Granice zwykłego zarządu

[pawelec47]

W SO w Warszawie toczy się aktualnie proces z powództwa właściciela przeciwk
wspólnocie o uchylenie uchwały wspólnoty. Zarząd WM /pełniący obowiązki/ zatrudnił kosztowną kancelarię adwokacką udzielając jej pełnomocnictwa procesowego ,traktując to jako czynność zwykłego zarządu,którą miał prawo wykonać samodzielnie. To stanowisko zostało zakwestionowane przez stronę powodową ,która uważa ,że czynność ta jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu,na wykonanie której zarząd powinien uzyskać zgodę większości właścicieli wyrażoną w formie uchwały uzasadniając to następująco:
1) zgodnie z treścią ustawy o wł.lok. najważniejsze decyzje we wsþolnocie podejmują właściciele przez głosowanie w formie uchwały
2)szczególnie dotyczy to najważniejszych decyzji finansowych , a do takich można
zaliczyć decyzję powyższą , która potencjalnie niesie z sobą poważne obciążenie
finansowe na sumę nawet kilkanaście tysięcy zł.
3) aktualny zarząd jedynie pełni obowiązki zarządu po złożonej kilka lat temu dymisji,więc mając ograniczony mandat powinien ograniczyć się do wyk.czynności niezbędnych.
Kto ma rację ?Zadanie jest wyłącznie dla tęgich prawników z odwołaniem się do
orzecznictwa dlatego domorosłym expertom serdecznie dziękuję za dobre chęci.

[lesher]

Jak to zazwyczaj w takich "rozmytych" sprawach będziesz miał orzeczenia popierające stanowisko "ZA", a także orzeczenia wskazujące, że właściwa jest interpretacja przeciwna.
A i tak dla odpowiedzi na to pytanie konieczna jest analiza konkretnego stanu faktycznego w tej sprawie, a nie stanu w tych innych sprawach. W szczególności to, czy kwota kilkunastu tysięcy jest istotna w kontekście całokształtu kosztów wspólnoty, czy też nie.

Ad 3 - to akurat nie ma żadnego znaczenia. Ustawa o własności lokali nie zna takiego pojęcia jak "ograniczony mandat" (z jakiegokolwiek powodu). Ustawa nie zna również pojęcia "pełniący obowiązki zarządu". Albo zarząd (tj. jego poszczególni członkowie) został prawidłowo wybrany przez właścicieli i posiada pełne uprawnienia (tzn. oczywiście w zakresie czynności nie przekraczających zakres zwykłego zarządu), albo nie nie został prawidłowo wybrany i nie są to czynności wykonywane na rzecz i w imieniu wspólnoty.

[pawelec47]

w takim razie czy jeżeli członkowie zarządu wspólnoty na zebraniu ustnie złożyli oświadczenie woli o
złożeniu dymisji z funkcji członka zarządu i właściciele obecni na zebraniu ustnie powierzyli tym samym osobom pełnienie obowiązków do czasu wyboru nowego zarządu, który do dzisiaj nie został wybrany.Jak interpretować taki pasztet? także w oparciu o inne przepisy mające zastosowanie w przypadkach nieuregulowanych w ustawie o własności lokali?
czy członkiem zarządu może być osoba fizyczna nie będąca właścicielem lokalu ,nie wpisana w księdze wieczystej i nie mająca licencji zarządcy nieruchomości /po deregulacji zawodów/.
Serdecznie dziękuję za pomoc.

[lesher]

Teoretycznie oznacza to rezygnację (wszyscy członkowie zarządu?) z pełnienia funkcji członka zarządu, jednak pewnie wszystko rozbije się o kwestie dowodowe i interpretacje.
Czy z zebrania właścicieli został sporządzony protokół, z którego wynikałoby, że taka rezygnacja została złożona?
Mogą też argumentować, że cofnęli oświadczenie woli (tj. rezygnację) jako np. złożone pod wpływem błędu?
W praktyce problemy jakie mogą być spowodowane przyjęciem, że faktycznie zarząd złożył rezygnację (nieważność czynności, które te osoby wykonywały później działając bezpodstawnie jako zarząd) powodują, że raczej lepiej unikać takiej sytuacji.
Jeżeli chodzi o (ponowny) wybór tych samych członków zarządu (bo to "ustne powierzenie" chyba tylko tak można byłoby interpretować), to pierwszą sprawą jest, czy właściciele obecni na tym zebraniu mieli >50% udziałów w nieruchomości wspólnej? Czy powstała jakiś tekst uchwały? Czy jest po tym jakiś ślad w protokole?

> czy członkiem zarządu może być osoba fizyczna nie będąca właścicielem lokalu ,nie wpisana w
> księdze wieczystej i nie mająca licencji zarządcy nieruchomości /po deregulacji zawodów/.
Członkiem zarządu może być osoba fizyczna, zarówno będąca, jak również nie będąca właścicielem (
art. 20 ustawy o własności lokali). Fakt posiadania licencji zarządcy nieruchomości nie ma żadnego znaczenia (tym bardziej, że po deregulacji nie ma już takich licencji).

[pawelec47]

w sumie nie ma sensu sprawy wałkować bo osoby te właśnie publicznie się skompromitowały decyzją o wynajęciu komercyjnej kancelarii prawniczej bez
znajomości treści powództwa,które prawidłowo wysłane z sądu na adres wspólnoty
nie zostało odebrane bo p/o zarząd nie wyznaczył skrzynki pocztowej do odbioru korespondencji i awizo.To się zdarzyło naprawdę. Smutne bo dowodzi to poziomu
umysłowego zarówno osób wybranych do zarządu ,jak i osób ,które takiego wyboru dokonały.
Mam jeszcze inne pytanie.Jakie przepisy dotyczące procedury dymisji członków zarządu
można stosować wobec braku takowych w ustawie o wł .lok.?

[lesher]

pawelec47 napisał:

> w sumie nie ma sensu sprawy wałkować bo osoby te właśnie publicznie się
> skompromitowały decyzją o wynajęciu komercyjnej kancelarii prawniczej bez
> znajomości treści powództwa,które prawidłowo wysłane z sądu na adres wspólnot
> y
Nie znam sprawy, ale tak od razu bym nie przesądzał.
Jeżeli zarząd nie ma wiedzy pozwalającej na prowadzenie sporu, to wręcz powinien zapewnić sobie obsługę prawną.

> nie zostało odebrane bo p/o zarząd nie wyznaczył skrzynki pocztowej do odbioru
> korespondencji i awizo.To się zdarzyło naprawdę. Smutne bo dowodzi to poziom
> u
> umysłowego zarówno osób wybranych do zarządu ,jak i osób ,które takiego wyboru
> dokonały.
Nie demonizowałbym, może to po prostu przeoczenie z ich strony, w natłoku innych spraw (jak rozumiem wspólnota jest "w fazie organizacji"?).

> Mam jeszcze inne pytanie.Jakie przepisy dotyczące procedury dymisji członków za
> rządu
> można stosować wobec braku takowych w ustawie o wł .lok.?
Przede wszystkim kodeks cywilny w zakresie oświadczeń woli (art. 70 - 110), zlecenia (art. 734-757) oraz współwłasności (art. 195-221).

[pawelec47]

nie demonizuję tylko piszę prawdę :przeoczenie trwa od sześciu lat ,wspólnota jest w fazie organizacji od 1998 roku kiedy powstała w chwili wykupu pierwszego lokalu.
potwierdzam również że kontradyktoryjnie zakwestionowałem pełnomocnictwo udzielone
przez zarząd bez zgody właścicieli wyrażonej w formie uchwały /czynność przekraczjąca
zakres zwykłego zarządu/ orzeczenie SO w Warszawie w poniedziałek

[lesher]

No cóż - tak jak pisałem wcześniej - trudno się wypowiadać, nie znając dokładnie sprawy.
Teoretycznie doręczenia (tzn. doręczenia wspólnocie) są skuteczne, jeżeli korespondencję otrzyma którykolwiek członek zarządu, natomiast brak adresu pocztowego to po prostu utrudnienie funkcjonowania wspólnoty i narażenie na ryzyko (szczególnie w zakresie postępowań administracyjnych i podatkowych). Ale czysto teoretycznie wspólnota może funkcjonować bez takiego adresu, przy kierowaniu korespondencji i dokonywaniu doręczeń członkowi (członkom) zarządu.
Odnośnie kwestionowania pełnomocnictwa - oczywiste jest, że tak na tak postawione zagadnienie sąd oddali pozew (acz po różnych doświadczeniach sądowych nauczyłem się nie nadużywać słowa "niemożliwe", czy "pewne").
W tej sytuacji należało zakwestionować umocowanie zarządu - tzn. czy jego wybór (tzn. poszczególnych członków zarządu) był prawidłowy i skuteczny (oczywiście o ile to było "dowodowo" możliwe do przeprowadzenia, bo z przedstawionego opisu trudno to jednoznacznie określić), a w konsekwencji czy osoby podające się za członków zarządu faktycznie nimi są, a co za tym idzie, czy mogą reprezentować wspólnotę i udzielać dalszych pełnomocnictw (w tym do reprezentowania wspólnoty przed sądem przez kancelarię prawną).
Udzielenie pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed sądem co do zasady nie przekracza zakres zwykłego zarządu i nie wymaga uchwały właścicieli (z pewnymi wyjątkami - np.
dochodzenie od dewelopera roszczeń z tytułu rękojmi za wady budynku w nieruchomości wspólnej

[highrise]

Jeżeli sąd uznał, że pełnomocnictwo udzielone przez zarząd wspólnoty jest właściwe dopuszczając pełnomocnika do reprezentowania wspólnoty w sądzie w przedmiotowej sprawie, to dlaczego Pan porusza sprawę właściwej reprezentacji wspólnoty? Sąd już rozstrzygnął tę kwestię. Sprawa jest prosta. Zarząd został wybrany przez właścicieli lokali uchwałą przy zachowaniu formy pisemnej, to rezygnacja z funkcji członków zarządu również powinna w zasadzie mieć taką formę.

[lesher]

> Jeżeli sąd uznał, że pełnomocnictwo udzielone przez zarząd wspólnoty jest właśc
> iwe dopuszczając pełnomocnika do reprezentowania wspólnoty w sądzie w przedmiot
> owej sprawie, to dlaczego Pan porusza sprawę właściwej reprezentacji wspólnoty?
> Sąd już rozstrzygnął tę kwestię. Sprawa jest prosta.

Niezupełnie. Zgodnie z zasadą kontradyktoryjności, jeżeli strona przeciwna nie podniosła niewłaściwej reprezentacji wspólnoty, to sąd nie wypowiadał się w tej sprawie i dopuścił pełnomocnika do reprezentowania.

> Zarząd został wybrany pr
> zez właścicieli lokali uchwałą przy zachowaniu formy pisemnej, to rezygnacja z
> funkcji członków zarządu również powinna w zasadzie mieć taką formę.

A czy mógłbym prosić o podstawę prawną tego twierdzenia?

[highrise]

Uważam, ze forma pisemna dla celów dowodowych jest właściwa i powszechnie stosowana.
Nie ma przepisu, który nakazywałby zachowanie takiej formy, a więc proszę mnie o to nie pytać.

[pawelec47]

sprawdz w wikipedii czym w sądzie cywilnym jest kontradyktoryjność .
właśnie dlatego z góry dziękuję domorosłym expertom.

[lesher]

Wikipedia to raczej słabe źródło.
Polecam zapoznać się z:
prawodlakazdego.pl/content/zasada-kontradyktoryjno%C5%9Bci-czyli-kto-wygra-proces
To nie jest wywód prawniczy, ale powinien być dla każdego zrozumiały.

I radziłbym zmienić podejście do "domorosłych ekspertów". W przypadku spraw związanych z działalnością wspólnot mieszkaniowych zawodowych prawników orientujących się (faktycznie, nie deklaratywnie) w temacie jest bardzo niewielu (nawet w skali całego kraju). Znam kilka spraw "wspólnotowych" koncertowo "położonych" przez profesjonalnych pełnomocników, natomiast "domorośli eksperci", którzy często na własnej skórze przetestowali określoną problematykę mają często faktyczną wiedzę i doświadczenie znacznie przekraczające to posiadane przez "zawodowców".

[pawelec47]

oczywiście pisząc o domorosłych expertach mam na myśli wyłącznie osoby które pisząc
plotą bzdury nie znając podstawowych pojęć jak osoba która tutaj zabierała głos,anie
powinna bo pojęcia nie ma czym jest kontradyktoryjność

[lesher]

To proszę o wytłumaczenie na czym wg. Pana polega ta kontradyktoryjność, i dlaczego - Pana zdaniem - zasada ta w tym przypadku nie miała zastosowania.
Po to jest forum, żeby właśnie wymieniać się doświadczeniami, wyjaśniać i w ten sposób pomagać innym.
Forum to nie darmowa porada prawna.
Chętnie dowiem się, na czym polega mój błąd w zakresie rozumienia zasady kontradyktoryjności w postępowaniu cywilnym.

[pawelec47]

jestem pewny ,że prawidłowo rozumie Pan zasadę kontradyktoryjności w postępowaniu cywilnym,więc naprawdę nie ma o co kopie kruszyć. W poniedziałek jest rozprawa w SO w Warszawie spodziewam się ogłoszenia wyroku w tej sprawie.