off-ice
22.02.10, 23:10
W ramach odpowiedzi, na mój post zatytułowany "Czy zarządca WM ma
prawo zgłaszać uchwałę”, zamieszczam analizę prawną, którą dedykuję
głównie forumowiczowi podpisującemu się „wspolnota.net.twa, aby na
przyszłość zanim zacznie pleść bzdury i wprowadzać innych w błąd (na
forum, które zwie się „eksperckie”) zapoznał się z tym co orzekli
(prawomocnie) mądrzejsi.
Pozostałym dziękuję za zaangażowanie.
"Każdy może zarządzać nieruchomością
Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr
261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców
nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego
zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się
na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a
tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej,
to jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt.
III CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy
tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust.
1 i 2 wyżej cytowanej ustawy. Tak więc prywatni właściciele, którzy
zawrą umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą
zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z
2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), nie muszą wybierać
licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze
skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Właściciele mogą więc wybrać każdą dowolna osobę, muszą
jednak specyficznie uregulować jej uprawnienia i obowiązki. Istotne
jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji
zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też
tak szeroko ujęta. Dla bezpieczeństwa interpretacyjnego wskazanym
jest też, żeby umowa taka nie była określona jako „umowa o
zarządzanie”, co mogłoby stanowić dodatkową przesłankę do
interpretowania jej w myśl wyżej wymienionej ustawy. Przy tym,
oczywiście, zleceniobiorca nie powinien posługiwać się tytułem
zawodowym „zarządca nieruchomości”, o ile nie ma stosownej licencji,
jednak mimo tych zastrzeżeń może wykonywać wszelkie czynności
związane z zarządzaniem nieruchomością.
Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej
ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie
bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji, w tym
bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności
zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym zgodnie z
jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego w nią inwestowania. Przy
tym zarządca nieruchomości lub wspomniany przedsiębiorca działa w
wyżej wymienionym zakresie na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą
mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której
przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio
dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy
pisemnej pod rygorem nieważności. Wskazuje się w niej zarządcę
nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer
jego licencji zawodowej, a także zamieszcza się oświadczenie o
posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania
nieruchomościami.
W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o
zarządzanie nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej
zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy
określonych ustawowo. Przy tym Sąd Najwyższy zauważył, że jedynie
zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości
Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów
nieruchomości, zgodnie z art. 189 cytowanej ustawy, wymaga – w
wypadku powierzenia zarządu – działań licencjonowanego zarządcy. Tak
więc nieruchomości publiczne (o ile nie są zarządzane przez
właściciela) muszą być zarządzane przez fachowy, mający stosowne
przygotowanie i licencje podmiot, natomiast nieruchomości prywatne
(przykładowo należące do osób fizycznych, w tym przedsiębiorców lub
spółek) mogą być zarządzane przez osoby nieposiadające licencji,
nawet spoza grona właścicieli.
Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze
zarządcy nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień
właściciela określony w art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w
świetle konstytucyjnej ochrony własności. Jednak jak wskazano wyżej,
jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć umowę o zarządzanie
skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza
zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Istnieje zatem spore
ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą nieposiadającą
licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej że
konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich
czynności podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu,
podwyższenia czynszu, zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).
Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej
ustawy dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji
zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami prowadzenie tej
działalności do tej daty bez licencji. "
Brunon Paul, radca prawny