Dodaj do ulubionych

wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko zarząd?

21.10.09, 14:07
Witam. Zarząd wspólnoty wypowiedział pisemnie umowę o zarządzanie dotychczasowemu zarządcy. Pytanie: Czy zarząd może to zrobić samodzielnie, czy też musi być w tej mierze podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej? Mamy wątpliwości, bowiem katalog czynności przekarczających zwykły zarząd (art. 22.3 Ust. o wł. lok.) nie wymienia czynności związanych z powołaniem, bądź odwołaniem zarządcy, a art. 22.1 mówi wprost, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Dodam, że ani zarząd, ani zarządca nie są powołani notarialnie w myśl art. 18.1., a sprawa dotyczy tzw. "dużej wspólnoty".
Obserwuj wątek
    • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 21.10.09, 14:26
      Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:

      "...Zarząd wspólnoty chce zmienić zarządcę. Czy ma do tego prawo bez
      zgody wspólnoty?

      - Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje dwa
      sposoby powierzenia zarządzania nieruchomością wspólną osobie lub
      osobom fizycznym albo osobie prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 1
      właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
      lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
      określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
      powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18
      ust. 2 a zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu następuje
      na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.
      Jeśli sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie określono na
      podstawie art. 18, to w przypadku dużej wspólnoty (ponad siedem
      lokali) nieruchomością wspólną zarządza jednoosobowy lub
      wieloosobowy zarząd wybrany spośród właścicieli lub spoza ich grona.
      Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Rolę zarządu w
      małej wspólnocie (liczącej do siedmiu lokali) pełni ogół
      właścicieli.
      Zarząd ma prawo swoje obowiązki powierzyć wybranemu przez siebie
      podmiotowi na mocy umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 30 ust. 2
      zarząd corocznie ma obowiązek przedstawić wspólnocie sprawozdanie ze
      swojej działalności i wnioskować o udzielenie mu absolutorium.
      Zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru. Jeżeli
      wspólnota skorzystała z treści art. 18 i powierzyła zarządzanie
      nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub
      prawnej, to zmiana zarządcy leży w gestii wspólnoty. Jeśli jednak
      wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, to
      zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompetencji tego
      zarządu i wspólnota nie ma prawa decyzji zarządu zmienić. Oczywiście
      zawsze wspólnota może zmienić zarząd, podejmując stosowną uchwałę,
      ale nie może wybranemu przez siebie zarządowi odbierać jego
      ustawowych kompetencji, określonych w art. 21 ust. 1.
      Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
      do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
      wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
      wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
      wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
      który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
      czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
      Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
      Nieruchomościami..."
          • ag2697 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 21.10.09, 16:15
            Zarządy podpisując umowę z zarządcą muszą czytać co podpisują i nie tylko wtedy.
            Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w których
            umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie zebranie właścicieli
            na corocznym zebraniu sprawozdawczym. Prawo prawem, a jeśli z umowy wynika co
            innego to umowa stanowi prawo.
            • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 21.10.09, 16:32

              ag2697 napisał:

              > Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w
              > których umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie
              > zebranie właścicieli lokali


              I prawidłowo. Nie zawsze zarządca nieruchomości wspólnej wypada, bo jest beznadziejny, ale dlatego, że nie chce wykonywać wydumanych i niejednokrotnie niezgodnych z prawem poleceń członków zarządu.
              Innym przypadkiem, to są takie wspólnoty, że razem ze zmianą składu zarządu wypada i zarządca.

              Dlatego uważam, że najwłaściwszym rozwiązaniem jest uchwała ogółu właścicieli lokali. Niech zarząd czuje na swym grzbiecie moc Właścicieli Lokali. Zawsze przy tak podejmowanej uchwale można wyśnić i omówić dlaczego "out dla Zarządcy".


              ----------------------------------------------------------------
              Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
              www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
          • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 21.10.09, 16:21
            netkater napisał:

            > Jest wyszczególniony z nazwiska i stanowiska.
            > Napewno mądrzejszy od ciebie.


            > Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
            > Nieruchomościami..."

            Aaaaa, Jasiu .."ekspert" ... nr licencji zarządcy 171 (z nadania za zasługi dla ZBM w Słupsku)... obecnie zwalcza takich jak On sam.

            Ja też jestem ekspertem :>


            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
        • kiksem Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 08:26
          > Wracając do tematu
          > czy Zarządca był wybrany uchwałą właścicieli lokali na podstawie wniosku
          > Zarządu WM i zostało mu przyznane wynagrodzenie?

          >

          Doszukałem się w dokumentach uchwał dot. wyboru zarządcy i ustalenia jego wynagrodzenia, które były podjęta bez obecności notariusza (i bez wniosku Zarządu Wspólnoty - bo takiego nie było) na zebraniu w 1998 r. Za przyjęciem uchwały głosowało dwóch członków: 1 właściciel lokalu wykupionego + Gmina. Z dokumentów wynika, że Zarząd Wspólnoty (dwie osoby fizyczne), został powołany uchwałą klika lat później również nie notarialnie.
          Ponawiam więc pytanie do szanownych zarządców i dziekuję za dotychczasowe opinie.
          Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie notarialnym").
          • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 09:36
            A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
            jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.

            Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
            ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
            Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
            poszczególnych artykułów.
            W art. 22 po słowach "w szczególności" rozstrzygnięto czynności
            przekraczające zarząd zwykły niewymieniony w innych ustawach. Nie
            oznacza, że jest to katalog zamknięty. Proponuję w słowniku języka
            polskiego sprawdzić co oznacza wyrażenie "w szczególności"

            Często skorumpowane zarządy łapią na to w sposób cwaniacki
            właścicieli frajerków.

            Ale zarządca został wybrany uchwałą właścicieli. Nie został
            odwołany, więc po co wybierano zarząd?

            Generalnie w tej sytuacji zarząd nie ma prawa wypowiedziec umowy
            zarządcy. Ustanowiła go wola włascicieli. Zapewne członkowie
            zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
            preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
            się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
            otrzymywać stosowne prowizje.
            Nie ma watpliwości iż będą z właścicieli robic frajerków poprzez
            przedstawianie zapisów art.22 z pominięciem art 18.
            • kiksem Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:06
              > A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
              > jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.
              >
              > Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
              > ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
              > Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
              > poszczególnych artykułów.

              Art. 18.1 ma zastosowanie do zarządów tzw. notarialnych, a nie tzw. właścicielskich - stąd wątpliwości...

              Do uowl:

              Właściciele nie chcą się dać zrobić w bambuko stąd pytania - do tego chyba służy to forum??
            • ag2697 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 16:32
              uowl stwierdzeniem, zresztą napisanym nie po raz pierwszy "Zapewne członkowie
              zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
              preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
              się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
              otrzymywać stosowne prowizje. " obrażasz i pomawiasz tych członków zarządu
              (Zarządy), które chcą faktycznie coś zrobić, i których jakoś nikt nie chce
              zastąpić. Szczególnie tych, którzy swoją funkcję spełniają bezpłatnie użerając
              się z niektórymi członkami wspólnoty, którym nawet na myśl nie wpadnie aby wziąć
              do ręki uowl. Tych, którzy już kilkakrotnie chcieli wszystko rzucić w diabły,
              ale nie mają komu tego przekazać. Gdyby to była tak intratna posada jak piszesz
              to chętnych byłoby wielu. Musiałeś zostać ciężko doświadczony przez taki zarząd.
              Mimo wszystko nie wszyscy kradną.
          • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 13:20
            kiksem napisał:

            > Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły
            > zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała
            > jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy
            > odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie
            > notarialnym").

            Jakbyś czytał uważnie to zauważałbyś, że takie stwierdzenie pada po słowie .. w szczególności...

            3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu
            w szczególności:
            1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,


            Każda wspólnota może ten katalog czynności rozszerzyć, ale nie może go zwęzić.


            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 09:24
      Sprawa sprowadza się do odpowiedzi na pytanie:
      "Czy uchwała wspólnoty może być zmieniona samodzielnie przez zarząd
      wspólnoty?"

      Moim zdaniem, w przypadku gdy administrator został wybrany uchwałą
      wspólnoty, to może zostać zmieniony również wyłącznie uchwałą
      wspólnoty.
      Zarząd nie ma upoważnienia ustawowego do wprowadzania
      samodzielnych zmian w treści uchwał wspólnoty.


      Poprzez podjęcie uchwały o wyborze administratora, wspólnota
      wprowadziła tę czynność do grupy czynności przekraczającej zwykły
      zarząd
      , które regulowane są uchwałami.

      Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
      jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
      zarządu wspólnoty
      • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 09:39
        majkowa napisała:

        > Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
        > jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
        > zarządu wspólnoty

        A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
        lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
        zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
        umowy.
    • iziula1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 11:23

      Podaje dwa wyroki sadowe
      Sąd Apelacyjny w Białymstoku - wyrok z dnia10.09.2002 ( I ACa
      384/02, OSAB 2002 NR 2/3 POZ.3
      Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa 479/04)
      w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
      powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
      przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
      Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
      administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
      powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
      zarządu. Decydowanie jedynie o wysokości wynagrodzenia
      administratora jest ograniczeniem praw członków wspólnoty.

        • balanger4 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:16
          Tak chyba jest w większości wspólnot.
          Wynika to z mentalności ludzi.
          We wspólnocie (duża) w której ja mieszkam, do właścicieli nic nie
          dociera. Zbiorowe otumanienie jakieś.
          Gdy rok temu napisałem im że administrator oszukał nas wszystkich na
          konkretną kwotę - nic cisza.
          Gdy od pół roku informuję ich o kolejnych przekrętach administartora
          i durnowatego zarządu - nic cisza.
          Gdy rozmawiam indywidualnie pytając się konkretnie dlaczego dajesz
          sie oszukiwać i okradać - jeden z drugim odpowiada eeee... .
          Stado baranów.
          Dlatego cwaniaczki z "licencjatami" strzygą ich (nas) równo.
          Oni tak lubią widocznie być robieni w balona. Komuna zrobiła swoje -
          odzwyczaiła ich od myślenia.
          Samemu jest bardzo ciężko walczyć, a nigdy się nie spodziewałem że w
          tak sporym środowisku i to wcale nie menelskim jakimś, nie będzie
          można znaleźć normalnie myślących sąsiadów. Zgroza!
      • haneczka_wm Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:05
        iziula1 napisała:
        > Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
        > administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
        > powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
        > zarządu.

        Oczywiście, że tak być powinno.
        Skoro cała wspólnota opłaca administratora to, nawet tylko i
        wyłącznie z tej racji, powinna mieć wpływ na decyzje dotyczące jego
        wyboru.
        To wydaje się logiczne i zasadne. Płacę i mam wpływ na to, za co
        płacę.
        W każdym innym przypadku można powiedzieć, że właściciele robią
        niczym nieuzasadnioną "ściepę" dla zarządu.
    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:17
      uowl napisał:
      "A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
      lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
      zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
      umowy."

      Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii elektrycznej,
      dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
      umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
      nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
      ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

      Dopóki wspólnota, czyli właściciele lokali nie zażyczą sobie aby to
      oni uchwałą decydowali o wyborze dostawcy energii, wody,
      administratora, to taki wybór pozostaje w sferze uprawnień
      ustawowych zarządu wspólnoty.


      iziula1 napisał:
      Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa
      479/04) w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
      powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
      przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

      Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
      nieruchomością wybranemu zarządcy.
      Wówczas we wspólnocie nie wybiera się zarządu na podstawie art. 20,
      tylko podpisuje się umowę o zarządzanie z osobą (prawną lub
      fizyczną) której wspólnota powierza zarząd .

      Skoro zarząd wspólnoty nie zostaje wybierany, to wspólnota
      nie ma problemu wyboru żadnej z firm dostawczych, czy administratora
      gdyż wszelkimi sprawami zwykłego zarządu i niektórymi sprawami
      przekraczającymi zwykły zarząd zajmuje się, zgodnie z zawartą umową
      ten komu zarząd został powierzony.

      Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
      możliwości dwuwładzy.
      iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.


      • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:39
        > Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii
        elektrycznej,
        > dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
        > umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
        > nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
        > ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

        W Ustawie o własności lokali istnieje Rozdzial IV Zarząd
        nieruchomoscia wspólną, sprawy bieżącego utrzymania nieruchomości
        regulują inne ustawy, takze dotyczące dostawy energii elektrycznej,
        ale to inna sprawa.

        Nie ściemniaj w sposób tak oczywisty, proszę.
      • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 13:01
        majkowa napisała:

        > Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
        > możliwości dwuwładzy.
        > iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.

        A może to ty majkowa milisz i dopowiadasz sobie komentarze które ci pasują do twojej wersji w sprawach wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej.

        Wybór, a spisanie umowy to dwie różne rzeczy .
        Jak możesz porównywać czynność spisania umowy (wyboru) usługodawcy, jedynego na rynku, jakim jest energia elektrycznej, dostawca wody, wywożącego śmieci itp. To tylko świadczy o tobie, do jakiej roli sprowadzasz zarządce nieruchomości wspólnej!!! jaką ma spełniać we wspólnocie... wg tego co piszesz, to ma być on przysłowiowym chłopcem do bicia!


        majkowa napisała:
        > Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
        > nieruchomością wybranemu zarządcy.


        - Dlaczego tylko z udziałem notariusza ma być podejmowana uchwała ogółu właścicieli lokali o wyborze zarządcy (art 18.1), a w innym wypadku to już nie? Kto jest "pracodawcą" takiego zarządcy? Zarząd czy ogół właścicieli czyli wspólnota? Jak Zarząd WM, to niech opłaca go z własnej kieszeni, za zlecenie mu obowiązków ciążących na nich. Jak Wspólnota, to niech ma wpływ poprzez pojecie uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości wspólnej.

        Tylko pęd do totalitarnego rządzenia przez członków zarządu WM, może zaliczyć czynność wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej do zarządu zwykłego o którym mowa w prawie.

        Zarząd bez pełnomocnictwa ogółu właścicieli lokali niewiele może.



        ----------------------------------------------------------------
        Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
        www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:31

      Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
      Nieruchomościami..."
      Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
      do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
      wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
      wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
      wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
      który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
      czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. "

      ==================================================================

      Wybór zarządcy nie należy do czynności przekraczających zwykły
      zarząd nieruchomością, ale w każdej chwili może zostać do tych
      czynności włączony przez wspólnotę.

      Proszę nie mylić wyboru zarządcy wspólnoty, z zatrudnieniem
      administratora (przez niektórych omyłkowo nazywanego zarządcą).

      O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
      samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie zażyczyć,
      że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

      Jeżeli administrator został wskazany w uchwale, to do rozwiązania z
      nim umowy musi być również podjęta uchwała.
      Jeżeli nie został wskazany w uchwale, to zarząd samodzielnie go
      wybiera i zatrudnia.


      • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:47
        A co to niby za ekspert od wspólnot mieszkaniowych.

        A co to za organizacja Ogólnopolska Izba Gospodarki
        Nierucjomosciami w której ekspertami są wyłącznie przezesi
        spółdzielni mieszkaniowych?

        Nie ma znaczenie zdanie Pana, różniące się wyraźnie od zdania
        sądów - wyroki wymieniane w tym wątku.

        Albo wreszcie wymień z ustawy zapisy dające zarządowi umocowanie do
        zatrudnienia administratora, albo napisz, że nie umiesz znaleźć.
        • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 13:47
          Podstawowym celem działania wspólnot jest zarządzanie
          nieruchomością wspólną.

          Zresztą pierwotna, robocza nazwa UoWL właśnie taką nosiła nazwę:
          Ustawa o zarządzaniu nieruchomością wspólną
          .
          Potwierdza to obecny:
          Art. 1. 1. Ustawa określa... zarząd nieruchomością wspólną.
          2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje
          się przepisy Kodeksu cywilnego.


          W art. 22 UoWL ustawodawca określił czynności
          które "bezwzględnie" przekraczają zarząd zwykły (w szczególności
          ).

          Wszelkie inne czynności związane z lokalem właściciela, czy też
          wkraczające w jego prawa (jak np. dodatkowe obciążanie finansowe za
          jakąś usługę, decydowanie o czymś z zakresu prywatności itp.) jest
          ewidentnym przekraczaniem zakresu obowiązywania UoWL, jest
          czynnością przekraczajacą zarząd zwykły i w związku z tym tylko i
          wyłącznie właściciele mogą decydować o tego rodzaju
          samoograniczeniach w swoich prawach. Zarząd samowolnie nie ma prawa
          podejmować zobowiązań (umowy)dotyczących właścicieli!

          W tej sprawie bardzo wymownie wypowiedział się Sąd Najwyższy: "...
          Nie ma ona
          (wspólnota a co dopiero zarząd - dopisek
          własny.) jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa
          właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
          stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to bowiem przepisy
          bezwzględnie obowiązujące
          Sygn. akt II CSK 600/08..
          ."
      • haneczka_wm Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 12:57
        majkowa napisała:
        > O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
        > samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie
        > zażyczyć, że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

        Też Ci powiem tak: Nie ściemniaj Kochanieńki! :-))))

        Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
        prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)


          • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 13:23

            majkowa napisała:

            > haneczka napisała:
            > Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
            > prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
            >
            > Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
            > zrozumieniem
            ustawy o własności lokali.


            ...więc zacznij od zaraz ...a nie powtarzaj zasłyszanych czy podsłuchanych komentarzy tych co mają w tym interes jak Jasiu Gdański.:>


            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
            • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 17:46
              uowl napisała:

              > Majkowa,
              > jeżeli Ty czytasz, że zrozumieniem UoWL to podaj wreszcie zapis
              > ustawy dający zarządowi wspólnoty do zatrudnienia na własną
              > rekęzarządcy/administratora albo wreszcie przestań ściemniać
              .
              > Takiego zapisu po prostu nie ma.

              =============================================

              Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
              rekę administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
              osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):

              Uwaga, cytuję:
              Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
              samodzielnie.
              • goscdw Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 19:50
                majkowa napisała:

                > Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
                > rekę
                - rozumiem że i za własną kasę- administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
                > osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):
                >
                > Uwaga, cytuję:
                > Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

                Uwaga: ten zapis odnosi się do zarządu zwykłego nieruchomością wspólną. Zawieranie umów na obsługę wspólnoty wymaga pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale ogółu właścicieli lokali


                no nie dobra... a gdzie jest napisane, że umowa z zarządca / administratorem jest zaliczona do zarządu zwykłego?

                W wielu opracowaniach i komentarzach czytałem mądrzejszych od nas wszystkich tu i tam piszących , że umowę z zarządcą nieruchomości wspólnej / administratorem należy traktować szczególnie i dlatego przy wyborze takich osób należy się odwoływać do ogółu właścicieli tworzących dana wspólnotę.
          • haneczka_wm Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 17:14
            majkowa napisała:

            > haneczka napisała:
            > Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące
            podstawy
            > prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
            >
            > Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
            > zrozumieniem
            ustawy o własności lokali.

            Ciaaaach...... ale bat! Aaauuuu....
            Wszak matematyka królową nauk jest i..... któż to lepiej
            porachuje????

            Zastanawiam się, co lepiej wybrać: stos czy męczarnie na jajcarni???

            www.youtube.com/watch?v=kGOvB2aSno4&feature=related


    • highrise Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 22.10.09, 17:44

      Witam,

      jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
      reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
      administrowanie nieruchomością wspólną.

      Jeżeli jest Pan właścicielem lokalu, to Pana informuję, że
      najcześciej zarząd jest odpowiedzialny we wspólnocie mieszkaniowej
      za wykonywanie zadań z zakresu czynności zwykłego zarządu i w ramach
      swoich kompetencji może rozwiązać umowę z zarządcą. Bywa też i tak,
      że zarządca rozwiązuje umowę ze wspólnotą mieszkaniową, jeżeli
      zarząd wspólnoty mieszkaniowej traktuje nieruchomość wspóloną jako
      dobre pole do zrobienia swoich prywatnych interesów, albo zarząd
      wspólnoty mieszkaniowej składa sie z większości osób, które nie
      rozumieją tego co mówią.

      Pozdrawiam SJ
      • netkater Re:proba uporządkowania 22.10.09, 19:00
        Kochani dyskutanci!
        Proponuję na spokojnie ustalić pewną rzecz.
        Wiadomo że zarząd, czynności zwykłego zarządu może wykonywać
        samodzielnie - to jest jasne jak słoneczko.
        Katalog czynności przekraczajacych zarząd zwykły jest katalogiem
        otwartym w którym kilka czynności ustawodawca bezwzględnie zaliczył
        jako przekraczające zwykły zarząd (w szczególności).
        Nie zapominajmy jednak o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art.
        1) zarządu nieruchomością wspólną
        i do tego jest wybierany
        zarząd (lub powierza się zarządcy). Wszystkie inne sprawy, nawet
        najdrobniejsze ale zachaczające chociaż trochę o sferę prywatności
        właścicieli są czynnościami w które zarząd wspólnoty
        (zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez zgody właścicieli
        !
        Jeżeli umowa z "administratorem" dotyczy tylko i
        wyłącznie "administrowania" częścią wspólną to oczywiście zarząd
        może sobie podpisywać takich umów nawet dziesięć.
        Ale wiemy że tak nie jest, bo każdy "administrator" prowadzi
        księgowość i właściciele ponoszą koszty jego zatrudnienia, więc musi
        mieć też dostęp i upoważnienie do przetwarzania danych osobowych
        właścicieli a o tym już zarządowi samodzielnie decydować nie wolno!
        To właściciele w uchwale decydują jakie swoje dane chcą udostępnić.
        Takie jest ich prawo zagwarantowane KC. Pisałem o tym wyżej
        przytaczając wyrok SN na potwierdzenie tego.
        Tym samym oczywiste jest że zwalniając "administratora" właściciele
        też powinni wiedzieć "komu już nie muszą czapkować".
        Czyli podsumowując - czynności zwykłe samodzielnie ale tylko te
        które dotyczą nieruchomości wspólnej i nie wiążą sie z jakimkolwiek
        obciążaniem czy ingerencją w prawa własności właścicieli.
        Jest to dosć jasno sprecyzowane w orzecznictwie.
        W roszczeniu art. 222 § 2 KC
        "...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
        pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
        i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
        pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
        uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
        uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
        SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)
        ..."

        "...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
        bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
        w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
        zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
        prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530)
        .."
        =====================
        Bardzo proszę niezgadzających sie z powyższym o rzeczową dyskusję
        (przepis, artykuł, inny dokument) na argumenty.
      • wspolnota.net.twa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 07:57
        highrise napisał:


        > jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
        > reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
        > administrowanie nieruchomością wspólną.

        Puknij się Stasiu w w globusik .

        - Co ma reprezentowanie wspólnoty do podejmowania decyzji w imieniu ogółu właścicieli lokali tak ważnych jak wybór zarządcy nieruchomości wspólnej?

        Ty jako licencjonowany zarządca nie rozróżniasz wykonawstwa od przyznanych uprawnień (pełnomocnictw) przez ogół właścicieli lokali. Więc się do funkcji zarządcy z licencją nie nadajesz.

        Zarząd WM jest do wykonywania poleceń ogółu właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach.
        Tak trywialnie .. Zarząd WM jest pracownikiem ogółu właścicieli lokali.
        To nie spółdzielnia mieszkaniowa, w której Zarząd może dużo, a nawet za dużo.
    • nk45 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 08:36
      Choć osobiście uważam, że jeżeli Zarząd odpowiada za zarządzanie Wspólnotą to i
      Zarząd powinien mieć możliwość wyboru administratora - NIESTETY TAK NIE JEST i
      KAŻDY SĄD STANIE PO STRONIE ODWOŁYWANEGO administratora ( sprawa oparła się o
      Sąd Okręgowy ).

      WNIOSEK: KONIECZNA JEST UCHWAŁA WŁAŚCICIELI.
    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 11:54
      Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
      rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.

      Nieruchomość może być zarządzana:
      1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
      2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
      3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

      Dyskutanci mylą osobę zatrudnioną do prac doradczo-administracyjnych
      i nie mającą prawa podejmowania decyzji, z zarządcą notarialnym,
      któremu powierzono zarząd i który ma prawo podejmowania decyzji,
      bowiem gdy we wspólnocie funkcjonuje zarządca (notarialny), to
      nie wybiera się zarządu wspólnoty.


      I odwrotnie, jeżeli wspólnota przyjęła sposób zarządzania poprzez
      zarząd wybierany na podstawie art. 20, to nie może funkcjonować
      jednocześnie zarządca notarialny.

      Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
      administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on nie
      zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

      Mimo, że zawodem takiej osoby jest zarządzanie nieruchomościami, to
      we wspólnocie jest zatrudniony nie jako zarządca nieruchomości,
      tylko właśnie jako osoba do pomagania i doradzania wybranemu
      zarządowi.

      Za decyzje w sprawach nieruchomości zawsze odpowiada wybrany
      zarząd wspólnoty, a nie osoba współpracująca z tym zarządem.


      Zasada jest prosta:
      TEN KTO PODEJMUJE DECYZJE - TEN ZA NIE ODPOWIADA.

      Podkreślam ten fakt, bowiem wielu członków zarządu wspólnoty jest
      przekonanych, że za nic nie odpowiada
      , bo we wspólnocie
      zatrudniony jest zarządca nieruchomości
      . Bardzo się mylą.

      Jeżeli wspólnota chce aby za decyzje w sprawach zwykłego zarządu
      odpowiadał ktoś inny niż wybrany zarząd, to musi takiej osobie
      udzielić stosownych pełnomocnictw do podejmowania decyzji.

      Wspólnota nie musi w sprawach zwykłego zarządu dawać osobnych
      pełnomocnictw wybranemu zarządowi, ponieważ wybrany na podstawie
      art. 20 zarząd wspólnoty, posiada pełnomocnictwo ustawowe, zawarte a
      art. 22 ust.1 UWL.
      • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 12:07
        > Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników
        nie
        > rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą

        Czytając twoją wypowiedź można odnieść wrażenie , że należysz do
        tych nierozróżniających.

        Pytam się gdzie w UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego
        zawierania umowy z wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem.

        Na razie z uporem maniaka dajesz odpowiedzi wykrętne.

        >Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
        > administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on
        nie
        > zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

        A skąd to sobie umyśliłaś, że taka osoba biorąca udział w
        zarządzaniu może funkcjonować we wsplnocie poza wolą właścicieli.
        Kazdorazowo zarząd daje takej osobie możliwość w przewalaniu kaski
        właścicieli.

        Pytam się z której częsci ustawy wzięłas sobie swoje wydumania?
        Tylko bez wykrętnych odpowiedzi.
      • wspolnota.net.twa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 12:14
        majkowa napisała:

        > Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
        > rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.
        >
        > Nieruchomość może być zarządzana:
        > 1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
        > 2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
        > 3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

        A co z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną na podstawie uchwały ogółu właścicieli lokali (pospolicie stosowana forma) i spisania umowy cywilno-prawnej z zarządcą ( bez udziału notariusza , bo to zbędny wydatek zwłaszcza w małych wspólnotach).

        Po za tym, dyskusja tu się nie toczy (Tekst powyżej), ale o to czy Zarząd WM ma prawo decydować o wyborze zarządcy a w następnie zawierać umowy cywilno prawne o zarząd nieruchomością wspólną.


    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 13:53
      Odpowiadam uowl:

      1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
      wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
      ust.1
      czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
      samodzielnie.

      2. Taka osoba biorąca udział w zarządzaniu nie funkcjonuje we
      wsplnocie poza wolą właścicieli
      , ponieważ działa w ramach praw i
      obowiązków zapisanych w umowie o administrowanie zawartej ze
      wspólnotą.

      Taka osoba tylko doradza zarządowi, a zarząd podejmuje decyzje.

      Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
      reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a
      poszczególnymi właścicielami lokali.

      2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę
      mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

      W ustawie nie ma mowy o reprezentacji i składaniu oświadczeń woli
      przez osobę spoza zarządu wspólnoty.


      Odpowiadam wspolnota.net.twa:

      To o czym piszesz powyżej to po prostu zarządzanie na podstawie
      art. 20 UWL.


      Na podstawie uchwały ogółu właścicieli wybrany zostaje
      jednoosobowy zarząd w osobie Pana/Pani będącej z zawodu zarządcą
      nieruchomości
      .

      Taki jednoosobowy zarząd może podejmować decyzje zwykłego zarządu
      samodzielnie, zaś decyzje przekraczające zwykły zarząd musiałaby
      nadal podejmować wspólnota przy pomocy uchwał.
      • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 14:31
        > 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy
        z
        > wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
        > ust.1


        Ale gdzie w art 22 jest umocowanie zarządu? Proszę wreszcie z
        uporem godnym maniaka
        nie odpowiadać, że jest umocowanie bo
        jest umocowanie.

        Przypominam, że zgodnie z prawem umocowanie musi zostać wskazane
        wyraźnie, a nie w sposób dorozumiany.

        Więc jeszcze raz prosze o niepowtarzanie z maniackim uporem, że
        wynajęcie zarządcy jest czyością zwykłego zarządu bo jest
        czynnościa zwykłego zarządu, a następnie wyprowadzanie z tego
        bzdetu całej sieczki opisanej poniżej. Sieczka ta niewiele ma
        wspólnego z UoWL.

        A majkowa tez nie powtarzaj z uporem maniaka, że zarząd
        reprezentuje wspólnotę na zewnątrz bo zarząd umocowanie do zakresu
        reprezentacji musi każdorazowo uzyskać w uchwałach. Reprezentacja
        na zewnątrz nie daje prawa do podejmowania czynności samowoli w
        reprezentacji.
      • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 14:48

        majkowa napisała:

        > Odpowiadam uowl:
        >
        > 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
        > wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
        > ust.1
        czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
        > samodzielnie.


        - Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu nieruchomością !!!! - nie mylić ze spisaniem umowy.



        ----------------------------------------------------------------
        Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
        www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
        • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 15:17
          Majkowa chyba nie odpowie na to pytanie.
          Zacięła się na art 21, ust 1 UoWL, a nie dochodzi nawet do ust 2
          tegoz art. Ust 2 nakazuje w przypadku zawierania umowy
          przekraczającej zarząd zwykły uzyskania umocowania wyrazonego w
          uchwale.

          Dla majkowej "zarząd zwykła bo zarząd zwykły:"
        • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 15:22
          > - Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze
          zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu
          nieruchomością !!!

          A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
          hydaulika wymaga uchwaly?
          We wspolnocie w ktorej wybrany zostal zarzad wlascicielski ten zarzad
          ma prawo zatrudnic kogo chce do pomocy w wykonywaniu swoich obowiazkow
          wynikajacych z ustawy.
          Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie uchwala
          kosztow zatrudnienia tych pomocnikow.
          Wybieranie tego pomocnika (nieslusznie nazywanego administratorem)
          przy pomocy uchwaly prowadzi do dwuwladzy we wsplnocie.
          • uowl Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 15:37
            Kolejne porównywanie z uporem maniaka zatrudnianie sprzątaczki do
            zatrudniania zarządcy.

            Ale ten tak często chucznie nazywany "administrator" teraz wg.
            wiserman1 jest "nieslusznie nazywanym administratorem".

            To jak go trzeba nazywać?
            Ale kim jest administrator? Nie ma go co prawda w UoWL ale
            odpowiedz kogo należy słusznie nazywać administratorem.


            A od kiedy zarząd jest władzą we wspólnocie? Niesamowite!!!
            • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 15:58
              wisemanowi1 zaczyna coś dzwonić ale jeszcze nie wie w którym
              kościele.

              "...Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie
              uchwala kosztow zatrudnienia tych pomocnikow.
              ..."

              Czyli co jest pierwsze? Najpierw zarząd zatrudnia a potem domaga się
              żeby właściciele uchwalili dla gościa wynagrodzenie? Czy może też
              odwrotnie najpierw uchwalają wynagrodzenie a potem szuka się
              kandydatów?
              Niedługo dojdziemy do szczytu absurdów w tłumaczeniu dwóch zdań
              ustawy z polskiego na nasze.
            • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 16:45
              > To jak go trzeba nazywać?

              Jest to osoba ktora zapewnia obsluge ksiegowa i czasami paraprawna.
              Osoba ta pomaga w kontaktach z wykonawcami prac na rzecz wspolnoty.
              Ostateczna odpowiedzialnosc za prace tej osoby ponosi zarzad i dlatego on ma prawo zatrudnic albo zwolnic takiego pracownika tak samo jak sprzataczke czy hydraulika.
          • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 16:01

            wiseman1 napisał:

            > A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
            > hydaulika wymaga uchwaly?

            takie pojmowanie zapisów UoWL jest poniżej godności właściciela lokalu ... a ile jest warta dzisiaj "godność" właściciela lokalu pokazuje zrównanie pozycji zarządcy do roli ciecia ...

            Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali, bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

            Art. 27.
            Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.


            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
            • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 16:11
              Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
              problemu.
              Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
              zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
              zarząd (lub powierza się zarządcy).
              Wszystkie inne sprawy, nawet najdrobniejsze ale zachaczające chociaż
              trochę o sferę prywatności właścicieli są czynnościami w które
              zarząd wspólnoty (zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez
              zgody właścicieli!

              Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
              właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

              "...To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
              stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c.
              Są to bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące
              (Sygn. SN akt II CSK 600/08.)..."


              Każda ingerencja w sferę praw właściciela może być zaskarżona z
              oczywistym skutkiem z poniższego tytułu:
              W roszczeniu art. 222 § 2 KC
              "...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
              pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
              i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
              pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
              uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
              uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
              SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)
              ..."

              "...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
              bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
              w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
              zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
              prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530
              )
              ===============
              Sorry że powtarzam to ale należałoby już zamknąć temat, tak uważam.
              • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 17:03
                > Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
                > problemu.
                > Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
                > zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
                > zarząd (lub powierza się zarządcy).

                Sluszna prawda.

                > Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
                > właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

                Na tej samej zasadze zadna uchwala wspolnoty nie moze ograniczac prawa
                zarzadu do wypelniania jego obowiazkow poza uchwala o odwolaniu tegoz
                zarzadu.
            • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 16:56
              Wybrany zarzad ponosi odpowiedzialnosc za to co sie dzieje we
              wspolnocie i dlatego dwuwladza jaka proponujesz nie ma sensu.
              Kazdy zarzad ktory sie zgadza na taka sytuacje jest niespelna rozumu.

              > Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo
              > do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali,
              > bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana
              > przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

              Tak na marginesie zarzad dostal to pelnomocnictwo w momencie w ktorym
              zostal wybrany uchwala wlascicieli.

              Jak ta grupa wlascicieli lokali chce swoja firme zatrudniac to niech
              wywali dotychczasowy zarzad i sama sie do zarzadu wybierze i wtedy
              bedzie mogla zatrudniac kogo zechce.

              Decyzje dotyczace zarzadu zwyklego moga byc podejmowane tylko w jednym
              miejscu - zarzadzie wspolnoty.
              • kiksem Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 22:41
                Bardzo dziękuję za wszystkie wypowiedzi. Jak widzę temat wzbudził
                wiele kontrowersji. Jak dotychczas - biorąc pod uwagę wypowiedzi
                forumowiczów - przeważa pogląd, że zarządca/administrator (nie
                wybrany notarialnie) mimo wszystko winien być odwołany/wybrany w
                drodze uchwały wspólnoty (czynność przekraczająca zarząd zwykły nie
                wyszczególniona w ustawie o wł. lokali.). Jednak mam pewne ale:
                skoro wspólnota wybiera zarząd tzw. właścicielski (nie notarialny) i
                potem ten zarząd rozlicza (absolutorium), to czy ten zarząd nie
                powinien mieć swobody w doborze swoistego "pomocnika" -
                administratora/zarządcy, którego zatrudnia w ramach uchwalonego
                przez wspólnotę wynagrodzenia? Co Państwo na to?
                • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 23.10.09, 22:48
                  kiksem - nie zaczynaj od nowa!
                  Przecież już to wyjaśniono w postach.
                  Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
                  sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
                  właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
                  się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
                  pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
                  oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.
                  • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 24.10.09, 01:03
                    > ...Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
                    > się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
                    > pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę.

                    Jesli chciales napisac ze, wlasciciele musza wyrazic zgode na
                    pieniadze placone temu pomocnikowi to masz racje.
                    Jesli uwazasz ze musi byc zgoda na tego konkretnego pomocnika to nie
                    masz racji.
                    • highrise Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 24.10.09, 08:38

                      Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
                      nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
                      lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
                      właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
                      zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
                      błędny pogląd.
                      • wiseman1 Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 24.10.09, 12:18
                        > Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
                        > nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
                        > lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
                        > właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
                        > zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
                        > błędny pogląd.

                        Jesli wspolnota przy pomocy uchwaly wybiera administratora to taki
                        administrator powinien byc odwolany rowniez przy pomocy uchwaly.

                        Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
                        doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
                        wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
                        sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
                        dymisji.
                          • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 24.10.09, 17:42

                            highrise napisał:


                            > Nie jest to konieczne bo jest to czynność zwykłego zarządu.


                            Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją zawodową.






                            ----------------------------------------------------------------
                            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
                            • highrise Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 25.10.09, 00:17
                              xxxll napisał:

                              > Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości
                              wspólnej jes
                              > t czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź
                              można traktować w
                              > kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
                              zawodową.

                              Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "Wszak jestem osobą z
                              licencją zawodową" i ztermomodernizowałem już wszystkie budynki
                              wspólnot mieszkaniowych, które przejąłem w administrowanie od 2004r.
                              To są fakty. A ty jakie masz osiągnięcia?
                              • xxxll highrise napisał: termodenizacja = wybór zarządcy 25.10.09, 05:54
                                Stasiu co ma termomodernizacja nieruchomości wspólnego z wyborem
                                zarządcy nieruchomości wspólnej?

                                highrise napisał:

                                > Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "

                                A tego czego nie napisałeś, to ja o to pytam...

                                Wróćmy do tematu...

                                Stasiu, gdzieś to wyczytałeś, że wybór zarządcy nieruchomości
                                wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można
                                traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
                                zawodową i takich bzdur nie powinieneś pisać , chyba, że jesteś człekiem
                                układnym i każdy układ z właścicielami lokali ci odpowiada, byle
                                można było fakturkę wystawić za zarządzanie, o reszcie nie wspomnę :>

                                Czy o takie sprawowanie funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej chodzi?






                                ----------------------------------------------------------------
                                Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
                                osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                                www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
                        • highrise Re: wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko za 24.10.09, 16:12
                          wiseman1 napisał:

                          (...)
                          > Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
                          > doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
                          > wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
                          > sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
                          > dymisji.

                          Nie można mówić o dwuwładzy we wspólnocie mieszkaniowej jeżeli
                          administrator jest pomocnikiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
                          Nie jest istotne w jaki sposób nastąpił jego wybór.
                  • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - Tylko uchwałą 24.10.09, 07:12
                    netkater napisał:

                    > Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
                    > sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
                    > właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
                    > się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
                    > pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
                    > oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.


                    MASZ RACJE, TAK POWINIEN WYGLĄDAĆ WYBÓR ZARZĄDCY - przez podjęcie uchwały
                    ogółu właścicieli lokali.

                    Zarząd jest pracownikiem OGÓŁU WŁAŚCICIELI LOKALI - taki
                    robol, a nie decydent.
                    Odpowiada za wykonywanie woli (czytaj: uchwał wspólnoty) ogółu
                    właścicieli lokali i za to przede wszystkim dostaje lub nie absolutorium.

                    UoWL decyzje pozostawiła ogółowi właścicieli , która wyrażają podejmując uchwały.
                    Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
                    wspólnej
                    (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest czynnością zwykłą
                    zarządu nieruchomością
                    .

                    Zarząd WM na podstawie uchwały, w której wskazany jest zarządca NW i jego
                    wynagrodzenie, dokonuje czynności spisania umowy w imieniu wspólnoty -
                    reprezentuje ją.

                    Tam, gdzie odbywa się to inny sposób, to jest łamane święte prawo właściciela
                    lokalu
                    wynikające z posiadania własności lokalowej jak i ułamkowej w
                    nieruchomości wspólnej.


                    I to by było na tyle...:>




                    ----------------------------------------------------------------
                    Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
                    osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                    www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
                    • majkowa Re: wypowiedz. umowy zarządcy - Tylko uchwałą 24.10.09, 11:07

                      xxxll napisał:
                      Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
                      > wspólnej
                      (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest
                      czynnością zwykłą zarządu nieruchomością
                      .
                      ----------------------------------------------------

                      Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
                      katalogu czynności zwykłego zarządu.


                      Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
                      pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.


                      • netkater Re: wypowiedz. umowy zarządcy - Tylko uchwałą 24.10.09, 12:59
                        Dokładnie tak!
                        Chyba po raz pierwszy zgadzam się w zupełności z xxxll-kiem.
                        Dla tych którzy dalej sie upierają przy swoim przypomnę tylko, że
                        wybrany zarząd jest tylko i wyłącznie od "zarządzania"
                        nieruchomością wspólną (art. 1).
                        Jak już pisałem wcześniej wszelkie inne najdrobniejsze nawet sprawy
                        wkraczające w sferę prywatności właścicieli, w sferę ich praw
                        właścicielskich muszą mieć zgodę właścicieli wyrażoną uchwałą
                        . Nie ma znaczenia czy to jest wymieniona czy niewymienona
                        czynność zwykłego zarządu czy też "niezwykłego". Przepisy KC art.
                        140 i 222 są bezwzględnie obowiązujące (Sygn. SN akt II CSK 600/08)
                        • haneczka_wm Do netkater i xxxll 24.10.09, 14:00
                          netkater i xxxll ubóstwiam Was w tym wątku!
                          Podoba mi się to, co i jak piszecie w odniesieniu do tematu.
                          Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-)))

                          Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
                          własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
                          płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to słońce
                          krąży wokół niej - należy rozpalić stos.

                          Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
                          interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
                          to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.

                          • xxxll haneczka_wm napisała: co chciała 24.10.09, 17:14
                            haneczka_wm napisała:

                            > Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
                            > własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
                            > płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to
                            > słońce krąży wokół niej - należy rozpalić stos.
                            >
                            > Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
                            > interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
                            > to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.



                            Zawsze wiedziałem, że jesteś autorką tekstów do kabaretu pn Wspólnota Mieszkaniowa.

                            Nie mogę tylko zrozumieć jak możesz tak igrać z zagubionych włascicieli lokali
                            omamianych wizjami zarządów właścicielskich wg zasady róbta co chceta co nie
                            jest zakazane jest dozwolone


                            Ta dyskusja nie jest na temat czy należy podjąć decyzję o wymianie spalonej
                            żarówki czy zakupu środków czystości.

                            Każdorazowa zmiana zarządcy nieruchomości rodzi dla wspólnoty wielkie problemy.
                            Znam taka wspólnotę, która dzięki twoim teorią , zarząd właścicielski zmieni w
                            trakcie ubiegłego roku czterech zarządców. Teraz mają olbrzymie kłopoty
                            finansowe i .... zarządce przymusowego i windykacje sądowe.

                            Czy o takie Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-))) tobie (Wam chodzi). Fajny
                            grill wspólnotowy.:>



                            ----------------------------------------------------------------
                            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
                            osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
                      • xxxll Re: wypowiedz. umowy zarządcy - Tylko uchwałą 24.10.09, 17:32
                        majkowa napisała:

                        > Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
                        > katalogu czynności zwykłego zarządu.

                        >
                        > Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
                        > pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.


                        żenada majkowa , żenada ... jaki ja ma interes wynikający z takiej interpretacji ... natomiast Ty jako przedstawicielka zarządu właścicielskiego tak... prestiż lokalnego Guru we wspólnocie. :>




                        ----------------------------------------------------------------
                        Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                        www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka