Kupno mieszkania pod wynajem – czy to dobra inwest

05.07.07, 17:01
Money Expert: Kupno mieszkania pod wynajem – czy to dobra inwestycja?
Daniel Sowa, Money Expert SA, 05.07.2007 07:50
Wzrost cen mieszkań w ostatnich dwóch latach powoduje zmianę strategii
inwestycyjnej wśród potencjalnych nabywców nieruchomości. O ile w 2002 roku
trzy mieszkania na cztery były kupowane w celu posiadania własnego lokum z
myślą o założeniu rodziny, a jedno w celach inwestycyjnych, to na chwilę
obecną proporcje te uległy odwróceniu. Jedna nieruchomość do celów
mieszkalnych przypada na trzy w celach inwestycyjnych.
W grupie nabywców inwestujących na rynku nieruchomości należy rozróżnić dwie
grupy. Pierwsza z nich to inwestorzy, dla których wyznacznikiem opłacalności
jest realny wzrost wartości nieruchomości. Uwzględniają oni możliwość w miarę
szybkiego zbycia nieruchomości po osiągnięciu zakładanego minimalnego wzrostu
jej rynkowej wartości. Dla tej grupy horyzont czasowy inwestycji określać
będzie utrzymujący się na stałym poziomie procentowy wskaźnik wzrostu cen
mieszkań. Do tego grona inwestorów coraz częściej dołączają instytucje oraz
szereg firm, które wyspecjalizowały się w handlu nieruchomościami. Drugą grupę
stanowią indywidualni klienci, którzy coraz częściej dostrzegają szansę na
zyski płynące ze wzrostu cen nieruchomości. Jednocześnie liczą także na
minimalizację kosztów poprzez czerpanie korzyści finansowych z ewentualnego
najmu zakupionego lokalu.

Ceny mieszkań nie rosną już tak szybko, jak w 2006 roku (wzrost ok. 60%),
jednak utrzymywanie się wzrostu w granicach od 15% do 20% przy jednoczesnym
dochodzie wynikającym z najmu lokalu powoduje, że inwestowanie w nieruchomości
jest opłacalne. Ostatnie badania rynku nieruchomości dowodzą, że w okresie
najbliższych 5 lat zachowany będzie już nie tak agresywny, bo ok. 10% wzrost
cen. Należy podkreślić, że sprzyja temu decyzja o przyznaniu Polsce i Ukrainie
organizacji mistrzostw Euro 2012. Po tym okresie będziemy mieli do czynienia
ze stabilizacją cen nieruchomości.

W dużych aglomeracjach miejskich, gdzie oprócz stałej liczby rodowitych
mieszkańców mamy do czynienia z tymczasowym napływem od kilkudziesięciu do
kilkuset tysięcy osób, związanym z dobrze rozbudowaną strukturą akademicką
oraz napływem inwestycji powodujących wzrost zatrudnienia, mamy właściwie
zagwarantowany popyt na najem lokali mieszkalnych. Znajduje to bezpośrednie
przełożenie na wybór lokalizacji kupowanego mieszkania. Należy uwzględnić
fakt, że dla przyszłego najemcy znaczenie będzie mieć bliskie położenie oraz
łatwa i szybka komunikacja miejska do miejsca pracy bądź w przypadku
społeczności studenckiej – centrum akademickiego.

Decydując się na kupno nieruchomości, mamy do wyboru zakup na rynku pierwotnym
oraz na rynku wtórnym. Przy wyborze rynku pierwotnego musimy liczyć się z tym,
że lokal będzie mógł być oddany do użytku po upływie około półtora roku
(średni okres realizacji inwestycji przez dewelopera). Mamy tu do czynienia z
odroczeniem w czasie czerpania dochodu z najmu, ale jednocześnie z
oszczędnością wynikającą z faktu, iż kupno przysłowiowej „dziury w ziemi” jest
tańsze ok. 1000 zł za m?. Zatem decyzja, czy inwestować w nieruchomość na
rynku wtórnym, czy pierwotnym pozostaje sprawą otwartą i jest uzależniona od
indywidualnych preferencji inwestora.

Kolejną kwestią, jaką należy rozważyć, jest wybór wielkości mieszkania.
Najszybciej i najłatwiej wynająć mieszkanie dwu- lub trzypokojowe, którego
cena kształtuje się w okolicy 1400–2000 zł. Jednak pod względem czysto
dochodowym najlepszym rozwiązaniem będzie kupno kawalerki, za wynajem której
można oczekiwać 800–1400 zł, w zależności od standardu.

Uwzględniając fakt, iż w przeważającej części inwestycje na rynku
nieruchomości finansowane są ze środków kredytowych, powinno się brać pod
uwagę wysokość przyszłej raty kredytu, która będzie uszczuplała przyszłe
dochody uzyskiwane z najmu lokalu. Dla osób, które w 100% będą realizować
kupno lokalu mieszkalnego przy pomocy kredytu, zysk z inwestycji będzie
opierać się tylko na wzroście cen nieruchomości, gdyż wysokość raty
miesięcznej będzie pokrywała się z kwotą uzyskiwaną z tytułu najmu.

Zaprezentowane dane są uśrednione dla rynku nieruchomości we Wrocławiu i nie
dotyczą sytuacji indywidualnych, takich jak mieszkania o wysokim standardzie
wyposażenia w centrum miasta.
Pełna wersja