wniosek do sądu o ściągnięcie zadłużenia

[deizy]

Witam, Wspólnota w której mieszkam to 7 mieszkańców z których tylko dwóch (ja i sąsiad) ma wykupione mieszkanie. Nasz udział we wspólnocie to po 16%. Zarządcą wspólnoty jest gmina. Mieszkam tutaj zaledwie rok (mieszkanie po mamie, która przepisała go na mnie). Budynek jest do remontu (zwłaszcza dach, kominy, nie wspominając o klatce schodowej itd).

Problem jest tego typu że sąsiad który jest właścicielem mieszkania zalega od kilku lat z płatnościami składek na f. remontowy i koszty eksploatacyjne tak że jego dług urósł do około 10 tyś. zł. Wpłaty moje jak i pozostałych mieszkań (które opłaca gmina) przeznaczane są praktycznie na bieżąco (w ramach "pożyczenia") na pokrywanie kosztów bieżących, gdyż w innym przypadku - jak to powiedzieli pracownicy zakładu komunalnego - energetyka odcięłaby na prąd w części wspólnej za jego zaległości (czyli np. na klatce schodowej). Pracownicy nie chcą składać wniosku do sądu, gdyż boją się tego gościa (alkoholik, choloryk itp.). Cały czas twierdzą, że ja też muszę podpisać te pismo... (wiadomo o co chodzi, chcą mieć podkładkę, że to nie od nich zależało) Pytanie czy tak jest na pewno? Przecież gmina ma 68% udziału, czy jeśli wstrzymałabym się od głosu to gmina może podjąć taką uchwałę? Bardzo proszę o odpowiedź, gdyż niedługo spotkanie i chciałabym wiedzieć na czym stoję..

[majkowa]

Jeżeli w nieruchomości znajduje się 7 lokali to jest to tzw. "mała wspólnota", w której obowiązują przepisy kc i kpc.

Uwl Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności

Zarządzanie wspólnotami mieszkaniowymi, które są współwłasnością prywatną, jest działalnością komercyjną, dlatego zgodnie z Ustawą o gospodarce komunalnej Gminie nie wolno tego robić.
Powinniście jak najszybciej znaleźć zewnętrznego, niezależnego administratora, firmę lub osobę fizyczną.

Przede wszystkim zapytaj Gminę o umowę o administrowanie nieruchomością.
Wspólnota jest tzw. ułomną osobą prawną i powinna posiadać swój NIP i REGON.
Umowa o administrowanie powinna być zawarta na piśmie pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a administratorem

Gmina, nie prowadząc windykacji ewidentnie działa na szkodę właścicieli. Dochodzenie zaległości zarówno w postępowaniu przedsądowym, jak i sądowym jest obowiązkiem zarządcy, a doprowadzenie do przedawnienia długu – zaniedbaniem, które może skutkować odpowiedzialnością.
Należy pamiętać, że po upływie trzech lat od daty wymagalności – roszczenia okresowe przedawniają się.

W małych wspólnotach decyzje zwykłego zarządu nieruchomością wymagają zgody właścicieli posiadających większość udziałów (co najmniej 51%), zaś decyzje przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności. Przykładowe decyzje przekraczające zwykły zarząd znajdziesz w uwl art. 22 ust.3
Zastanawiam się jak dotąd podejmowaliście uchwały wymagające jednomyślności (100% udziałów), jeżeli jeden z właścicieli posiadający 16% udziałów nie płacił wcale i prawdopodobnie brał udziału w głosowaniach. Sprawdź uchwały z lat poprzednich.

Gmina posiadając 68% udziałów może, a nawet musi samodzielnie dochodzić zaległości.
Jeżeli tego nie robi nie nadaje się na zarządcę i w przypadku przedawnienia roszczeń może odpowiadać wobec pozostałych właścicieli za zaniechania.

Zapytaj Gminę o dotychczasowy przebieg windykacji, a jeżeli twierdzą, że musisz podpisać pismo (prawdopodobnie pozew o nakaz zapłaty), poproś o podanie podstawy prawnej tego żądania.

[deizy]

Przeczytałam w art. podanym powyżej, iż decyzje przekraczające zwykły zarząd to wytoczenie powództwa.. czyli z tego wynika że ja muszę też się na to zgodzić... ? co prawda jest mowa o sprzedaży lokalu przez wspólnotę, mi mówiono o skierowaniem sprawy do sądu o ściągnięcie należności przez komornika, ale to też chyba jest w formie powództwa ?

[deizy]

Teraz widzę, że wprowadziłam w błąd, bo właścicielem pozostałych (niewykupionych mieszkań) jest gmina, a zarządcą wspólnoty jest zakład komunalny (spółka gminy, która podejmuje decyzje w jej imieniu). Na spotkaniach byłam przez 3 ostatnie lata (też w imieniu Mamy za jej upoważnieniem, gdyż ona wyjechała) i na tych spotkaniach nigdy nie było tego sąsiada. Wszystkie podjęte decyzje były na podstawie mojego głosu i zakładu komunalnego (który w imieniu gminy głosuje). Oni twierdzą, że bez mojego głosu nie mogę tego podjąć i tyle. Mówiłam, że mają przecież 68% - twierdzili, że żeby podać kogoś do sądu to wiąże się z kosztami, które wspólnota musi najpierw "założyć" i to też są moje pieniądze, więc muszę też się zgodzić...

Czy mam rozumieć, że w takim przypadku, zaległości sąsiada które są z przed 3 lat ulegają przedawnieniu i nie musi on ich już uregulować ?? Nie jestem biegła w sprawach prawnych i dużo określeń prawnych są po prostu dla mnie nie zrozumiałe...

Druga sprawa to czy zarządca, może "pożyczać" kwoty z funduszu remontowego na spłacanie zaległości kosztów eksploatacyjnych sąsiada? Twierdzą, że była podjęta taka uchwała...

[majkowa]

Aby złożyć pozew o nakaz zapłaty zaległości w opłatach za lokal wspólnota nie musi podejmować uchwały. Taka uchwała jest potrzebna dopiero przy sprzedaży lokalu w licytacji.
Musicie złożyć pozew jak najszybciej, bo złożenie pozwu przerywa bieg okresu przedawnienia.

Zaległości sprzed 3 lat nie mogą być dochodzone na drodze sądowej, ale to nie oznacza, że one znikają. One wiszą cały czas na dłużniku i wpisane do BIK-u uniemożliwiają mu wzięcie kredytu i zakupy na raty.

Podpisanie przez ciebie pozwu ma znaczenie o tyle, że potwierdza, że jesteś poinformowana o sprawie.
Zresztą przy bezczynności innych właścicieli, każdy właściciel może samodzielnie złożyć taki pozew powołując się na:
UWL Art. 27. "Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1."
lub na Kodeks cywilny Art. 200. "Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną."
Proszę poczytać o tym więcej w Kodeksie cywilnym Dział IV Współwłasność.

W sprawie wniesienia opłaty sądowej od kwoty pozwu w postępowaniu nakazowym lub upominawczym wspólnota powinna podjąć uchwałę o albo:
1/. ustanowieniu nowej opłaty na prowadzenie sprawy sądowej lub
2/. przeniesieniu środków z funduszu remontowego na ten cel rezygnując z planów remontowych.

Pozew jak i opłatę można, a nawet trzeba wnieść elektronicznie.
Wysokość opłaty stosunkowej to 5% wartości sporu. Przy postępowaniu nakazowym lub upominawczym płaci się 1/4 tej kwoty, którą później zwraca dłużnik.

Podejmując uchwałę o przeznaczeniu środków na prowadzenie sprawy sądowej warto pomyśleć o dalszej procedurze, gdy sąd wyda już nakaz zapłaty i będą potrzebne pieniądze na egzekucję (komornik), pozew o wyjawienie majątku dłużnika i pozew o licytację mieszkania.
Te sprawy przekraczają zakres obowiązków zarządcy wspólnoty i trzeba zatrudnić prawnika.

[j666]

Dla przerwania biegu 3-letniego przedawnienia mozna rowniez zlozyc wniosek do sadu o zawezwanie do przedsadowej proby ugodowej.

[deizy]

Co to w praktyce oznacza? próby ugodowej, że np. część zadłużenia mu anulujemy? Ugoda mi się kojarzy z czymś z czego jedna strona może zrezygnować :P

[deizy]

Dziękuję bardzo za odpowiedź.
Pozew o nakaz zapłaty składa się do sądu? Domyślam się, że wiąże się to z kosztami? Zatem to nie jest tak, że pozostali właściciele muszą się na to zgodzić, aby złożyć taki pozew?
Była taka sytuacja jak pierwszy raz byłam na spotkaniu rocznym 3 lata temu (z upoważnieniem w imieniu Mamy) że zarząd chciał zgłosić sprawę do sądu i ja się wtedy wstrzymałam od głosu. Byłam tylko ja i zakład komunalny (czyli moje 16% i 68% zakład komunalny w imieniu gminy) drugiego właściciela jak zwykle nie było (dłużnik) - on też ma 16%. I wtedy stwierdzili, że jeśli ja się wstrzymałam to sprawy nie mogą zgłosić gdyż to musi być jednomyślnie.... Z tego co pamiętam to mówili o złożeniu pozwu a nie licytacji mieszkania - bo przecież najpierw musi być wyrok..? no właśnie jaka jest procedura takiego pozwu (po złożeniu pozwu sąd musi rozpatrzyć sprawę, to pewnie jakiś czas trwa i potem co? od razu komornik czy jak? Ile to trwa wszystko... W tym miesiącu ma być spotkanie, chcę się dobrze przygotować, bo czuję, że zarządca ciemnotę mi wciska.... im po prostu na tym nie zależy, bo po co mają sobie problemy robić z alkoholikiem...

[j666]

Nie jest potrzebna do wytoczenia powództwa zgoda właścicieli, ponieważ powództwo o zapłatę przeciw właścicielowi nie wnoszącemu zaliczek należy do spraw tzw. zwykłego zarządu (przez zarząd lub zarzadcę za art. 18 ustawy).
"Próba ugodowa" zawierana przed obliczem sądu (!!) to taki słowny i prawniczy "wytrych" pozwalający przerwać bieg 3-letniego przedawnienia. Zwykle nie obicąża dłużnika kosztami adwokata/radcy strony przeciwnej, więc tu dłuznik ma spory zysk. Czasem odstepuje się od przykładowo połowy odsetek, ale nie jest to konieczne.
Wpis (opłata) od pozwu o zapłatę to obecnie 5% wartości przedmiotu sporu (ma wzrosnąć!!), sporo wyższe są niestety koszty zastępstwa procesowego (radcy/adwokata) do tego najczęściej obciążone VAT-em.

[deizy]

Czas leci strasznie.. kolejny rok minął i już niebawem kolejne spotkanie.. Chcę się ponownie dobrze przygotować, gdyż powyższy temat dalej się ciągnie. Zapewniano mnie, iż adwokat zajmie się w końcu tą sprawą, zobaczymy czego dowiem się na spotkaniu.. Ostatnio spytałam co z zadłużeniem z przed 3 lat, czy wiedzą, że to się przedawni.. dostałam informację, iż dłużnik już jakiś czas temu na piśmie zobowiązał się do uregulowania swoich zadłużeń.... czy to ma jakąś wartość prawną? czy aby nie mydlą mi oczu? pozdrawiam :)