administrator nieruchomosci

26.10.04, 15:34
Być może moje pytanie wyda się prostackie, ale mam wątpliwości: kto to jest
administrator budynku, nie zarządca tylko administrator, jakie powinien mieć
kwalifikacje?
    • babczyk Re: administrator nieruchomosci 26.10.04, 17:59
      Należy odróżnić zarządzanie nieruchomością od administrowania nią .

      Administrowanie jest pojęciem węższym i nie obejmuje, w przeciwieństwie do
      zarządzania, podejmowania istotnych decyzji dotyczących gospodarowania
      finansami wspólnoty. Kiedy wspólnota decyduje się zatrudnić firmę tylko do
      administrowania budynkiem, wszystkie kluczowe decyzje podejmuje zarząd
      przedstawicieli wspólnoty spośród nich wyłoniony. Zarządca podejmuje decyzje
      samodzielnie, ale też ponosi za nie pełną odpowiedzialność, w tym finansową .

      Z zarządcą czy administratorem ściśle współpracuje zarząd wspólnoty
      mieszkaniowej, kontroluje i nadzoruje zarządcę czy administratora, wraz z nim
      podejmuje wszelkie istotne decyzje.

      Pozdrawiam
      • joolanta Re: administrator nieruchomosci 27.10.04, 12:21
        wielkie dzieki za zainteresowanie moim postem, czy wiesz gdzie mozna ukonczyc
        kurs na administratora? lub podpowiedziec gdzie go szukac?
        • seew Re: administrator nieruchomosci 29.10.04, 12:50
          nie ma kursów na administratora - chyba że szkolenia wewnętrzne w firmach.
          Kwalifikacje te bowiem się nabywa w trakcie wykonywania zawodu- administrator
          to taki gospodarz domu (kiedyś )lub jak dziś : komunikator z mieszkańcami- musi
          być na bieżaco , reagować na zgłoszenia ludzi i być dla nich- żaadne przepisy
          nie regulują obowiązków administratora chyba że uznamy go za zrządcę - wówczas
          ustawa o własności lokali , gospodarka nieruchomościami itd.
    • joolanta Re: administrator nieruchomosci 29.10.04, 12:44
      moze sie ktos jeszcze wypowie?
    • krajanka5 Re: administrator nieruchomosci 29.10.04, 17:13
      Kursy (i praktyki) prowadzą lokalne Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości.
      Procedura uzyskania licencji zarządcy jest dość długa i kosztowna.
      • joolanta Re: administrator nieruchomosci 02.11.04, 13:11
        a gdzie w W-wie moge znalezc takie stowarzyszenie?
        • krajanka5 Re: administrator nieruchomosci 02.11.04, 21:42
          Polska Federacja Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości, Warszawa, ul.
          Nowogrodzka 49, lok. nr 2. Tel. 622-11-32
    • serafin666 Re: administrator nieruchomosci 02.11.04, 21:56
      joolanta napisała:

      > Być może moje pytanie wyda się prostackie, ale mam wątpliwości: kto to jest
      > administrator budynku, nie zarządca tylko administrator, jakie powinien mieć
      > kwalifikacje?

      kwalifikacje - zdrowy rozsądek , umiejętność komunikowania się z ludźmi ,
      osobista kultura , odporność wobec głupich zarządów lub zarządców ; takich
      kwalifikacji nie nabędziesz na żadnych kursach ; nie daj sobie wmówić , że
      potrzebne są jakieś kursy ( i ucz się : przepisów prawa , trochę finansowych i
      ogólnie ujmując budowlanych , czytaj orzecznictwo sądowe od poziomu sądów
      apelacyjnych do ustaw : o własności lokali , o spółdzielniach mieszkaniowych ,
      o ubezpieczeniach ) ; pozdrowienia
    • serafin666 Re: administrator nieruchomosci 03.11.04, 00:42
      a na początek nauki przeczytaj sobie :

      PROBLEM WYSOKOŚCI OPŁAT ZA MIESZKANIE
      Jednym z najistotniejszych problemów w sferze ochrony lokatorów jest sposób
      kształtowania wysokości czynszów i innych opłat za mieszkanie. Na tym tle
      ukształtowało się orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego, w którym następuje
      konfrontacja zakresu praw lokatorów z prawem własności.
      Pierwszym orzeczeniem, w którym Trybunał Konstytucyjny przedstawił w sposób
      rozbudowany swoje stanowisko dotyczące ustalania wysokości czynszu za najem
      lokali mieszkalnych w taki sposób, aby zachować minimalny poziom ochrony
      własności przy jednoczesnym poszanowaniu praw lokatorów, był wyrok z 12
      stycznia 2000 r. (P 11/98). W tej sprawie Trybunał badał zgodność z Konstytucją
      przepisów (dziś już nieobowiązującej) ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie
      lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (dalej: ustawa o najmie z 1994
      r.), dotyczących czynszu regulowanego w budynkach i lokalach stanowiących
      własność osób fizycznych. Trybunał orzekł o niezgodności art. 56 ust. 2 w
      związku z art. 25 i art. 26 tej ustawy z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i
      art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz w związku z art. 1 protokołu nr 1 do
      europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności.
      Podstawą tego rozstrzygnięcia było ustalenie, że ujęcie przepisów o czynszu
      regulowanym pozostawia jego wysokość poniżej rzeczywistych kosztów ponoszonych
      przez właściciela budynku bez zapewnienia innych mechanizmów prawnych
      rekompensujących ponoszone w ten sposób straty.
      W wyroku z 12 stycznia 2000 r. Trybunał Konstytucyjny podkreślił bardzo
      zdecydowanie, że kolizji między zasadą ochrony lokatorów a zasadą ochrony
      własności nie należy postrzegać jako zależności liniowej, a więc takiej, w
      której przyznanie szerszej ochrony jednemu z dóbr prowadzi do automatycznego
      zawężenia stopnia ochrony drugiego. Nie mamy więc tutaj do czynienia z prostą
      zależnością w relacji właściciel – lokator. W istocie przepisy ustawy o najmie
      z 1994 r., a następnie ustawy o ochronie praw lokatorów, dotyczące regulacji
      chroniących lokatorów są oparte na założeniu, że istnieje ogólna i nadrzędna
      potrzeba społeczna, przybierająca rangę wartości konstytucyjnej, jaką jest
      ochrona osób znajdujących się w gorszej sytuacji materialnej, które nie są w
      stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Konsekwencją
      takiego ujęcia kolizji obydwu dóbr jest potrzeba poszukiwania rozwiązań
      prawnych i społecznych, a także metod wykorzystania publicznych środków
      finansowych, które w najpełniejszy sposób zapewnią ochronę tych dóbr.
      Ochrona praw lokatorów może być realizowana m.in. przez ustanowienie przepisów
      ustalających maksymalną wysokość czynszów. Jednak nie może się to odbywać
      wyłącznie kosztem osób fizycznych będących właścicielami budynków, ponieważ nie
      tylko na nich ciąży obowiązek solidaryzmu społecznego i pomocy słabszym.
      W omawianej sprawie P 11/98 Trybunał Konstytucyjny zauważył, że pozbawienie
      najemców ochrony prawnej i zezwolenie na nieograniczoną swobodę właścicieli w
      rozwiązywaniu stosunków najmu oraz ustalaniu wysokości czynszu mogłoby w
      obecnych realiach pozostawić znaczne grupy społeczeństwa bez zaspokojenia
      najbardziej podstawowych potrzeb mieszkaniowych, co z kolei mogłoby doprowadzić
      do istotnego zakłócenia ładu społecznego. Wprowadzone w ustawie o najmie z 1994
      r. ograniczenia prawa własności w zakresie wysokości czynszu regulowanego
      znajdują uzasadnienie w określonej w art. 31 ust. 3 Konstytucji
      klauzuli „porządku publicznego” oraz służą ochronie praw innych osób, tj.
      najemców.
      Z powyższym wiąże się postulat dotyczący polityki państwa w sferze ochrony
      lokatorów, aby wysokość czynszu ustalić na takim poziomie, by nie pozostawał on
      w rażącej dysproporcji do możliwości finansowych najemców. Takie ukształtowanie
      wysokości czynszu pozwoliłoby bowiem najemcom na zachowanie godnego poziomu
      życia po opłaceniu czynszu. Ujęcie to odpowiada ponadto idei „państwa
      socjalnego” i zasadzie solidaryzmu, zgodnie z którą wszyscy członkowie
      społeczeństwa są zobowiązani do wspierania tych, którzy samodzielnie nie są w
      stanie zapewnić godziwej egzystencji sobie i swoim rodzinom.
      Obowiązek solidaryzmu w stosunku do lokatorów, w konstytucyjnie dopuszczalnych
      granicach, odnosi się również do właścicieli, zważywszy na obowiązki, jakie
      własność rodzi wobec ogółu (por. też wyrok w sprawie K 22/97, dotyczący
      obowiązku właścicieli nieruchomości dbania o czystość chodników).
      Dopuszczalne jest, aby ustawodawca regulował i ograniczał prawo pobierania
      pożytków z przedmiotu własności z uwagi na socjalny kontekst korzystania z
      własności oraz na obowiązki, jakie własność rodzi wobec ogółu. Za dopuszczalne
      w okresie przejściowym może być uznane nawet takie ograniczenie prawa
      własności, które przekreśla swobodę pobierania pożytków przez ustalenie
      wysokości czynszu na takim poziomie, aby czynsz pokrywał wyłącznie koszty
      eksploatacji i utrzymania budynku.
      Analizując w omawianej sprawie (P 11/98) regulacje ograniczające prawo
      własności właściciela budynku (lokalu) w ustawie o najmie z 1994 r. wyłączające
      nieskrępowaną swobodę w ustalaniu wysokości czynszu oraz innych opłat z tytułu
      zajmowania lokalu, Trybunał Konstytucyjny dopuścił ich dalsze, przejściowe (do
      31 grudnia 2004 r.) obowiązywanie ze względu na wyjątkowy charakter realiów
      społecznych, zwłaszcza dotyczących sytuacji mieszkaniowej. Ograniczenia te
      zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, traktować należy jako „konieczne” w
      rozumieniu art. 31 ust. 3 Konstytucji.
      Najbardziej istotnym elementem regulacji czynszów w okresie do 31 grudnia 2004
      r. jest, przyjęty jeszcze w ustawie o najmie z 1994 r., limit 3% wartości
      odtworzeniowej lokalu w stosunku rocznym. Takie ustawowe określenie warunków
      najmu zostało potraktowane przez Trybunał Konstytucyjny jako swoiste
      zobowiązanie ustawodawcy, zgodnie z którym do 31 grudnia 2004 r. stosunki najmu
      w lokalach stanowiących zasób mieszkaniowy gminy oraz w budynkach (lokalach)
      stanowiących własność osób fizycznych – o ile najem został nawiązany na
      podstawie dawnych przepisów o publicznej gospodarce lokalami lub o szczególnym
      trybie najmu – nie wzrosną powyżej wskazanego limitu. To swoiste zobowiązanie
      ustawodawcy należy postrzegać w świetle zasady ochrony zaufania obywatela do
      państwa i stanowionego przez nie prawa oraz zasady bezpieczeństwa prawnego,
      wynikających z klauzuli państwa prawnego (art. 2 Konstytucji).
      Natomiast dalej idące ograniczenia możliwości wzrostu czynszów za mieszkania
      stanowiące własność prywatną (uniemożliwiające podniesienie czynszu do
      wysokości limitu 3%) Trybunał Konstytucyjny uznał w omawianej sprawie P 11/98
      za niezgodne z art. 64 ust. 3 w związku z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji
      oraz w związku z art. 1 protokołu nr 1 do europejskiej Konwencji o ochronie
      praw człowieka i podstawowych wolności.
      Linia orzecznicza dotycząca zasad kształtowania wysokości czynszu oraz innych
      opłat za mieszkanie, ustalona w tym wyroku, została w pełni podtrzymana i
      rozwinięta w wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 października 2002 r. (K
      48/01). Przedmiotem badania w tej sprawie były przepisy ustawy o ochronie praw
      lokatorów, która w tym zakresie zastąpiła ustawę o najmie z 1994 r. Ustawa o
      ochronie praw lokatorów wprowadziła szereg odmiennych uregulowań w stosunku do
      tamtej ustawy. Przede wszystkim objęła ochroną ogół lokatorów, a więc wszystkie
      osoby, które nie będąc właścicielami mieszkania, są uprawnione do korzystania z
      niego, bez względu na charakter tytułu prawnego, z którego uprawnienie to
      wynika. Obecnie ustawowe przepisy ochronne dotyczą więc nie tylko najemców w
      rozumieniu kodeksu cywilnego, ale ogółu lokatorów. Pewne szczególne zasady
      dotyczą ustalania wysokości czynszów w lokalach spółdzielni
      • goga3 Re: administrator nieruchomosci 08.12.04, 19:56
        odnośniekwalifikacji na administratora w USTWIE O GOSPODAROWANIU
        NIERUCHOMOŚCIAMI zapisane jest od 22.09.2004r. do czynności administrowania
        wspólnotami potrzebna jest licencjia zarządcy nieruchomościami.
        • serafin666 Re: administrator nieruchomosci 09.12.04, 00:32
          goga3 napisała:

          > odnośniekwalifikacji na administratora w USTWIE O GOSPODAROWANIU
          > NIERUCHOMOŚCIAMI zapisane jest od 22.09.2004r. do czynności administrowania
          > wspólnotami potrzebna jest licencjia zarządcy nieruchomościami.
          BZDURA
    • landa Re: administrator nieruchomosci 08.12.04, 20:17
      Jakie kwalifikacje powinien mieć Administrator?
      To zależy min. od tego jaka go wiąże umowa z zarządem/zarządcą, jakie obowiązki
      na nim spoczywają, czy mamy do czynienia z przekazaniem nieruchomości w
      zarządzanie, itd... Nie jest tak prosto odpowiedzieć na to pytanie.
      Kwalifikacje Administratora zależą także od oczekiwań członków Zarządu.
      Pozdrawiam serdecznie.
    • lesjus Re: administrator nieruchomosci 16.12.04, 20:52
      to zależy od umowy ze wspólnotą i zakresem wykonywanych obowiązków. Zarządca
      czy administrator, jeśli nie jest właścicielem lub współwłaścicielem powinien
      posiadać licencję.
Pełna wersja