewno nie spaść do niewiadomo jakich poziomów, ale po prostu znormalnieć.
              Ale naprawde jesteście takimi forumowymi trolami, wpisujacymi się pod każdy
              tego typu artykuł z nowymi chorymi wizjami upadku deweloperów, spadku cen i
              dalszego dobrobytu nas maluczkich czy tylko udajecie??? Popatrzcie może na kwoty
              podane w artykule - w pierwszej połowie roku spółka podwoiła zysk netto w
              stosunku do szaleńczego roku wcześniejszego!!! Nie martwcie się, z takiej kupy
              pieniądza te firmy przetrwają kilka latek, az większość młodych ludzi przyjdzie
              do nich na kolanach i z promesami gigantycznych kredytów.
              Kolejna brednia medialna - tragiczna sytuacja dewewloperów to podwojenie
              gigantycznego zysku... To się powtarza co kilka dni, zwykłe chrzanienie.
              • robisc Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 19:24
                "Popatrzcie może na kwot
                > y
                > podane w artykule - w pierwszej połowie roku spółka podwoiła zysk netto w
                > stosunku do szaleńczego roku wcześniejszego!!! "

                pieknie, tyle, ze pewnie tych pieniedzy nie ma na kontach JWC, a sa zamrozone w
                budowach; to kwestia przepisow ksiegowych;
                • tk_s Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 21:33
                  Móglbyś przybliżyć swoją opinię o przepisach księgowych?
                  --------------------------------------------------------
                  Wszyscy jesteśmy trochę odchyleni. Bać się należy tych normalnych...
                  (Jack Carter)
                  --------------------------------------------------------
                  • airborell Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 02.11.08, 07:00
                    www.michalstopka.pl/msr-11-ias-11-umowy-o-usluge-budowlana/
                    Ujmowanie przychodów i kosztów:

                    Jeżeli można wiarygodnie oszacować wynik umowy o usługę budowalną, przychody i
                    koszty związane z umową o usługę budowlaną winny być ujęte jako przychody i
                    koszty odpowiednio do stanu zaawansowania realizacji umowy na dzień bilansowy.
                    Przewidywana strata wynikająca z umowy powinna być niezwłocznie ujęta jako koszt.

                    Ergo: budujesz osiedle, koszty budowy wynoszą 50 mln, przychód szacujesz na 70
                    mln. Na półrocze oceniasz stopień zaawansowania na 50%, poniosłeś koszty 25 mln
                    i możesz sobie zaliczyć w przychód 35 mln, mimo że nie zafakturowałeś ani złotówki.
                    A potem się okazuje, że faktycznie sprzedasz nie za 70 mln, tylko za (niech im
                    będzie) 55 mln.

                    Odnosząc to do JWC: patrzymy na ich skonsolidowany raport półroczny i widzimy
                    rzeczywiście wzrost zysku netto o 25 mln w porównaniu do roku 2007. Widzimy też,
                    że pozycja "Kontrakty budowlane" wzrosła o 204 mln (do ponad miliona). Tyle
                    sobie już wliczyli do przychodów, a nie zafakturowali.

                    Ciekawy jest też cash-flow. Firma generuje ujemne przepływy na działalności
                    operacyjnej i żeby to sfinansować, zwiększa zadłużenie i wyprzedaje aktywa.

                    Oczywiście nie świadczy to, że firma jest niezdrowa. Świadczy to, że w obecnej
                    sytuacji jest bardzo ryzykowna. Czego w pełni świadomi są zresztą inwestorzy
                    giełdowi.
                    • robisc cash flow 02.11.08, 10:58
                      airborell napisał:


                      > Ciekawy jest też cash-flow. Firma generuje ujemne przepływy na działalności
                      > operacyjnej i żeby to sfinansować, zwiększa zadłużenie i wyprzedaje aktywa.


                      jakie aktywa i po jakiej cenie? jezeli sprzedaje dzialki ponizej ceny zakupu, co
                      jest prawdopodobne w sytuacji wymuszonej sprzedazy (ujemny cash flow sugeruje,
                      ze z taka sytuacja mamy do czynienia), to zrealizuje ksiegowa strate;

                      kluczowa kwestia dla JWC oraz dla jej klientow jest domkniecie finansowania
                      poszczegolnych budow; modelowo kazda inwestycja powinna byc prowadzona w
                      odrebnej SPV, a finansowanie domkniete kredytem bankowym; wowczas nizsza od
                      oczekiwanej biezaca sprzedaz mieszkan nie powinna miec wplywu na tempo prac
                      budowlanych;

                      jezeli ten developer w znaczacej czesci zalozyl finansowanie budow z biezacej
                      sprzedazy mieszkan i jezeli dodatkowo robil to w systemie 10/90, to dzisiaj moze
                      miec spory problem plynnosciowy, o ile nie zasili sie w zewnetrzne finansowanie
                      lub nie sprzeda czesci aktywow odpowiednio szybko; obawiam sie jednak, ze to
                      moze byc trudne w sytuacji credit crunchu;
              • bogulo2 Re: JWC-tragiczna architektura,slabe materialy i 01.11.08, 21:48
                "Ale naprawde jesteście takimi forumowymi trolami, wpisujacymi się pod każdy tego typu artykuł z nowymi chorymi wizjami upadku deweloperów, spadku cen i dalszego dobrobytu nas maluczkich czy tylko udajecie???"

                Lubię tą tematykę...nic nie poradzę. Wietrzę jednak upadek nieudaczników w zarządzaniu, nieudaczników z podkreśleniem W ZARZĄDZANIU którzy (takich nawet znam osobiście) mają klapy na oczach, są ślepi na zewnętrzne sygnały, nie szanują niezależnych firm i insttucji (np.Centrum im. Adama Smitha), które w sposób jak najbardziej jasny i sensowny określały stan jaki własnie chyli się ku upadkowi. Z wielu zewnętrznych informacji można było bez większych problemów wyczytać co się święci...nie trzeba być do tego "niezależnym analitykiem z ołpen fajans".

                Nieudaczników którzy myślą tylko o tym żeby MIEĆ, nie szanują kontrachentów, pracowników, zatrudniają znajomych i rodzinę (mam na myśli osoby niekompetentne, choć trafiają się wyjątki) żyjąc chwilą i chapią ile się da.

                J.W. nie powinno nic grozić bo to spora firma (choć tacy zazwyczaj walą w dół z największym hukiem), ale ilu było takich mini patałachów, którzy na swoim żuku posali "deweloper" i brali się za biznes. Ci się przejadą, tak jak ten motłoch który rzucił się na $ kilka dni temu gdy był po 3zł licząc na kolejne wzrosty...
    • Gość: areq I po co te nagonki,po co kłamstwa,matactwa...:) IP: *.neoplus.adsl.tpnet.pl 01.11.08, 19:36
      Tylko żeście red.Wielgo na pośmiewisko wystawili...
      A może sam się wystawił??? Gdzież słynny Szanajca??Gdzież forumowy Inwestor i
      inne oszołomy.Gdzież wyśmiewacze Kretynofila i Lavy???
      Czyżby pozwalniali ludzi z etatów w PR od klikania na forach? "Klikam i naganiam
      za 3 koła brutto.Super praca,tylko czasem rano tak dziwnie się przyglądam sobie
      w lustrze,czy to jeszcze ja czy to ten inny ktoś"
      • Gość: g Re: Największy polski deweloper mieszkaniowy odwo IP: *.189.72.23.e-plan.pl 02.11.08, 08:13
        ostatnio rozmawialem ze znajomym z branzy - nie jest to tajemnica juz dla wielu,
        ze developerzy do niedawna mieli okolo 50% marzy, a czasem i wiecej w kolejnych
        inwestycjach, co przy srednich cenach ~8.5-9tys za metr w wawie daje ~4tys
        czystych kosztow budowlanych i developerskich (reklamy, pracownicy, etc.) -
        takze potwierdza sie, ze samemu czlowiek pobuduje za 400tys domek ok. 150m2.
        Innymi slowy, rynek teraz znormalnieje, bo marze spadna do "rynkowych", czyli
        powiedzmy 20-30%, co daloby srednia cene w wawie 5-6tys - i to juz jest dosc
        akceptowalne dla przecietnego warszawiaka...

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka