serafin666
29.03.11, 18:14
Wspólnota mieszkaniowa nie narzuci umowy najmu
Uchwała narzucająca właścicielowi lokalu opłaty czynszu za użytkowanie nieruchomości wspólnej nie prowadzi do zawarcia umowy najmu bez zgody tego właściciela. Do tego potrzeba oświadczeń woli obu stron, wspólnota nie może jednostronnie wykreować umowy.
Warszawski Sąd Apelacyjny uzasadniając wyrok z dnia 8 września 2010 roku, sygn. akt: VI A Ca 76/10 (niepubl.) wskazał, że narzucanie umowy jest bezskuteczne, ponieważ brak takiego przepisu prawa zezwalającego wspólnocie „na składanie władczych oświadczeń woli, którym jej członkowie winni się podporządkować".
Sąd rozpoznawał sprawę jednej ze wspólnot mieszkaniowych, która domagała się od swojego członka czynszu najmu z tytułu korzystania przez niego z piwnicy stanowiącej nieruchomość wspólną.
Powód jest właścicielem lokalu użytkowego, ponadto korzysta z piwnicy o powierzchni 123 m 2 stanowiącej nieruchomość wspólną.
Pozostali właściciele lokali również użytkują piwnice (nieruchomość wspólną), jednak o znacznie mniejszych rozmiarach - po 5 m2 każda. Taki podział części wspólnej wynika z praktyki, właściciele nie zawierali między sobą umowy na piśmie, lecz dokonali go w sposób dorozumiany, przy czym uchwalając regulamin wspólnoty mieszkaniowej, odnośnie sposobu korzystania z piwnic, postanowili „do każdego lokalu przypisany jest jeden boks piwniczny. Boksy piwniczne należą do części wspólnej nieruchomości, w związku z czym nie można ich podnajmować, ani czerpać korzyści finansowej".
Powód jednak zajmowaną piwnicę wynajął pobierając czynsz tego tytułu, w ten sposób naruszył powyższy zapis regulaminu.
W odpowiedzi, właściciele lokali podjęli uchwałę o obciążeniu powoda czynszem najmu za użytkowanie piwnicy, uchwałę tę powód zaskarżył.
Sąd I instancji uwzględniają powództwo ją następnie uchylił, racji pozwanej wspólnocie nie przyznał również Sąd Apelacyjny, do którego ta zaskarżyła powyższy wyrok. Oba Sądy uznały, że sporna uchwała narusza prawo oraz interes powoda, w szczególności dlatego, że pomiędzy wspólnotą a powodem nie istniał stosunek najmu, ponieważ ten wyraził na to zgody. Żądanie czynszu najmu, gdy brak umowy było pozbawione jakichkolwiek podstaw prawnych.
Jak to podniósł Sąd Apelacyjny: „w przedmiotowej sprawie oświadczenie woli złożył tylko potencjalny wynajmujący, który jednostronnie zamierzał narzucić powodowi najem pomieszczeń, z których ten korzysta nieodpłatnie na zasadzie istniejącego podziału quoad usum. Wobec braku zgody powoda na zawarcie umowy najmu o treści wynikającej z oświadczenia woli wspólnoty mieszkaniowej, do zawarcia umowy najmu nie doszło, zaś przedmiotowa uchwała nie może wywołać skutku prawnego w postaci przymusowego obciążenia powoda opłatami za korzystanie z pomieszczenia piwnicznego".
Zaskarżona uchwała tym bardziej naruszała prawo, że opłatami został obciążony wyłącznie powód, podczas gdy pozostali właściciele korzystają z pomieszczeń nieodpłatnie, co naruszało w ocenie Sądów obu instancji zasadę równości. Jeżeli właściciele uważają, że dokonany podział piwnic jest dla nich krzywdzący mogą go w każdej chwili zmodyfikować.
Wyrok Sąd Apelacyjnego w Warszawie VI ACa 76/10 z dnia 8 września 2010 r.
