babczyk
18.09.04, 15:54
Od 22 września br. zmieniają się zasady wykonywania zawodów pośrednika,
zarządcy nieruchomości i rzeczoznawcy majątkowego. Szybciej sprzedamy
mieszkanie lub dom, zawierając z pośrednikiem umowę na wyłączność, a naszą
wspólnotą mieszkaniową ma zarządzać fachowiec z odpowiednią licencją.
Za tydzień wchodzi w życie nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami,
której przepisy regulują działalność zawodową na rynku nieruchomości.
Klienci sprzedający lub kupujący nieruchomości będą mogli sprawdzić, czy
zatrudniane przez nich osoby posiadają wymagane uprawnienia i licencje.
Ponadto wszystkie ważne czynności powinni wykonywać tylko licencjonowani
pracownicy.
Wszyscy chętni do pracy w tych zawodach będą również musieli ukończyć szkołę
wyższą i specjalistyczne studia podyplomowe.
Administratorzy nie będą natomiast już mogli wykonywać czynności
zastrzeżonych dla zarządców.
Sprawdź fachowca w rejestrze
Osoba, która zamierza skorzystać z usług zarządcy, rzeczoznawcy lub
pośrednika, może sprawdzić, czy dana osoba figuruje w odpowiednim centralnym
rejestrze. Wszystkie trzy rejestry można znaleźć - w uproszczonej wersji - na
stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury (www.mi.gov.pl) w dziale
Departamentu Regulacji Rynku Nieruchomości. Pełny rejestr prowadzi natomiast
minister infrastruktury w tradycyjnej formie. Rejestry umożliwiają
wyszukiwanie wszystkich osób wykonujących zawód rzeczoznawcy, pośrednika lub
zarządcy.
W elektronicznym rejestrze znajdziemy też numer licencji (bądź uprawnień),
adres, teren działania oraz datę wpisu osoby do rejestru.
W rejestrach można też wpisywać obywateli państw członkowskich Unii
Europejskiej, którym uznano nabyte kwalifikacje do wykonywania zawodów
rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika oraz
zarządcy.
Z rejestru możliwe są także wykreślenia. Taki skutek powodują niektóre
orzeczone kary dyscyplinarne. Przykładowo, rzeczoznawca majątkowy może zostać
wykreślony z rejestru w trzech przypadkach:
- jeśli wobec niego orzeczono zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych
na okres od 6 miesięcy do 1 roku,
- jeśli doszło do zawieszenia wykonywania uprawnień do czasu ponownego
złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym albo
- gdy pozbawiono go uprawnień, ale może on ubiegać się o ponowne ich nadanie
po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.
Analogiczne regulacje dotyczą też pośredników oraz zarządców nieruchomości.
Nie ma już natomiast możliwości, aby do rejestru wpisywać naganę.
Umowy z pośrednikiem na wyłączność
Pośrednicy mogą teraz swobodnie zawierać z klientami, którzy chcą kupić lub
sprzedać działkę, dom, mieszkanie, tzw. Umowy na wyłączność. Tak przewiduje
zmieniony art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa na wyłączność
zawiera zapis, że pośrednik otrzyma wynagrodzenie
niezależnie od tego, komu jego klient sprzeda nieruchomość. Sens zawarcia
takiej umowy to ochrona przed tzw. inflacją ofert, czyli sytuacją, że to samo
mieszkanie jest reklamowane do kupna/sprzedaży w prasie, często na tej samej
stronie, przez wiele agencji. Oznacza to w praktyce, że klient może podpisać
z kilkoma biurami umowę o pośrednictwo, ale musi się liczyć z tym, że będzie
musiał zapłacić prowizję także temu pośrednikowi, z którym zawarł umowę na
wyłączność, a nie tylko temu, który doprowadził do transakcji.
Usługi tylko z licencją
Firmy które chcą zajmować się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami muszą
zapewnić, że czynności z tego zakresu będą wykonywane przez licencjonowanych
pośredników. W przypadku działalności firmy w kilku miejscach lub oddziałach,
przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności
pośrednictwa wykonywały wyłącznie osoby z licencją pośrednika w obrocie
nieruchomościami. Pośrednik musi wykonywać swoje czynności osobiście lub przy
pomocy innych osób, które jednak mogą wykonywać czynności pomocnicze i
działać pod jego bezpośrednim nadzorem. Pośrednik ponosi jednak za ich
czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Nowe przepisy precyzują także, że przy wykonywaniu umowy pośrednictwa w
obrocie nieruchomościami (w zakresie objętym tą umową), pośrednik ma prawo
wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych
m.in. w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci
uzbrojenia terenu, planach miejscowych, decyzjach o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych,
ewidencji ludności itp.
Administratorom dzigkujemy
Nowelizacja określa też dokładnie, co należy rozumieć przez zarządzanie
nieruchomościami. Ma to uniemożliwić obchodzenie przepisów pod przykrywką
administrowania. Zarządzanie nieruchomością polega więc - zgodnie z ustawą –
na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności, których celem jest
zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości oraz
bezpieczeństwa jej użytkowania i właściwej eksploatacji. Aby nie było
wątpliwości, przepisy przewidują, że dotyczy to również bieżącego
administrowania nieruchomością, jak również czynności utrzymujących
nieruchomość w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem.
PRZYKAD
Wspólnota mieszkaniowa w B. wynajmuje do zarządzania swoim budynkiem
administratora. Jest to specjalistyczna firma, jednak żaden z jej pracowników
nie posiada licencji zarządcy nieruchomości. Zgodnie z nowymi regulacjami,
wspólnota - jeśli chce nadal powierzać zarządzanie budynkiem profesjonalnej
firmie – powinna zdecydować się na wybór osoby fizycznej, która ma licencję
zarządcy
nieruchomości, albo firmy, która zajmuje się zarządzaniem nieruchomościami i
zatrudnia u siebie zarządcę
z licencją, który będzie wykonywał czynności z tego zakresu. .
Podobnie jak w przypadku pośredników, zarządca nieruchomości musi wykonywać
swoje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności
pomocnicze i działających pod jego
bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową.
Rzeczoznawcy po nowemu
Dotychczas rzeczoznawcy mogli sporządzać różnego rodzaju ekspertyzy i
opracowania związane z nieruchomościami. Wykonanie tych czynności nie było
jednak objęte surową odpowiedzialnością zawodową. Teraz nadal rzeczoznawcy
będą mogli przygotowywać m.in. opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku
nieruchomości, efektywności inwestowania, skutków finansowych zmiany lub
uchwalenia planów miejscowych, a także różne wyceny nieruchomości i
określanie ich wartości.
Odtąd jednak te czynności będą podlegać takim samym rygorom jak dokonanie
wyceny nieruchomości w formie operatu szacunkowego (w tym również
obowiązkowemu ubezpieczeniu OC za wyrządzone szkody).
Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy lub pośrednika w innych formach, niż
przewiduje nowelizacja (ale dotychczas dopuszczalnych), będzie możliwe
jeszcze przez ponad rok- do 31 grudnia 2005 r.
Klienci powinni też zwrócić uwagę, w jakiej formie mogą teraz prowadzić
działalność rzeczoznawcy majątkowi.
Może to być tylko albo własna działalność gospodarcza, albo zatrudnienie u
przedsiębiorcy, który zajmuje się szacowaniem nieruchomości (w ramach
stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej).
Wyjątek to biegli sądowi dokonujący wycen na zlecenie sądu. Jest to zmiana
istotna dla klientów, którzy chcą skorzystać z usług rzeczoznawcy. Wycen nie
będą natomiast mogli dokonywać rzeczoznawcy
zatrudnieni w różnych urzędach lub instytucjach, co ma zapobiec
wykorzystywaniu przez nich pełnionych funkcji.
Nowe przepisy zmuszają klientów do dokonywania uważnego wyboru rzeczoznawcy.
Nie będzie już można bowiem odbierać uprawnień, gdy rzeczoznawca nie będzie
przez kilka lat prowadził działalności. Dotychczas istniał mechanizm, który
pozwalał na dyscyplinowanie rzeczoznawców .
Nowelizacja skreśla jednak art. 178 ust. 4 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, kt