Każdy może zarządzać nieruchomością !!!

22.02.10, 23:10
W ramach odpowiedzi, na mój post zatytułowany "Czy zarządca WM ma
prawo zgłaszać uchwałę”, zamieszczam analizę prawną, którą dedykuję
głównie forumowiczowi podpisującemu się „wspolnota.net.twa, aby na
przyszłość zanim zacznie pleść bzdury i wprowadzać innych w błąd (na
forum, które zwie się „eksperckie”) zapoznał się z tym co orzekli
(prawomocnie) mądrzejsi.
Pozostałym dziękuję za zaangażowanie.

"Każdy może zarządzać nieruchomością

Wprawdzie zgodnie z art. 184 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o
gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r., nr
261, poz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców
nieruchomości lub przedsiębiorców prowadzących działalność w
zakresie zarządzania nieruchomościami (jeżeli czynności z tego
zakresu są wykonywane przez zarządców nieruchomości), odbywającą się
na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a
tytuł zawodowy „zarządca nieruchomości” podlega ochronie prawnej,
to jednak uchwała Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 r. (sygn. akt.
III CZP 69/07), wyjaśnia, że obowiązek posiadania licencji dotyczy
tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu art. 185 ust.
1 i 2 wyżej cytowanej ustawy. Tak więc prywatni właściciele, którzy
zawrą umowę zlecenia dotyczącą zarządzania nieruchomością i powierzą
zarząd osobie fizycznej albo prawnej, w myśl art. 18 i n. ustawy z
24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z
2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), nie muszą wybierać
licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze
skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.


Właściciele mogą więc wybrać każdą dowolna osobę, muszą
jednak specyficznie uregulować jej uprawnienia i obowiązki. Istotne
jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji
zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też
tak szeroko ujęta. Dla bezpieczeństwa interpretacyjnego wskazanym
jest też, żeby umowa taka nie była określona jako „umowa o
zarządzanie”, co mogłoby stanowić dodatkową przesłankę do
interpretowania jej w myśl wyżej wymienionej ustawy. Przy tym,
oczywiście, zleceniobiorca nie powinien posługiwać się tytułem
zawodowym „zarządca nieruchomości”, o ile nie ma stosownej licencji,
jednak mimo tych zastrzeżeń może wykonywać wszelkie czynności
związane z zarządzaniem nieruchomością.


Trzeba podkreślić, że zgodnie z art. 185 ust. 1 i 2 wyżej cytowanej
ustawy zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i
dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej
gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie
bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji, w tym
bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności
zmierzających do utrzymania jej w stanie niepogorszonym zgodnie z
jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego w nią inwestowania. Przy
tym zarządca nieruchomości lub wspomniany przedsiębiorca działa w
wyżej wymienionym zakresie na podstawie umowy o zarządzanie
nieruchomością, zawartej z właścicielem nieruchomości, wspólnotą
mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której
przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio
dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa ta wymaga formy
pisemnej pod rygorem nieważności. Wskazuje się w niej zarządcę
nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer
jego licencji zawodowej, a także zamieszcza się oświadczenie o
posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody
wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania
nieruchomościami.

W uzasadnieniu uchwały Sąd Najwyższy stwierdził, że umowa o
zarządzanie nieruchomością jest tzw. umową nazwaną, czyli jej
zawarcie powoduje powstanie uprawnień i obowiązków zarządcy
określonych ustawowo. Przy tym Sąd Najwyższy zauważył, że jedynie
zarządzanie nieruchomościami należącymi do zasobów nieruchomości
Skarbu Państwa oraz gminnych, powiatowych i wojewódzkich zasobów
nieruchomości, zgodnie z art. 189 cytowanej ustawy, wymaga – w
wypadku powierzenia zarządu – działań licencjonowanego zarządcy. Tak
więc nieruchomości publiczne (o ile nie są zarządzane przez
właściciela) muszą być zarządzane przez fachowy, mający stosowne
przygotowanie i licencje podmiot, natomiast nieruchomości prywatne
(przykładowo należące do osób fizycznych, w tym przedsiębiorców lub
spółek) mogą być zarządzane przez osoby nieposiadające licencji,
nawet spoza grona właścicieli.

Zdaniem Sądu Najwyższego ograniczenie osoby prywatnej w wyborze
zarządcy nieruchomości nadmiernie ograniczałoby zakres uprawnień
właściciela określony w art. 140 kc i mogłoby być kwestionowane w
świetle konstytucyjnej ochrony własności. Jednak jak wskazano wyżej,
jedynie z licencjonowanym zarządcą można zawrzeć umowę o zarządzanie
skutkującą obowiązkami i uprawnieniami opisanymi w ustawie o
gospodarce nieruchomościami. Tym samym Sąd Najwyższy stwierdza
zatem, że zawarta po 31 grudnia 2001 r. umowa o zarządzanie
nieruchomością – w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami – przez osobę nieposiadającą licencji
zawodowej zarządcy nieruchomości jest nieważna. Istnieje zatem spore
ryzyko powodujące, iż zawieranie umowy z osobą nieposiadającą
licencji może się okazać wielce nieopłacalne, tym bardziej że
konsekwencją nieważności umowy jest również nieważność wszelkich
czynności podjętych na jej podstawie (np. wypowiedzenia najmu,
podwyższenia czynszu, zawarcia umowy o wywóz nieczystości itd.).

Data 31 grudnia 2001 r. wynika z regulacji art. 232 ust. 3 cytowanej
ustawy dozwalającej osobom prowadzącym bez posiadania licencji
zawodowej działalność zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie
nieruchomościami lub zarządzania nieruchomościami prowadzenie tej
działalności do tej daty bez licencji. "

Brunon Paul, radca prawny
    • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 23.02.10, 19:22
      Nie mieszaj wspólnot mieszkaniowych z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Polecam Art.1 owej ustawy. "Art. 1.
      Ustawa określa zasady:
      1) gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, " I chyba wszystko jasne.
      • collinsowa Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 23.02.10, 20:11
        Oj boję się, że u Ciebie nie wszystko jasne.
        >off-ice< toczył cały dzień zawzięty bój o uznanie że do
        zarządzania wcale nie jest potrzebna licencja tak jak próbował mu
        wcisnąć niedorobiony zarządca nieruchomości oraz że za część
        obowiązków odpowiedzilaność może ponosić również zarządca
        nieruchomości.
        No i znalazł na potwierdzenie swojej tezy ten "precedens" w postaci
        uchwały SN.
        >off-ice< nic nie miesza - przytacza tylko opinię prawną do
        tej uchwały.
        Jedną rzecz tylko zauważyłaś słusznie że UoGN nie dotyczy wspólnot -
        chociaż jak pokazuje ta uchwała ma ta ustawa zastosowanie również
        do wspólnot.

        Wklejam fragment uzasadnienia wytłuszczając najważniejsze
        stwierdzenia i powinno być wszystko jasne:


        "...uchwała z dnia 2007.07.17 Sąd Najwyższy III CZP 69/07
        ...
        Właściciele innych nieruchomości nie są w żaden sposób
        ograniczani działaniem art. 189 i 190 ustawy, ponieważ przepisy tych
        artykułów nie znajdują do nich zastosowania
        . Jeśli więc
        właściciel nieruchomości innej niż wchodząca do zasobów
        , nie
        zarządza bezpośrednio swą nieruchomością, nie musi zawierać umowy
        o zarządzanie nieruchomością
        , lecz może w każdy aprobowany
        przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię
        gospodarowania swą nieruchomością
        (np. w zakresie tych działań,
        które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić
        pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę
        podobną do umowy zlecenia itd.). Natomiast jeśli chce powierzyć
        zarządzanie nieruchomością z takimi skutkami, jakie wynikają z
        art. 185 i nast. ustawy
        , musi zawrzeć umowę o zarządzanie
        nieruchomością z zarządcą posiadającym licencję zawodową zarządcy
        nieruchomości.

        Nie jest więc zobligowany do korzystania z usług takiego
        zarządcy, ale wszystkie skutki związane z zarządzaniem
        nieruchomością w zakresie unormowanym w ustawie może osiągnąć tylko
        drogą zawarcia takiej umowy.

        Umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185
        ustawy może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w art.
        185 ust. 2 ustawy. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenia woli
        składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami
        ustawy występują jedynie wtedy
        , gdy stronami tymi są, z jednej
        strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 ustawy) lub
        zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ustawy
        , a z
        drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa
        albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje
        prawo do nieruchomości
        .
        Tylko w razie zawarcia umowy między tymi podmiotami samo złożenie
        oświadczeń woli o zarządzaniu nieruchomościami stwarza po strome
        zarządcy uprawnienia i obowiązki w zakresie "podejmowania wszelkich
        decyzji i dokonywania wszelkich czynności zmierzających do
        utrzymywania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej
        przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w
        nieruchomość" (art. 185 ust. 1 ustawy), daje podstawę do działania
        zarządcy w charakterze pełnomocnika, powoduje względne ("chyba że
        umowa o zarządzanie stanowi inaczej") ograniczenia zarządcy w
        czerpaniu korzyści z zarządzania nieruchomością, nakłada na zarządcę
        nieruchomości wobec drugiej strony umowy "obowiązek stosowania
        przepisów prawa i standardów zawodowych, kierowania się zasadami
        etyki zawodowej", wykonywania czynności zarządzania ze szczególną
        starannością, właściwą dla zawodowego charakteru działalności (art.
        186 ust. 1 ustawy) oraz rodzi ryzyko odpowiedzialności zawodowej
        zarządcy, o której mowa w art. 188 ustawy.
        Pogląd ten zachował aktualność także na tle obecnie obowiązującego
        stanu prawnego tj. po wejściu w życie ustawy z dnia 28.11.2003 roku
        o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie
        niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492)..."

    • benek2004 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 23.02.10, 22:43
      co tak komplikować. Zarządza bez licencji, a firmuje to współwłaściciel
      kamienicy lub członek zarządu.
      • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 10:24
        Przeciętnemu człowiekowi, w tym mnie, trzeba nieco prościej. W umowie o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis, że umowa dotyczy zarządzania rozumianego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy nie musi być tego zapisu aby zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą? I prosty przykład kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu technicznego budynku - zarząd czy zarządca?
        • owner_wm Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 11:37
          ag2697 napisał:
          > W umowie o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis,
          > że umowa dotyczy zarządzania rozumianego zgodnie z ustawą o
          > gospodarce nieruchomościami, czy nie musi być tego zapisu aby
          > zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą?

          Musi być. Odpowiedzialność zawodowa wynika z ustawy, ale dotyczy jedynie zarządców, którzy działają na podstawie umowy o zarządzanie. W umowie musi być przywołana ustawa o gospodarce nieruchomościami.

          ag2697 napisał:
          > kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu technicznego
          > budynku - zarząd czy zarządca?

          Jeżeli jest to zapisane w umowie o zarządzanie jako obowiązek zarządcy - to zarządca. Wówczas zarząd uniknie odpowiedzialności, bo zlecił te zadania specjaliście.

          ----
          owner
        • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 11:47
          W umowie o zarządz
          > anie z licencjonowanym zarządcą musi być zapis, że umowa dotyczy
          zarządzania ro
          > zumianego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, czy nie
          musi być tego
          > zapisu aby zarządca ponosił odpowiedzialność zgodnie z tą ustawą?

          W każdej umowie musi być zapis - CO JEST PRZEDMIOTEM UMOWY. W
          przypadku umowy z zarządcą licencjonowanym też musi być taki zapis.
          W umowie dot. wspólnoty w której mieszkam są wyszczególnione 24
          punkty stanowiące obowiązki umowne zarządcy a w ustawie o
          zarządzaniu nieruchomościami w art. 185 jest jedynie 6 pkt.

          I prosty prz
          > ykład kto wtedy odpowiada za skutki braku przeglądu stanu
          technicznego budynku
          > - zarząd czy zarządca?

          ZARZĄDCA

          Art. 186 3. Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu
          ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w
          związku z wykonywaniem czynności zarządzania, o których mowa w art.
          185 ust. 1 i 1a.

          Art. 188
          1. Zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa
          w art. 186 oraz art. 186a, podlega odpowiedzialności zawodowej.

          • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 14:40
            No i właśnie o to chodziło.Tylko jak się mają do tego liczne wypowiedzi
            niejakiej p. Collinsowej, z których wynika coś całkiem innego?
            • collinsowa Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 14:46
              To już nie moja wina, że Ty nie potrafisz czytać tekstów ze
              zrozumieneim. Większość moich postów to najczęściej cytaty z ustaw
              czy rozporządzeń więc nie kombinuj i nie przekręcaj tego co piszę a
              także nie wymyślaj rzeczy i stwierdzeń których nie doszukasz sie w
              moich postach. Dokładnie to samo wynika z moich postów.
            • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 15:45
              Tylko jak się mają do tego liczne wypowiedzi
              > niejakiej p. Collinsowej, z których wynika coś całkiem innego?

              Z tego co pisze collinsowa nie wynika "coś całkiem innego", wynika
              jedynie to, o czym napisał(a). Wszystko zależy od tego W JAKI SPOSÓB
              zarząd wspólnoty chce spełniać swoje funkcje i do czego jest
              umocowany prawnie przez właścicieli. Jeśli chce zajmować się
              CAŁOŚCIĄ to jak najbardziej MOŻE, jednak z pewnymi ograniczeniami
              dotyczącymi składu zarządu. Jeśli jednak zarząd pełni jedynie
              funkcje reprezentacyjno kontrolne, ponieważ pozostałe funkcje
              ZARZĄDCZE przekazał profesjonaliście z licencją, to NIE MA ŻADNYCH
              OGRANICZEŃ co do składu takiego zarządu. Analogią może tu być
              (oczywiście w pewnym uproszczeniu) funkcja prezydenta i premiera.
              Prezydent (zarząd wspólnoty)- reprezentuje i nadzoruje. Premier
              (wynajęty zarządca) - zarządza.
              • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 17:04
                A co ma do tego w jaki sposób zarząd wspólnoty chce pełnić swoje
                funkcje. W UoWL jasno pisze w jaki sposób ma pełnić swoje funkcje i
                do czego jest umocowany. Na pewnio nie do zlecania zarządu, choćby w
                najmniejszej części.

                Przykład z prezydentem i premierem jest niedobry i oszukańczy. UoWL
                nie przewiduje, że zarząd wspólnoty może wybrać sobie funkcję
                reprezentacyjno-ndzorczą. Od nadzoru są właściciele.
                • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 17:25
                  > A co ma do tego w jaki sposób zarząd wspólnoty chce pełnić swoje
                  > funkcje. W UoWL jasno pisze w jaki sposób ma pełnić swoje funkcje
                  i
                  > do czego jest umocowany.

                  Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
                  odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
                  aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną
                  , a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej
                  albo prawnej.


                  Jeśli ustawodawca napisał w ustawie "mogą", to oznacza że mają wybór
                  w umocowaniu prawnym swych przedstawicieli. Poza tym ustawodawca
                  używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
                  musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
                  mianem "zwykłego zarządu". I po "ostatnie" jeśli wspólnota uzna za
                  stosowne powołać do zarządu DODĘ w celu tylko i wyłącznie reklamowo -
                  reprezentacyjnym, to ma takie prawo zgodnie z ustawą.
                  • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 19:42
                    Niestety na tak zwanej prowincji zarządcy z lat 2000 nie chcą podpisywać umów o
                    zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami z zarządami
                    wybranymi na podst. art.20 UOWL twierdząc, że dotyczy to tylko umowy zawartej w
                    obecności notariusza zgodnie z Art.18. Młoda gwardia ma w końcu pole do
                    wyeliminowania starego betonu.
                    • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 19:54
                      Problem w tym, że UoWL przewiduje tylko tryb art. 18.
                      Art 20 dotyczy tylko wyboru zarządu przez właścicieli.

                      Chyba prowincja i nie tylko to jelenie.
                  • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 19:52
                    > Poza tym ustawodawca
                    > używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
                    > musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
                    > mianem "zwykłego zarządu"

                    Wiesz co. Nie nawijaj.
                    Ustawa wyraźnie określa co ma zarząd wspólnoty ma robic, a przy
                    terminie zarządca zawsze pojawia się określenie "wybrany w trybie
                    art.18 Uowl." Zarząd oczywiście jak nie chce to nie musi, ale nie
                    może nikomu samodzielnie zlecić.
                    • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 24.02.10, 21:41
                      Zarząd oczywiście jak nie chce to nie musi, ale nie
                      > może nikomu samodzielnie zlecić.


                      Ciągle nie mogę wyjść ze zdziwienia, że tak wielu dyskutantów nie
                      rozumie prostego tekstu w języku polskim.
                      A w którym miejscu ja napisałem, że ZARZĄD MOŻE SAMODZIELNIE ZLECIĆ
                      ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIĄ WM ???? Zacytuj ten fragment gdzie tak
                      napisałem i napisz który to post. A jak takowego fragmentu nie
                      znajdziesz, to rekomenduję ci zająć się nauką języka polskiego z
                      zakresu rozumienia znaczenia tekstu.
                      • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 08:16
                        'Poza tym ustawodawca
                        używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
                        musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie
                        mianem "zwykłego zarządu"'

                        I jeszcze wiele innych kawałków.
                        Może nieprawidłowo zrozumiałem twoje słowa.
                        • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 12:22
                          Sorry "uowl", ale nie dość, że nie rozumiesz tego co ja napisałem,
                          to na dodatek nie rozumiesz nawet tego co SAM PISZESZ !!

                          Cytat z tego co napisałeś: "...Zarząd oczywiście jak nie chce to nie
                          musi, ale nie
                          > może nikomu samodzielnie zlecić. "

                          Napisałeś, że ZARZĄD NIE MOŻE NIKOMU ZLECIĆ, i oczywiście, że sam
                          zarząd nie może (ja tak nie napisałem), ale może to zrobić
                          wspólnota - i o tym właśnie napisałem ja.

                          To co zacytowałeś z mojej wypowiedzi jest jak najbardziej
                          prawidłowe - "... Poza tym ustawodawca
                          > używa określenia "zarząd lub zarządca" czym określa, że zarząd nie
                          > musi brać na siebie obowiązków określonych w ustawie.." - bo tak
                          dokładnie jest. Wspólnota ma dowolność komu zleci czynności
                          zarządcze
                          nieruchomością. Jeśli bowiem okaże się, że członkowie
                          zarządu właścicielskiego nie chcą (bo się na tym nie znają) pełnić
                          zarządu w rozumieniu ustawy UoGN, to wspólnota ma prawo podpisać
                          umowę o takie czynności zarządcze z dowolną firmą (lub osobą
                          fizyczną), posiadającą licencję.
    • wspolnota.net.twa Re: Każdy może budować teorie spiskowe!!! 25.02.10, 08:25
      off-ice napisał:

      > dedykuję głównie forumowiczowi podpisującemu się
      > „wspolnota.net.twa,aby na przyszłość zanim zacznie pleść bzdury i
      > wprowadzać innych w błąd
      (na forum, które zwie się „eksperckie”)
      > zapoznał się z tym co orzekli (prawomocnie) mądrzejsi.



      Wystarczy wyjechać na parę dni i już jest się wywoływany do tablicy, przez zwolenników teorii spiskowych.

      Takich opinii, osób z palestry prawniczej, można wyszukać na pęczki jak i takich kontropracowań, że jest inaczej. Wszytko zależy od tego kto jest beneficjentem takiej opinii. Prawnicy tak mają.

      Bawią mnie, cytowane fragmentami orzeczenia sądowe na poparcie głoszonych, przez zwolenników teorii spiskowych, interpretacji i poglądów. Wystarczy, aby użyte słowa pasowały do tego co chce się głosi.


      Teoria przedstawiona przez ciebie ma zastosowanie tylko we wspólnotach, gdzie nie ma właściciela państwowego ( Skarbu Państwa, Gminy). Tam, gdzie on jest, musi być osoba z licencją. Wszystko rozbija się o odpowiedzialność zawodową i związane z tym ubezpieczanie osoby sprawującej zarząd nad nieruchomością administrującą ją.

      • off-ice Re: Każdy może budować teorie spiskowe!!! 25.02.10, 11:58
        > Takich opinii, osób z palestry prawniczej, można wyszukać na
        pęczki jak i takic
        > h kontropracowań, że jest inaczej. Wszytko zależy od tego kto
        jest be
        > neficjentem takiej opinii
        . Prawnicy tak mają.

        Oooo !! nie wiedziałem, że orzeczenie SĄDU NAJWYŻSZEGO to "opinia
        osób z palestry". Ale teraz już wiem, no cóż człowiek uczy się przez
        całe życie. Rozumiem że według ciebie orzeczenie trybunału w
        Strasburgu to też "opinia" tyle że palestry zagranicznej. :))))))
        Dobre, naprawdę dobre.

        Jeżeli dla ciebie orzeczenia SĄDU NAJWYŻSZEGO są jedynie zabawne, to
        gratuluję poczucia humoru. Dla mnie są to rozstrzygnięcia
        OSTATECZNE, które są wykładnią w następnych sprawach sądowych tego
        samego rodzaju.

        Sąd Najwyższy powołany jest do:

        1.Sprawowania nadzoru nad działalnością sądów powszechnych i
        wojskowych w zakresie orzekania - jest to tzw. nadzór judykacyjny
        (art. 183 ust. 1 Konstytucji). Do środków służących wykonywaniu
        takiego nadzoru służą:
        1.rozpoznawanie kasacji oraz innych środków odwoławczych,
        2.podejmowanie uchwał rozstrzygających zagadnienia prawne - zgodnie
        z art. 398 § 1 Kodeksu Postępowania Cywilnego


        > Teoria przedstawiona przez ciebie ma zastosowanie tylko we
        wspólnotach

        Otóż orzeczenie SN, to nie jest teoria, to jest już praktyczna
        analiza KONKRTNEJ sytuacji prawnej rozpatrywanej przez sąd. Teoria
        to USTAWA. Sąd Najwyższy nie zajmuje się wszystkimi sprawami jak
        leci, ale jedynie takimi, w których sądy niższych instancji nie
        mogły wypracować ostatecznego rozstrzygnięcia prawnego.

        tylko we wspólnotach, gdzie [
        > b]nie ma właściciela państwowego[/b] ( Skarbu Państwa, Gminy).

        Następny, umiejący czytać inaczej.
        A GDZIE JA NAPISAŁEM, ŻE WSPÓLNOTA OPISYWANA, JEST WŁASNOŚCIĄ
        PAŃSTWA czy GMINY???????????

        Po tym co piszesz, widzę że chcesz się jakoś wycofać z głupot które
        wypisywałeś wcześniej i teraz udajesz że nie wiesz o jakim typie
        wspólnoty rozmawiamy.
        A czy nie lepiej napisać po prostu - sorry, nie znałem tego
        orzeczenia SN, ale jeśli ono jest, to po co odkrywać od nowa
        Amerykę?? Rację ma sąd. Ale to jest chyba dla ciebie za trudne.
        • owner_wm Re: Każdy może budować teorie spiskowe!!! 25.02.10, 14:59
          off-ice napisał:
          >> tylko we wspólnotach, gdzie nie ma właściciela państwowego
          >> ( Skarbu Państwa, Gminy).
          >
          > Następny, umiejący czytać inaczej.
          > A GDZIE JA NAPISAŁEM, ŻE WSPÓLNOTA OPISYWANA, JEST WŁASNOŚCIĄ
          > PAŃSTWA czy GMINY???????????


          Po pierwsze - gmina to nie właściciel "państwowy", lecz gminny (komunalny).

          Po drugie - nie jest prawdą, że jeśli w nieruchomości ma udziały Skarb Państwa lub gmina, to jest wymóg zatrudnienia zarządcy z licencją. O tym decyduje ogół właścicieli i nie są oni w swojej decyzji niczym ograniczeni. Jeżeli gmina lub SP ma większość udziałów, to może przeforsować zatrudnienie licencjonowanego, ale będzie to własna decyzja wspólnoty, a nie przymus prawny.

          Gmina i Skarb Państwa może samodzielnie zarządzać swoimi nieruchomościami (swoimi zasobami nieruchomości), ale:

          1) udziały w nieruchomości wspólnej nie wchodzą ani do zasobów gminy ani SP, więc nie maja tu zastosowania przepisy ugn dotyczące publicznych zasobów nieruchomości;

          2) dopiero jeżeli gmina (SP) chce zlecić zarządzanie podmiotowi zewnętrznemu, to musi wybrać zarządcę z licencją (lub przedsiębiorcę, który ma takiego zarządcę) i dokonać tego w drodze zamówienia publicznego.

          Żadna z tych sytuacji nie dotyczy wspólnot z udziałem gminy albo Skarbu Państwa.
          • xxxll Re: Każdy może budować teorie spiskowe!!! 25.02.10, 19:44
            owner_wm napisał:

            > Po drugie - nie jest prawdą, że jeśli w nieruchomości ma
            > udziały Skarb Państwa lub gmina, to jest wymóg zatrudnienia
            > zarządcy z licencją. O tym decyduje ogół właścicieli i nie są
            > oni w swojej decyzji niczym ograniczeni.



            Owner przestań teoretyzować, zabierz się za za zrządzenie nieruchomościami z udziałem właściciela państwowego to wtedy pogadamy. W teorii wszystko jest możliwe, ty jako nieopierzony prawnik o tym dobrze wiesz. Kto płaci taka dostaje wykładnie prawną tak jak pisze wspólnota.net.pl



            > Jeżeli gmina lub SP ma większość udziałów, to może przeforsować
            > zatrudnienie licencjonowanego
            , ale będzie to własna decyzja
            > wspólnoty, a nie przymus prawny.

            Naprawdę? nie wiedziałem.:D

            Art. 23.2a. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. :>





            ----------------------------------------------------------------
            Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
            www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
            • owner_wm starość nie radość 25.02.10, 20:48
              > xxxll napisał:
              > Owner przestań teoretyzować(...) W teorii wszystko jest możliwe,

              Jak zaczynasz bełkotać o teoretyzowaniu to już wiem, że nie masz nic do
              powiedzenia. Zero argumentów, ciągle te same teksty - starzejesz się.
              • xxxll Młodośc nie wesele 26.02.10, 12:52

                > Jak zaczynasz bełkotać o teoretyzowaniu to już wiem, że nie masz nic do
                > powiedzenia. Zero argumentów, ciągle te same teksty - starzejesz się.

                A cózn mana się spodziewac od przedstawiciela TWA.
                Ja widzę wpis Ownera to wiadomo, że będzie teoria "wciśnięta" w cytaty opinie prawne polana interpretacją wg widzi mi się piszącego. Tak się buduje teorie spiskowe... wg młodego nieopierzonego prawniczka .

                Zero argumentów, ciągle te same teksty. KOBIETY ci trza Ownerku!!!!:> ,
                czas pozbyć się puchu i obrosnąć w piórka,
                zacząć na własny rachunek żyć.





                ----------------------------------------------------------------
                Zarządzanie - to sztuka bądź praktyka, rozumnego stosowania środków dla osiągnięcia wyznaczonych celów -(Henri Fayol).
                www.sn.pl/orzecznictwo/index.html wyroki sądowe - www.ebos.pl/
    • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 08:40
      Nie chcę ciągle "wałkować" tej samej sprawy, ale niedawno otrzymałem odpowiedź od zarządcy, że jego prawnicy ustalili, iż umowę o zarządzanie w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami może zawrzeć ze wspólnotą wyłącznie wtedy jeśli sposób zarządu ustalono zgodnie z Art.18 UOWL. Jeśli zarząd wyłoniono zgodnie z Art.20 UOWL podpisanie takiej umowy ze wspólnotą jest niemożliwe. Ile w tym prawdy?
      • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 10:19
        Jest to oczywiste.

        Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
        funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
        inny sposób zarządu nieruchomoscią.
      • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 12:12
        niedawno otrzymałem odpowiedź
        > od zarządcy, że jego prawnicy ustalili,

        A czy dostałeś odpowiedź od zarządcy na piśmie z uzasadnieniem i
        podaniem odpowiednich na to przepisów???
        Przecież nigdzie nie jest napisane, że to co mówi bądź nawet pisze
        prawnik jest ostateczne. Gdyby tak było, to sądy przestałyby istnieć
        z powodu braku spraw do rozstrzygnięcia. Jak będziesz miał odpowiedź
        na piśmie, to zawsze możesz wnieść sprawę do sądu i spokojnie
        poczekać na orzeczenie.
        Są nawet tacy "profesjonalni" zarządcy, którzy nie pytali prawnika,
        a swoje decyzje opierają o artykuły z gazet. Śmiech na sali.
        • ag2697 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 12:32
          Próbuję cały czas dojść do tego czy wspólnot dotyczy uchwała Sądu Najwyższego z
          17 lipca 2007 r. (sygn. akt. III CZP 69/07)i zrozumiałem właśnie, że rację ma
          uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
          funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili inny sposób
          zarządu nieruchomością.” Ale to w żaden sposób nie dotyczy mojego pytania,
          chodzi mi wyłącznie o to czy zarząd wybrany zgodnie z Art.20 UOWL: może zawrzeć
          z zarządcą umowę o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce
          nieruchomościami. Chodzi o to, żeby ów zarządca ponosił odpowiedzialność za to
          co robi, a nie obrażał się, że jest kontrolowany przez wybrany zarząd. Miałem
          nadzieję, że owa uchwała SN jasno unormowała tą sprawę. Niestety dalej nic nie wiem.
          • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 12:51
            chodzi mi wyłącznie o to czy zarząd wybrany zgodnie z Art.20 UOWL:
            może zawrzeć
            > z zarządcą umowę o zarządzanie w rozumieniu przepisów ustawy o
            gospodarce
            > nieruchomościami.

            Nie ma tu żsdnej filozofii.
            Zgodnie z art. 185 ust 2 UoGN Zarządcaziała na podstawie umowy o
            zarządzanie nieruchomością ze wspólnotą mieszkaniową.

            Oznacza to że zarząd może zawrzeć umowę ale wyłącznie po uzsyakniu
            pełnomocnictwa od właścicieli. Niegdy po samodzielnej decyzji. Wtedy
            ta umowa jest nieważna.
            • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 13:23
              > Oznacza to że zarząd może zawrzeć umowę ale wyłącznie po uzsyakniu
              > pełnomocnictwa od właścicieli.

              Skoro zarząd został wybrany uchwałą właścicieli, to ma już
              pełnomocnictwo w zakresie zwykłego zarządu. To jakie jeszcze inne
              pełnomocnictwo może dać wspólnota zarządowi???
          • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 13:19
            i zrozumiałem właśnie, że rację ma
            > uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może
            jednocześnie
            > funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL,

            Możesz podać dokładnie, w którym artykule jest powyższy cytowany
            przez ciebie zapis???
            Bo ja nigdzie takiego zapisu nie znalazłem w UoWL.
            • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 14:27
              Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.
              • owner_wm Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 14:46
                uowl napisała:
                > Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.


                Artykuł 18 nie ma ustępu 4.
                • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 15:14
                  Tak.
                  Chodziło mi o ten który jest w kolejności 4, naprawdę3. Pomyłka
                  • ola19801 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.02.10, 23:31
                    Witam.
                    Wczytując się w dyskusję dochodzę do wniosku że cała sprawa sporna
                    to tak zwane "znaczenie" zarządu i zarządzania ( SN). Kto i kiedy
                    zarządza a kto tylko administruje. Oraz bardzo ważne o to co
                    znajdzie się w umowie. Kto i kiedy może określić co w umowie znaleźć
                    się może ?. Tyle i aż tyle.
                    • uowl Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 26.02.10, 08:25
                      A kto to jest administrator?
                      Nie mogę znaleźć go w UoWL, a w wykazie zawodów jest
                      tylko "administrator systemów komputerowych", baz danych etc. etc?
                      Brak administratora nieruchomości.

                      Kto to administrator?
              • off-ice Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 26.02.10, 12:51
                uowl napisała:

                > Jeżeli czytasz UoWL to przeczytaj wreszcie art 18 ust 1 i ust 4.

                CZYTAM -

                Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
                odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie
                aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a
                w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo
                prawnej.

                3.Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w
                ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują
                zasady określone w niniejszym rozdziale

                Autor: ag2697 25.02.10, 12:32
                napisał:

                „......i zrozumiałem właśnie, że rację ma
                uowl pisząc "Gdy właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może
                jednocześnie
                funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
                inny sposób
                zarządu nieruchomością.”
                .

                Ponawiam więc pytanie, W KTÓRYM MIEJSCU ART.18. Pkt. 1,3 jest
                zacytowany przez ag2697 fragment z rzekomej UoWL ??????

                Ja posługuję się ustawą - Dz.U.2000.80.903
                2000.10.19 zm. przen. Dz.U.2000.29.355
                2004.09.22 zm. Dz.U.2004.141.1492
                USTAWA z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.(tekst jednolity)

                Może ty masz jakąś inną ustawę, w której ten cytat występuje - ""Gdy
                właściciele wybiorą Zarząd to zarządca nie może jednocześnie
                funkcjonować w myśl rozdziału IV UoWL, chyba że właściciele ustalili
                inny sposób
                zarządu nieruchomością.”
                W tej ustawie którą ja się posługuję, takiego zapisu NIE MA.
    • diabelskipomiot Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 23.10.13, 15:08
      Tylko, że mało który laik byłby w stanie ogarniać takie zarządzanie, zwłaszcza w większej wspólnocie. Tym bardziej będąc wybranym na zasadzie pewnej umowności. Lepiej jednak podpisać umowę na ogół z zarządcą typu Status itd.
      • j666 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 23.10.13, 22:15
        W tym sensie, że bezpieczniej jednak z alfonsem (zwanym ze staropolska sutenerem)?

        -----
        > Lepiej jednak podpisać umowę na ogół z zarządcą typu Xyz
        • magda7980 Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.10.13, 13:39
          Przed zarządzaniem wspólnotą mieszkaniową warto pomyśleć o dobrym koncie dla wspólnoty. Ostatnio właśnie poszukiwałam takiego konta i w PKO doradzono mi założyć konto Nasza wspólnota srebrna za to konto niewiele się płaci bo tylko 28zł ale w tym mam darmowe przelewy za darmo mogę otworzyć rachunek pomocniczy oraz fundusz remontowy oraz korzystam z
          systemu wirtualnych rachunków kontrahenckich.
      • seth-gecko Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 31.12.13, 11:04
        dokładnie lepiej wybrac taką firme z doświadczeniem i kontaktami w branży niz powierzyć to "laikowi"
        • nadia_zksiazecejrodziny Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 25.06.14, 23:03
          zawód został już uwolniony, ale mi sie wydaje ze nawet wcześniej było tak że nie trzeba było miec licencji zeby zarządzać nieruchomością. wiele firm praktykuje tak, że zatrudnia ludzi bez licencji i doswiadczenia, a potem ich wdraża.
    • haneczka_wm Każdy orze jak może 25.05.16, 23:34
      marcin20162 napisał(a):
      > To nie jest wcale takie proste.

      Z pewnością. Zwłaszcza jak się ma np. 100 wspólnot na stanie. Wtedy sprawdza się powiedzenie, że: "pańskie oko konia tuczy", czyli nikt nie dopilnuje spraw swojej nieruchomości lepiej niż sami właściciele.

      marcin20162 napisał(a):
      > Uważam, że powinni zajmować się takimi sprawami specjaliści,

      marcin20162, ależ Ty lizus jesteś!
      Chyba, że... działasz we własnym interesie. To tłumaczy tę egzaltację na zarządzanie przez specjalistów.
    • majkowa Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 27.05.16, 14:20
      Przeczytałam całą dyskusję i stwierdzam, że nie znalazł się nikt odważny, aby wprost napisać o co w w tej sprawie chodzi.

      A moim zdaniem chodzi o to, że członkowie zarządu wybrani na podstawie art. 20 uwl kombinują co by tu zrobić aby być "ważnym zarządem" decydującym w sprawach zwykłego zarządu i jednocześnie nie ponosić za te decyzje odpowiedzialności, zasłaniając się zatrudnionym "zarządcą z licencją".
      Dyskusja na ten temat przewija się na tym, forum od lat.

      Moim zdaniem, zatrudnienie licencjonowanego zarządcy przez zarząd pochodzący z wyboru jest próbą omijania prawa.

      Uwl przewiduje 3 formy sprawowania zarządu:
      1/. zarząd wybrany na podstawie art. 20 uwl,
      2/. zarząd powierzony zarządcy na podstawie art. 18 uwl,
      3/. zarząd przymusowy, gdzie zarządcę wskazuje sąd.

      Nie kwestionuję prawa zarządu w ramach zwykłego zarzadu, do zawarcia umowy z administratorem, ale przenoszenie na tego administratora odpowiedzialności za podejmowane decyzje nie jest możliwe.
      Nawet jeżeli zapiszemy to w umowie z administratorem.

      Dlaczego?
      Uprawnienia zarządu wynikają wprost z ustawy, a członek zarządu jest osobą pochodzącą z wyboru, dlatego uważam, że osoba z wyboru nie ma prawa przekazywać swoich praw i obowiązków innej osobie.
      Członkowie zarządu mogą innej osobie zlecać wykonywanie pewnych czynności, np. prowadzenie księgowości, nadzór nad wywozem odpadów, wyszukiwanie wykonawców robót itp), ale odpowiadać prawnie i przed wspólnotą będzie członek (członkowie) zarządu.

      Przecież wybierając członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej kierujemy się tym, że go znamy, wiemy co umie, czy jest uczciwy i jak do tej pory się zachowywał.

      Dla porównania, wyobraźmy sobie sytuację, że wybieramy radnego gminnego, osobę znana i kompetentną, a on bez pytania nas o zdanie po tygodniu przekazuje swoje prawa i obowiązki innej osobie, nam wcześniej nie znanej.

      Czy na tym ma polegać praca osoby z wyboru?
      Moim zdaniem do zarządu trzeba wybierać odpowiednich ludzi i odpowiednio ich wynagradzać, a jeżeli nie ma chętnych lub odpowiednich osób, to należy powierzyć zarząd osobie licencjonowanej, na podstawie art. 18.
    • justynaxyz Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 29.11.17, 15:44
      Może zarządzać może i każdy, ale najlepiej powierzać nieruchomość profesjonalistom. Odkąd moim budynkiem zajęła się zewnętrzna firma (Progresline) wszystko chodzi jak w zegarku. Ponadto świadczą kompleksowe usługi łącznie z administracją, obsługą prawną i techniczną. Dzięki temu niczym nie muszę się przejmować. Wiem, że moja nieruchomość jest w dobrych rękach.
      • leuwan Re: Każdy może zarządzać nieruchomością !!! 12.12.17, 16:31
        To masz szczęście, bo u nas profesjonalista (z byłego WAM) włączył sobie zarząd (trzyma go do podpisów) traktując go jako niewidoczny i niedostępny dla właścicieli zgodnie z teorią: " Dane osobowe członków Zarządu, w tym nr telefonów, nr lokali i inne dane wrażliwe podobnie jak pozostałych członków Wspólnoty są chronione zgodnie z ustawą o ochronie danych osobowych, natomiast dane Zarządcy umieszczone są na tablicach ogłoszeń”. Nadużywa także pojęcia administratora danych osobowych, który zawsze jest wspólnota mieszkaniowa w takiej sytuacji.
Pełna wersja