Dodaj do ulubionych

Włączenie ogrzwania

05.10.16, 19:17
Gdzie mogę zgłosić skargę na zarządcę, który nie chce włączyć ogrzewania przy temperaturze na dworze 5 stopni i lejącym cały dzień deszczu (w dzień, w nocy pewnie będzie zimniej...).
Obserwuj wątek
    • gossart Re: Włączenie ogrzwania 05.10.16, 21:21
      Do swoich sąsiadów, właścicieli lokali. Powinnaś jak najszybciej zwołać zebranie właścicieli w celu podjęcia stosownej uchwały i już myśleć o wymianie tego "ciała" zarządzającego . Dla was najlepszym rozwiązaniem jest zarząd właścicielski.
    • lesher Re: Włączenie ogrzwania 07.10.16, 11:48
      Nie ma określonych norm dotyczących temperatury na zewnątrz, które obligowałaby zarząd/zarządcę do włączenia ogrzewania.

      "Pośrednią" podstawą prawną jest Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690), zgodnie z którym:

      § 134. 1. Instalacje i urządzenia do ogrzewania budynku powinny mieć szczytową moc cieplną określoną zgodnie z Polskimi Normami dotyczącymi obliczania zapotrzebowania na ciepło pomieszczeń, a także obliczania oporu cieplnego i współczynnika przenikania ciepła przegród budowlanych.
      2. Do obliczania szczytowej mocy cieplnej należy przyjmować temperatury obliczeniowe zewnętrzne zgodnie z Polską Normą dotyczącą obliczeniowych temperatur zewnętrznych, a temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń - zgodnie z poniższą tabelą:

      +20°C
      - przeznaczone na stały pobyt ludzi bez okryć zewnętrznych, niewykopujących w sposób ciągły pracy fizycznej,
      - pokoje mieszkalne, przedpokoje, kuchnie indywidualne wyposażone w paleniska gazowe lub elektryczne, pokoje biurowe, sale posiedzeń


      +24°C
      - przeznaczone do rozbierania
      - przeznaczone na pobyt ludzi bez odzieży łazienki, rozbieralnie-szatnie, umywalnie, natryskownie, hale pływalni, gabinety lekarskie z rozbieraniem pacjentów, sale niemowląt i sale dziecięce w żłobkach, sale operacyjne.


      Jak jednak widać, te normy dotyczą założeń przy projektowaniu budynków, natomiast nie jest to "twarda" regulacja nakazująca włączanie ogrzewania. Mimo tego, często stosuje się ją jako wskazówkę (tak jest np. we wspólnocie, w której jestem członkiem zarządu - jeżeli temperatura w mieszkaniach spadnie poniżej 20 °C, to bezwzględnie załączamy ogrzewanie).

      Natomiast właściciele mogą podjąć uchwałę obligującą zarząd do włączania ogrzewania w określonych warunkach - znam nawet wspólnoty, w których (zgodnie z podjętą uchwałą) ogrzewanie nie jest wyłączane wcale i działa nawet w lecie - tak chcieli właściciele, a kto bogatemu zabroni...

      Oczywiście wczesne włączanie ogrzewania wiąże się ze znacznymi kosztami (i to nawet w budynkach, w których ciepło jest indywidualne opomiarowanie zużycia - ze względów technicznych w okresach "przejściowych", tzn. takich w których amplituda dobowa temperatury jest znaczna, bardzo duże są straty ciepła na częściach wspólnych instalacji), dlatego zarządy/zarządcy niechętnie wcześnie załączają ogrzewanie.
      I uważam, że słusznie - taka decyzja (tzn. o wczesnym załączaniu ogrzewania) powinna być wyraźnie wyrażona przez większość właścicieli, przy pełnej świadomości wszystkich konsekwencji (koszty!).


      Czyli, tak jak już inni napisali, właściwym adresatem "skargi" są inni właściciele mieszkań w budynku.
      • martialis Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 08:37
        Właściciele mieszkań w bloku poprzez swojego członka zarządu zgłosili zarządcy, ten zignorował. Za części wspólne również płacimy my, a chcieliśmy włączenia.
        Już zaczęłam podejrzewać zarządcę o sadyzm, ewentualnie o kombinowanie z naszą kasą (znaczy nie ma jej na ogrzewanie)...
        Ale dziękuję za pomoc
        • lesher Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 11:06
          Po pierwsze - nie ma czegoś takiego jak "swój członek zarządu" - każdy członek zarządu jest obowiązany (pod groźbą odpowiedzialności cywilnej) do działania na rzecz i w interesie wszystkich właścicieli lokali we wspólnocie.
          Po drugie - każdego członka zarządu wybierają właściciele lokali - nie ma jakichś "innych" członków zarządu.
          Po trzecie - zarząd działa jako organ kolegialny i to cały zarząd podejmuje określone decyzje (w tym o załączeniu ogrzewania), a nie poszczególni jego członkowie.

          Jeżeli administratorowi (nie zarządcy - we wspólnocie w której jest zarząd nie może być zarządcy - jeżeli występuje zarządca, to mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym i w takiej sytuacji zarządca pełni funkcje zarządu) wydał polecenie jeden członek zarządu, to ten słusznie je zignorował.
          Powinien dostać polecenie od zarządu (czyli większości członków zarządu) - w takiej sytuacji nie ma prawa go zignorować, bo jest tylko niejako "pracownikiem" wspólnoty i jego psim obowiązkiem jest wypełnianie poleceń zarządu (chyba, że są sprzeczne z prawem).
          • martialis Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 12:06
            U nas każdy blok ma "swojego" członka zarządu, który ustala ze swoim "blokiem", ale oczywiście nie przeciwko całej wspólnocie. Wspólnota ustaliła, że część rzeczy robimy w ramach "bloku".
            • lesher Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 13:38
              Nie ma takiej możliwości. Jest to niezgodne z ustawą o własności lokali.
              Jak w przypadku wszystkim pozaprawnych rozwiązań - do czasu, kiedy wszystkim to odpowiada, to taki nieformalny układ będzie respektowany, ale wystarczy, że w kogokolwiek interesie będą rozwiązania sprzeczne z takimi ustaleniami, to posypie się to, jak domek z kart.
              W szczególności dotyczy to remontów, ale również ustalania członków zarządu "przypisanych" do budynku.

              Tak jak napisałem wcześniej - administrator miał w takiej sytuacji w 100% rację ignorując pojedynczego członka zarządu.

              Lepiej to wyprostujcie i doprowadźcie do zgodności z prawem (albo poprzez podział działki, na której stoją budynki i utworzenie kilku wspólnot, albo poprzez funkcjonowanie wspólnoty jako całości, zgodnie z prawem, a nie jak "federacji budynków"), bo prędzej czy później to się zemści i to w dużo poważniejszy sposób.
                  • lesher Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 14:40
                    Jest to niezgodne z prawem (a konkretnie art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali) - wszystkie koszty we wspólnocie są rozliczane albo wg. opomiarowania (wg. wskazań indywidualnych liczników wody, ciepłej wody, c.o., itp.), albo wg. udziału w nieruchomości wspólnej (czyli w praktyce - w przeliczeniu m2) całej wspólnoty.
                • lesher Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 14:29
                  Taki podział jest czysto fikcyjny.
                  Jeżeli pojawi się potrzeba wykonania remontu w budynku A, to musi być sfinansowany przez wspólnotę, czy to w ramach kosztów bieżących (eksploatacyjnych), czy z funduszu remontowego. I nie ma przy tym najmniejszego znaczenia, czy będą to środki "znaczone" wniesione przez właścicieli lokali w budynku A, czy w budynku B, czy w budynku C.
                  Po prostu taki podział nie istnieje - to są środki/koszty całej wspólnoty.
                  Odrębne rozliczanie budynków jest żywcem przeniesione ze "świata spółdzielczego", tylko że w przypadku wspólnot nie ma ku temu jakiejkolwiek podstawy prawnej (w przypadku spółdzielni jest to nawet wymóg ustawowy).

                  Administrator miał rację, ponieważ - jak wspomniałem powyżej - cały zarząd działa jako organ kolegialny (zgodnie z ustawą), a on ma obowiązek realizować polecenia zarządu (jako organu wspólnoty). Fakt posiadania lub nieposiadania odrębnej kotłowni przez blok jest tu bez znaczenia, tym bardziej, że koszty i tak muszą być rozliczone na wszystkich właścicieli we wspólnocie (a więc i mieszkańców tego bloku, i mieszkańców innych bloków w tej samej wspólnocie), według udziałów (czyli w dużym uproszczeniu w przeliczeniu na m2 lokalu) w nieruchomości wspólnej - inny sposób rozliczania kosztów jest niezgodny z ustawą. Nawet jeżeli w blokach są indywidualne liczniki c.o. i rozliczanie kosztów ciepła jest dokonywane na podstawie opomiarowania faktycznego zużycia ciepła, to pozostaje kwestia kosztów strat przesyłowych i zużycia na częściach wspólnych - te koszty muszą być rozliczane wg. udziałów na wszystkich właścicieli mieszkań we wspólnocie - inny sposób jest bezprawny.
                  • martialis Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 14:40
                    Wcześniej było faktycznie ze wspólnego funduszu remontowego, potem podzielono (rozumiem, że w prawie, bo było to do wykonania ocieplenia i kredytu) i oznajmiono, że każdy blok rozlicza się osobno, np. za remont dachu ze środków zgromadzonych przez blok... Skoro piszesz, że to bezprawne, to coraz bardziej zaczynam się zastanawiać o co chodzi...
                    • lesher Re: Włączenie ogrzwania 10.10.16, 21:15
                      Tak jak pisałem wcześniej - najprawdopodobniej ktoś wpadł na pomysł przekalkowania rozwiązań ze spółdzielni mieszkaniowych, nie sprawdzając, czy jest to dopuszczalne w przypadku wspólnoty.
                      Problemy zaczną się, jak trafi się jakiś kumaty cwaniak, który postanowi żyć na koszt swoich sąsiadów (czyli m. in. na Twój koszt) - przestanie płacić opłaty do wspólnoty, a jak wspólnota go pozwie do sądu, to podniesie, że opłaty zostały ustalone niezgodnie z prawem. I wygra.

Popularne wątki

Nie pamiętasz hasła

lub ?

 

Nie masz jeszcze konta? Zarejestruj się

Nakarm Pajacyka