wypowiedz. umowy zarządcy - czy może tylko zarząd?

[kiksem]

Witam. Zarząd wspólnoty wypowiedział pisemnie umowę o zarządzanie dotychczasowemu zarządcy. Pytanie: Czy zarząd może to zrobić samodzielnie, czy też musi być w tej mierze podjęta uchwała wspólnoty mieszkaniowej? Mamy wątpliwości, bowiem katalog czynności przekarczających zwykły zarząd (art. 22.3 Ust. o wł. lok.) nie wymienia czynności związanych z powołaniem, bądź odwołaniem zarządcy, a art. 22.1 mówi wprost, że czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Dodam, że ani zarząd, ani zarządca nie są powołani notarialnie w myśl art. 18.1., a sprawa dotyczy tzw. "dużej wspólnoty".

[netkater]

Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:

"...Zarząd wspólnoty chce zmienić zarządcę. Czy ma do tego prawo bez
zgody wspólnoty?

- Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przewiduje dwa
sposoby powierzenia zarządzania nieruchomością wspólną osobie lub
osobom fizycznym albo osobie prawnej. Zgodnie z art. 18 ust. 1
właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności
lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego
określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zgodnie z art. 18
ust. 2 a zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu następuje
na podstawie uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeśli sposobu zarządu nieruchomością wspólną nie określono na
podstawie art. 18, to w przypadku dużej wspólnoty (ponad siedem
lokali) nieruchomością wspólną zarządza jednoosobowy lub
wieloosobowy zarząd wybrany spośród właścicieli lub spoza ich grona.
Członkami zarządu mogą być wyłącznie osoby fizyczne. Rolę zarządu w
małej wspólnocie (liczącej do siedmiu lokali) pełni ogół
właścicieli.
Zarząd ma prawo swoje obowiązki powierzyć wybranemu przez siebie
podmiotowi na mocy umowy cywilnoprawnej. Zgodnie z art. 30 ust. 2
zarząd corocznie ma obowiązek przedstawić wspólnocie sprawozdanie ze
swojej działalności i wnioskować o udzielenie mu absolutorium.
Zarządcę może zmienić jedynie ten, kto ma prawo jego wyboru. Jeżeli
wspólnota skorzystała z treści art. 18 i powierzyła zarządzanie
nieruchomością wspólną wybranej przez siebie osobie fizycznej lub
prawnej, to zmiana zarządcy leży w gestii wspólnoty. Jeśli jednak
wspólnota uchwałą wybrała jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd, to
zarówno wybór, jak i zmiana zarządcy należy do kompetencji tego
zarządu i wspólnota nie ma prawa decyzji zarządu zmienić. Oczywiście
zawsze wspólnota może zmienić zarząd, podejmując stosowną uchwałę,
ale nie może wybranemu przez siebie zarządowi odbierać jego
ustawowych kompetencji, określonych w art. 21 ust. 1.
Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Nieruchomościami..."

[goscdw]

netkater napisał:

> Pozwalam sobie wkleić opinię znanego eksperta w tej sprawie:
>

a co to za ekspert... może netkater

Wracając do tematu
czy Zarządca był wybrany uchwałą właścicieli lokali na podstawie wniosku
Zarządu WM i zostało mu przyznane wynagrodzenie?

[netkater]

Jest wyszczególniony z nazwiska i stanowiska.
Napewno mądrzejszy od ciebie.

[ag2697]

Zarządy podpisując umowę z zarządcą muszą czytać co podpisują i nie tylko wtedy.
Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w których
umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie zebranie właścicieli
na corocznym zebraniu sprawozdawczym. Prawo prawem, a jeśli z umowy wynika co
innego to umowa stanowi prawo.

[xxxll]

ag2697 napisał:

> Widziałem umowy przygotowane przez szanujących się zarządców, w
> których umieszczono zapis, że zarządcę ma prawo odwołać wyłącznie
> zebranie właścicieli lokali

I prawidłowo. Nie zawsze zarządca nieruchomości wspólnej wypada, bo jest beznadziejny, ale dlatego, że nie chce wykonywać wydumanych i niejednokrotnie niezgodnych z prawem poleceń członków zarządu.
Innym przypadkiem, to są takie wspólnoty, że razem ze zmianą składu zarządu wypada i zarządca.

Dlatego uważam, że najwłaściwszym rozwiązaniem jest uchwała ogółu właścicieli lokali. Niech zarząd czuje na swym grzbiecie moc Właścicieli Lokali. Zawsze przy tak podejmowanej uchwale można wyśnić i omówić dlaczego "out dla Zarządcy".


----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[xxxll]

netkater napisał:

> Jest wyszczególniony z nazwiska i stanowiska.
> Napewno mądrzejszy od ciebie.


> Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
> Nieruchomościami..."

Aaaaa, Jasiu .."ekspert" ... nr licencji zarządcy 171 (z nadania za zasługi dla ZBM w Słupsku)... obecnie zwalcza takich jak On sam.

Ja też jestem ekspertem :>


----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[kiksem]

> Wracając do tematu
> czy Zarządca był wybrany uchwałą właścicieli lokali na podstawie wniosku
> Zarządu WM i zostało mu przyznane wynagrodzenie?
>

Doszukałem się w dokumentach uchwał dot. wyboru zarządcy i ustalenia jego wynagrodzenia, które były podjęta bez obecności notariusza (i bez wniosku Zarządu Wspólnoty - bo takiego nie było) na zebraniu w 1998 r. Za przyjęciem uchwały głosowało dwóch członków: 1 właściciel lokalu wykupionego + Gmina. Z dokumentów wynika, że Zarząd Wspólnoty (dwie osoby fizyczne), został powołany uchwałą klika lat później również nie notarialnie.
Ponawiam więc pytanie do szanownych zarządców i dziekuję za dotychczasowe opinie.
Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie notarialnym").

[uowl]

A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.

Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
poszczególnych artykułów.
W art. 22 po słowach "w szczególności" rozstrzygnięto czynności
przekraczające zarząd zwykły niewymieniony w innych ustawach. Nie
oznacza, że jest to katalog zamknięty. Proponuję w słowniku języka
polskiego sprawdzić co oznacza wyrażenie "w szczególności"

Często skorumpowane zarządy łapią na to w sposób cwaniacki
właścicieli frajerków.

Ale zarządca został wybrany uchwałą właścicieli. Nie został
odwołany, więc po co wybierano zarząd?

Generalnie w tej sytuacji zarząd nie ma prawa wypowiedziec umowy
zarządcy. Ustanowiła go wola włascicieli. Zapewne członkowie
zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
otrzymywać stosowne prowizje.
Nie ma watpliwości iż będą z właścicieli robic frajerków poprzez
przedstawianie zapisów art.22 z pominięciem art 18.

[kiksem]

> A gdzieś się doczytał, że czynnością przekraczającą zwykły zarząd
> jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy.
>
> Z art. 18 wynika wręcz coś odwrotnego. Co prawda w art. 22 nie jest
> ta czynnośc wymieniona, ale dlatego, że jest wymieniona w art 18.
> Ustawy obowiązują w całości, a nie nalezy wybiórczo cytować
> poszczególnych artykułów.

Art. 18.1 ma zastosowanie do zarządów tzw. notarialnych, a nie tzw. właścicielskich - stąd wątpliwości...

Do uowl:

Właściciele nie chcą się dać zrobić w bambuko stąd pytania - do tego chyba służy to forum??

[ag2697]

uowl stwierdzeniem, zresztą napisanym nie po raz pierwszy "Zapewne członkowie
zarządu wkrótce bez upowaznienia właścicieli podpisą umowę z
preferowanym przez siebie zarządcą/administratorem, który zajmie
się dojeniem właścicieli. Po cichu członkowie zarządu będą za to
otrzymywać stosowne prowizje. " obrażasz i pomawiasz tych członków zarządu
(Zarządy), które chcą faktycznie coś zrobić, i których jakoś nikt nie chce
zastąpić. Szczególnie tych, którzy swoją funkcję spełniają bezpłatnie użerając
się z niektórymi członkami wspólnoty, którym nawet na myśl nie wpadnie aby wziąć
do ręki uowl. Tych, którzy już kilkakrotnie chcieli wszystko rzucić w diabły,
ale nie mają komu tego przekazać. Gdyby to była tak intratna posada jak piszesz
to chętnych byłoby wielu. Musiałeś zostać ciężko doświadczony przez taki zarząd.
Mimo wszystko nie wszyscy kradną.

[xxxll]

kiksem napisał:

> Z Ustawy o wł. lokali wynika, że czynnością przekraczającą zwykły
> zarząd jest jedynie ustalenie wynagrodzenia zarządcy i tu uchwała
> jest niezbędna, nigdzie natomiast nie ma mowy o wyborze czy
> odwołaniu zarządcy/administratora (mowa oczywiście o "zarządcy nie
> notarialnym").

Jakbyś czytał uważnie to zauważałbyś, że takie stwierdzenie pada po słowie .. w szczególności...

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu
są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

Każda wspólnota może ten katalog czynności rozszerzyć, ale nie może go zwęzić.


----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[majkowa]

Sprawa sprowadza się do odpowiedzi na pytanie:
"Czy uchwała wspólnoty może być zmieniona samodzielnie przez zarząd
wspólnoty?"

Moim zdaniem, w przypadku gdy administrator został wybrany uchwałą
wspólnoty, to może zostać zmieniony również wyłącznie uchwałą
wspólnoty.
Zarząd nie ma upoważnienia ustawowego do wprowadzania
samodzielnych zmian w treści uchwał wspólnoty.

Poprzez podjęcie uchwały o wyborze administratora, wspólnota
wprowadziła tę czynność do grupy czynności przekraczającej zwykły
zarząd, które regulowane są uchwałami.

Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
zarządu wspólnoty

[uowl]

majkowa napisała:

> Jeżeli jednak nie było uchwały o wyborze administratora, to wybór
> jego pozostaje w zakresie czynności zwykłego zarządu i należy do
> zarządu wspólnoty

A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
umowy.

[iziula1]

Podaje dwa wyroki sadowe
Sąd Apelacyjny w Białymstoku - wyrok z dnia10.09.2002 ( I ACa
384/02, OSAB 2002 NR 2/3 POZ.3
Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa 479/04)
w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
zarządu. Decydowanie jedynie o wysokości wynagrodzenia
administratora jest ograniczeniem praw członków wspólnoty.

[uowl]

Czyli we wspólnocie którego członkiem jest kiksem zarząd kpi sobie
z właścicieli i robi ich w bambuko.

Ciekawe tez dlaczego właściciele tak dają siebie robić w bambuko?

[balanger4]

Tak chyba jest w większości wspólnot.
Wynika to z mentalności ludzi.
We wspólnocie (duża) w której ja mieszkam, do właścicieli nic nie
dociera. Zbiorowe otumanienie jakieś.
Gdy rok temu napisałem im że administrator oszukał nas wszystkich na
konkretną kwotę - nic cisza.
Gdy od pół roku informuję ich o kolejnych przekrętach administartora
i durnowatego zarządu - nic cisza.
Gdy rozmawiam indywidualnie pytając się konkretnie dlaczego dajesz
sie oszukiwać i okradać - jeden z drugim odpowiada eeee... .
Stado baranów.
Dlatego cwaniaczki z "licencjatami" strzygą ich (nas) równo.
Oni tak lubią widocznie być robieni w balona. Komuna zrobiła swoje -
odzwyczaiła ich od myślenia.
Samemu jest bardzo ciężko walczyć, a nigdy się nie spodziewałem że w
tak sporym środowisku i to wcale nie menelskim jakimś, nie będzie
można znaleźć normalnie myślących sąsiadów. Zgroza!

[haneczka_wm]

iziula1 napisała:
> Wg komentarzy pana Turleja do Ustawy o Wł.lokali wybór
> administratora jest kwestią na tyle istotną że powinno się ją
> powierzyć do decyzji całej wspólnoty a nie tylko do kompetencji
> zarządu.

Oczywiście, że tak być powinno.
Skoro cała wspólnota opłaca administratora to, nawet tylko i
wyłącznie z tej racji, powinna mieć wpływ na decyzje dotyczące jego
wyboru.
To wydaje się logiczne i zasadne. Płacę i mam wpływ na to, za co
płacę.
W każdym innym przypadku można powiedzieć, że właściciele robią
niczym nieuzasadnioną "ściepę" dla zarządu.

[majkowa]

uowl napisał:
"A w której ustawie się doczytałaś że tak jest. Ustawa o własoności
lokali ani nie wymienia w treści żadnego administratora ani
zarządowi nie daje pełnomocnictwa do zawarcia w tym zakresie żadnej
umowy."

Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii elektrycznej,
dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

Dopóki wspólnota, czyli właściciele lokali nie zażyczą sobie aby to
oni uchwałą decydowali o wyborze dostawcy energii, wody,
administratora, to taki wybór pozostaje w sferze uprawnień
ustawowych zarządu wspólnoty.


iziula1 napisał:
Sąd Apelacyjny w Warszawie - wyrok z dnia 22.12.2004 ( VI ACa
479/04) w każdym z nich sąd stwierdził, że czynność polegająca na
powierzeniu administrowania nieruchomościa wspólna jest czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
nieruchomością wybranemu zarządcy.
Wówczas we wspólnocie nie wybiera się zarządu na podstawie art. 20,
tylko podpisuje się umowę o zarządzanie z osobą (prawną lub
fizyczną) której wspólnota powierza zarząd .

Skoro zarząd wspólnoty nie zostaje wybierany, to wspólnota
nie ma problemu wyboru żadnej z firm dostawczych, czy administratora
gdyż wszelkimi sprawami zwykłego zarządu i niektórymi sprawami
przekraczającymi zwykły zarząd zajmuje się, zgodnie z zawartą umową
ten komu zarząd został powierzony.

Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
możliwości dwuwładzy.
iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.

[uowl]

> Ustawa nie wymienia w treści również dostawcy energii
elektrycznej,
> dostawcy wody, wywożącego śmieci itp. z którymi wspólnota zawiera
> umowy, ponieważ do czynności zachowawczych (zwykłego zarządu) w
> nieruchomości jest ustawowo upoważniony zarząd wspólnoty (art.22
> ust.1) i nie potrzebuje żadnych pełnomocnictw.

W Ustawie o własności lokali istnieje Rozdzial IV Zarząd
nieruchomoscia wspólną, sprawy bieżącego utrzymania nieruchomości
regulują inne ustawy, takze dotyczące dostawy energii elektrycznej,
ale to inna sprawa.

Nie ściemniaj w sposób tak oczywisty, proszę.

[xxxll]

majkowa napisała:

> Czyli albo zarząd powierzony, albo zarząd wybierany. Nie ma
> możliwości dwuwładzy.
> iziula1 myli te dwa sposoby zarządzania wspólnotą.

A może to ty majkowa milisz i dopowiadasz sobie komentarze które ci pasują do twojej wersji w sprawach wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej.

Wybór, a spisanie umowy to dwie różne rzeczy .
Jak możesz porównywać czynność spisania umowy (wyboru) usługodawcy, jedynego na rynku, jakim jest energia elektrycznej, dostawca wody, wywożącego śmieci itp. To tylko świadczy o tobie, do jakiej roli sprowadzasz zarządce nieruchomości wspólnej!!! jaką ma spełniać we wspólnocie... wg tego co piszesz, to ma być on przysłowiowym chłopcem do bicia!


majkowa napisała:
> Powierzenie zarządu polega na notarialnym przekazaniu zarządzania
> nieruchomością wybranemu zarządcy.


- Dlaczego tylko z udziałem notariusza ma być podejmowana uchwała ogółu właścicieli lokali o wyborze zarządcy (art 18.1), a w innym wypadku to już nie? Kto jest "pracodawcą" takiego zarządcy? Zarząd czy ogół właścicieli czyli wspólnota? Jak Zarząd WM, to niech opłaca go z własnej kieszeni, za zlecenie mu obowiązków ciążących na nich. Jak Wspólnota, to niech ma wpływ poprzez pojecie uchwały o wyborze zarządcy nieruchomości wspólnej.

Tylko pęd do totalitarnego rządzenia przez członków zarządu WM, może zaliczyć czynność wyboru zarządcy nieruchomości wspólnej do zarządu zwykłego o którym mowa w prawie.

Zarząd bez pełnomocnictwa ogółu właścicieli lokali niewiele może.



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[majkowa]

Janusz Gdański , ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki
Nieruchomościami..."
Można czasem spotkać się ze stwierdzeniem, iż wybór zarządcy należy
do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością
wspólną, co oznaczałoby, że wyboru zarządcy musi dokonywać
wspólnota. W gestii wspólnoty jest jednak jedynie ustalenie
wynagrodzenia zarządcy (art. 22 ust. 3 punkt 1), ale nie jego wybór,
który - z wyłączeniem przypadku przedstawionego w art. 18 - jest
czynnością należącą do zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. "

==================================================================

Wybór zarządcy nie należy do czynności przekraczających zwykły
zarząd nieruchomością, ale w każdej chwili może zostać do tych
czynności włączony przez wspólnotę.

Proszę nie mylić wyboru zarządcy wspólnoty, z zatrudnieniem
administratora (przez niektórych omyłkowo nazywanego zarządcą).

O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie zażyczyć,
że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

Jeżeli administrator został wskazany w uchwale, to do rozwiązania z
nim umowy musi być również podjęta uchwała.
Jeżeli nie został wskazany w uchwale, to zarząd samodzielnie go
wybiera i zatrudnia.

[uowl]

A co to niby za ekspert od wspólnot mieszkaniowych.

A co to za organizacja Ogólnopolska Izba Gospodarki
Nierucjomosciami w której ekspertami są wyłącznie przezesi
spółdzielni mieszkaniowych?

Nie ma znaczenie zdanie Pana, różniące się wyraźnie od zdania
sądów - wyroki wymieniane w tym wątku.

Albo wreszcie wymień z ustawy zapisy dające zarządowi umocowanie do
zatrudnienia administratora, albo napisz, że nie umiesz znaleźć.

[netkater]

Podstawowym celem działania wspólnot jest zarządzanie
nieruchomością wspólną.
Zresztą pierwotna, robocza nazwa UoWL właśnie taką nosiła nazwę:
Ustawa o zarządzaniu nieruchomością wspólną.
Potwierdza to obecny:
Art. 1. 1. Ustawa określa... zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje
się przepisy Kodeksu cywilnego.

W art. 22 UoWL ustawodawca określił czynności
które "bezwzględnie" przekraczają zarząd zwykły (w szczególności
).

Wszelkie inne czynności związane z lokalem właściciela, czy też
wkraczające w jego prawa (jak np. dodatkowe obciążanie finansowe za
jakąś usługę, decydowanie o czymś z zakresu prywatności itp.) jest
ewidentnym przekraczaniem zakresu obowiązywania UoWL, jest
czynnością przekraczajacą zarząd zwykły i w związku z tym tylko i
wyłącznie właściciele mogą decydować o tego rodzaju
samoograniczeniach w swoich prawach. Zarząd samowolnie nie ma prawa
podejmować zobowiązań (umowy)dotyczących właścicieli!

W tej sprawie bardzo wymownie wypowiedział się Sąd Najwyższy: "...
Nie ma ona (wspólnota a co dopiero zarząd - dopisek
własny.) jednak żadnych uprawnień do ingerowania w prawa
właścicieli. To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c. Są to bowiem przepisy
bezwzględnie obowiązujące
Sygn. akt II CSK 600/08..."

[haneczka_wm]

majkowa napisała:
> O tym którego administratora należy zatrudnić może decydować
> samodzielnie zarząd wspólnoty, albo wspólnota może sobie
> zażyczyć, że to ona uchwałą będzie wybierała administratora.

Też Ci powiem tak: Nie ściemniaj Kochanieńki! :-))))

Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)

[majkowa]

haneczka napisała:
Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)

Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
zrozumieniem ustawy o własności lokali.

[xxxll]

majkowa napisała:

> haneczka napisała:
> Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące podstawy
> prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
>
> Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
> zrozumieniem ustawy o własności lokali.


...więc zacznij od zaraz ...a nie powtarzaj zasłyszanych czy podsłuchanych komentarzy tych co mają w tym interes jak Jasiu Gdański.:>


----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[uowl]

Majkowa,
jeżeli Ty czytasz, że zrozumieniem UoWL to podaj wreszcie zapis
ustawy dający zarządowi wspólnoty do zatrudnienia na własną
rekęzarządcy/administratora albo wreszcie przestań ściemniać.

Takiego zapisu po prostu nie ma.

[netkater]

Brawo uowl! Dokładnie tak właśnie powinno być.
Niektórzy jak tylko dostaną odrobinę władzy to chcieli by jak za
komuny, decydować o wszystkim, nawet o tym kiedy mogę iść kupkę
zrobić i na jako.

[majkowa]

uowl napisała:

> Majkowa,
> jeżeli Ty czytasz, że zrozumieniem UoWL to podaj wreszcie zapis
> ustawy dający zarządowi wspólnoty do zatrudnienia na własną
> rekęzarządcy/administratora albo wreszcie przestań ściemniać
.
> Takiego zapisu po prostu nie ma.

=============================================

Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
rekę administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):

Uwaga, cytuję:
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie.

[goscdw]

majkowa napisała:

> Przepis dający zarządowi wspólnoty prawo do zatrudnienia na własną
> rekę - rozumiem że i za własną kasę- administratora (nie zarządcy, bo zarządcą nieruchomości jest
> osoba prawna lub fizyczna, której zarząd został powierzony):
>
> Uwaga, cytuję:
> Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Uwaga: ten zapis odnosi się do zarządu zwykłego nieruchomością wspólną. Zawieranie umów na obsługę wspólnoty wymaga pełnomocnictwa wyrażonego w uchwale ogółu właścicieli lokali


no nie dobra... a gdzie jest napisane, że umowa z zarządca / administratorem jest zaliczona do zarządu zwykłego?

W wielu opracowaniach i komentarzach czytałem mądrzejszych od nas wszystkich tu i tam piszących , że umowę z zarządcą nieruchomości wspólnej / administratorem należy traktować szczególnie i dlatego przy wyborze takich osób należy się odwoływać do ogółu właścicieli tworzących dana wspólnotę.

[netkater]

goscdw napisał:

> Uwaga: ten zapis odnosi się do zarządu zwykłego
nieruchomością wspólną.
> Zawieranie umów na obsługę wspólnoty wymaga pełnomocnictwa
wyrażonego w
> uchwale ogółu właścicieli lokali

Dokładnie, właśnie tak należy interpretować zapisy UoWL!

[haneczka_wm]

majkowa napisała:

> haneczka napisała:
> Skąd taka interpretacja uowl? Są jakieś inne, przekonujące
podstawy
> prawne poza przytoczoną tutaj wykładnią eksperta....? ;)
>
> Najbardziej przekonującą podstawą prawną jest przeczytanie ze
> zrozumieniem ustawy o własności lokali.

Ciaaaach...... ale bat! Aaauuuu....
Wszak matematyka królową nauk jest i..... któż to lepiej
porachuje????

Zastanawiam się, co lepiej wybrać: stos czy męczarnie na jajcarni???

www.youtube.com/watch?v=kGOvB2aSno4&feature=related

[highrise]

Witam,

jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
administrowanie nieruchomością wspólną.

Jeżeli jest Pan właścicielem lokalu, to Pana informuję, że
najcześciej zarząd jest odpowiedzialny we wspólnocie mieszkaniowej
za wykonywanie zadań z zakresu czynności zwykłego zarządu i w ramach
swoich kompetencji może rozwiązać umowę z zarządcą. Bywa też i tak,
że zarządca rozwiązuje umowę ze wspólnotą mieszkaniową, jeżeli
zarząd wspólnoty mieszkaniowej traktuje nieruchomość wspóloną jako
dobre pole do zrobienia swoich prywatnych interesów, albo zarząd
wspólnoty mieszkaniowej składa sie z większości osób, które nie
rozumieją tego co mówią.

Pozdrawiam SJ

[netkater]

Kochani dyskutanci!
Proponuję na spokojnie ustalić pewną rzecz.
Wiadomo że zarząd, czynności zwykłego zarządu może wykonywać
samodzielnie - to jest jasne jak słoneczko.
Katalog czynności przekraczajacych zarząd zwykły jest katalogiem
otwartym w którym kilka czynności ustawodawca bezwzględnie zaliczył
jako przekraczające zwykły zarząd (w szczególności).
Nie zapominajmy jednak o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art.
1) zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
zarząd (lub powierza się zarządcy). Wszystkie inne sprawy, nawet
najdrobniejsze ale zachaczające chociaż trochę o sferę prywatności
właścicieli są czynnościami w które zarząd wspólnoty
(zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez zgody właścicieli
!
Jeżeli umowa z "administratorem" dotyczy tylko i
wyłącznie "administrowania" częścią wspólną to oczywiście zarząd
może sobie podpisywać takich umów nawet dziesięć.
Ale wiemy że tak nie jest, bo każdy "administrator" prowadzi
księgowość i właściciele ponoszą koszty jego zatrudnienia, więc musi
mieć też dostęp i upoważnienie do przetwarzania danych osobowych
właścicieli a o tym już zarządowi samodzielnie decydować nie wolno!
To właściciele w uchwale decydują jakie swoje dane chcą udostępnić.
Takie jest ich prawo zagwarantowane KC. Pisałem o tym wyżej
przytaczając wyrok SN na potwierdzenie tego.
Tym samym oczywiste jest że zwalniając "administratora" właściciele
też powinni wiedzieć "komu już nie muszą czapkować".
Czyli podsumowując - czynności zwykłe samodzielnie ale tylko te
które dotyczą nieruchomości wspólnej i nie wiążą sie z jakimkolwiek
obciążaniem czy ingerencją w prawa własności właścicieli.
Jest to dosć jasno sprecyzowane w orzecznictwie.
W roszczeniu art. 222 § 2 KC
"...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)..."

"...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530)
.."
=====================
Bardzo proszę niezgadzających sie z powyższym o rzeczową dyskusję
(przepis, artykuł, inny dokument) na argumenty.

[wspolnota.net.twa]

highrise napisał:


> jeżeli jest Pan zarzadcą, to powinien Pan wiedzieć, że zarząd
> reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i może z Panem rozwiązać umowę o
> administrowanie nieruchomością wspólną.

Puknij się Stasiu w w globusik .

- Co ma reprezentowanie wspólnoty do podejmowania decyzji w imieniu ogółu właścicieli lokali tak ważnych jak wybór zarządcy nieruchomości wspólnej?

Ty jako licencjonowany zarządca nie rozróżniasz wykonawstwa od przyznanych uprawnień (pełnomocnictw) przez ogół właścicieli lokali. Więc się do funkcji zarządcy z licencją nie nadajesz.

Zarząd WM jest do wykonywania poleceń ogółu właścicieli lokali wyrażonych w uchwałach.
Tak trywialnie .. Zarząd WM jest pracownikiem ogółu właścicieli lokali.
To nie spółdzielnia mieszkaniowa, w której Zarząd może dużo, a nawet za dużo.

[highrise]

Jendruś,

dziękuję za cenne uwagi.

Pozdrwaiam SJ

[wspolnota.net.twa]

Stasiu ja pracuję na swój rachunek, a nie jakiegoś JENDRUSIA.
My z Towarzystwa wiemy co w trawie piszczy , gorzej jest z warszawką.
pozdrawiam w ten jesienny czas
WNT

[highrise]

Witam ponownie,

mogę podsykutować z Tobą na ten temat pod warunkiem, że podasz swoje
imię i nazwisko i nr licencji zawodowej.

SJ

[wspolnota.net.twa]

Stasiu co ty z CBA jesteś czy innej Hybrydy.
Też tak samo rozmawiasz z właścicielami ? zaczynasz od danych osobowych

:):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):):)

[nk45]

Choć osobiście uważam, że jeżeli Zarząd odpowiada za zarządzanie Wspólnotą to i
Zarząd powinien mieć możliwość wyboru administratora - NIESTETY TAK NIE JEST i
KAŻDY SĄD STANIE PO STRONIE ODWOŁYWANEGO administratora ( sprawa oparła się o
Sąd Okręgowy ).

WNIOSEK: KONIECZNA JEST UCHWAŁA WŁAŚCICIELI.

[majkowa]

Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.

Nieruchomość może być zarządzana:
1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

Dyskutanci mylą osobę zatrudnioną do prac doradczo-administracyjnych
i nie mającą prawa podejmowania decyzji, z zarządcą notarialnym,
któremu powierzono zarząd i który ma prawo podejmowania decyzji,
bowiem gdy we wspólnocie funkcjonuje zarządca (notarialny), to
nie wybiera się zarządu wspólnoty.

I odwrotnie, jeżeli wspólnota przyjęła sposób zarządzania poprzez
zarząd wybierany na podstawie art. 20, to nie może funkcjonować
jednocześnie zarządca notarialny.

Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on nie
zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

Mimo, że zawodem takiej osoby jest zarządzanie nieruchomościami, to
we wspólnocie jest zatrudniony nie jako zarządca nieruchomości,
tylko właśnie jako osoba do pomagania i doradzania wybranemu
zarządowi.

Za decyzje w sprawach nieruchomości zawsze odpowiada wybrany
zarząd wspólnoty, a nie osoba współpracująca z tym zarządem.

Zasada jest prosta:
TEN KTO PODEJMUJE DECYZJE - TEN ZA NIE ODPOWIADA.

Podkreślam ten fakt, bowiem wielu członków zarządu wspólnoty jest
przekonanych, że za nic nie odpowiada, bo we wspólnocie
zatrudniony jest zarządca nieruchomości. Bardzo się mylą.

Jeżeli wspólnota chce aby za decyzje w sprawach zwykłego zarządu
odpowiadał ktoś inny niż wybrany zarząd, to musi takiej osobie
udzielić stosownych pełnomocnictw do podejmowania decyzji.

Wspólnota nie musi w sprawach zwykłego zarządu dawać osobnych
pełnomocnictw wybranemu zarządowi, ponieważ wybrany na podstawie
art. 20 zarząd wspólnoty, posiada pełnomocnictwo ustawowe, zawarte a
art. 22 ust.1 UWL.

[uowl]

> Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników
nie
> rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą

Czytając twoją wypowiedź można odnieść wrażenie , że należysz do
tych nierozróżniających.

Pytam się gdzie w UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego
zawierania umowy z wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem.

Na razie z uporem maniaka dajesz odpowiedzi wykrętne.

>Nie można nazywać osoby zatrudnionej do prac doradczo-
> administracyjnych, bez prawa decyzji - zarządcą wspólnoty, bo on
nie
> zarządza, czyli nie podejmuje decyzji w sprawach zwykłego zarządu.

A skąd to sobie umyśliłaś, że taka osoba biorąca udział w
zarządzaniu może funkcjonować we wsplnocie poza wolą właścicieli.
Kazdorazowo zarząd daje takej osobie możliwość w przewalaniu kaski
właścicieli.

Pytam się z której częsci ustawy wzięłas sobie swoje wydumania?
Tylko bez wykrętnych odpowiedzi.

[wspolnota.net.twa]

majkowa napisała:

> Czytając listy w tej dyskusji mam wrażenie, że 90% uczestników nie
> rozróżnia 3 sposobów zarządzania wspólnotą.
>
> Nieruchomość może być zarządzana:
> 1. poprzez zarząd wspólnoty wybrany uchwałą na podstawie art. 20 UWL,
> 2. poprzez notarialne powierzenie zarządu na podstawie art. 18.1,
> 3. poprzez zarządcę wyznaczonego przez Sąd.

A co z powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną na podstawie uchwały ogółu właścicieli lokali (pospolicie stosowana forma) i spisania umowy cywilno-prawnej z zarządcą ( bez udziału notariusza , bo to zbędny wydatek zwłaszcza w małych wspólnotach).

Po za tym, dyskusja tu się nie toczy (Tekst powyżej), ale o to czy Zarząd WM ma prawo decydować o wyborze zarządcy a w następnie zawierać umowy cywilno prawne o zarząd nieruchomością wspólną.

[majkowa]

Odpowiadam uowl:

1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
ust.1 czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie.

2. Taka osoba biorąca udział w zarządzaniu nie funkcjonuje we
wsplnocie poza wolą właścicieli, ponieważ działa w ramach praw i
obowiązków zapisanych w umowie o administrowanie zawartej ze
wspólnotą.

Taka osoba tylko doradza zarządowi, a zarząd podejmuje decyzje.

Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a
poszczególnymi właścicielami lokali.

2. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę
mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

W ustawie nie ma mowy o reprezentacji i składaniu oświadczeń woli
przez osobę spoza zarządu wspólnoty.

Odpowiadam wspolnota.net.twa:

To o czym piszesz powyżej to po prostu zarządzanie na podstawie
art. 20 UWL.

Na podstawie uchwały ogółu właścicieli wybrany zostaje
jednoosobowy zarząd w osobie Pana/Pani będącej z zawodu zarządcą
nieruchomości.

Taki jednoosobowy zarząd może podejmować decyzje zwykłego zarządu
samodzielnie, zaś decyzje przekraczające zwykły zarząd musiałaby
nadal podejmować wspólnota przy pomocy uchwał.

[uowl]

> 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy
z
> wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
> ust.1

Ale gdzie w art 22 jest umocowanie zarządu? Proszę wreszcie z
uporem godnym maniaka nie odpowiadać, że jest umocowanie bo
jest umocowanie.

Przypominam, że zgodnie z prawem umocowanie musi zostać wskazane
wyraźnie, a nie w sposób dorozumiany.

Więc jeszcze raz prosze o niepowtarzanie z maniackim uporem, że
wynajęcie zarządcy jest czyością zwykłego zarządu bo jest
czynnościa zwykłego zarządu, a następnie wyprowadzanie z tego
bzdetu całej sieczki opisanej poniżej. Sieczka ta niewiele ma
wspólnego z UoWL.

A majkowa tez nie powtarzaj z uporem maniaka, że zarząd
reprezentuje wspólnotę na zewnątrz bo zarząd umocowanie do zakresu
reprezentacji musi każdorazowo uzyskać w uchwałach. Reprezentacja
na zewnątrz nie daje prawa do podejmowania czynności samowoli w
reprezentacji.

[xxxll]

majkowa napisała:

> Odpowiadam uowl:
>
> 1. W UoWL jest umocowanie zarządu do swobodnego zawierania umowy z
> wybranym przez siebie zarządcą/adminitratorem wynika z art. 22
> ust.1 czyli: Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
> samodzielnie.

- Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu nieruchomością !!!! - nie mylić ze spisaniem umowy.



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[uowl]

Majkowa chyba nie odpowie na to pytanie.
Zacięła się na art 21, ust 1 UoWL, a nie dochodzi nawet do ust 2
tegoz art. Ust 2 nakazuje w przypadku zawierania umowy
przekraczającej zarząd zwykły uzyskania umocowania wyrazonego w
uchwale.

Dla majkowej "zarząd zwykła bo zarząd zwykły:"

[wiseman1]

> - Gdzie jest napisane w UoWL, że wybór (podjęcie decyzji) o wyborze
zarządcy / administratora jest zaliczone do zwykłego zarządu
nieruchomością !!!

A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
hydaulika wymaga uchwaly?
We wspolnocie w ktorej wybrany zostal zarzad wlascicielski ten zarzad
ma prawo zatrudnic kogo chce do pomocy w wykonywaniu swoich obowiazkow
wynikajacych z ustawy.
Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie uchwala
kosztow zatrudnienia tych pomocnikow.
Wybieranie tego pomocnika (nieslusznie nazywanego administratorem)
przy pomocy uchwaly prowadzi do dwuwladzy we wsplnocie.

[uowl]

Kolejne porównywanie z uporem maniaka zatrudnianie sprzątaczki do
zatrudniania zarządcy.

Ale ten tak często chucznie nazywany "administrator" teraz wg.
wiserman1 jest "nieslusznie nazywanym administratorem".

To jak go trzeba nazywać?
Ale kim jest administrator? Nie ma go co prawda w UoWL ale
odpowiedz kogo należy słusznie nazywać administratorem.


A od kiedy zarząd jest władzą we wspólnocie? Niesamowite!!!

[netkater]

wisemanowi1 zaczyna coś dzwonić ale jeszcze nie wie w którym
kościele.

"...Jedyne co zarzad musi uzyskac od wspolnoty to zatwierdzenie
uchwala kosztow zatrudnienia tych pomocnikow. ..."

Czyli co jest pierwsze? Najpierw zarząd zatrudnia a potem domaga się
żeby właściciele uchwalili dla gościa wynagrodzenie? Czy może też
odwrotnie najpierw uchwalają wynagrodzenie a potem szuka się
kandydatów?
Niedługo dojdziemy do szczytu absurdów w tłumaczeniu dwóch zdań
ustawy z polskiego na nasze.

[wiseman1]

> Czyli co jest pierwsze?
Ja najpierw uzyskuje pieniadze a potem ide doo sklepu cos kupic w
ramach posiaanych pieniedzy.

A ty jak bys zrobil?
Kupujesz cos w sklepie bez pieniedzy?

[wiseman1]

> To jak go trzeba nazywać?

Jest to osoba ktora zapewnia obsluge ksiegowa i czasami paraprawna.
Osoba ta pomaga w kontaktach z wykonawcami prac na rzecz wspolnoty.
Ostateczna odpowiedzialnosc za prace tej osoby ponosi zarzad i dlatego on ma prawo zatrudnic albo zwolnic takiego pracownika tak samo jak sprzataczke czy hydraulika.

[xxxll]

wiseman1 napisał:

> A gdzie jest napisane w UoWL ze zatrudnienie sprzataczki albo
> hydaulika wymaga uchwaly?

takie pojmowanie zapisów UoWL jest poniżej godności właściciela lokalu ... a ile jest warta dzisiaj "godność" właściciela lokalu pokazuje zrównanie pozycji zarządcy do roli ciecia ...

Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali, bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

Art. 27.
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.

----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[netkater]

Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
problemu.
Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
zarząd (lub powierza się zarządcy).
Wszystkie inne sprawy, nawet najdrobniejsze ale zachaczające chociaż
trochę o sferę prywatności właścicieli są czynnościami w które
zarząd wspólnoty (zarządca powierzony) nie ma prawa ingerować bez
zgody właścicieli!
Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

"...To, że ustawa jest lex specialis, nie wyłącza
stosowania art. 140 i 222 par. 2 k.c.
Są to bowiem przepisy bezwzględnie obowiązujące
(Sygn. SN akt II CSK 600/08.)..."

Każda ingerencja w sferę praw właściciela może być zaskarżona z
oczywistym skutkiem z poniższego tytułu:
W roszczeniu art. 222 § 2 KC
"...chodzi o takie naruszenia własności, które nie polegają na
pozbawieniu władztwa nad rzeczą. Rozumie się pod tym pojęciem trwałe
i bezprawne wkroczenie w sferę uprawnień właściciela, nie
pociągające za sobą utraty przez właściciela władztwa, które jednak
uniemożliwia lub utrudnia właścicielowi wykonywanie służących mu
uprawnień w sposób odpowiadający treści własności (Dybowski w:
SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977 r. str. 529 - 530)..."

"...Konieczną przesłanką powstania roszczenia negatoryjnego jest
bezprawność zachowania się naruszającego cudzą własność. Wkroczenie
w sferę uprawnień właściciela jest bezprawne, gdy jeżeli dokonane
zostało wbrew woli właściciela i nie znajduje oparcia w przepisach
prawnych (Dybowski w: SystemPrawaCywilnegoTomII, 1977, str. 530)
===============
Sorry że powtarzam to ale należałoby już zamknąć temat, tak uważam.

[wiseman1]

> Nie widzę sensu ciągłego wałkowania w kółko w sumie prostego
> problemu.
> Nie zapominajmy o podstawowej rzeczy. UoWL dotyczy (art. 1)
> zarządu nieruchomością wspólną i do tego jest wybierany
> zarząd (lub powierza się zarządcy).

Sluszna prawda.

> Żaden zarząd nie jest uprawniony do ograniczania praw
> właścicielskich ponad to co sama ustawa ogranicza.

Na tej samej zasadze zadna uchwala wspolnoty nie moze ograniczac prawa
zarzadu do wypelniania jego obowiazkow poza uchwala o odwolaniu tegoz
zarzadu.

[wiseman1]

Wybrany zarzad ponosi odpowiedzialnosc za to co sie dzieje we
wspolnocie i dlatego dwuwladza jaka proponujesz nie ma sensu.
Kazdy zarzad ktory sie zgadza na taka sytuacje jest niespelna rozumu.

> Tak na marginesie, zarząd WM musi posiadać pełnomocnictwo
> do zawierania umów wyrażonej w uchwale ogółu właścicieli lokali,
> bo niby dlaczego ma być preferowana firma sprzątająca forowana
> przez zarząd, a nie firma wskazywana przez grupę właścicieli lokali.

Tak na marginesie zarzad dostal to pelnomocnictwo w momencie w ktorym
zostal wybrany uchwala wlascicieli.

Jak ta grupa wlascicieli lokali chce swoja firme zatrudniac to niech
wywali dotychczasowy zarzad i sama sie do zarzadu wybierze i wtedy
bedzie mogla zatrudniac kogo zechce.

Decyzje dotyczace zarzadu zwyklego moga byc podejmowane tylko w jednym
miejscu - zarzadzie wspolnoty.

[wiseman1]

> ...zrównanie pozycji zarządcy do roli ciecia ...

Jesli zarzadca przychodzi do wspolnoty i zatrudnia sie w roli ciecia
to niech sie nie dziwi ze jak ciec jest traktowany.

[kiksem]

Bardzo dziękuję za wszystkie wypowiedzi. Jak widzę temat wzbudził
wiele kontrowersji. Jak dotychczas - biorąc pod uwagę wypowiedzi
forumowiczów - przeważa pogląd, że zarządca/administrator (nie
wybrany notarialnie) mimo wszystko winien być odwołany/wybrany w
drodze uchwały wspólnoty (czynność przekraczająca zarząd zwykły nie
wyszczególniona w ustawie o wł. lokali.). Jednak mam pewne ale:
skoro wspólnota wybiera zarząd tzw. właścicielski (nie notarialny) i
potem ten zarząd rozlicza (absolutorium), to czy ten zarząd nie
powinien mieć swobody w doborze swoistego "pomocnika" -
administratora/zarządcy, którego zatrudnia w ramach uchwalonego
przez wspólnotę wynagrodzenia? Co Państwo na to?

[netkater]

kiksem - nie zaczynaj od nowa!
Przecież już to wyjaśniono w postach.
Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.

[wiseman1]

> ...Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
> się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
> pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę.

Jesli chciales napisac ze, wlasciciele musza wyrazic zgode na
pieniadze placone temu pomocnikowi to masz racje.
Jesli uwazasz ze musi byc zgoda na tego konkretnego pomocnika to nie
masz racji.

[highrise]

Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
błędny pogląd.

[wiseman1]

> Niektórzy zarządcy uważają, że jeżeli umowa o administrowanie
> nieruchomością wspólną zostanie zatwierdzona uchwałą właścicieli
> lokali albo wybór administratora zostanie dokonany przez
> właścicieli lokali w stosownej uchwale, to trudno będzie
> zarządowi wspólnoty rozwiązać taką umowę. To jest zdecydowanie
> błędny pogląd.

Jesli wspolnota przy pomocy uchwaly wybiera administratora to taki
administrator powinien byc odwolany rowniez przy pomocy uchwaly.

Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
dymisji.

[highrise]

wiseman1 napisał:

> Jesli wspolnota przy pomocy uchwaly wybiera administratora to taki
> administrator powinien byc odwolany rowniez przy pomocy uchwaly.

Nie jest to konieczne bo jest to czynność zwykłego zarządu.

[xxxll]

highrise napisał:


> Nie jest to konieczne bo jest to czynność zwykłego zarządu.


Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją zawodową.






----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[highrise]

xxxll napisał:

> Stasiu, gdzieś to wyczytał, że wybór zarządcy nieruchomości
wspólnej jes
> t czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź
można traktować w
> kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
zawodową.

Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "Wszak jestem osobą z
licencją zawodową" i ztermomodernizowałem już wszystkie budynki
wspólnot mieszkaniowych, które przejąłem w administrowanie od 2004r.
To są fakty. A ty jakie masz osiągnięcia?

highrise napisał: termodenizacja = wybór zarządcy

[xxxll]

Stasiu co ma termomodernizacja nieruchomości wspólnego z wyborem
zarządcy nieruchomości wspólnej?

highrise napisał:

> Nie wpieraj mi tego czego nie napisałem. "

A tego czego nie napisałeś, to ja o to pytam...

Wróćmy do tematu...

Stasiu, gdzieś to wyczytałeś, że wybór zarządcy nieruchomości
wspólnej jest czynność zwykłego zarządu, bo na razie twą wypowiedź można
traktować w kategorii interpretacji! wszak jesteś osobą z licencją
zawodową i takich bzdur nie powinieneś pisać , chyba, że jesteś człekiem
układnym i każdy układ z właścicielami lokali ci odpowiada, byle
można było fakturkę wystawić za zarządzanie, o reszcie nie wspomnę :>

Czy o takie sprawowanie funkcji zarządcy nieruchomości wspólnej chodzi?






----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[highrise]

wiseman1 napisał:

(...)
> Uwazam ze bledem jest zatrudnianie administratora uchwala poniewaz
> doprowadza to do dwuwladzy we wspolnocie ktora juz posiada zarzad
> wybrany taka sama uchwala. Zarzad i administrator maja wtedy taka
> sama delegacje prawna. Na miejscu tego zarzadu podal bym sie do
> dymisji.

Nie można mówić o dwuwładzy we wspólnocie mieszkaniowej jeżeli
administrator jest pomocnikiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Nie jest istotne w jaki sposób nastąpił jego wybór.

[xxxll]

netkater napisał:

> Jak zarząd chce sobie zatrudnić pomocnika (czy też dwóch) to niech
> sobie zatrudnia za swoje pieniądze, wtedy nie musi o nic się pytać
> właścicieli. Ale jeżeli chce żeby właściciele płacili za to że im
> się nie chce czegoś robić (albo nie potrafią) bo potrzebują
> pomocnika to ci właściciele muszą na to wyrazić zgodę. To jest
> oczywista oczywistość jak mawiał klasyk.


MASZ RACJE, TAK POWINIEN WYGLĄDAĆ WYBÓR ZARZĄDCY - przez podjęcie uchwały
ogółu właścicieli lokali.

Zarząd jest pracownikiem OGÓŁU WŁAŚCICIELI LOKALI - taki
robol, a nie decydent.
Odpowiada za wykonywanie woli (czytaj: uchwał wspólnoty) ogółu
właścicieli lokali i za to przede wszystkim dostaje lub nie absolutorium.

UoWL decyzje pozostawiła ogółowi właścicieli , która wyrażają podejmując uchwały.
Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
wspólnej (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest czynnością zwykłą
zarządu nieruchomością .

Zarząd WM na podstawie uchwały, w której wskazany jest zarządca NW i jego
wynagrodzenie, dokonuje czynności spisania umowy w imieniu wspólnoty -
reprezentuje ją.

Tam, gdzie odbywa się to inny sposób, to jest łamane święte prawo właściciela
lokalu wynikające z posiadania własności lokalowej jak i ułamkowej w
nieruchomości wspólnej.


I to by było na tyle...:>




----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[majkowa]

xxxll napisał:
Nigdzie nie jest zapisane, że wybór zarządcy nieruchomości
> wspólnej (w celu zawarcia umowy cywilno prawnej) jest
czynnością zwykłą zarządu nieruchomością .
----------------------------------------------------

Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
katalogu czynności zwykłego zarządu.

Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.

[netkater]

Dokładnie tak!
Chyba po raz pierwszy zgadzam się w zupełności z xxxll-kiem.
Dla tych którzy dalej sie upierają przy swoim przypomnę tylko, że
wybrany zarząd jest tylko i wyłącznie od "zarządzania"
nieruchomością wspólną (art. 1).
Jak już pisałem wcześniej wszelkie inne najdrobniejsze nawet sprawy
wkraczające w sferę prywatności właścicieli, w sferę ich praw
właścicielskich muszą mieć zgodę właścicieli wyrażoną uchwałą
. Nie ma znaczenia czy to jest wymieniona czy niewymienona
czynność zwykłego zarządu czy też "niezwykłego". Przepisy KC art.
140 i 222 są bezwzględnie obowiązujące (Sygn. SN akt II CSK 600/08)

Do netkater i xxxll

[haneczka_wm]

netkater i xxxll ubóstwiam Was w tym wątku!
Podoba mi się to, co i jak piszecie w odniesieniu do tematu.
Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-)))

Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to słońce
krąży wokół niej - należy rozpalić stos.

Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.

[netkater]

Dziękuję!
Smacznego!

haneczka_wm napisała: co chciała

[xxxll]

haneczka_wm napisała:

> Interpretacja wielu zaganień dotyczących wspólnot i ustawy o
> własności lokali czasem przypomina przekonywanie, że ziemia jest
> płaska i stoi na trzech słoniach, a tym co nie wierzą, że to
> słońce krąży wokół niej - należy rozpalić stos.
>
> Tego typu racje, ustanawiane jako niepodważalne, zawsze służą
> interesom określonej grupy, bo bardziej "skomplikowane" wydaje się
> to, co proste i uczciwe we wzajemnych relacjach.



Zawsze wiedziałem, że jesteś autorką tekstów do kabaretu pn Wspólnota Mieszkaniowa.

Nie mogę tylko zrozumieć jak możesz tak igrać z zagubionych włascicieli lokali
omamianych wizjami zarządów właścicielskich wg zasady róbta co chceta co nie
jest zakazane jest dozwolone

Ta dyskusja nie jest na temat czy należy podjąć decyzję o wymianie spalonej
żarówki czy zakupu środków czystości.

Każdorazowa zmiana zarządcy nieruchomości rodzi dla wspólnoty wielkie problemy.
Znam taka wspólnotę, która dzięki twoim teorią , zarząd właścicielski zmieni w
trakcie ubiegłego roku czterech zarządców. Teraz mają olbrzymie kłopoty
finansowe i .... zarządce przymusowego i windykacje sądowe.

Czy o takie Mniam, mniam, mniaaaamm.... :-))) tobie (Wam chodzi). Fajny
grill wspólnotowy.:>



----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/

[xxxll]

majkowa napisała:

> Żadna ustawa, w tym ustawa o własności lokali nie zawiera
> katalogu czynności zwykłego zarządu.
>
> Wynika to z prostego rozumowania, którego xxxll nie jest w stanie
> pojąć. Ja się nie podejmuję, aby mu to wytłumaczyć.


żenada majkowa , żenada ... jaki ja ma interes wynikający z takiej interpretacji ... natomiast Ty jako przedstawicielka zarządu właścicielskiego tak... prestiż lokalnego Guru we wspólnocie. :>




----------------------------------------------------------------
Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/