akuku3
02.10.04, 00:21
Temat miesiąca
przesyłam artykuł, który może Wam się przyda,
Grzegorz Kotlarz
Powierzchnia użytkowa
Pojęcie „powierzchni użytkowej” lokalu (mieszkania) jest powszechnie znane i
występuje w wielu przepisach prawnych – ustawach, rozporządzeniach oraz
innych dokumentach. Między innymi p.u. stanowi podstawę do:
naliczania wielu opłat
ustalania wysokości podatków
orzekania o przysługujących uprawnieniach do zasiłków i dodatków
ustalania wysokości normatywów miesięcznych spłat kredytu itp.
Jak istotną sprawą jest odpowiednie uregulowanie prawne znaczenia p.u.
obrazuje liczba aktów prawnych, w których to pojęcie występuje. Definicje i
sposoby obliczania p.u. podane w wielu przepisach i normach nie są jednolite.
Niektóre przepisy podają własną definicję, ,inne przywołują Polską Normę,
jeszcze inne w ogóle nie zawierają żadnych wyjaśnień. Występują różnorodne
podejścia do zasad obliczania powierzchni oraz zasad podziału powierzchni w
pomieszczeniach o zmiennej wysokości. Inne metody obliczania p.u. stosują
banki i urzędy statystyczne, jeszcze inaczej liczy się ją do celów
podatkowych. Dla porównania przedstawiam kilka wybranych definicji p.u.:
Według PN-70/B-02365: „Powierzchnia użytkowa - powierzchnia pomieszczeń
służących do zaspakajania potrzeb związanych bezpośrednio z przeznaczeniem
budynku (lub jego wydzielonej części) na wszystkich kondygnacjach.”
Według PN-ISO 9836:1997: „Powierzchnia użytkowa jest to część powierzchni
kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku”.
Gdzie: ”powierzchnia kondygnacji netto jest powierzchnią ograniczoną przez
elementy ograniczające”.
Według Ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
(Dz. U. 1991 nr 9 poz. 31): „Za powierzchnię użytkową budynku, w rozumieniu
ustawy, uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na
wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz
szybów dźwigów. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część
kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do
powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40
m powierzchnię tę pomija się.”
Według Ustawy z dnia 28 lipca 1983 o podatku od spadków i darowizn (Dz. U.
1997 nr 16 poz. 89): „Za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) w rozumieniu
ustawy uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian
pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych, z
wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów).
Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w
świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w
50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.”
Według Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U.
2001 nr 71 poz. 734): „W wypadku najmu albo podnajmu części lokalu
mieszkalnego za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego lub części tego
lokalu zajmowanego przez gospodarstwo domowe najemcy albo podnajemcy uważa
się powierzchnię zajmowanych pokoi, wynikającą z umowy najmu lub podnajmu,
oraz część powierzchni kuchni, łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń
wspólnych znajdujących się w tym lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby
członków gospodarstwa domowego najemcy albo podnajemcy do liczby osób
zajmujących cały lokal. Za powierzchnię użytkową lokalu mieszkalnego
zamieszkiwaną przez wynajmującego uważa się powierzchnię pokoi zajmowanych
przez gospodarstwo domowe wynajmującego oraz część powierzchni kuchni,
łazienki, korytarzy i innych pomieszczeń wspólnych wchodzących w skład tego
lokalu, odpowiadającą stosunkowi liczby członków gospodarstwa domowego
wynajmującego do liczby osób zajmujących cały lokal.”
Według Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego: „Przez
powierzchnię użytkowej lokalu - należy rozumieć powierzchnię wszystkich
pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni,
spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych
pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez
względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową
lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf
i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek
przeznaczonych do przechowywania opału. Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu,
o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian.
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub
większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub
większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej
od 1,40 m pomija się całkowicie.”
Według Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie
Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. 1999 nr 112 poz.
1316): „Całkowita powierzchnia użytkowa budynku obejmuje całą powierzchnię
budynku z wyjątkiem: powierzchni elementów budowlanych m.in. podpór, kolumn,
filarów, szybów, kominów; powierzchni zajmowanych przez pomieszczenia
techniczne instalacji ogólnobudowlanych; powierzchni komunikacji, np. klatki
schodowe, dźwigi, przenośniki.”
Według Raportu „Budownictwo – Wyniki działalności 2000” wydanego przez Główny
Urząd Statystyczny w 2001 r. na podstawie na podstawie Rozporządzenia Rady
Ministrów z dnia 7 października 1997 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji
Działalności (PKD) (Dz. U. 1997 nr 128 poz. 829): „Przez powierzchnię
użytkową mieszkania rozumie się powierzchnię wszystkich pomieszczeń w
mieszkaniu lub budynku, w którym znajduje się tylko jedno mieszkanie, tj.
pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek,
ubikacji, obudowanej werandy, ganku, garderoby oraz innych pomieszczeń
służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom mieszkańców (pracownie
artystyczne, pomieszczenia rekreacyjne lub hobby) bez względu na ich
przeznaczenie i sposób użytkowania. Nie zalicza się do powierzchni użytkowej
mieszkania powierzchni: balkonów, tarasów, loggii, antresoli, szaf i schowków
w ścianach, pralni, suszami, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych na
przechowywanie opału, a także garaży, hydroforni i kotłowni”.
Można wymienić wiele innych dokumentów, które poruszają zagadnienie p.u., jak
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. 1994 nr 85 poz.
388), czy Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U.
1982 nr 19 poz. 1470). Pojęcie p.u. występuje także w obwieszczeniach Prezesa
Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w sprawie ustalenia ceny 1 m2 p.u.
budynku mieszkalnego i w metodycznych zasadach Głównego Urzędu Statystycznego
stosowanych w statystyce budowlanej.
Przez wiele lat w projektowaniu architektoniczno-budowlanym p.u. ustalano w
oparciu o obowiązującą wówczas Polską Normę PN-70/B-02365 "Powierzchnia
budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru" Zarządcy i administratorzy
budynków mieszkalnych najczęściej posługiwali się wartościami p.u. podanymi w
dokumentacji projektowej, lub powykonawczej. W okresie gdy obowiązywała
Polska Norma PN-70/B-02365, chyba mało kto w branży budowlanej myślał o
zmianie metod obliczania p.u.. Oczywiście już wiele lat temu obowiązywały
przepisy, które wprowadzały odmienny sposób obliczania p.u.. Jednak
postanowienia tam zawarte odnosiły się jedynie do niewielkiego zakresu
uregulowań danego przepisu. Zgodnie z nieobowiązującym już Rozporządzeniem
Rady Ministrów z dnia 14 grudnia 1987 r. w sprawie czynszów najmu za lokale
mieszk