Czy administratorka musi miec licencje?

23.04.04, 19:21
Oddzielilismy sie od ZDK i zawarlismy niedawno umowe z firma, ktora miala
rzekomo byc super (mi.in. w giminie pozytywne opinie).

Wlasciciel tej firmy, licencjonowany zarzadca skierowal do naszego budynku
mloda dziewczyne (nazwijmy ja pania X), ktora "przyucza sie do zawodu" i nie
ma licencji. Efekt jest taki, ze przez dwa miesiace suszylismy jej glowe, ze
chcemy wymienic piony kanalizacyjne przed majowa podwyzka VAT - u i nic nie
zrobila.
Czy ona w ogole moze byc administratorem nie majac uprawnien??? Prosbe, by
wlasciciel firmy skierowal do nas kogos doswiadczonego, z licencja (bo
zatrudnia takich ludzi) skwitowal: "oni sa przydzieleni do innych budynkow,
jeden z nich udziela rady pani X, zawsze tez pani X moze poradzic sie mnie.
Jesli to Panstwu nie pasuje, mozemy rozwiazac umowe."

Tak wyglada nasza swietlana przyszlosc (od lutego) z nowa firma zarzadzajaca
o ugruntowanej reputacji w Wawie, firma, ktora prawdopodobnie z powodu tego,
ze jestemy mala wspolnota ma nas gdzies, bo niewiele zarabia.

Aha, na dyzurze Stow. Wspolnota Mieszkaniowa powiedziano mi, ze X powinna
miec licencje, ale wlasciciel firmy usmiechnal sie tylko z politowaniem
slyszac te rewelacje i powiedzial, ze nie musi. Kto ma racje?
    • abcd17 Nie musi, chyba że umowa stanowi inaczej 23.04.04, 19:49
      maalgo napisała:

      > Tak wyglada nasza swietlana przyszlosc (od lutego) z nowa firma zarzadzajaca
      > o ugruntowanej reputacji w Wawie, firma, ktora prawdopodobnie z powodu tego,
      > ze jestemy mala wspolnota ma nas gdzies, bo niewiele zarabia.

      Taki jest pech małych wspólnot, że muszą - jeśli chcą liczyć na lepszą obsługę -
      płacić proporcjonalnie więcej niż wspólnoty zajmujące duże, wielolokalowe
      budynki.

      > Aha, na dyzurze Stow. Wspolnota Mieszkaniowa powiedziano mi, ze X powinna
      > miec licencje, ale wlasciciel firmy usmiechnal sie tylko z politowaniem
      > slyszac te rewelacje i powiedzial, ze nie musi. Kto ma racje?

      Musiało zajść nieporozumienie (ze SW). Firma zarządzająca musi zatrudniać dziś
      przynajmniej jednego licencjonowanego zarządcę. Nie ma prawnego obowiązku by
      zarządca ten obsługiwał dany budynek - choć wspólnota może tego zażądać i
      wpisać do umowy - wtedy obowiązek wynika z ustaleń pomiędzy stronami. To jednak
      musi kosztować więcej - warto mieć tego świadomość.

      Nawiasem mówiąc - gwoli komentarza do braku podjęcia inicjatywy remontowej -
      uchwałę podejmują właściciele lokali i to właściciele ustalają terminy wiążące
      zarządcę.

      Stosunek właściciela firmy do Państwa wspólnoty jest absurdalny. Zmieńcie
      zarządcę, może najlepiej na takiego, który nie ma dobrej opinii w gminie :)


      ----
      Pozdrawiam - mt
      • maalgo Re: Nie musi, chyba że umowa stanowi inaczej 23.04.04, 20:17
        > Taki jest pech małych wspólnot, że muszą - jeśli chcą liczyć na lepszą
        obsługę
        > -
        > płacić proporcjonalnie więcej niż wspólnoty zajmujące duże, wielolokalowe
        > budynki.

        My placimy w tej chwili 0, 85 za metr (wynagrodzenie dla administratora). To
        malo???



        > Nawiasem mówiąc - gwoli komentarza do braku podjęcia inicjatywy remontowej -
        > uchwałę podejmują właściciele lokali i to właściciele ustalają terminy
        wiążące
        > zarządcę.

        Uchwala zostala puwszczona obiegiem indytwidualnym, a administartorka miala w
        tym czasie wszystko zorganizowac, np. obejsc mieszkania (w calej kamienicy 16),
        ustalic czy wszyscy moga byc onecbi itd. Ale tego nie zrobila - dzwonilam,
        zapewniala, ze ok, juz, zaraz i tyle. W koncu rozchorowala sie (wyjechala? nie
        ma pewnosci). I tak minal nam kwiecien. W maju - dzien dobry 22 proc.
        Wlasciciel firmy zapewnil, ze to "niewielka roznica". Dl amnie jest to roznica.

        Mam jeszcze pytanie - czy powinnismy w zwiazku z tym komunikowac sie z ta
        administartorka pisemnie? I ile czasu jej dawac na zalatwienie sprawy? Z tego
        co wiem, ma jeszcze jeden budynek oprocz naszego. Ja nie wiem czym ona sie
        zajmuje, skoro nie zalatwia naszych spraw. Najwiekszym bledem, neistety, bylo
        zaprzyjaznienie sie (wszyscy jestesmy mlodymi osobami) i spoufalenie.
        Chyba posel o nazwisku takim samym jak nazwa naszej firmy zarzadzajacej ma
        jednak lepsze notowania w Sejmie, zwlaszcza po sprawie Rywina ;))

        >
        > Stosunek właściciela firmy do Państwa wspólnoty jest absurdalny. Zmieńcie
        > zarządcę, może najlepiej na takiego, który nie ma dobrej opinii w gminie :)

        Dopiero co w lutym zmienilismy ADK na ta firme, czy to rozsadne decydowac sie
        na kolejna zmiane???

        dzieki za podpowiedzi (to nasze pierwsze mieszkania i chociaz nie jestemy
        kompletnie zieloni w sprawach WM, to jednak wciaz stawaiamy pierwsze kroki...
        • abcd17 Re: Nie musi, chyba że umowa stanowi inaczej 23.04.04, 21:49
          maalgo napisała:

          > My placimy w tej chwili 0, 85 za metr (wynagrodzenie dla administratora). To
          > malo???

          Jest pewna progowa kwota, jaką wspólnota powinna zapłacić zarządcy by pokryć
          kosztu obsługi jej budynku wraz z godziwym wynagrodzeniem zarządcy. W
          zależności od oczekiwań wspólnoty i potencjału firmy ta kwota różnie wygląda,
          ale można pokusić się o uśrednienie tego do kwoty 1000 zł. W przypadku budynku
          2000 m2 - wynagrodzenie wyniesie 0,50 zł/m2. Ale w małej wspólnocie o
          powierzchni lokali 500 m = będą to już 2 zł/m2 lokalu. Nie wiem jaka jest
          powierzchnia lokali w Waszym budynku - trudno jest mi powiedzieć więc czy to
          mało czy dużo.

          > Mam jeszcze pytanie - czy powinnismy w zwiazku z tym komunikowac sie z ta
          > administartorka pisemnie? I ile czasu jej dawac na zalatwienie sprawy? Z tego
          > co wiem, ma jeszcze jeden budynek oprocz naszego. Ja nie wiem czym ona sie
          > zajmuje, skoro nie zalatwia naszych spraw. Najwiekszym bledem, neistety, bylo
          > zaprzyjaznienie sie (wszyscy jestesmy mlodymi osobami) i spoufalenie.
          > Chyba posel o nazwisku takim samym jak nazwa naszej firmy zarzadzajacej ma
          > jednak lepsze notowania w Sejmie, zwlaszcza po sprawie Rywina ;))

          Ups, no to wyszło szydło :)
          Jeśli chodzi o czas to proszę uzgodnić czas realny do załatwienia danej sprawy.
          Jeśli macie już na pieńku, to proponuję uzgadniać rzeczy na piśmie za
          potwierdzeniem odbioru. Będzie podkładka pod wypowiedzenie umowy, jeśli
          administrator nie wywiąże się z kilku spraw (jeśli przewiduje to umowa - jeśli
          nie - nie ma co zawracać sobie głowy papierami).

          > Dopiero co w lutym zmienilismy ADK na ta firme, czy to rozsadne decydowac sie
          > na kolejna zmiane???

          Jeżeli firma nie spełnia oczekiwań i nie wywiązuje się z przyjętych zobowiązań
          (czy aby strony mają jasność czego się od nich oczekuje?) - lepiej dokonać
          zmianę szybciej.

          > dzieki za podpowiedzi (to nasze pierwsze mieszkania i chociaz nie jestemy
          > kompletnie zieloni w sprawach WM, to jednak wciaz stawaiamy pierwsze kroki...

          Zawsze twierdzę, że podstawa to szczegółowa umowa. Bez niej - nie wiadomo o co
          chodzi. A często gwóźdź tkwi nie tylko po stronie zarządcy.
    • asam11 Re: Czy administratorka musi miec licencje? 24.04.04, 08:47
      maalgo napisała:

      Efekt jest taki, ze przez dwa miesiace suszylismy jej glowe, ze
      > chcemy wymienic piony kanalizacyjne przed majowa podwyzka VAT - u i nic nie
      > zrobila.

      Czy rzeczywiście będziecie jako wspólnota kupować materiały, bo to na nie
      rośnie VAT? Chyba nie, to po co ten gwałt? Zatrudnicie firmę, która naliczy Wam
      7% tak jak dla mieszkaniówki.
      • maalgo Re: Czy administratorka musi miec licencje? 24.04.04, 12:11
        asam11 napisał:
        Czy rzeczywiście będziecie jako wspólnota kupować materiały, bo to na nie
        > rośnie VAT? Chyba nie, to po co ten gwałt?


        No, przepraszam, ale jesli ludziom rozryja cala lazienke (bo te piony ida w
        parze jeszcze z innymi robotami tzw. lokalowka) to znaczy, ze mieszkancy beda
        musieli remontowac swoje lazienki, zreszta wiele osob specjalnie czeka na te
        rury od wielu lat, zeby zrobic remont. Uwazam, ze szacunek wymagal, by nie
        narazac ich na dodatkowe koszty - w maju za kafelki itp. beda placili drozej.
        Ja np. uwierzylam, ze ten remont bedzie jeszcze w kwietniu no i bede sobie
        mieszkac z nowa wanna w pokoju ;)) , bo ja zamowilam nakoniec kwietnia.

        Generalnie moja watpliwosc jest taka: zostal zrobiony plan remontow, bylo
        wiadomo ze kamienica jest stara i ze po to bierzeny sprawna firme
        administrujaca nieruchomosciami, zeby doprowadzila pomalutku wszystko do
        porzadku. Jak, bedac w pracy caly bozy dzien, zajmowac sie jeszcze tym
        wszystkim?? Czy ja naprawde musze brac dzien urlopu, zeby oprowadzac po budynku
        facetow od rur (celem zapewnienia konkurencyjnej oferty, bo firma wspolpracuje
        tylko z jedna). Czy zawsze trzeba wisiec na szyi administratorom i dopominac
        sie po sto razy o wszystko? Dlaczego oni nie moga wykonywac porzadnie swojego
        zawodu, tak jak ja wykonuje swoj kiedy ide do pracy?

        Gdybym wiedziala rok temu, ze kupujac mieszkanie w kamienicy biore sobie na
        glowe drugi etat i ciagle uzeranie sie z adm. (zakladalam tu juz jeden watek na
        temat zerwania z ZDK, kt. powiodlo sie jak widac ;)) , szukalabym mieszkania
        gdzie indziej. No, chyba ze ta kamienica jest jakas feralna;)
    • maalgo nasza powierzchnia 24.04.04, 12:21
      Sprawdzilam. pow. uzytkowa lokali w naszej kamienicy (bez garazy na dole i
      kilku klitek gospodarczych)to 569 metrow.
      • abcd17 Co w ryczałcie, co płacone ekstra 24.04.04, 14:07
        maalgo napisała:

        > Sprawdzilam. pow. uzytkowa lokali w naszej kamienicy (bez garazy na dole i
        > kilku klitek gospodarczych)to 569 metrow.

        No to nie płacicie dużo zarządcy - zakładając że spełnia on Wasze standardowe
        oczekiwania.

        Nasuwa mi się refleksja - po obserwacji sposoby kalkulacji wynagrodzenia w
        Stanach. Jest tam pewien ustalony ryczałt miesięczny (kwota z metra kwadrat) za
        podstawową obsługę - bieżące rozliczenia zaliczki i mediów, bieżące utrzymanie
        techniczne, organizacja dwóch zebrań rocznie itp. Cała reszta płacona jest
        ekstra. Jeśli wspólnota chce zorganizować ekstra zebranie - zarządca, księgowa
        itp płaceni są stawką godzinową za udział w zebraniu. Jeśli wspólnota chce
        realizować inwestycję remontową - tak jak płaci ekstra firmie remontowej,
        podobnie płaci też zarządcy pełniącemu w tym momencie funkcję inwestora
        zastępczego. Przy takim układzie nie musiałaby Pani brać wolnego dnia w pracy i
        zajmować się tym, czym powinien zajmować się zarządca.

        Taki system jednak w Polsce funkcjonuje bardzo opornie. Wspólnoty chcą wymagać
        nieograniczonego zakresu obsługi za bardzo ograniczoną cenę :(


        ----
        Pozdrawiam - mt
        • maalgo Re: Co w ryczałcie, co płacone ekstra 24.04.04, 14:41
          > Taki system jednak w Polsce funkcjonuje bardzo opornie. Wspólnoty chcą
          wymagać
          > nieograniczonego zakresu obsługi za bardzo ograniczoną cenę :(

          Prawdopodobnie ma Pan racje, tylko ze z tym sytemem nie bardzo jest co zrobic
          ;((
          a realia sa takie: z jednej strony mieszkancy, ktorzy przewaznie nie znaja sie
          na administrowaniu (poki co nie jest to jeszcze przedmiot obowiazkowy na
          uniwersytetach, ze nie wspomne o nizszym szczeblu edukacji ;))), sporo
          lokatorow komunalnych (w starych budynkach), malo srodkow na funduszu
          remontowym (my np. placimy 1,50 od metra, ludzie nie chca wiecej, czesto sa to
          starsze osoby kt. nie maja pieniedzy). Jesli dodac do tego fakt, ze kamienica
          wymaga remontow, a nieliczni "nowi", ktorzy sie wprowadzili chcieliby
          zaprowadzic jakis porzadek, wychodzi to co wyszlo - moze i przerost oczekiwan.
          Z drugiej strony - czy mi ktos placi ekstra za to, ze pracuje 9 - 10 godzin
          dziennie? Czy to takie trudne zrobic konkurs ofert na jeden remont i powiesic
          popjemnik na ulotki, o ktory prosilam adm. sto razy? Ja mam tylko jedna
          odpowiedz - widze tu totalna olewke wynikajaca z faktu, ze dziewczyna, ktora
          nami administruje nie czuje nad soba bata, a firma jest duza i jestesmy dla
          niej "robaczkiem". Prosze sie rozejrzec po ulicach - przecietna norma polska to
          syf i smieciarstwo i trudno to zmienic (czego doswiadczam na wlasnej skorze).
          Racje maja ci, ktorzy dezerteruja do zamknietych osiedli??

          pozdrawiam,
Pełna wersja