Uchwały podejmowane w trybie obiegowym.

06.04.10, 14:03
Mimo kilku już dyskusji na ten temat w dalszym ciągu jak widać
chociażby po najświeższych postach, ta forma głosowania prowadzona
jest najczęściej nieprawidłowo. Aby usystematyzować sprawę
pozwoliłam sobie zebrać najistotniejsze fragmenty różnych opracowań
(ciekawskich odsyłam do oryginalnych dokumentów). Wszystkich
krytykantów pod moim osobistym adresem uprzedzam, że to nie są moje
przemyślenia ani interpretacje aczkolwiek zgadzam się z nimi w
zupełności. (wytłuszczenia moje)
=======================
Każdy właściciel zobowiązany jest i uprawniony do
współdziałania w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. Na tej
podstawie należy uznać, że głosowanie za podjęciem uchwały
jest prawem i obowiązkiem właściciela lokalu
.

"...Indywidualne zbieranie głosów powinno polegać na dostarczeniu
każdemu z właścicieli projektu uchwały za pokwitowaniem (np. na
kopii) i wyznaczeniem terminu do oddania głosu. Właściciel może
oczywiście zagłosować od razu, ale powinna to być jego decyzja, a
nie warunek stawiany przez zarząd
. Właściciel nie może
być "zaskakiwany" przez zarząd projektem uchwały
- ma prawo
zgłosić wątpliwości, poprosić o wyjaśnienia czy o okazanie
dokumentów. Jego sytuacja nie powinna być gorsza, niż jeżeli
uchwała znajduje się w porządku obrad zebrania
. Zdarzają się
problemy związane z doręczeniem projektu uchwały, jeżeli właściciel
jest nieobecny i nie zostawił adresu do doręczeń. W takiej sytuacji
zarząd powinien wykonać tzw. doręczenie zastępcze tzn. przesłać
projekt uchwały listem poleconym za dowodem doręczenia.
Nieprawidłowa praktyka
Nieprawidłowa jest praktyka stosowana przez niektórych
zarządców, że głosy należy zbierać aż do uzyskania większości
, a potem można już zaprzestać głosowania. Postępowanie takie
uzasadnia się tym, że później oddane głosy już niczego nie
zmieniają, a właściciel, który nie wziął udziału w głosowaniu,
zostanie powiadomiony o treści podjętej uchwały i będzie ją mógł
zaskarżyć. Opisana metoda działania stanowi ingerencję osoby
nieuprawnionej w prawo własności niektórych właścicieli
, a w
szczególności w prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością
wspólną.
Każdy z właścicieli jest uprawniony do wyrażania swojej woli w
głosowaniu nad projektem uchwały. Nikt nie może go legalnie tego
prawa pozbawić.

Odrębnym i niezależnym uprawnieniem jest prawo zaskarżenia uchwały.
Przyjęcie koncepcji przeciwnej prowadziłoby do zmarginalizowania
roli właścicieli w sytuacji, w której w nieruchomości występuje
właściciel większościowy. Zarząd mógłby ograniczyć się do
przekładania projektów uchwał właścicielowi większościowemu
odsuwając właścicieli mniejszościowych od wszelkich głosowań, z
wyłączeniem głosowań na zebraniu rocznym.
Interpretując UoWL trzeba pamiętać, że stanowi ona regulację
szczególną w stosunku do regulacji zagadnień współwłasności
zawartych w kodeksie cywilnym.
Przepisów szczególnych nigdy nie wolno interpretować rozszerzająco
. Nie wolno też drogą wykładni powiększać katalogu wyjątków.
Ustawodawca
dopuścił priorytet woli większości przed
jednomyślnością, ale nie zezwolił na dalsze pozbawienie
właścicieli ich uprawnień
w praktyce stosowania prawa..."

[b][u]źródło:[/[/u]b] www.zarzadca.pl/content/view/542/45/

"...Jak wynika z treści uchwały nr 1 z dnia 16 maja 2000 r., w
głosowaniu w ogóle udziału nie wzięli przedstawiciele powodów
,
właściciel lokalu użytkowego - K., Jolanta K., Andrzej B. i Zbigniew
K. Z zeznań Krystyny L., słuchanej w charakterze strony, wynika, że
zbieranie podpisów zakończono na drugi dzień po zgromadzeniu.
Później już nie próbowano uzupełnić brakujących podpisów, bowiem
uznano, że na liście jest wystarczająca ilość głosów na "tak".
Z
powyższego wynika, że zaskarżona uchwała została podjęta w sposób
rażąco sprzeczny z obowiązujących w tym zakresie prawem
. Z tego
względu, zaskarżony wyrok, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. należało
zmienić przez uchylenie Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nr 1
z dnia 16 maja 2000 r.."
- Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach
z 2002-04-12, I ACa 1531/01

"...Przeprowadzenie głosowania w drodze indywidualnego zbierania
głosów powinno obejmować wszystkich właścicieli, uprawnionych
do oddania głosu. Nie ma w tym przypadku znaczenia fakt, iż nawet
przy sprzeciwie na podjęcie uchwały przez pozostałych właścicieli,
uchwała byłaby przyjęta wymaganą większością. Każdy z właścicieli ma
prawo i obowiązek uczestniczyć w zarządzie rzeczą wspólną. Odjęcie
tego prawa poprzez uniemożliwienie niektórym z właścicieli
możliwości oddania głosu jest naruszeniem prawa
, a uchwała
podjęta w opisany w stanie faktycznym sposób nie ma żadnej mocy
wiążącej.
Nie można bowiem mówić o podjęciu uchwały, gdy nie
wszyscy uprawnieni wypowiedzieli się co do jej treści
. Dlatego
też uchwała podjęta w taki sposób nie posiada mocy prawnej
..." -
e-prawnik.pl/domowy/prawo-
mieszkaniowe/wspolnota/odpowiedzi/waznosc-uchwaly-podejmowanej-w-
trybie-obiegowym.html

"...W uzasadnieniu do jednego z wyroków Sąd Najwyższy
stwierdził
, że w przypadku zgłosowania w drodze indywidualnego
zbierania głosów, uchwała zostaje podjęta z chwilą kiedy zagłosowała
za nią większość (liczona wg udziałów lub głosów), ale zaczyna
obowiązywać z chwilą zakończenia głosowania (zbierania podpisów),
jeżeli z treści uchwały nie wynika późniejszy termin obowiązywania.
Każdy z właścicieli ma prawo głosować, więc nie można pominąć
nikogo..."
-
www.zarzadca.eu/discussion/414/waznosc-
uchwaly/
============================
p.s. znudzonych przydługim tekstem, nierozumiejących istoty
zagadnienia, nieposiadających argumentów proszę uprzejmie o
niekomentowanie.
    • xxxll Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 14:09
      collinsowa napisał:

      > Mimo kilku już dyskusji na ten temat w dalszym ciągu jak widać
      > chociażby po najświeższych postach, ta forma głosowania prowadzona
      > jest najczęściej nieprawidłowo. Aby usystematyzować sprawę
      > pozwoliłam sobie zebrać najistotniejsze fragmenty różnych opracowań
      > (ciekawskich odsyłam do oryginalnych dokumentów). Wszystkich
      > krytykantów pod moim osobistym adresem uprzedzam, że to nie są moje
      > przemyślenia ani interpretacje aczkolwiek zgadzam się z nimi w
      > zupełności. (wytłuszczenia moje)
      > p.s. znudzonych przydługim tekstem, nierozumiejących istoty
      > zagadnienia, nieposiadających argumentów proszę uprzejmie o
      > niekomentowanie.


      I co z tego wynika Panie /Pani/Onocollinsowa??????

      forum.gazeta.pl/forum/w,523,109605347,,Powolanie_zarzadu_pilne_.html?v=2
      • collinsowa Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 15:26
        Tradycyjnie, jak zwykle niewiele zrozumiałeś z tego co przeczytałeś -
        ale obojnacy tak mają.
        A uprzedzałam, że tekst jest nie dla wszystkich.
        • ag2697 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 15:44
          A no nic z tego nie wynika. Jeśli komukolwiek nie podoba się zarząd
          działający zgodnie z zapisami UoWL, a nie interpretacją tych zapisów
          to może być w każdej chwili wybrany na członka zarządu i będzie
          działał zgodnie z interpretacjami - jeśli oczywiście nic innego nie
          będzie miał do roboty. A co do wysyłania propozycji uchwały za
          zwrotnym poświadczeniem odbioru to niby kto ma za to płacić i
          dlaczego?
        • amonit23 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 18:33
          Te problemy rozwiązałem 10 lat temu. W statucie mam:
          - nad każdą uchwałą musi zagłosować każdy właściciel
          - nie ma głosów wstrzymujących się
          - datą przegłosowania uchwały jest data ostatniego głosującego właściciela
          - na prośbę właściciela udostępnia się niezbędne dokumenty potrzebne dla niego
          do głosowania, nie dotyczy to sytuacji nagłych ale w takim przypadku wykonanie
          uchwały i odpowiedzialność ponosi Zarząd
          Nadmieniam, jesteśmy niedużą wspólnotą (nie mylić z małą)
          • collinsowa Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 18:47
            Brawo! Super!
            Tak właśnie powinno się robić - mogę w ciemno założyć że w takiej
            wspólnocie nie macie żadnych większych problemów.
            Pytanie - dlaczego licencjonowani robią wszystko aby jak najmniejsza
            możliwa liczba właścicieli głosowała (50,5%) - bo łatwiej im
            manipulować czy też z niewiedzy i lenistwa.
            • ag2697 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 21:09
              collinsowa napisał:

              > Pytanie - dlaczego licencjonowani robią wszystko aby jak
              najmniejsza
              > możliwa liczba właścicieli głosowała (50,5%) - bo łatwiej im
              > manipulować czy też z niewiedzy i lenistwa.
              Nie jestem "licencjonowanym" a szeregowym członkiem zarządu. Nasza
              wspólnota rozpoczęła działalność gdy jeszcze nie interpretowano w
              żaden sposób UoWL. Wtedy wszystko było proste, jasne i oczywiste tak
              jak to było w zamiarze ustawodawcy. W naszej wspólnocie jest tak
              nadal, a interpretacje? Niech wdrażają je ci, którzy nie mają się
              czym zająć.
              • collinsowa Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 22:12
                Ja też jestem członkinią wieloletniej wspólnoty, przez wiele lat nie
                wiedzieliśmy nawet że jakaś UoWL istnieje, że mamy jakieś prawa.
                Rządził dotychczasowy gminny możnowładca a nasza lokatorska
                mentalność nakazywała nam siedzieć cicho bo "władza wie co robi".
                Żadnych pytań, wątpliwości a jak ktokolwiek miał to tak chahmęcono
                żeby broń boże prawdy się nie dowiedział.
                Zgadzam sie że wtedy wszystko było proste bo nie mogło być inne
                skoro nikt nic nie wiedział, nawet członkowie
                niby-zarządu wybrani byli tylko do komunikowania się z "lokatorami".
                Tylko jedna zasadnicza kwestia - nie o to chodzi w tym wszystkim
                przecież.
                Licencjonowani, posiadajacy rzekomo wiedzę powinni
                byli "bezboleśnie" wprowadzić i przeprowadzić nas przy
                przeksztalcaniu całych budynków lokatorskich we wspólnoty
                właścicieli. W większości wspólnot wykorzystali kompletną
                nieznajomość prawa i robili (robią jeszcze gdzie niegdzie) "co
                chcą".
                Tu nie chodzi też o jakieś dowolne interpretacje prawa ale o
                konkretną wykładnię takiego czy innego przepisu naszej ustawy czy
                też KC. Po to aby prawa własności, dobra osobiste każdego z nas
                nie były naruszane na każdym kroku.

                Zdaję sobie sprawę że są ludzie którzy tak się przyzwyczaili i
                odzwyczaili od myślenia, że chcą i lubią być oszukiwani. Oni dalej
                nawet nie wiedzą że są już właścicielami. Na szczęście dzięki
                również takim dyskusjom jak te na tym forum jest ich coraz mniej.
                Lekceważenie tego i postępowanie w myśl zasady że wspólnota to sobie
                może robić jak chce (jak uchwalą właściciele) itd - było już
                przerabiane w naszej historii i wiemy jak się skończyło.
              • highrise Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 22:33
                ag2697 napisał:

                > Nie jestem "licencjonowanym" a szeregowym członkiem zarządu. Nasza
                > wspólnota rozpoczęła działalność gdy jeszcze nie interpretowano w
                > żaden sposób UoWL. Wtedy wszystko było proste, jasne i oczywiste
                tak
                > jak to było w zamiarze ustawodawcy. W naszej wspólnocie jest tak
                > nadal, a interpretacje? Niech wdrażają je ci, którzy nie mają się
                > czym zająć.


                Nie trzeba nic dodawać. Bardzo podoba mi się Pani wypowiedź.
                Z takim podejściem na pewno osiągniecie sukces w zarządzaniu
                budynkiem wspólnoty mieszkaniowej.
                Życzę powodzenia

                SJ

            • gosiakz Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 07.04.10, 22:05
              collinsowa napisał:

              > Pytanie - dlaczego licencjonowani robią wszystko aby jak
              najmniejsza
              > możliwa liczba właścicieli głosowała (50,5%) - bo łatwiej im
              > manipulować czy też z niewiedzy i lenistwa.

              W Łodzi wspólnotami w większości zarządzają gminne zakłady
              budżetowe, uchwały nie są im w ogóle potrzebne. Coś co niby je
              przypomina jest podsuwane do podpisania mało zorientowanym w
              tematyce "właścicielom".
              W mojej WM nawet uchwały podjęte przez 49,97% udziałowców są
              realizowane. Sądy łódzkie ani ich nie uchylają ani nie uznają za
              nieważne.
              Takie to państwo prawa!

          • wiseman1 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 07.04.10, 12:17
            amonit23 napisał:

            > Te problemy rozwiązałem 10 lat temu. W statucie mam:
            > - nad każdą uchwałą musi zagłosować każdy właściciel
            > - nie ma głosów wstrzymujących się
            > - datą przegłosowania uchwały jest data ostatniego głosującego właściciela...

            Czyli wrowadziliscie swoista forme jednomyslnosci. :)

            Jesli ktoremus wlascicielowi nie podoba sie uchwala, i widzi ze jego glos nie moze juz uchwaly odrzucic, zwyczajnie odmawia glosowania.

            Uchwaly wtedy nie ma.

            BTW.
            Macie w statucie jakies kary za nieglosowanie?
            Proponowalbym wyrzucanie ze wspolnoty i sprzedawanie mieszkania na wolnym rynku.
            To powinno zdyscyplinowac niesfornych wlascicieli. :)
            • amonit23 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 08.04.10, 22:29
              do wiesman1
              Co za brednie wypisujesz? Jaka swoista forma jednomyślności?
              Ty nawet nie wiesz kiedy przez WM uchwały nie są podjęte.
              Jakie znów kary za niegłosowanie? Jakie wyrzucenie ze wspólnoty?
              Coś ci się pomerdało człowieku?
              miro.mix napisał
              >A ja ma w nosie te twoje zapisy w jakimś tam statucie.
              >Zmuś mnie do tego abym głosował?
              Oczywiste, że nie zmuszę właściciela do głosowania mimo iż statut każdego
              właściciela obowiązuje. Słabo zrozumiałeś mój wpis. Nie będę pisał o
              niegłosowaniu uchwał przez właścicieli. Przy braku w głosowaniu głosu
              "wstrzymującego", niegłosowanie de fakto jest głosowaniem "przeciw" - pomniejsza
              głosy "za". Nie pomyślałeś o tym
              do j666
              Czy uważasz, że notariusz a następnie sąd złamali prawo zatwierdzając statut o
              czytelnych ale nie prawnych zapisach?
              • wiseman1 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 08.04.10, 23:26
                amonit23 napisał:

                > do wiesman1
                > Co za brednie wypisujesz? Jaka swoista forma jednomyślności?
                > Ty nawet nie wiesz kiedy przez WM uchwały nie są podjęte.
                > Jakie znów kary za niegłosowanie? Jakie wyrzucenie ze wspólnoty?
                > Coś ci się pomerdało człowieku?

                Pewnie nie wiesz co oznacza taki znaczek :)
                To co napisalem to byl dowcip bo ten wasz statut jest wart tyle ile
                papier na ktorym go napisaliscie.

                Teraz napisze serio.
                Piszesz takie bzdury ze az zeby bola.

                > - nad każdą uchwałą musi zagłosować każdy właściciel

                Pytam cie co sie stanie z wlascicielem ktory ci pokaze srodkowy palec
                i nie zaglosuje?
                Jak go za to ukarzesz?

                > - nie ma głosów wstrzymujących się

                Moze byc chociaz nie ma to zadnego znaczenia poniewaz glosy
                wstrzymujace maja taka sama wartosc jak glosy przeciw.

                > - datą przegłosowania uchwały jest data ostatniego głosującego
                > właściciela

                Czyli jak nie masz glosow wszystkich wlascicieli to uchwala nie
                zostala podjeta bo tak stanowi wasz statut.
                Wedlug UoWL jest natomaist podjeta po uzyskaniu ponad 50% glosow
                udzialami.

                > - na prośbę właściciela udostępnia się niezbędne dokumenty
                > potrzebne dla niego do głosowania,

                Po kiego ten zapis w statucie jesli UoWL i tak to nakazuje.

                > ...nie dotyczy to sytuacji nagłych ale w takim przypadku wykonanie
                > uchwały i odpowiedzialność ponosi Zarząd

                Czyli co, w sytuacjach naglych, niezbednych dokumentow wlascicielowi
                sie nie pokazuje, nawet na jego prosbe?

                Wasz statut lamie w ten sposob postanowienia UoWL i dlatego nadaje
                sie do kosza i to niezaleznie czy pod tym gniotem podpisal sie
                notariusz.
              • miro.mix Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 09.04.10, 07:39
                amonit23 napisał:

                > miro.mix napisał
                >
                > >A ja ma w nosie te twoje zapisy w jakimś tam statucie.
                > >Zmuś mnie do tego abym głosował?
                >
                >
                > Oczywiste, że nie zmuszę właściciela do głosowania mimo iż statut
                > każdego właściciela obowiązuje
                . Słabo zrozumiałeś mój wpis.

                Żaden statut we wspólnocie nikogo nie obowiązuje jest zbiór pobożnych życzeń i uwag grupy właścicieli którzy się pod nim podpisali, który nie ma poparcia w prawie. Choć jest jeden wyjątek, że ten statut zmienia zasady zarządzania nieruchomością zapisane w ustawach i jest to odnotowane w księgach wieczystych.

                - Czy z ustawy o własności lokali wynika, że taki dokument wspólnota powinna mieć?
                - Czy masz ten statut zarejestrowany w sądzie np.: wieczystoksięgowym?

                amonit23 napisał:

                > Przy braku w głosowaniu głosu "wstrzymującego", niegłosowanie de
                > fakto jest głosowaniem "przeciw" - pomniejsza głosy "za". Nie
                > pomyślałeś o tym

                Pięknie nas pouczasz, ale czy naprawdę wiesz co piszesz?
                Opcja głosowania "wstrzymał się" to głosy stracone. Tak glosują tylko malkontenci, którym zwisają i dyndają sprawy wspólnotowe.
                Wspólnota nie może sobie pozwolić na takie straty głosów.
                - Decyzje we wspólnocie muszą zapadać szybko i być czytelne. Albo jetem ZA albo PRZECIW danemu rozwiązaniu - uchwale.
                - Wspólnota to nie sejm, gdzie można bawić się ludzkim bytem i życiem na wiele rożnych sposobów.
                Nie pomyślałeś o tym?

          • miro.mix Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 07.04.10, 21:49
            amonit23 napisał:

            > Te problemy rozwiązałem 10 lat temu. W statucie mam:
            > - nad każdą uchwałą musi zagłosować każdy właściciel
            > - nie ma głosów wstrzymujących się

            A ja ma w nosie te twoje zapisy w jakimś tam statucie.
            Zmuś mnie do tego abym głosował? :D
    • birbant7 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 06.04.10, 23:41
      Tak właśnie być powinno jednak wiemy, że nie jest.
      Interpretacje niedouczonych, zarządców, administratorów często prowadzą do absurdów i łamania prawa.
      • miro.mix Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 07.04.10, 21:59
        birbant7 napisał:

        > Tak właśnie być powinno jednak wiemy, że nie jest.
        > Interpretacje niedouczonych, zarządców, administratorów często
        > prowadzą do absurdów i łamania prawa.

        - Przygadał kocioł garnkowi... to też działa w drugą stronę i to chyba
        częściej, szczególnie widać to na zebraniach właścicieli "amatorów".
    • j666 Re: Uchwały podejmowane w trybie obiegowym. 07.04.10, 08:31
      Wyjątkowy bełkot.
      Powini takich wyrzucać już na pierwszym roku studiów.


      -----

      "Interpretując UoWL trzeba pamiętać, że stanowi ona regulację
      szczególną w stosunku do regulacji zagadnień współwłasności
      zawartych w kodeksie cywilnym.
      Przepisów szczególnych nigdy nie wolno interpretować rozszerzająco.
      Nie wolno też drogą wykładni powiększać katalogu wyjątków.
      Ustawodawca dopuścił priorytet woli większości przed
      jednomyślnością, ale nie zezwolił na dalsze pozbawienie właścicieli
      ich uprawnień w praktyce stosowania prawa."
    • miro.mix Re: Prehistoryczne interpretacje sądowe 07.04.10, 22:06
      collinsowa napisał:

      > Jak wynika z treści uchwały nr 1 z dnia 16 maja 2000 r.,
      >
      > Wspólnoty Mieszkaniowej nr 1 z dnia 16 maja 2000 r.." - Wyrok
      > Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 2002-04-12, I ACa 1531/01


      Prehistoryczne interpretacje sądowe cytowane przez collinsowa mogą nie jednego zwalić z nóg.
      Nie dajcie się omamić ludzie , nie dajcie.

      • amonit23 Re: Prehistoryczne interpretacje sądowe 13.04.10, 12:15
        Rada dla wszystkich - z doświadczenia 15 lat.
        W społecznościach takich jak WM należy stosować zasady " masło maślane" lub
        "wykładać kawę na ławę". Wielu ludzi nie rozumie (mimo, że tam mieszka)zadach
        funkcjonowania WM ( i ich to mało obchodzi, i mają do tego prawo). Mądry zarząd
        (czasami zarządca) musi postępować "naginając" prawo (za duże słowo), tak
        interpretować prawo i tak dostosować do innych (lekko przymusić)aby bardziej
        rozumieli i było mniej problemów. Ale musi to być działanie w dobrej wierze.
Pełna wersja