kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka lat

06.03.09, 11:33
Witam serdecznie,

Planuję w tym roku zakupić małe mieszkanie ok. 38-40m2 do sumy 120-140 tys. zł. Kredyt na 100% wartości - posiadam zdolność kredytową dla pln i waluty obcej. Proszę jednak o pomoc i porady.

Mieszkanie zamierzam sprzedać za ok. 4-7 lat (w zależności od sytuacji na rynku), po to aby kupić większe. Oczywiście kluczowym aspektem w umowie będzie możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. Kredyt wziąłbym na 30 lat - miałbym zdolność również na krótszy okres czasu, ale z tego co do tej pory się dowiedziałem, niezależnie od okresu spłaty, wysokość odsetek w racie kredytu jest niemal taka sama, więc raty różniłyby się tylko wysokością części kapitałowej, nad tym się zastanowię - co będzie lepsze - spłacać więcej kapitału, czy też mniej i resztę odkładać \ inwestować w inny sposób. To samo dotyczy rodzaju rat: malejących czy stałych, w 5 letnim okresie czasu czasu różnica w ilości spłaconych odsetek wynosi ok. 1200 pln.

Moje pytanie dotyczy jednak czegoś innego - w jakiej walucie wziąć najlepiej kredyt: pln ("rodzina na swoim" - odpada), chf czy eur przy założeniu, że sprzedamy mieszkanie za kilka lat?

Na co jeszcze zwrócić uwagę? Czego się wystrzegać a do czego dążyć przy podpisywaniu umowy?

Pozdrawiam
    • bromva Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 06.03.09, 13:08
      bierz w PLN. przy walutach w takim krótkim okresie będzie bolał SPREAD, i
      potencjalny dalszy możliwy spadek wartości złotówki.
    • michas007 Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 06.03.09, 13:15
      Uważam, że powinieneś rozważać PLN (m.in. niższe marże). Jak się
      dziś kształtują kursy walut - wiekszość wie. A jak będą, kiedy
      zmieni się trend? W ciągu kilku lat może się trochę wydarzyć a
      możliwe, że i Euro będziemy mieć w Polsce.
      Biorąc kredyt w walucie, w której zarabiasz wiesz ile masz do spłaty
      na dziś i jutro (zmienność jedynie stopy referencyjnej).
      • lggawlo Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 06.03.09, 16:19
        Nie bardzo rozumiem pierwszej części wypowiedzi. Marże według wszelkich danych są mniejsze w przypadku kredytu w walutach obcych a nie w PLN. Wiadomo mamy jednak ryzyko kursowe. Tylko, że podkreślam chodzi tylko o okres 5-letni.

        Co do spreadu, faktycznie przy dzisiejszej różnicy kursy i kupna sprzedaży CHF, np. Deutsche Bank zarobi dodatkowo 10150 zł, a ja w efekcie oddam za sam kapitał nie licząc odsetek 150 tys. 150 zł.

        Tylko, że z drugiej strony, kiedy liczyłem przy pomocy internetowych narzędzi (np. z Money.pl)i brałem pod uwagę nominalne i rzeczywiste oprocentowanie kredytów, wyszło mi, że przez 5 lat, raty równe;

        w PLN-ach (nominalne oproc. 6,36 proc., dane za Comperia.pl) zapłacę bankowi 43 165 zł odsetek, z czego spłata kapitału-> 9 158 zł

        a w przypadku CHF (nominalne 3,70 proc.) 26 456 pln odsetek (przy założeniu długu w wysokości 150 tys. 150 zł) i 15 tys. kapitału,

        Czyli w przyadku CHF spread pożre mi 10 tys. odłożonego kapitału -> zostanie 5 tys. pln

        w przypadku PLN zostanie owszem 9 tys. kapitału, ale w tym samym okresie zapłacimy ponad 16 tys. odsetek więcej.... no i oczywiście rata w CHF mniejsza o ok. 200 pln

        Chyba jednak bardziej opłaca się CHF (oczywiście licząc się z ryzykiem kursowym)? Co o tym myślicie? Dobrze kombinuje? Powyższe dane zapewne są dalekie od ideału ale na pewno pozwalają poglądowo ocenić powyższy przypadek... Jeśli gdzieś w obliczeniach popełniłem błąd proszę o korektę....

        • michas007 Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 06.03.09, 17:02
          Kombinujesz - ryzykujesz. Jak chcesz brnąć w walutę na siłę, Twoja
          sprawa, Twoja decyzja.

          Swoją drogą - skąd takie rewelacje o tym, że marże dla walut obcych
          są niższe? Ciekawe...
          • nameko Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 06.03.09, 20:39
            -plny chyba że ostro zamierzasz sie bawić w dealera walutowego.
            Na spreadzie na dzień dobry tracisz kilka tys zł (w momencie jak dadzą Ci 150 tys, do spłaty od razu masz ok 158 tys (nie licząc innych kosztów okolokred.)
            Zobacz lepiej co sie składa na bazowe oprocentowanie:
            -w CHF jesli 3,70 to masz 3,50 MARŻA i 0.50 Libor
            -w PLN jesli 6,36 to masz 1,9% MARŻA i 4,45 Wibor
            W chf masz więc wyzszą marże poza tym wydaje mi sie że powinieneś probować powalczyc o nieco niższą marże w PLN

            A teraz najwazniejsze - jeśli sie czujesz b.mocny w przewidywaniu kursów walutowych to graj, jesli nie - odpuść.
            Po decyzji BoE widac że w Europie Zach. jest oglednie mówiąc niski poziom akceptacji dla deflacji i recesji. Jesli w slad za Anglią Szwajcarzy zaczną drukować pieniądze oprocentowanie pójdzie w góre - wtedy nadal bedziesz miał marże 3,70 ale Libor np 2% albo 2,5% = razem prawie 6% plus straty na spreadzie ryzyko kursowe itp

            -prowizja za wczesniejszą spłate:
            Nie trzymałbym sie też kurczowo kredytów gdzie nie ma prowizji za wczesniejszą spłate - zwykle wynosi ona max 1-2%, to stosunkowo niedużo. Lepiej szukać kredytu najtanszego, z maksymalnie niską marżą i oprocentowaniem. Trzeba to po prostu dokładnie obliczyć, zamiast comperii lepiej wybrac sie do paru bankow, ostatecznie jakiegos doradcy fin.

            Poza tym, niezależnie od wyboru radziłbym po 2-3 latach jak bedzie pewnie spłącone już pół mieszkania spróbować troche pomęczyć bank o renegocjację warunków (LTV 50% więc "należy się" niższa marża), a jak będą oporni to postraszyć refinansem (albo faktycznie poszukać taki)

            Jeszcze jedna uwaga ogólna - jak bierzesz kredyt na 100% to odsetki ZAWSZE są wieksze od kapitału przez kilka(naście) lat. Dlatego sens brać kredyt albo na max 50-70% albo szybko to spłacać.

            Udanego inwestowania!
            • lggawlo Re: kredyt na mieszkanie do sprzedaży za kilka la 07.03.09, 09:50
              Super. Dzięki za rozjaśnienie sytuacji i pomocną informację!
Pełna wersja