Przymusowy zarząd komisaryczny w praktyce.

[pawelec47]

Niestety obawiam się że jak ongiś generał Jaruzelski i tych samych powodów będę zmuszony wprowadzić stan wojenny we własnej wspólnocie wnosząc o orzeczenie przymusowego zarządu komisarycznego.Na ile jest to realne jeżeli we wspólnocie działa wspólnie zarządca nieruchomości wspólnej /o.prawna/do którego pracy nie ma zastrzeżeń i zarząd wybierany/ 2os. fizyczne/.Zastrzeżenia dotyczą pracy tych osób,które już poprzednio przez karygodne zaniedbanie spowodowały straty na kilkanaście tysięcy a aktualnie przez absurdalne decyzje panów wspólnocie grozi to samo.Wyobrażacie sobie że zarząd może po prostu nie powiadomić współwłaścicieli o tym że wsþolnota została pozwana do sądu i samowolnie udzielić pełnomocnictwa komercyjnej kancelarii zaciągając zobowiązanie ,które potem musieli zapłacić właściciele.Na dokładkę wspólnota wygrała tamten proces /dzięki mojej interwencji ubocznej w II instancji/ a panom z zarządu nie chciało się wszcząć egzekucji / 11tys zl/nie zmyślam to wszystko dzieje się naprawdę jak Pana Boga kocham.
Tradycyjnie pytanie dla tęgich prawników.Jak sąd może odnieść się do mojego wniosku , słyszałem,że sądy nader niechętnie sięgają po takie narzędzie?

[lesher]

Nie ma możliwości, aby we wspólnocie działał jednocześnie zarządca (zarząd powierzony w trybie art. 18 ust. 1 uowl) i zarząd tzw. "właścicielski" (art. 21 uowl).
Proszę sprawdzić wpisy w dziale III swojej księgi wieczystej "gruntowej", w celu ustalenia sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną.

Zarząd może nie powiadomić właścicieli o tym, że wspólnota została pozwana - nie ma żadnego przepisy, który by go do tego obligował. Podobnie wybór obsługi prawnej do reprezentowania wspólnoty nie przekracza zakres zwykłego zarządu - powiedziałbym, że jest nawet przejawem właściwego sprawowania zarządu sprawami wspólnoty.
Odnośnie pozostałych zarzutów - trudno cokolwiek wyrokować bez znajomości sprawy.
Pierwszym pytaniem będzie na pewno dlaczego zarządu (zarządcy?) nie zmienią sami właściciele, bez angażowania sądu?

PS. Proszę nie spodziewać się, że na ogólnodostępnym forum odpowiedzą "tędzy prawnicy", choćby z tego powodu, że co do zasady adwokat, czy radca prawny nie powinien podejmować się prowadzenia sprawy klienta, czy też udzielania porad prawnych bez wyraźnego zlecenia od klienta albo od osoby go reprezentującej (lub jeżeli sprawa nie zostanie mu powierzona przez właściwy organ), a tym bardziej bez dokładnego zapoznania się ze stanem faktycznym w danej sprawie.

[pawelec47]

niestety muszę zakwestionować opinię wybitnego eksperta bo ,co wiem na pewno orzecznictwo ostatnich lat dopuściło równoległą pracę zarządcy nieruchomości wspolnej z/art.18 Ust o wł.lok.izarządu Wspólnoty wybieranego z osob fizyczych ,najczęśściej właścicieli lokali ,w wolnej chwili podam daty orzeczeń.Treść ustawy wcale nie zabrania
tego ,tylko trzeba wlasciwie rozumiełędyc jej przepisy i popełnione w tekście błędy,
w tym przede wszystkim użycie tego samego kluczowego dla ustawy pojęcia "zarząd"w dwu znaczeniach:1.zarząd jako wykonywanie czynnośc
2.zarząd jako instytucja , organ wykonawczy wspólnoty.
bez żadnego rozróznienia a powinno być odpowiednio zarząd i Zarząd
Poza tym spór o granice zwykłego zarządu jest sporem doktrynalnym w ,tórym akurat ja mam przeciwne stanowisko niż Pan uzasadniając to przede wszystkim utwalonym w doktrynie dychtomicznym podzałem zastrzega podejmowanie najwazniejszych decyzji
we Wspólnocie dla ogółu właścicieli w formie głosowanej uchwały .Dla naszej Wspólnoty
decyzja o przzeznaczenia kilkuna stu tysięcy zł na usługi komercyjnej kancelarii prawniczej jest najwazniejszą decyzją w tym roku .Suma ta to 1/3 rocznego funduszu remontowego oraz 9X więćej niż wartóść przedmiotu sporu.Po prostu zarząd oszalał.
I własnie dlatego w prawo wspólnot powinien być wbudowany bezpiecznik w postaci umieszczonego w oczekiwanej nowelizacji Ust.o wł lok. dodanego do katalogu czynności
przekraczjących zakres zwykłego zarządu przepisu ,który zabezpieczałby wspólnoty
przed szaleństwami zarządów,A na razie każdy przypadek sądy nuszą badać oodzielnie.
Dlatego orzeczenie SO w Warszawie ,które mam nadzeję zapadnie w poniedziałek jest
tak wazne ,bo orzecznictwa wtym przypadku brakuje i to orzeczenie będzie precedensowe.
Oczywiście liczę tylko na nieformalne opinie ,ale oczekuję kompetencji ,a nie paplaniny
jak osoba ,ktora zabierała głos plotąc bzdury..
na pierwsze pytanie odpowiem że nasza wspólnota to większości sieroty po socjalizmie,które pojęcia nie mają na temat swoich praw wynikających z Ustawy o wł. lok.
i co gorsze nie chcą się dokształcić ,bo wolą oglądać TV. Dobrało się dwóch panów:jeden miloiner posiadacz czrnego BMW i drugi doktor od czegoś tam . I panowie na podstawie podanych kwalifikacji jednoŋłośnie zostali wybrani do zarządu.Od lat walczę z tą sitwą
jako jedyne oręże mając prawo i dlatego myślę o wprowadzeniu przymusowego zarządu
komisarycznego żeby tę sitwę ukatrupić.

[lesher]

> niestety muszę zakwestionować opinię wybitnego eksperta
Nie silę się na "status" eksperta, a tym bardziej "wybitnego"...

> bo ,co wiem na pewno or
> zecznictwo ostatnich lat dopuściło równoległą pracę zarządcy nieruchomości wsp
> olnej z/art.18 Ust o wł.lok.izarządu Wspólnoty wybieranego z osob fizyczych ,na
> jczęśściej właścicieli lokali ,w wolnej chwili podam daty orzeczeń.Treść ustaw
> y wcale nie zabrania
> tego ,tylko trzeba wlasciwie rozumiełędyc jej przepisy i popełnione w tekście b
> łędy,
> w tym przede wszystkim użycie tego samego kluczowego dla ustawy pojęcia "zarząd
> "w dwu znaczeniach:1.zarząd jako wykonywanie czynnośc
> 2.zarząd jako instytucja , organ wykonawczy wspóln
> oty.
> bez żadnego rozróznienia a powinno być odpowiednio zarząd i Zarząd

Oczywiście, że zarząd w rozumieniu funkcjonalnym, a w znaczeniu podmiotowym to są różne pojęcia, notabene ustawa (fakt - niekonsekwentnie) rozróżnia te pojęcia posługując się określeniami takimi jak "koszty zarządu", "czynności zarządu", czy "sprawowanie zarządu", "zarząd nieruchomością wspólną" (zarząd w rozumieniu funkcjonalnym), czy "zarząd" (w znaczeniu podmiotowym).
Czy ustawa powinna być inaczej napisana? Oczywiście, i to nie tylko w tym zakresie. Tak naprawdę ustawa o własności lokali jest "kalką" rozporządzenia Prezydenta RP z 1934 roku - od tego czasu otaczająca nas rzeczywistość oraz "otoczenie prawne" zmieniły się całkowicie, stąd i rozwiązania obowiązujące wtedy nie będą przystawały do obecnych realiów.
Jeżeli chodzi o linię orzeczniczą, to zasadniczo (III CZP 62/05) nie jest dopuszczalne współistnienie zarządu tzw. "właścicielskiego" oraz zarządu powierzonego (z art. 18 ust. 1).
Owszem, pojawiały się wyroki, które były interpretowane jako dopuszczające współistnienia takich zarządów (choćby I ACz 369/10, czy I CK 108/03), ale tak naprawdę dotyczyły one innych spraw - w jednym przypadku chodziło o to, czy aktu notarialnego wymaga powierzenie zarządu w rozumieniu podmiotowym (czy uchwała w przedmiocie wyboru członków zarządu "osobowego" po zmianie sposobu sprawowania zarządu z zarządu powierzonego na "właścicielski" musi być również protokołowana przez notariusza), a w innych czy możliwe jest sprawowanie zarządu (funkcjonalnego) przez administratora, z którym umowę podpisał zarząd "właścicielski" (administrator ten był nazywany przez sąd "zarządcą").

> Poza tym spór o granice zwykłego zarządu jest sporem doktrynalnym w ,tórym akur
> at ja mam przeciwne stanowisko niż Pan uzasadniając to przede wszystkim utwalon
> ym w doktrynie dychtomicznym podzałem zastrzega podejmowanie najwazniejszych d
> ecyzji
> we Wspólnocie dla ogółu właścicieli w formie głosowanej uchwały .Dla naszej Wsp
> ólnoty
> decyzja o przzeznaczenia kilkuna stu tysięcy zł na usługi komercyjnej kancelari
> i prawniczej jest najwazniejszą decyzją w tym roku .Suma ta to 1/3 rocznego fun
> duszu remontowego oraz 9X więćej niż wartóść przedmiotu sporu.Po prostu zarząd
> oszalał.
> I własnie dlatego w prawo wspólnot powinien być wbudowany bezpiecznik w postaci
> umieszczonego w oczekiwanej nowelizacji Ust.o wł lok. dodanego do katalogu czy
> nności
> przekraczjących zakres zwykłego zarządu przepisu ,który zabezpieczałby wspólno
> ty
> przed szaleństwami zarządów,A na razie każdy przypadek sądy nuszą badać oodziel
> nie.
Przecież taki katalog już istnieje. A dodanie zlecenia reprezentowania wspólnoty w postępowaniu sądowym jako czynności przekraczającej zwykły zarząd byłoby wyjątkowo szkodliwe dla wspólnot. Podam przykład wspólnoty, w której jestem członkiem zarządu - generalnie, jak to w przypadku większości wspólnot większość właścicieli ma gdzieś to, co dzieje się we wspólnocie i zbieranie głosów nawet pod najprostszymi uchwałami trwa miesiącami. Dopiero niedawno niezbędną większość uzyskała u mnie uchwała o planie finansowym na 2016 rok (zebranie właścicieli - głosy były zbierane w trybie mieszanym - odbyło się na początku marca). Moja Wspólnota liczy się z koniecznością wniesienia skargi kasacyjnej w NSA (na razie jesteśmy w SKO), w przypadku której jest przymus radcowski/adwokacki. Termin do zaskarżenia wyroku WSA wynosi 30 dni. Gdyby istniał obowiązek podjęcia uchwały właścicieli w przedmiocie wyboru pełnomocnika procesowego, to bylibyśmy "ugotowani" - niejako z marszu mamy przegrany proces, bo nie bylibyśmy w stanie w ustawowym czasie na złożenie skargi kasacyjnej zebrać podpisów i ustanowić pełnomocnika procesowego, który musi podpisać tą skargę. Z drugiej strony niedopuszczalne jest podejmowanie uchwał odnośnie stanów hipotetycznych (nie wiadomo jak orzeknie WSA w tej sprawie, może skarga do NSA nie będzie wcale potrzebna?). Poza tym organy (w szczególności podatkowe) nie informują "z wyprzedzeniem", że mają zamiar wszcząć postępowanie podatkowe i np. nałożyć "karę" na określony podmiot. W takiej sytuacji wspólnoty byłyby często przegrane już "na starcie".

> Dlatego orzeczenie SO w Warszawie ,które mam nadzeję zapadnie w poniedziałek je
> st
> tak wazne ,bo orzecznictwa wtym przypadku brakuje i to orzeczenie będzie prece
> densowe.
Przykro mi, ale wydaje mi się, że sąd powinien oddalić tak sformułowane powództwo, mimo że po przeczytaniu Pana wyjaśnienia "co do zasady" zgadzam się, że zarząd być może faktycznie mógł przekroczyć w tym przypadku zakres zwykłego zarządu.

Jeżeli w pozwie podnosił Pan, że ustanowienie pełnomocnika procesowego (tzn. wynajęcie kancelarii prawnej) przez zarząd stanowiło przekroczenie zakresu zwykłego zarządu, to sąd powinien takie żądanie odrzucić, bo jest to typowa czynność zwykłego zarządu.
W piśmiennictwie przyjmuje się, że za czynności zwykłego zarządu uważa się „załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacją rzeczy, pobieranie pożytków i dochodów, uprawę gruntu, konserwację, administrację i szeroko rozumianą ochronę w postaci różnych czynności zachowawczych, jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadanie, o eksmisję, o zapłatę czynszu, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy, zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem korzystania z rzeczy przez współwłaścicieli.” (por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, wydanie 5, Stanisław Rudnicki, s. 265).
Art. 209. kc, zgodnie z którym Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa., też stanowi pewną wskazówkę. Co prawda w przypadku dużej wspólnoty uprawnienia te zostały scedowane na zarząd, ale przepis ten wskazuje, że są to czynności nawet niejako "poniżej" zwykłego zarządu (w przypadku współwłasności "kodeksowej" czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być wykonywane jednomyślnie przez wszystkich współwłaścicieli, a do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości udziałów). Wynajęcie kancelarii prawnej w procesie, w którym pozwana jest wspólnota stanowi niewątpliwie czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa.

Natomiast zarzut tak naprawdę może powinien polegać na czymś innym - wynajęcie kancelarii stanowiło (no właśnie - stanowiło?? to że suma kilkunastu tys. zł to 1/3 funduszu remontowego jeszcze o niczym nie świadczy, właściwe byłoby porównanie jej do sumy rocznych wydatków wspólnoty, poza tym co do zasady koszty procesu, w tym wydatki na pełnomocnika do wysokości wynikającej z odpowiedniego rozporządzenia, ponosi strona przegrywająca) zaciągnięcie zobowiązania przez wspólnotę, którego wartość jest na tyle znacząca, że stanowi to przekroczenie zakresu zwykłego zarządu. To, czy zobowiązanie to wynika z wynajęcia kancelarii, czy z np. zlecenia remontu dachu ma wtórne znaczenie.

Ale to tylko moja opinia.

[pawelec47]

zgadzam się ,że proponowane przeze mnie zaliczenie korzystania z odpłatnej pomocy
prawnej przez zarząd wiąże się z opisywanym przez Pana ryzykiem,ale z drugiej strony
z uwagi na wynikający z Ustawy dychotomiczny podział czynności i tak Pan najważniejszych czynności nie wykona bez zgody większości.dlatego argument uważam za chybiony bo z drugiej strony zabezpiecza on właścicieli przed ryzykiem fanaberii zarządu.a na koniec i tak płacą wszyscy , dlatego powinni decydować uprzednio.

[pawelec47]

poza tym zarząd może stawać w sądzie samodzielnie jako czynność zwykła .Zgodę większości na określony kierunek działań można uzyskać odpowiednio wcześniej .

[pawelec47]

kończąc tę smutną opowieść sądzę ,ze moja była wspólnota podzieliła smutny los byłego
ZSRR ulegając degrengoladzie , a potem rozpadowi.

[balanger4]

Przede wszystkim nie "zarząd komisaryczny" ale "zarządca przymusowy" (art. 26 ust.1 UoWL)
Odradzam taką drogę bo jest to ostateczność sąd nie lubi takowych wyznaczać a i dla właścicieli są to konkretne, bardzo wysokie koszty głównie wynagrodzenia dla takiego zarządcy przymusowego.
Należy też udowodnić przed sądem, że obecny, wybrany zarząd:
- nie wypełnia swoich obowiązków (bardzo trudne zadanie)
lub
- narusza zasady prawidłowej gospodarki (zadanie jeszcze trudniejsze)
Sąd będzie przesłuchiwał wszystkich właścicieli w danej wspólnocie i sakramentalne pytanie:
- co jako właściciele zrobili do tej pory aby zmienić "źle funkcjonujący zarząd", ile uchwał było podejmowanych w tej sprawie itd.?
Trzeba mieć niesamowicie mocne argumenty, poparcie zdecydowanej większości właścicieli (że chcą płacić np. trzy razy więcej takiemu zarządcy).
To ciężkie zadanie dla pojedynczego właściciela.
No i na koniec - wcale nie ma pewności, że na przestrzeni tych 2-3 lat, zarządca przymusowy coś zmieni.

[pawelec47]

zgadzam się ,że jest to ciężkie zadanie ,ale sądzę że już sobie sam poradziłem i to bez sądu bo po prostu wyznaczyłem złemu zarządowi termin na ustąpienie -z kontekstu sytuacji oceniając ze już to starcie wygrałem doprowadzając do publicznej kompromitacji osób nie nadających się do zarządzania WM a sąd rozprawę odroczył z resztą nawet się nie wybieram bo oceniłem logicznie że wygrałem

[pawelec47]

zgadzam się .że ze względu na bardzo wysokie koszty ,procedury itp wprowadzenie zarządcy przymusowego jest ciężkie dlatego najlepiej jest użyć tego argumentu celem
zastraszenia przeciwnika co zresztą mi się udało.