solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli lokali

02.07.04, 15:00
Witam.
Mam pytanie czy ktoś może spotkał się z takim problemem czy ma może własne
przemyślenia na temat: na jakiej zasadzie odpowiadają wspówłaściciele lokalu
za długi związane z kosztami zarządu.
Opcje sa dwie:
- solidarnie
- każdy w wysokości swoich udziałow we wspólwłasności.

Przyznam, że trochę zgłupiałem, bo byłem przekonany o solidarności, ale
ktoś zasiał mi wątpliwości.
Artykuł 369 KC podkreśla, iż zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to
wynika z ustawy lub z czynności prawnej. Ani ustawa o własności, ani Kodeks
cywilny nie zawiera przepisu, który ustanawiałby solidarną odpowiedzialność
współwłaścicieli lokalu. Brak jest również dokonania czynności prawnej, która
taką odpowiedzialność by ustanawiała.
W takim wypadku 207 KC określa, iż pożytki i inne przychody z rzeczy
wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w
takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z
rzeczą wspólną

pzdr.
sdkfz1
    • kaja99 Re: solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli l 02.07.04, 15:46
      Kiedyś "walkowałam" ten temat, gdyż pytanie - jak wydawałoby się na pierwszy
      rzut oka - nie jest wcale takie bezzasadne. Należałoby tu jeszcze sprecyzować,
      co Pan dokładnie rozumie pod pojęciem "długi związane z kosztami zarządu".

      Z jednej strony każdy właściciel zgodnie z UWL odpowiada za zobowiązania dot.
      nieruchomości wspólnej do wysokości udziałów, ale z drugiej strony wspólnota
      nie ma pełnej osobowości prawnej, stąd niektórzy snują przypuszczenia, że
      jej "udziałowcy" odpowiadają solidarnie wobec wierzyciela; stosownego
      zadośćuczynienia mogą oczywiście dochodzić poźniej między sobą. Weźmy tutaj
      praktyczny przykład: wierzyciel pozywa wspólnotę, sprawę wygrywa, wspólnota ma
      puste konto, to czy w takim razie można będzie ściągać z pierwszego z brzegu
      współwłaściciela pieniądze, bo tak wygodniej, czy też egzekucja musi następować
      w ułamkowej części od każdego.

      Ja osobiście mocno trzymam się art 17 uwl i uważam, że odpowiedzialność nie
      jest solidarna, lecz do wysokości udziałów.

      • sdkfz1 Re: solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli l 04.07.04, 17:55
        Przepraszam, ale chyba nieprecyzyjnie zadałem pytanie. Chodi mi nie o
        opowiedzialność "zewnętrzną" właścicieli (art. 17) ale odp. "wewnetrzną"
        współałascicieli danego lokalu wobec współnoty, np. zaczki na koszty zarządu.
        Przykładowo, czy jeżeli "na lokalu" jest zadłużenie 1000 zł, to przy 3
        wspólwłaścicielach (1/2 i 2x1/4 udziałow we wspólwłasności lokalu) pozwya ich
        współnota solidarnie, czy każdego do kwoty zogdnej z jego udziełem (500 i 2x250
        zł).

        pzdr.
        sdkfz1
        • kaja99 Re: solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli l 05.07.04, 20:36
          sdkfz1 napisał:

          > Przykładowo, czy jeżeli "na lokalu" jest zadłużenie 1000 zł, to przy 3
          > wspólwłaścicielach (1/2 i 2x1/4 udziałow we wspólwłasności lokalu) pozwya ich
          > współnota solidarnie, czy każdego do kwoty zogdnej z jego udziełem (500 i
          2x250
          >
          > zł).

          Zdania są na tyle podzielone w tej kwestii, że obawiam się, że i tutaj na forum
          nie będzie na tyle przekonywujących argumentów, aby bez zastrzeżeń opowiedzieć
          się za jedną z wersji.
      • sdkfz1 Re: solidarna odpowiedzialność współwłaścicieli l 04.07.04, 17:58
        zepraszam, ale chyba nieprecyzyjnie zadałem pytanie. Chodi mi nie o
        opowiedzialność "zewnętrzną" właścicieli (art. 17) ale odp. "wewnetrzną"
        współałascicieli danego lokalu wobec współnoty, np. zaliczki na koszty zarządu.
        Przykładowo, czy jeżeli "na lokalu" jest zadłużenie" 1000 zł, to przy 3
        wspólwłaścicielach (1/2 i 2x1/4 udziałow we wspólwłasności lokalu) pozwya ich
        współnota solidarnie, czy każdego do kwoty zogdnej z jego udziełem (500 i 2x250
        zł).

        pzdr.
        sdkfz1
    • kaja99 Re: solidarna odpowiedzialność - uzupełnienie 02.07.04, 16:14
      Ponieważ trochę odbiegłam od meritum w poprzedniej wypowiedzi (a to dlatego że
      pamiętam rozmowę z radcą, który wbrew art. 17 upierał się przy
      odpowiedzialności solidarnej współwłascicieli), uzupełniam.
      Jeśli chodzi o współwłaścicieli lokalu wydaje mi się, że znowu powracamy do
      problemu wielokrotnie na forum poruszanego, jednak ostatecznie nie
      rozwiązanego, czyli jak rozumieć pojęcie "właściciel lokalu". Ja podobnie jak
      przy głosowaniu, uważam że ponieważ również każdy współwłaściciel danego lokalu
      ma przypisany w akcie konkretny udział w nieruchomości wspólnej, do jego
      wysokości ponosi odpowiedzialność dot. zobowiązań z tyt. nieruchomości
      wspólnej. Ale co np. w przypadku długu wobec wspólnoty z tyt. mediów? Czy
      wspólnota ma prawo uważać, że wspołwłaściciele odpowiadają solidarnie?

      • ulot Re: solidarna odpowiedzialność - uzupełnienie 03.07.04, 17:50
        Witam
        Zgadzam się w pełni że właściciel odpowiada za zobowiązania dotyczące części
        wspólnej w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w niej . I dotyczy to miedzy
        innymi opłat za media w części wspólnej gdyż powinny być one pokrywane z
        zaliczki na utrzymanie części wspólnej. Ale niestety tak się tego nie robi w
        wielu wspólnotach . Robi to się prostszym sposobem ale niezgodnym z
        obowiązującymi przepisami prawa i interesem właścicieli.
        Bierze się do wspólnego worka np. opłatę za co w części wspólnej i
        indywidualnej a następnie dzieli się to przez ilość metrów kwadratowych
        wynikających z powierzchni użytkowej całej wspólnoty . Tak naliczony koszt za
        co na 1m kwadratowy mnoży się przez ilość merów kwadratowych powierzchni
        użytkowej będącej własnością poszczególnych właścicieli( a nie udziału) A
        otrzymany w ten sposób wynik ( kwotę ) rozlicza się następnie na koniec roku.
        I w ten ot sposób Zarządy i zarządcy ,którzy nie utworzyli tak zwanych kont
        indywidualnych dla właścicieli wprowadzają w błąd właścicieli gdyż z ich opłat
        za co w części indywidualnej pokrywają co w części wspólnej. I w ten sposób
        właściciele o powierzchniach użytkowych równych ale o różnych udziałach płacą
        tak sam. A nie to było celem ustawodawców.
        • asam11 Re: solidarna odpowiedzialność - uzupełnienie 03.07.04, 21:05
          ulot napisał:

          > I w ten ot sposób Zarządy i zarządcy ,którzy nie utworzyli tak zwanych kont
          > indywidualnych dla właścicieli wprowadzają w błąd właścicieli gdyż z ich
          opłat
          > za co w części indywidualnej pokrywają co w części wspólnej. I w ten sposób
          > właściciele o powierzchniach użytkowych równych ale o różnych udziałach płacą
          > tak sam. A nie to było celem ustawodawców.

          Ale celem ustawodawców było, żeby własciciele równych powierzchni lokali mieli
          takie same udziały. Tak widać nie jest ale zarządcy czują ducha przepisów i to
          wyrównali.
          • ulot Re: solidarna odpowiedzialność - uzupełnienie 05.07.04, 21:34
            Witam.
            Wypowiedz asam 11 ma na celu moim zdaniem nie wyjaśnienie zainteresowanym
            problemu ale wzbudzić nieufność i brak wiarygodności wypowiadających się. Co do
            intencji ustawodawców to się wypowiedziałem. Ci co czują „blusa” i wiedzą o co
            chodzi pytań zadawać nie będą ale nadal aktywnymi pozostaną ci ,którzy mogą
            stracić wiele gdy właścicielom otworzą się oczy i zobaczą jak nimi zarządzano-
            administrowano.
        • abcd17 Re: solidarna odpowiedzialność - uzupełnienie 05.07.04, 22:32
          ulot napisał:

          > Witam
          > Zgadzam się w pełni że właściciel odpowiada za zobowiązania dotyczące części
          > wspólnej w wysokości odpowiadającej jego udziałowi w niej . I dotyczy to
          miedzy
          >
          > innymi opłat za media w części wspólnej gdyż powinny być one pokrywane z
          > zaliczki na utrzymanie części wspólnej. Ale niestety tak się tego nie robi w
          > wielu wspólnotach . Robi to się prostszym sposobem ale niezgodnym z
          > obowiązującymi przepisami prawa i interesem właścicieli.

          W wielu przypadkach ciepło dostarczane jest wyłącznie do lokali - nie ma więc
          tego składnika w zaliczce na koszty nieruchomości wspólnej.
          W innych przypadkach - upraszcza się rozliczenia uwzględniając ciepło zużyte w
          częściach wspólnych w rozliczeniu indywidualnym. Rzeczywiście najczęściej
          wskaźnikiem podziału jest metr kwadratowy lokalu - ale najczęściej klucz taki
          jest identyczny z udziałem - udziały wszak liczy się na podstawie proporcji
          metrażu. Rozlicza się tak również dlatego, że zamontowanie ciepłomierza dla
          kaloryferów na klatkach schodowych jest albo niemożliwe wobec barier
          technicznych.

          Wątpię że jest to sprzeczne z interesem właścicieli lokali. Nie ma tu
          wprowadzania w błąd właścicieli - ciepło zużyte w częściach wspólnych również
          rozliczane byłoby na podstawie udziału a więc powierzchni indywidualnych
          lokali, a więc w efekcie oddzielne prowadzenie rozliczeń mija się z sensem.

          Faktem jest, że lokale o identycznej powierzchni mogą mieć różne udziały (bo
          mają różne pomieszczenia przynależne). Przypadki takie zdarzają się chyba
          sporadycznie. Najczęściej powierzchnia pomieszczeń przynależnych odpowiada
          proporcjonalnie powierzchni lokali. Rzeczywiście można byłoby, dla zasady,
          rozliczać ciepło wspólne na bazie udziałów, gdyby można byłoby wyodrębnić
          ciepło "wspólne" z zużycia w lokalach indywidualnych. Pytanie brzmi czy byłoby
          to uzasadnione ekonomicznie. Udział w koszcie korekty tradycyjnej instalacji
          grzewczej (o ile byłoby to w ogóle możliwe) oraz montażu ciepłomierza byłby
          prawdopodobnie niewspółmierny do oszczędności właścicieli lokali z tytułu
          wprowadzenia dualizmu w rozliczeniach ciepła.

          Spore oszczędności w wielu przypadkach można natomiast uzyskać poprzez
          zamontowanie wodomierza dla ujęcia wody w częściach wspólnych. Wodomierz
          pozwoliłby uniknąć opłaty za odbiór ścieków dla wody która idzie "w kwiatki"
          itp.
          • kaja99 Re: do sdkfz - solidarna odpowiedzialność 20.07.04, 16:27
            Jeżeli dojdzie już Pan prawdy proszę podzielić się wiedzą i przytoczyć stosowną
            wykładnię, zarówno w zakresie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, jak i
            mediów.Z góry dziękuję. Mnie jeszcze interesuje fakt, co w przypadku wielu
            współwłaścicieli lokalu, ktorzy nie wyznaczyli ani pełnomocnika, ani adresu do
            korespondencji. Czy zarządca jest zobowiązany wysyłać pisma (chodzi o zasadę)
            do wszystkich?
Pełna wersja