Termomodernizacja budynku - wybieranie wykonawcy

[markoso86]

Witam. Mam kilka pytań odnośnie działań wspólnoty mieszkaniowej, jej kompetencji w wybieraniu wykonawcy termomodernizacji. Na spotkaniu lokatorów z przedstawicielem zarządcy czyli firmy, która kieruje naszymi sprawami, razem z sąsiadem zgłosiliśmy się do wzięcia udziału w wybieraniu wykonawcy prac. Kto ma decydujące zdanie w tej sprawie, czy wykonawca czy my (jako taki zarząd)? czy zarządca może się nie zgodzić z naszym stanowiskiem co do wybranego wykonawcy? Jak wogóle jest typowy przebieg takiego przetargu lub oferty na wykonanie takich prac. Wiem, że oferty już spłynęły do zarządcy, czy my (jako taki zarząd) mamy wgląd do tych ofert przed komisarycznym wyborem wykonawcy? Kto wogóle rządzi ??

[kiks5000]

Witam
Z tego co piszesz czuje ze nie jestes w temacie a tak prawde mowiac nie masz doswiadczen z wyborem wykonawcow i z wydawaniem dosc duzej sumy pieniedzy.
Na poczatek rada, spostrzezenie:
1.Wszyscy kłamią i oszukują (szczegolnie wykonawcy budowlani).
2. Zarzadcy a dokladnij administratorzy przez lata wspolpracy z firmami budowlanymi wchodza z nimi w pewne zwiazki a co znich wynika to domysl sie sam
3. Na koncy odpowiada za wszystko zarzad, to on wybiera wykonawce, to on podpisuje z nim umowe, potem faktury do wypłat -najwazniejsze pisma dla firmy budowlanej. Administrator ma gowno do gadania ale zwykle ludziom z zarzadu niechce sie zalatwiac takich spraw i oddaja je administracji - roznie sie na tym wychodzi
4. Odnosnie samej termomodernizacji to musicie miec projekt, wyliczenie jak budynek ma byc ocieplony (obmiar itp itd), na tej podstawie firmy skladaja oferty.
Wy czyli zarzad wybieracie firme i nie musicie wybrac firmy najtanszej, jezeli macie oferte od firmy drozszej lecz pewniejszej mozecie ich wybrac.
Nie licz zbytnio na gwarancje, jezeli firma bedzie dobrze dopilnowana w czasie budowy to gwarancja sie nie przyda tzn trzeba sprawdzac tak zwane prace zanikajace np. czesto sie tak dzieje ze w czasie budowy firma wola inspektora wspolnoty na odbior jak jest juz gotowa cala sciana, a powinno byc inaczej: etapami czyszczenie - odbior, gruntowanie - odbior, klej z siatka - odbior, gruntowanie- odbior, wyprawa - odbior, malowanie - odbior calej sciany.
Bardzo, bardzo, bardzo wazna sprawa PARAPETY, powinny wchodzic pod okno a czesto robia inaczej
5. Fajnie jest wziasc inspektora budowlanego ktory sprawdzi wszystkie sprawy zwiazane z termomodernizacja i przetargiem (nie jest łatwo znalezc dobrego)
6.Zastanowic sie co dokładnie chce sie zrobic w czasie termomodernizacji, kazdy szczegół termomodernizacji musi byc wpisany w umowie z firma budowlana
7. Jak podpiszecie umowe na dana kwote to firma budowlana zrobi wam tylko i wyłącznie to co jest w umowie
8. Jezeli zapomnicie o czyms albo ktos zle policzy m2 budowlancy dolicza wam osoba fakture
9. Wybor firmy budowlanej: najlepiej porozgladaxc sie wokol moze jaki budynek jest ocieplany, poobserwowac jak pracuja, jak wyglada ich dzielo, porozmawiac z ludzmi z tego bloku, zasiegnac od nich opini o nich
10. Praca darmowa w zarzadzie nie jest niczym przyjemnym - ale wspolnie mozna zalatwic sprawy pozytywnie i dla siebie i dla innych, moze ktos to doceni
Pozdrowienia
Marcin z Gdanska

[markoso86]

Dziękuje za odpowiedz. O tym, że wszyscy kłamią już zdąrzyłem się przekonać. I o tym, że ręka rękę myje również. Właśnie zamierzam nie pozwolić na wciśnięcie nam firmy proponowanej przez administracje. Dziękuję bardzo.
Pozdrawiam
Marek ze Sląska

[highrise]

Nie wiem dlaczego zgodził się Pan być w zarządzie wspólnoty. Z treści Pana postu wynika, że nie powinien Pan pełnić tej funkcji.
Ciągle słyszę, że wszyscy coś tam biorą, a ja od 14 lat administrowania nieruchomościami "nie biorę i nie daje" i mam to gdzieś, że inni w to nie wierzą. A z mojej inicjatywy wykonano termomodernizację 23 budynków i co ważne miałem duży wpływ na wybór wykonawców.

[kiks5000]

Cytat: "Z treści Pana postu wynika, że nie powinien Pan pełnić tej funkcji".
Mowi to: administrator.
Człowiek który interesuje sie sprawami wspolnoty i jest podejzliwy nie powinien byc w zarzadzie, dlaczego?
Powinien zrezygnowac z zarzadu i zdac sie na administratora ktory to z pewnoscia zadba lepiej o sprawy wspolnoty.

A moim zdaniem zarzad z administratorem powinny działac razem, a jak to administratorowi nie pasuje to sie z nim pożegnać.
Pozdrowienia Marcin

[highrise]

Panie Marcinie,
ograniczanie administratora do prowadzenia ewidencji księgowej i obsługi administracyjnej wspólnoty mieszkaniowej jest na rękę administratorowi, bo wykonuje on mniej pracy i ponosi mniejszą odpowiedzialność za powstanie ewentualnych szkód w wyniku podjętych błędnych decyzji przez zarząd wspólnoty. Tendencja na rynku jest taka, aby obsłużyć wspólnoty mieszkaniowe przez administrację w zakresie podstawowym. Pozostałe ważne czynności: wybór dostawców mediów, wykonawców planowanych remontów oraz termomodernizacji są często pozostawiane zarządowi wspólnoty. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma małe szanse na wynegocjowanie dobrej ceny za wykonywane roboty, bo na rynku nie ma praktycznie żadnej siły oddziaływania. Jeżeli wykonawca zauważy, że zarządca ma wpływ na wybór wykonawcy, to chętnie obniży cenę za wykonywane roboty, bo będzie liczył, że może otrzymać robotę w innej nieruchomości, którą administruje ten sam zarządca.

Przykład z mojego podwórka. Przed podpisaniem umowy o administrowanie w br zapytałem członka zarządu, czy wspólnota podpisała aneks do umowy o dostawę paliwa gazowego, w którym jest zapis o obniżeniu ceny gazu o 16%? Odpowiedź - wspólnota nie podpisała aneksu do umowy. Zarząd wspólnoty nie wiedział, że na rynku można kupić gaz po dużo niżej cenie, a administrator nie wiedział lub nie chciał wiedzieć, bo w tym zakresie należałoby wykonywać dodatkowe prace, za które nie otrzyma on wynagrodzenia. W końcu zarząd na mój wniosek podpisał aneks do umowy o sprzedaż gazu. Oszczędności z tego tytułu za pierwsze półrocze br wyniosły około 3000,00 zł. Podobnie sytuacja wygląda z zawieraniem umów na sprzedaż energii elektrycznej. Sprzedawcy energii elektrycznej nie są zmieniani, bo należy wykonać dodatkową pracę, za którą administrator nie otrzyma wynagrodzenia. Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej
o powierzchni użytkowej lokali 1000m2 ma możliwość wybrania wykonawcy do wykonania przeglądu rocznego/pięcioletniego ogólnobudowlanego za 123,00 zł? Chyba - nie. Zarządca zlecając wykonanie tego rodzaju przeglądów dla wszystkich budynków wspólnot administrowanych przez niego może uzyskać bardzo niskie ceny za wykonywanie tego rodzaju usług. Podobnie jest z zawieraniem umów o ubezpieczenia budynków, wykonywaniem innych przeglądów, a nawet zawieraniem umów kredytowych termomodernizacyjnych z bankami.

Kolejny przykład. Na małym osiedlu na którym znajdują się cztery budynki trzy budynki są administrowane przez innego zarządcę, a ten jeden budynek jest administrowany przeze mnie. W trzech budynkach administrowanych przez innego zarządcę wykonano przez okres 8 lat tylko termomodernizację budynków. W budynku administrowanym przez mnie wykonano: termomodernizację, remont dachu, budowę kotłowni gazowej i instalacji centralnej ciepłej wody, wymieniono instalację elektryczną i teletechniczną. W skali roku wspólnota mieszkaniowa ograniczyła ogrzewanie mieszkań o około 30 000,00 zł. Kotłownia gazowa wspólnoty pracuje już 5 lat. Przez okres ostatnich 6 lat z mojej inicjatywy wybudowano kotłownie gazowe w 7 budynkach wspólnot mieszkaniowych. Żaden inny zarządca na moim lokalnym rynku nie zaproponował wybudowania kotłowni gazowej i instalacji centralnej ciepłej wody usuwając przy tym z lokali śmiercionośne piecyki gazowe z lokali mieszkalnych. Dlaczego konkurencja nie zaproponowała dobrych rozwiązań, bo obawiano się, że stara instalacja centralnego ogrzewania nie będzie dobrze działać po wybudowaniu kotłowni, bo dużo więcej pracy dla zarządy przy takim samym wynagrodzeniu, bo może w 2018r. będzie wybudowana nowa sieć, z której będzie dostarczane do budynków ciepło systemowe po niższej cenie.

Wniosek jest następujący, ograniczanie praw zarządcy do podejmowania ważnych dla wspólnoty spraw nie jest korzystnym rozwiązaniem dla wspólnoty mieszkaniowej.

[kiks5000]

Witam
Z tego co Pan pisze wynika ze ma Pan pojecie o administrowaniu a przede wszystkim ma Pan checi aby cos poprawic.
Ja niestety w moich kontaktach z administratorami nie mam zbyt dobrych doswiadczen.
Zgadza sie ze wybieranie wykonawcy na wieksza ilosc budynkow jest opłacalne ale kojarzy mi sie to z spoldzielnia.
Kolejna sprawa, moim zdaniem administrator i zarzad powinni działać wspolnie.
I jak sam Pan pisze ze za sprawy nie zwiazane z administracja przydałoby sie zapłacic, czyli cały czas mowimy o pieniadzach.
Tak wiec tam gdzie chodzi o pieniadze trzeba sie pilnowac i uwazac (nie wierze ze nikt
nie proponawał Panu jakiegos układu w sprawach zwiazanych z wspolnotami, układ cos za cos).
Temat jest dosyc ciezki i kazda ze stron ma swoje argumenty za czy przeciw.

[highrise]

Przepraszam wszystkich za błędy stylistyczne w poprzedniej wypowiedzi.

W okresie 14 lat mojej działalności nie miałem i nie mam żadnego układu z zarządami wspólnot
oraz wykonawcami. Pobieram najczęściej swoje 0,70 zł z m2 powierzchni użytkowej i pracuje za to ile się da fizycznie i umysłowo na ile głowa pozwoli. Proszę nie traktować mojej wypowiedzi jako kryptoreklamy, bo nie dążę do pozyskiwania nowych wspólnot mieszkaniowych. Wcześniej umieszczałem w swoich wypowiedziach linki do mojej stronki www licząc na lepszą pozycję w wyszukiwarce w Google. Przestałem wierzyć w to, że sam za darmo mogę dobrze wypozycjonować swoją stronę, jak również również nie wierzę w siłę niewidzialnej ręki rynku. Moja strona www służy mi jako dobre narzędzie w pracy. Umieszczam na niej ogłoszenia o konkursach ofert i otrzymuje mailowo dobre oferty od wykonawców na roboty w budynkach wspólnot mieszkaniowych. W tej sytuacji pozycja w wyszukiwarce w Google nie jest dla ważna, bo nie poszukuje, jak już wspomniałem, nowych wspólnot.
Pozdrawiam SJ

[kiks5000]

Ja w okresie 10 lat w zarządzie miałem trzy propozycje otrzymania pieniedzy za wydanie zgody na wykonanie pewnych prac dla wspolnoty.
Z żadnej nie skorzystałem.
Staram się włączyć w prace dla wspólnoty inne osoby z bloku, niestety z marnym skutkiem.
Nikt nie chce wykonywać czegokolwiek bez wynagrodzenie, chociaż wykonuje to dla siebie (mowie o drobnych sprawach takich jak wymiana żarówki, naprawa lampy czy czegokolwiek).
Administrator za swoją prace pobiera opłatę w wysokości 50 groszy za m2 mieszkania.
Pozdrowienia Marcin

[markoso86]

Pytam jak to wszystko wygląda bo nasłuchałem się opowiadań właścicieli firm budowlanych, których oferty przetargowe były wyrzucane do kosza przed przeczytaniem, którzy pomimo złożenia papierów nie byli informowani o spotkaniach. Słyszałęm historię firmy która nie wygrała przetargu, nie została wybrana do wykonania inwestycji a z polecenia prezesa zarządu firmy zarządzającej budynkiem już stawiała rusztowanie! Dopiero interwencja kobitki z zarządu wspólnoty z pytaniem kim Pan jest i z jakiej jest firmy i co Pan tu robi! wyjaśniły sytuację, że prezes sam wybrał sobie firmę. Skoro Pan nie bierze to się bardzo cieszę, ale skoro Pan ciągle słyszy, że ktoś tam bierze to moje pierwsze pytanie wydaje się zasadne. Chcę aby nikt nie brał i nie dawał. Zgodziłem się bo nikt nie chciał, w moim bloku panuje średnia wieku 60 lat i ciągle słyszę, że wy młodzi decydujcie, więc dopiero zaczynam. Skromnością również Pan nie grzeszy, Pana post w niczym mi nie pomógł.