Problemy z loggią (balkonem)

19.10.04, 12:33
Developer sprzedał nam mieszkania z loggiami (niektóre z balkonami).
Powierzchni tych loggi nie wliczył do powierzchni użytkowej pojedyńczego
mieszkania a tym samym nie włączył do łącznej powierzchni użytkowej budynku.

W świetle wyroku SN z dnia 03.10.2002 r. (III RN 153/01) balkony są częścią
składową lokalu mieszkalnego.

Sytuacja jest patowa, bo balkon nie jest ujęty ani w akcie notarialnym zakupu
mieszkania ani w żadnym innym akcie, który mogłby być zawarty między stronami
(np. darowizny).

Czy loggia (balkon) jest częścią wspólną, czy własnością właściciela
mieszkania?

Co zrobić aby prawnie uregulować sytuację?

Bardzo prosze o pomoc.
Pozdrawiam.
    • abcd17 Re: Problemy z loggią (balkonem) 19.10.04, 13:41
      jerzyroman napisał:

      > Developer sprzedał nam mieszkania z loggiami (niektóre z balkonami).
      > Powierzchni tych loggi nie wliczył do powierzchni użytkowej pojedyńczego
      > mieszkania a tym samym nie włączył do łącznej powierzchni użytkowej budynku.
      >
      > W świetle wyroku SN z dnia 03.10.2002 r. (III RN 153/01) balkony są częścią
      > składową lokalu mieszkalnego.
      >
      > Sytuacja jest patowa, bo balkon nie jest ujęty ani w akcie notarialnym zakupu
      > mieszkania ani w żadnym innym akcie, który mogłby być zawarty między stronami
      > (np. darowizny).
      >
      > Czy loggia (balkon) jest częścią wspólną, czy własnością właściciela
      > mieszkania?

      Podejmijcie uchwałę, w której doprecyzujecie granice pomiędzy odrębną
      własnością a nieruchomością wspólną. Szczególnie w przypadku balkonów i logii
      ma to znaczenie by umówić się, za co płaci Kowalski a za co wspólnota
      (włączając Kowalskiego). Warto być tu precyzyjnym - np. koszt utrzymania
      konstrukcji budowlanej balkonu obciąża wspólnotę (nakazanie remontu konstrukcji
      Kowalskiemu jest absurdem), ale już np. koszt konserwacji czy wymiany terakoty
      na podłodze balkonu czy loggi obciąża Kowalskiego.
      • mooj Re: Problemy z loggią (balkonem) 19.10.04, 14:59
        a może być coś częscią wspólną co ma wyłączone użytkowanie?
        tzn czy jest jakas podstawa zeby wspólnota pokrywała koszty utzrymania "
        części wspólnej przeznaczonej do indywidualnego użytkowania"?
        pozdrawiam
        • abcd17 Re: Problemy z loggią (balkonem) 19.10.04, 15:50
          mooj napisał:

          > a może być coś częscią wspólną co ma wyłączone użytkowanie?
          > tzn czy jest jakas podstawa zeby wspólnota pokrywała koszty utzrymania "
          > części wspólnej przeznaczonej do indywidualnego użytkowania"?
          > pozdrawiam

          Nie, nie powinno. I dlatego warto pokusić się o sprecyzowanie granicy pomiędzy
          tym co jest użytkowane indywidualnie a tym co wspólnie. Czy Część logii
          stanowiąca część elewacji jest użytkowana indywidualnie? Moim zdaniem nie i
          dlatego stanowi część wspólną. Ale już wnętrze loggi jest użytkowane
          indywidualnie i kwestia utrzymania tego wnętrza powinna obciążąć finansowo
          danego właściciela lokalu.
          • jerzyroman Re: Problemy z loggią (balkonem) 19.10.04, 16:19
            Ale już wnętrze loggi jest użytkowane
            > indywidualnie i kwestia utrzymania tego wnętrza powinna obciążąć finansowo
            > danego właściciela lokalu.

            Możemy uchwalić granice części wspólnej tak, że elementy konstrukcyjne i
            zewnętrzne (elewacja) loggi stanowić będą części wspólne i konserwowane będą z
            funduszy wspólnoty a elementy wewnętrzne (dostępne tylko dla właściciela loggi)
            należeć będą do lokalu i ich konserwacja należeć będzie do właściciela lokalu.

            Pozostaje problem powierzchni użytkowej loggi, poniewaz powierzchnia ta nigdzie
            nie figuruje.
            Czy od tej powierzchni płacić zaliczki na fundusz eksploatacyjny i inne
            fundusze związane z powierzchnią mieszkania?
            Czy od tej powierzchni płacić zaliczki na c.o. i inne opłaty za media związane
            z lokalem?


            • abcd17 Re: Problemy z loggią (balkonem) 19.10.04, 16:57
              jerzyroman napisał:

              > Możemy uchwalić granice części wspólnej tak, że elementy konstrukcyjne i
              > zewnętrzne (elewacja) loggi stanowić będą części wspólne i konserwowane będą
              z
              > funduszy wspólnoty a elementy wewnętrzne (dostępne tylko dla właściciela
              loggi)
              >
              > należeć będą do lokalu i ich konserwacja należeć będzie do właściciela lokalu.
              >

              Dokładnie tak.

              > Pozostaje problem powierzchni użytkowej loggi, poniewaz powierzchnia ta
              nigdzie
              >
              > nie figuruje.
              > Czy od tej powierzchni płacić zaliczki na fundusz eksploatacyjny i inne
              > fundusze związane z powierzchnią mieszkania?

              Zgodnie z uwl właściciel płaci zgodnie z udziałem a nie powierzchnią.

              > Czy od tej powierzchni płacić zaliczki na c.o. i inne opłaty za media
              związane
              > z lokalem?

              Jeżeli loggia jest "otwarta" to nie. Jeżeli jest zamknięta i wchodzi w skład
              kubatury ogrzewanej, moim zdaniem powinna być przyjęta przy kalkulacji mediów.

              Problem pojawi się jak uznamy, że koszty mediów są składnikami zaliczki w
              poczet kosztów zarządu, ale taka sytuacja chyba nie ma miejsca w tym konkretnym
              przypadku.
Pełna wersja