babczyk
18.09.04, 15:49
Wspólnoty przysporzyły sądom sporo pracy – przyznaje mecenas Bożena
Olszewska, która specjalizuje się w prowadzeniu spraw wspólnot. – Najczęściej
zaskarżane są uchwały o wysokości zaliczek. Jest także sporo spraw o
ustanowienie przymusowego zarządcy nieruchomości, zwłaszcza w przypadkach,
kiedy właściciele lokali nie wybrali zarządu. Zaskarżane są uchwały o
adaptacji strychów, suszarń, opłaty za lokale użytkowe. Często sądom
pozostawia się rozstrzyganie, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej.
We wszystkich właściwie spornych sprawach wspólnoty skazane są na orzeczenia
sądów, są pieniaczami z konieczności. Na wyrok trzeba czasem czekać kilka
lat. Także z tego powodu radzą sobie gorzej niż spółdzielnie, w których
decyzje podejmowane są według znanych od lat procedur, bez odwoływania się co
krok do sądu, a prawa i obowiązki określone są w statutach.
W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest zapis (art. 25 ust. 2), który
pozwala założyć nową spółdzielnię, jeśli uchwałę taką podejmie większość
uwłaszczonych spółdzielców w budynku (lub kilku budynkach w obrębie jednej
nieruchomości). Środowisko prezesów szczególnie ostro zaatakowało ten
przepis. Bez wątpienia jest kontrowersyjny: wystarczy, żeby uwłaszczyło się
kilku spółdzielców, a będą mogli decydować o secesji domów zamieszkanych
czasem przez kilkaset rodzin. Jeśli jednak Trybunał Konstytucyjny nie
zakwestionuje tego zapisu, powstanie szansa na rozbicie dzisiejszych molochów
na małe, autentyczne spółdzielnie. Rozwiązanie to ma przy tym tę zaletę, że
wyłączająca się spółdzielnia zabierze ze sobą część majątku, np. przynoszący
dochód pawilon. Tymczasem zakładając wspólnotę, nic się z tego majątku nie
dostanie.
Trudne życie
Nowa ustawa bez wątpienia skomplikuje spółdzielniom życie: w jednym domu mogą
być mieszkania lokatorskie, własnościowe i stanowiące odrębną własność.
Właściciele mają większe uprawnienia, mogą swobodnie dysponować swoimi
mieszkaniami. Czyli wynająć je bez zgody spółdzielni np. na zakład fryzjerski
czy biuro podróży lub agencję towarzyską. Zmiana przeznaczenia lokalu z
mieszkalnego na użytkowy wymaga tylko zgody nadzoru architektoniczno-
budowlanego, zainteresowanego wyłącznie warunkami technicznymi, a zwłaszcza
bezpieczeństwem budynku. Dlatego nadzór może się nie zgodzić na urządzenie w
lokalu np. publicznej biblioteki, ale nie będzie miał nic przeciw
zainstalowaniu w nim publicznych pań.