Kogo obowiązują uchwały?

14.02.10, 14:27

Zakładam nowy wątek bo uważam, że poruszona przez >xxxll<
sprawa ograniczenia zarządu a także pytanie
>balangera4< jest niezmiernie ważna i istotna a nie
chciałabym aby umknęła w gąszczu innego tematu.
Bo rozpatrując dokładnie uchwałę SN (z 5 lutego 2010 r., sygn.
III CZP 127/09
) - że tylko tylko takie uchwały (dotyczące spraw
określonych art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6) powodują skutek w
stosunku do właścicieli wszystkich lokali - rodzi się pytanie główne
które postawił właśnie >balanger4<.
Jaka jest podstawa prawna, że pozostałe uchwały właścicieli mają
mieć skutek w stosunku do wszystkich właścicieli?
    • ag2697 Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 18:23
      collinsowa napisał:


      > Bo rozpatrując dokładnie uchwałę SN (z 5 lutego 2010 r., sygn.
      > III CZP 127/09
      ) - że tylko tylko takie uchwały (dotyczące spraw
      > określonych art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6) powodują skutek w
      > stosunku do właścicieli wszystkich lokali

      Skutek do właścicieli wszystkich lokali nie oznacza, że 100% właścicieli musi głosować za przyjęciem, a nic innego tylko to, że skutek wdrożenia tej uchwały będzie dotyczył wszystkich, co jest "oczywistą oczywistością".
      Przykłady:
      zapis "5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej," będzie skutkowało zmianą zapisów we wszystkich aktach własności,
      zapis "1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, " skutkuje wyłącznie w stosunku do zarządcy.
      Chyba, że przestałem rozumieć słowo pisane. Tylko w jakim celu sąd potwierdził "oczywistą oczywistość"?
    • bykira Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 18:39
      Moim zdaniem SN w tej uchwale podkreślił czego winny dotyczyć
      uchwały w/g uowl. Tym samym potwierdził, że idiotyczna uchwała np. o
      zakupie wiązanek pogrzebowych jest nieważna i nie dotyczy wszystkich
      właścicieli a moze tylko tych którzy się w takiej uchwale podpisali
      na "tak".
      • xxxll Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 19:54

        bykira napisała:

        > Moim zdaniem SN w tej uchwale podkreślił czego winny dotyczyć
        > uchwały w/g uowl. Tym samym potwierdził, że idiotyczna uchwała np. o
        > zakupie wiązanek pogrzebowych jest nieważna i nie dotyczy wszystkich
        > właścicieli a moze tylko tych którzy się w takiej uchwale podpisali
        > na "tak".

        Ale jeżeli w danej wspólnocie wszyscy właściciele lokali zagłosują ZA przyjęciem takiej uchwały ( np: 12 lokalowej) to taka uchwała jest obowiązująca.


        Podobnie się ma sprawa jeżeli właściciele obiorą sobie odmienny sposób zarządu nieruchomością niż ten opisany w UoWL oczywiście przy zachowaniu prawnych wymogów - udział notariusza.


        ----------------------------------------------------------------
        Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
        www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
        • bykira Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 21:20
          Jeśli podpiszą wszyscy, to nikt nie zaskarży i nie jest to uchwała
          większościowa tylko jakby umowa właścicieli, którzy solidarnie
          wyrażają na coś zgodę, co nie jest obwarowane uowl, która rozwiązuje
          problem braku jednomyślności w sprawach dotyczących wspólnoty.
          Sprawy wykraczające poza wspólnotę właściciele jednomyślnie mogą
          sobie rozwiązać jak chcą !
          • xxxll Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 21:33

            bykira napisała:

            > Jeśli podpiszą wszyscy, to nikt nie zaskarży i nie jest to uchwała
            > większościowa tylko jakby umowa właścicieli,


            Jest to przede wszystkim uchwała i niczego nie muszą podpisywać, bo
            uchwał się nie podpisuje lecz głosuje, ale wam z TWA to wszystko
            jedno.
            Podpisuje się umowy, ale to jest innego rodzaju dokument niz uchwała.

            Uchwała, po przegłosowaniu, może się stać umową w formie uchwały.


            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
            osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
            • bykira Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 21:39
              Która ustawa reguluje podejmowanie decyzji w jakieś sprawie( np.
              kolejności zrobienia grilla, wyboru rodzaju kwiatków na imienieny)
              przez grupę osób i mówi o tym że ma to być podejmowane w formie
              uchwały ? Decyzje współwłaścicieli w zakresie wykraczającym poza
              sprawy NW, to żadna uchwała. To ZGODA określonej grupy osób na
              określone działanie.
              • collinsowa Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 22:08
                Mam prośbę aby dyskusja skoro sie rozpoczęła nie zbaczała na "boczne
                tory".
                Nie mówimy tutaj o tym, że np. czterech właścicieli podjęło decyzje
                że idą na grilla. Ich sprawa, ich dotyczy, czy podpisali na tą
                okoliczność umowę, nieistotne.
                Pytanie było takie, że skoro SN uważa (tak zresztą jak i UoWL), że
                tylko uchwały podjęte w trzech sprawach (art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a
                i 6) obowiązują wszystkich właścicieli (ze skutkiem) to
                czy to oznacza, że np. uchwała podjęta większością głosów w sprawie
                zwiększenia składki na FR czy też uchwała podwyższajaca koszty
                (zaliczki) zarządu nieruchomością wspólną albo wybudowaniu "bramy
                ozdobnej" przy wjeździe na teren wspólnoty ...itp - nie obowiązuje
                wszystkich? Było by to jakieś kuriozum. Z drugiej strony nigdzie w
                UoWL lokali nie jest napisane, że wszyscy właściciele muszą sie
                dostosowywać do podjętych uchwał tak jak właśnie w art. 22.
                Może błądzę, ale dyskutowana właśnie uchwała SN wprowadza "mętlik" i
                zasiała te wątpliwości.
                • wprost5 Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 23:04
                  Przeczytałem wyrok raz i na gorąco, po przeczytaniu na końcu, że ci
                  sami "mędrcy prawnie" wyrażaja w róznych odstępach czasu odmienne
                  poglądy w tej samej sprawie nie dziwię się, że mamy coraz większy
                  mętlik w głowie.
                  Przypomina mi to wyroki SN w sprawie balkonów.
                  W każdym razie dzisiaj już za poźno abym główkował.

                  Ja tylko boleje, że collinsowa przez tę nową zagwozdkę rzuciła chyba
                  w kąt moje pytanie z wątku o wyroku NSA w sprawie zgody wszystkich
                  współwłaścicieli na remonty
                  • collinsowa Re: Kogo obowiązują uchwały? 14.02.10, 23:39
                    Do wprost5
                    Ja mam też inne zajęcia - nie mogę tu dyżurować cały czas.
                    Ja tam odpowiedziałam, że wynika z tego, że remont chyba NIE a
                    inwestycja TAK.
                    Jako że te dwa wątki w zasadzie się łączą to do rozważenia nocnego
                    jeszcze to:

                    Wyrok ten (II OSK 1683/08 - Wyrok NSA )
                    przywołuje już na wstępie m.in. przepisy UoWL jako m.in.
                    podstawy prawne wyrokowania..
                    Dalej padają takie stwierdzenia:
                    "...roboty polegające na dociepleniu budynku wykraczają poza
                    bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią
                    modernizację obiektu budowlanego
                    , w związku z czym ich wykonanie
                    przekracza zakres zwykłego zarządu..."

                    "...Inwestor jest tylko współwłaścicielem nieruchomości obok
                    m.in. skarżącego, będącego właścicielem lokalu usytuowanego na
                    przedmiotowej nieruchomości
                    . . Prawa i obowiązki właścicieli
                    wyodrębnionych lokali
                    , a zarazem współwłaścicieli nieruchomości
                    wspólnej w spółdzielni mieszkaniowej przejęła Spółdzielnia w
                    związku z art.18 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

                    "...Zarząd nieruchomościami stanowiącymi współwłasność
                    Spółdzielni, Z. N. i innych osób jest wykonywany na mocy ustawowego
                    upoważnienia spółdzielni tak jak gdyby zarząd ten został Spółdzielni
                    powierzony przez właścicieli lokali w budynku będący zarządzaną
                    współwłasnością (art.27 ust.2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
                    w związku z 18 ust.1 ustawy o własności lokali)..."
                    "...Odesłanie do ustawy o własności lokali nie wyłącza stosowania
                    art.1 tej ustawy, podczas gdy wyłącza stosowanie art.22 ust.2.
                    Zgodnie z art.1 ust.2 ustawy o własności lokali w zakresie nie
                    uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu
                    cywilnego..."

                    "...wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach
                    przekraczających zakres zwykłego zarządu
                    na zasadzie określonej
                    w art.199 Kodeksu cywilnego..."

                    i wreszcie:
                    "...Powyższe stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jest
                    efektem wykładni powołanych przepisów prawa materialnego, a
                    nie - rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego z zakresu prawa
                    cywilnego czy też - sporu cywilnoprawnego jaki zawisłby między
                    stronami
                    ..."
                    • xxxll Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 06:30

                      W tym konkretnym przypadku, mamy do czynienie ze spółdzielnią mieszkaniowa,
                      która jest właścicielem tylko cześć nieruchomości wspólnej .

                      Nie może -Ona - występować o zezwolenie na prace budowlane w imieniu wszystkich
                      właścicieli lokali, jeżeli nie posiada zgody 100% oświadczeń z których będzie
                      wynikało, że jest ich reprezentantem i może w ich imieniu dysponować
                      nieruchomością na cele budowlane.


                      W tej opisywanej nieruchomości , sąd przyjął że obowiązuje prawo zawarte w
                      ustawie o własności lokali a nie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

                      To tak z grubsza .
                      • wprost5 Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 09:19
                        Człowieku, czy możesz oderwać te swoje łapska od klawiatury i
                        przestać pisać dla samego pisania! Bo myśleć przestałeś już bardzo
                        dawno a ostatnim tego przykładem był idiotyczny twój wpis o lojalce
                        podpisanej przez babczyka.
                        Gdy trzeba udzielic konkretnej informacji, to podajesz tylko cytaty
                        z uowl itp. - a teraz zaczynasz się znowu wymądrzać!
                        • xxxll Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 14:36

                          człowieku prosił ciebie kto byś zabierał głos!
                          nie ujadaj więcej wprost5, omijaj mnie kołem.

                          Tak będzie najlepiej i dla mnie i dla ciebie.



                          ----------------------------------------------------------------
                          Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla
                          osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                          www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
    • owner_wm Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 10:32
      collinsowa napisał:
      > Bo rozpatrując dokładnie uchwałę SN (z 5 lutego 2010 r., sygn.
      > III CZP 127/09
      ) - że tylko tylko takie uchwały (dotyczące
      > spraw określonych art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6) powodują
      > skutek w stosunku do właścicieli wszystkich lokali - rodzi się
      > pytanie główne które postawił właśnie >balanger4<.
      > Jaka jest podstawa prawna, że pozostałe uchwały właścicieli
      > mają mieć skutek w stosunku do wszystkich właścicieli?


      Pytanie balangera4 nie ma związku uchwałą SN z dnia 5 lutego 2010.

      Sąd Najwyższy stwierdził tylko, że "wspólnota mieszkaniowa nie może udzielić zarządowi pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o ustanowieniu służebności drogowej".

      Wydaje się to oczywiste, ponieważ wspólnota nie jest właścicielem praw do gruntu. Prawo to przysługuje poszczególnym właścicielom lokali i tylko oni mogą obciążyć swoją (wspólną) nieruchomość służebnością. Wyjątki od tej reguły są ściśle wyliczone w art. 21 ust. 3 ustawy: chodzi o sprawy, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6 uwl:

      Art. 21.3. Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.

      Art. 22.3
      5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
      5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
      6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,(...)

      Nie chodzi tu o moc wiążącą uchwał w sprawach zarządzania nieruchomością wspólną, lecz o prawo składania przez zarząd wspólnoty oświadczeń woli w sprawach dotyczących bezpośrednio udziałów właścicieli, czyli istoty własności.

      Musimy pamiętać, że wspólnota mieszkaniowa ma dwoisty charakter: z jednej strony jest osobą ustawową (jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej, ale mającą zdolność prawną i sądową), a z drugiej strony jest to ogół właścicieli lokali (art. 6 uwl). Wspólnota jako osoba ustawowa ma kompetencje w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną, ale nie ma kompetencji w sprawach dotyczących udziału właścicieli w NW - z zastrzeżeniem art. 21.3. Nie jest możliwe rozciąganie kompetencji wspólnoty poza zakres wyraźnie określony w ustawie. Wspólnota może tylko tyle, na ile wprost zezwala jej ustawa.

      Ta uchwała SN może mieć znaczenie np. w sprawie sprzedaży części gruntu, wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej. W przypadku takiej decyzji, które skutkują wielkością, wartością lub treścią udziału w NW a nie zostały wymienione jako wyjątek w art. 21.3, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli - np. do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego w sprawie sprzedaży części gruntu. Tutaj uchwała i pełnomocnictwo dla zarządu nie wystarczy.

      Potwierdzeniem tego są odmowy sądów wieczystoksięgowych dokonania wpisów w Kw na podstawie uchwały właścicieli w sprawie sprzedaży gruntu.
      • balanger4 Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 12:46
        W przytaczanej uchwale SN stwierdził, że zarząd wspólnoty może
        składać oświadczenie w imieniu wszystkich (na podstawie uchwały
        podjętej większością głosów) ale tylko w trzech wypadkach
        które są określone w ust. 5, 5a i 6. W pozostałych
        przypadkach musi być zgoda wszystkich właścicieli (tak jak w
        tym wypadku służebności drogi).
        Dlatego też pytałem o to czy w UoWL jest jakiś artykuł na tej samej
        zasadzie co art. 21 ust. 3 (ja nie znajduję), mówiący o tym, że
        podejmowane we wspólnocie wszystkie inne uchwały dotyczą wszystkich
        właścicieli nawet tych co niegłosowali lub byli przeciwni. Jeżeli
        nie ma (a nie ma) to z tego wynikałoby, że wszelkie uchwały do swej
        prawomocności wymagają w takim razie zgody wszystkich właścicieli
        (art. 199 KC ???). Tak wynikałoby z tej uchwały SN. Była by to rzecz
        niesłychana i z tego powodu chcę się upewnić czy moja interpretacja
        uchwały SN jest właściwa.
        Dlatego ponawiam pytanie: w którym artykule UoWL jest napisane, że
        uchwały właścicieli we wspólnocie, podjęte większością głosów
        dotyczą (mają moc prawną) wszystkich?
        • j666 Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 14:31
          Prawdopodobnie nieporozumienie co do zrozumienia tresci uchwały SN.

          Służebność musiałaby być wpisana do WSZYSTKICH Ksiąg wieczystych
          WSZYSTKICH właścicieli WSZYSTKICH lokali - a nie tylko
          KW 'budynkowej' - i tego zapewne dotyczy uchwała (ale jeszcze musze
          się wczytać w treść) - że wymagane jest pełnomocnictwo (wg KC) do
          tej czynności udzielane kazdorazowo przez kazdego własciciela, a
          nie 'zbiorczo' w formie uchwały ponad 50% udziałów.

          Natomiast w moim rozumieniu po przekroczeniu 50% ale nie uzyskaniu
          100% pozostaje i obowiazuje droga sadowa (wg KC 'Współwłasność').
        • owner_wm Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 14:42
          Wspólnota nie ma prawa rozporządzać nieruchomością wspólną, a obciążenie nieruchomości służebnością to rozporządzanie nieruchomością. Uchwała SN nie dotyczy uchwał właścicieli lokali w ogóle, ale uchwał w sprawie rozporządzania rzeczą wspólną. Prawo rozporządzania rzeczą mają tylko współwłaściciele rzeczy (w tym przypadku: nieruchomości), przy zachowaniu jednomyślności. W razie braku zgody części współwłaścicieli pozostaje droga sądowa z art. 199 Kc.

          Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

          -----
          owner
        • owner_wm Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 14:43
          Wspólnota nie ma prawa rozporządzać nieruchomością wspólną, a obciążenie
          nieruchomości służebnością to rozporządzanie nieruchomością
          . Uchwała SN nie
          dotyczy uchwał właścicieli lokali w ogóle, ale uchwał w sprawie rozporządzania
          rzeczą wspólną. Prawo rozporządzania rzeczą mają tylko współwłaściciele rzeczy
          (w tym przypadku: nieruchomości), przy zachowaniu jednomyślności. W razie braku
          zgody części współwłaścicieli pozostaje droga sądowa z art. 199 Kc.

          Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności,
          które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
          współwłaścicieli
          . W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały
          wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie
          mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich
          współwłaścicieli.

          -----
          owner
    • j666 Re: Kogo obowiązują uchwały? 15.02.10, 11:18
      Akurat ta uchwała SN, choć stanowi dla mnie zaskoczenie, to jej
      treść jest dla mnie zrozumiała.

      Parę razy trafiłem na przypadki, gdzie miałaby zastosowanie.

      Przykładowo zarządca - na podstawie rzekomej zgody właścicieli -
      wydał pisemną (do władz arcitektoniczno-budowlanych) zgode na
      przejazd (ale nei droge konieczną, lecz dla "wygody") sąsiadów przez
      działkę wspólnoty.

      Lub zarząd próbuje - na podstawie zwykłej uchwały właścicieli
      lokali - współadministrować (po "złodziejsku" zlecając usługi
      krewnym) drogami osiedlowymi leżącymi poza działką wspólnoty
      mieszkaniowej.

      Innymi słowy ta uchwała SN może stanowić oręże dla uczciwych
      właścicieli występujących przeciw nieuczciwym zarządcom/zarządom.

      Wymaganie wg uchwały SN pełnomocnictwa na drodze cywilnej wydaje się
      całkowicie naturalne.

      Mam natomiast przy okazji pytanie - watpliwość:

      Komu właściciel lokalu może udzielić pełnomocnictwa?
      Wg mnie może osobie fizycznej (lub osobom fizycznym działającym
      osobno lub łącznie), ewentulanie ułomnej osobie prawnej jak
      wspólnota mieszkaniowa, ewentualnie zarządcy jako osobie
      fizycznej/prawnej.
      Natomiast NIE MOŻE zarządowi, gdyż ZARZĄD nie jest OSOBĄ - ani osobą
      fizyczną, ani osobą prawną - lecz jedynie ORGANEM osoby prawnej.
    • xxxll Postanowienie sądu z 5-02-2010 15.02.10, 14:25

      www.sn.pl/aktual/pytaniapr/ic/III-CZP-0127_09.pdf


      Postanowienie Sygn. akt III CZP 127/09




      ----------------------------------------------------------------
      Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
      www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
Pełna wersja