babczyk
05.11.04, 23:25
A licze w tym temacie na celne uwagi.
Wspólnota mieszkaniowa jest szczególnym rodzajem jednostki organizacyjnej,
pozbawionej osobowości prawnej, lecz wyposażonej w bierną i czynną
legitymację procesową oraz możliwości nabywania praw i zaciągania zobowiązań.
Sama definicja wspólnoty mówi, że ogół właścicieli lokali wchodzących w
skład "określonej nieruchomości" "tworzy wspólnotę". Jest to definicja
wprawdzie dość prosta, lecz nie rozwiązuje podstawowego dylematu.
Jeżeli przyjąć taką właśnie definicję, to powstaje pytanie, czy "tworzenie"
wspólnoty jest fakultatywne czy obligatoryjne. Inaczej mówiąc, czy
wyodrębnienie choćby jednego lokalu powoduje z mocy ustawy zaistnienie
wspólnoty, nawet gdy właściciel lokalu na to się nie godzi.
Ustawa o własności lokali na to pytanie nie odpowiada, nawet gdy wyjaśnia, że
przy braku określenia sposobu zarządu w umowie obowiązują zasady ustawowe.
Tymczasem art. 18 ustawy wyraźnie mówi, że określenie sposobu zarządu
nieruchomością wspólną może być przedmiotem aktu notarialnego zarówno przy
wyodrębnieniu własności lokali, jak i później, dla dalszych wyodrębnionych
lokali. Jeżeli słowo "może" dotyczy tylko tego, kiedy określa się sposób
zarządu, to nie będzie nieuprawniony wniosek, że wspólnota powstaje z
automatu ustawowego i żaden właściciel wyodrębnionej własności lokalu nie
może się z tym nie zgodzić. Natomiast jeżeli słowo "może" oznacza, że
właściciele lokali mogą określać sposób zarządu, to następnym wnioskiem
będzie, że nie muszą. Wobec tego powstaje pytanie (jako advocatus diaboli) o
kryteria. Czy samo wyodrębnienie z nieruchomości tworzy wspólnotę, jak to
stanowi art. 6 ustawy, i jest to obligatoryjne dla wszystkich właścicieli
lokali wyodrębnionych, czy też taki właściciel może nie wyrazić zgody na
uczestniczenie we wspólnocie oraz czy i jakie mogą być tego skutki?
Odpowiedź wcale nie jest prosta, chyba że przyjąć jako aksjomat, że samo
uzyskanie własności lokali powoduje przynależność do jednostki organizacyjnej
zwanej wspólnotą. Konsekwencją tego rodzaju koncepcji jest swoiste
członkostwo we wspólnocie o prawach i obowiązkach wskazanych w ustawie.
Sprawa ta jednak wymaga dodatkowego wyjaśnienia.
Chodzi bowiem o pewne podobieństwa już istniejących instytucji o wieloletnich
tradycjach do instytucji wspólnotowej. Asumpt do tego może dać rozporządzenie
ministra sprawiedliwości z 17 grudnia 1996r. w sprawie określenia wpisów w
sprawach cywilnych (Dz. U. nr 154, poz. 753 z późn. zm.).
Powołując ten przepis, zwróćmy uwagę na wpis sądowy przy powództwie o
uchylenie uchwały organu spółdzielni i uchylenie uchwały wspólnoty
mieszkaniowej. Dla obu rozporządzenie przewiduje wpis stały. Jednak chodzi
nie tylko o to, że w sprawie uchwały spółdzielni mowa jest o uchyleniu
uchwały organu, a co do wspólnoty takiego sformułowania nie ma. Wiąże się to
m.in. ze szczególnym usytuowaniem wspólnoty, która nie ma żadnego organu.
Organem bowiem nie jest ani zarząd nieruchomością, ani zarząd nieruchomością
wspólną. Rolę (tylko rolę) organu można przypisać zebraniu właścicieli.
Sprawę na pewno komplikuje brak osobowości prawnej wspólnoty, chociaż art. 6
ustawy nie krępuje jej w możliwościach działania. Działania te zawsze
podejmowane są w imieniu wspólnoty, i to bez względu na to, czy umocuje
pełnomocnika do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd (art. 22.
ust. 1 ustawy), czy też zarządca będzie samodzielnie podejmował czynności
należące do zarządu zwykłego.
Wszystkie te uwagi dotyczą jeszcze jednej kwestii, mianowicie określenia
właściwości dla czynności procesowych. Jak wiadomo, uchylanie uchwał organów
spółdzielni należy do właściwości sądów okręgowych, przy czym chodzi o art.
17 pkt 1 kodeksu postępowania cywilnego. Dotyczy on spraw o prawa
niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe. Podczas gdy
nie ma żadnych wątpliwości co do tego, że uchwały organów spółdzielni zawsze
związane są z prawami korporacyjnymi członka spółdzielni, a ich treścią są
roszczenia majątkowe, to w sprawie uchwał wspólnoty nie może być mowy o
prawach korporacyjnych. Udział w zebraniu właścicieli, określanie sposobu
zarządu w akcie notarialnym itd. nie dają właścicielowi uprawnień takich jak
członkostwo w spółdzielczości.
W tej sytuacji - oczekując na kompetentne stanowisko sądów - dopatruję się
trudności w uznaniu, że pozew o uchylenie uchwały wspólnoty (mimo że
jednakowy jest wpis dla uchwał spółdzielczych i wspólnoty) znajduje miejsce w
art. 17 pkt 1 k.p.c., a to ze względu na kategoryczną dyspozycję, że chodzi o
prawa niemajątkowe i łącznie z nimi dochodzone roszczenia majątkowe.
Sprawa ta jest dla wspólnoty ważna z tego względu, że nie może być mowy
(wyjątków nie znam) o tym, aby uchwała wspólnoty mieszkaniowej dotyczyła praw
niemajątkowych. Z tego płynie wniosek, że powództwo o uchylenie uchwały
wspólnoty nie mieści się we właściwości art. 17 pkt 1 k.p.c., natomiast sąd
okręgowy byłby właściwy dla praw majątkowych, których wartość przedmiotu
sporu przewyższa 30 tys. zł, a więc zastosowanie będzie mieć art. 17 pkt 4
k.p.c. W innych wypadkach właściwy będzie sąd rejonowy z wszelkimi skutkami
wynikającymi z wartości przedmiotu sporu (wpis). Można więc założyć, że ten
podział jest klarowny, a wpis stały, o którym mowa we wspomnianym
rozporządzeniu (80 zł), nie ma praktycznie żadnego zastosowania. Jak wynika z
komentarza do art. 17 k.p.c. J. Rodziewicza (C.K. Beck), właściwość sądu
zależy od tego, czy chodzi o prawa majątkowe czy niemajątkowe. W pierwszym
wypadku właściwy będzie sąd rejonowy do 30 tys. zł lub okręgowy powyżej tej
kwoty; w drugim sąd okręgowy (art. 17 pkt 1 k.p.c.). Wprawdzie komentowany
art. 17 pkt 1 k.p.c. miał na uwadze uchwały organów spółdzielni, ale ma on
moim zdaniem pełne zastosowanie do uchwał wspólnoty.
Pozdrawiam