jak uchylić uchwały?

18.09.04, 15:42
Jak uchylić uchwały.

Zdarza się, że niektóre uchwały, choć przyjęte zgodnie z prawem, nie
satysfakcjonują wszystkich właścicieli. Ustawa o własności lokali daje
możliwość zaskarżenia w ciągu sześciu tygodni uchwały do sądu.
Powództwo o uchylenie uchwały jest kierowane przeciwko wspólnocie
mieszkaniowej, którą w postępowaniu sądowym reprezentuje zarząd (w dużych
wspólnotach mieszkaniowych). Podstawy zaskarżenia uchwały są szczegółowo
wymienione w art. 25 ustawy o własności lokali. Podstawą zaskarżenia może być
niezgodność uchwały z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali,
ponadto naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania
nieruchomością wspólną lub naruszenie interesów właściciela lokalu w inny
sposób.
Niezgodność z przepisami prawa dotyczy zarówno przepisów prawa materialnego,
jak i procesów proceduralnych, zawartych w ustawie o własności lokali. Bardzo
często występującym powodem zaskarżania uchwał jest niewłaściwość w
zawiadomieniu każdego właściciela lokalu o terminie zebrania właścicieli.
Chodzi o przypadki braku zawiadomienia, bądź niewłaściwej formy
zawiadomienia, nie stwarzającej gwarancji, iż każdy właściciel lokalu miał
możliwość powzięcia informacji o jego terminie i porządku. W jednej ze spraw
toczących się przed Sądem Rejonowym dla m. st. Warszawy sąd uznał, że
wywieszenie obwieszczenia o zebraniu na drzwiach klatki schodowej nie może
być uznane za dostateczną formę zawiadomienia, istniała bowiem możliwość
zerwania tego obwieszczenia. Należy pamiętać, że podstawą zaskarżenia mogą
być tylko takie uchybienia proceduralne, które miały wpływ na treść uchwały.
Z reguły przyjmuje się jednak, że brak prawidłowego zawiadomienia właściciela
i wiążąca się z tym jego nieobecność jest uchybieniem mogącym mieć wpływ na
treść uchwały. Właściciel w ramach służącego mu prawa zabierania głosu na
zebraniu może kształtować stanowisko innych właścicieli, a zatem wpływać na
treść uchwały.
Niezgodność uchwały z przepisami prawa dotyczy przepisów bezwzględnie
obowiązujących, tj. takich, których treści właściciele nie mogą zmieniać w
drodze umowy. Wśród przepisów tych wymienić należy art. 12 ust. 2 ustawy o
własności lokali, określający udział właścicieli lokali w przychodach z
nieruchomości wspólnej i w wydatkach związanych z jej utrzymaniem, a ponadto
art. 14 ustawy dotyczący zakresu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.
Powództwa kwestionujące uchwały z uwagi na ich niezgodność z zasadami
prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną dotyczą z reguły celowości
podejmowania pewnych przedsięwzięć, wynikających np. z uchwalonego planu
gospodarczego bądź zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości
wspólnej (np. adaptacja strychu).
O naruszeniu interesu właściciela lokalu w inny sposób można mówić w różnych
sytuacjach. Jako przykład można przytoczyć uchwałę zebrania wspólnoty, w
której głosem większościowego właściciela podjęto decyzję o wykonaniu
kosztownego remontu, z jednoczesnym ustaleniem bardzo wysokiej zaliczki na
fundusz remontowy, przekraczającej możliwości finansowe większej części
właścicieli lokali wyodrębnionych.
Wpis od powództwa o uchylenie uchwały właścicieli lokali ma obecnie charakter
wpisu stałego i wynosi 80 zł. Przy wnoszeniu powództwa powód jest zobowiązany
do wskazania wartości przedmiotu sporu. Wartość przedmiotu sporu ma
decydujące znaczenie dla ustalenia właściwości rzeczowej sądu rejonowego bądź
sądu okręgowego. Sąd okręgowy jest właściwy tylko dla tych powództw o
uchylenie uchwały właścicieli lokali, w których wartość przedmiotu sporu
przekracza 15 tys. zł.

Uwagi powyższe chciałabym uzupełnić przykładowym wzorem pozwu, opartym na
uchybieniu proceduralnym - braku zawiadomienia właściciela o terminie
zebrania.
Warszawa, 30 maja 2000 roku
Do Sądu Okręgowego
dla miasta.......
Powód: Jan Nowak
zam. Grójec, ul. Wieńcowa 2 m. 13
w sprawie przeciwko
Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości
w Grójcu
przy ul. Wieńcowej 2
reprezentowanej przez Zarząd Wspólnoty:
1.Prezesa zarządu - imię, nazwisko i adres
2.W przypadku zarządu wieloosobowego należy wskazać drugą osobę uprawnioną do
reprezentacji, podając jej imię, nazwisko i miejsce zamieszkania.
Pozew o uchylenie uchwały zebrania wspólnoty
Jestem właścicielem lokalu odrębnego w nieruchomości w Warszawie przy ul.
Wieńcowej 2. Mój udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi...
Dowód:
1. Zaświadczenie o stanie prawnym z księgi wieczystej (ewentualnie odpis
aktu notarialnego). W nieruchomości jest 18 lokali, a zatem podlegamy
przepisom ustawy o własności lokali dotyczącej dużych wspólnot
mieszkaniowych. Właściciele lokali dokonali wyboru zarządu wspólnoty
(jednoosobowego lub wieloosobowego), przy czym zarząd jest reprezentowany
przez ... (dwie osoby z zarządu uprawnione do reprezentacji w przypadku
zarządu wieloosobowego).
Z uzyskanych przeze mnie informacji wynika, że 10 maja 2000 roku odbyło się
zebranie wspólnoty mieszkaniowej poświęcone ważnym problemom, m. in. sprawie
wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, poprzez jego adaptację na
lokal mieszkalny. W tej sprawie podjęto uchwałę nr 5, zezwalającą na zmianę
przeznaczenia strychu i jego adaptację na cele mieszkalne przez osobę AB, a
po adaptacji na sprzedaż strychu za stosunkowo niską cenę.
Dowód:
2.Odpis uchwały nr 5.
Przedmiotowa uchwała uzyskała minimalną większość, liczoną w stosunku do
wielkości udziałów. O terminie zebrania nie zostałem w ogóle zawiadomiony, a
jako przeciwnik sprzedaży strychu, optujący za inną koncepcją jego
zagospodarowania, wystąpiłbym na zebraniu przeciwko podejmowaniu uchwały tej
treści. Stanowisko moje miałoby niewątpliwie wpływ na postawę innych
właścicieli lokali. Z uwagi na powyższe wnoszę, aby Sąd Okręgowy
1. uchylił uchwałę nr 5 zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000
roku,
2. zasądził od strony pozwanej na moją rzecz poniesione koszty procesu,
3. zobowiązał zarząd wspólnoty mieszkaniowej do przedstawienia sądowi
protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z 10 maja 2000 roku wraz z listą
obecności, a ponadto dowodu doręczenia zawiadomień członkom wspólnoty w tym
mnie,
4. zabezpieczył niniejsze powództwo poprzez wstrzymanie wykonania uchwał
do czasu zakończenia sprawy.
Załączam:
- odpis uchwały nr 5,
- odpis aktu notarialnego (bądź zaświadczenie o stanie prawnym).
Pozew powinien być złożony w dwóch egzemplarzach w sądzie miejscowo właściwym
ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wzór pozwu może być
wykorzystywany również dla innych podstaw zaskarżenia uchwały, ze stosowną
zmiana uzasadnienia.
    • abcd17 Re: jak uchylić uchwały? 18.09.04, 16:00
      babczyk napisał:

      > Bardzo
      > często występującym powodem zaskarżania uchwał jest niewłaściwość w
      > zawiadomieniu każdego właściciela lokalu o terminie zebrania właścicieli.
      > Chodzi o przypadki braku zawiadomienia, bądź niewłaściwej formy
      > zawiadomienia, nie stwarzającej gwarancji, iż każdy właściciel lokalu miał
      > możliwość powzięcia informacji o jego terminie i porządku.

      Warto jednak nadmienić, że względy formalne w określonych warunkach nie są
      podstawą do uchylenia uchwały. Właściciele może nie być w ogóle zawiadomiony o
      zebraniu, a podjęta uchwała będzie uznana za sąd za ważną. Była tu już o tym
      mowa na forum i to całkiem niedawno.

      > Niezgodność uchwały z przepisami prawa dotyczy przepisów bezwzględnie
      > obowiązujących, tj. takich, których treści właściciele nie mogą zmieniać w
      > drodze umowy. Wśród przepisów tych wymienić należy art. 12 ust. 2 ustawy o
      > własności lokali, określający udział właścicieli lokali w przychodach z
      > nieruchomości wspólnej i w wydatkach związanych z jej utrzymaniem, a ponadto
      > art. 14 ustawy dotyczący zakresu kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

      A co powiemy na temat sygnalizowanego przez bohdana808o wyroku sądu, w którym
      sąd umożliwił zaliczenie kosztów mediów dostarczanych do lokalu jako składnika
      zaliczki w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną, przy czym różne
      składniki zaliczki na media były rozliczane różnymi kluczami a nie udziałem?

      Czy babczyk mógłby się odnieść do ww. uwag?
Pełna wersja