Pierwsze Zebranie_kluczowe pytania dla Nas

10.11.04, 11:48
Chcemy, poprzez złożenie wniosku 1/10 współwłaścicieli, zwołać nadzwyczajne
zebranie właścicieli lokali i odwołać developera z funkcji zarządcy. Przyszło
nam do głowy aby zebranie odbyło się do 15 grudnia 2004 i by odwołać zarządcę
z końcem roku 2004. Czyli Zarząd właścicielski od 1 stycznia 2005. Czy to
jest dobry pomysł? Z jaką datą odwołać Zarządcę? Na kiedy zarządać zebrania?

Z racji pierwszego zebrania (nadzwyczajne) dodatkowo pojawią się następujące
pytania:
1.Jak ustawić kadencję zarządu właścicielskiego? Pierwsza kadencja od 1
stycznia 2005 do 30 kwietnia 2006. A potem każde kolejne od 1 maja – do
kolejnego 30 kwietnia. Dlatego tak, bo jak zebranie się odbywa do końca
marca, no to musi być jeden miesiąc na zebranie głosów metodą indywidualnego
zbierania. Czy takie ustawienie kadencyjności ma sens? Czy później ustawić
okresy 2-letnie?
2.Zebranie powinien chyba rozpocząć przedstawiciel developera (zarządca). Ale
na Przewodniczącego zebrania powinniśmy wybrać jednego spośród nas?
3.Czy głosowanie powinno być tylko pisemne? Czy dobrze rozumiem, że treść
uchwały oraz karta do głosowania są integralną częścią jednego dokumentu.
Czyli każda uchwała to będzie razem kilka stron (wspólnota 148-lokalowa).
Dobrze rozumiem?
4.Jeśli tylko forma pisemna, to podchodzenie i podpisywanie trwa ładnych parę
minut. Jeśli 148 lokali, to pewnie z 20 minut do każdej uchwały. Czy wtedy
trzeba czekać z zebraniem? Komisja skrutacyjna kolejne 15 minut liczy głosy,
i dopiero wtedy po około 40 minutach Przewodniczący powinien prosić o
przejście do kolejnego punktu obrad. Z punktu widzenia techniki zebrania jak
to zrobić optymalnie, tzn. żeby nie było gigantycznego bałaganu? To nasze
pierwsze zebranie!
5.Co zrobić ze ustawową współwłasnością małżeńską? Czy powinna być rubryka w
karcie do głosowania na podpis męża oraz oddzielna na podpis żony?
6.Ile wybrać osób do Komisji Skrutacyjnej? 3 osoby? To optymalna liczba?
7.Jakie są wymagania wobec Przewodniczącego Zebrania? Co on powinien umieć?
Kto to powinien być? Jak przygotować osobę, która się trochę orientuje w
zagadnieniach wspólnotowych, aby dobrze odegrał rolę Przewodniczącego?
8.Rozumiem, że trzeba powołać Protokolanta. Jakie zadanie powinien on
konkretnie mieć? Co powinno być wynikiem jego pracy?
9.Jak komisja Skrutacyjna może przyśpieszyć liczenie głosów, aby się nie
pomylić i zrobić to dosłownie w kilka minut? Jest jakiś patent?
10.Jak szybko po skutecznym powołaniu Zarządu właścicielskiego, tenże zarząd
powinien podpisać umowę z administratorem? W ciągu kilku dni? Bo to jest
chyba kluczowe.

Bardzo, bardzo dziękuję za pomoc merytoryczną!
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: Pierwsze Zebranie_kluczowe pytania dla Nas 10.11.04, 16:15
      xlscom napisał:
      > Chcemy, poprzez złożenie wniosku 1/10 współwłaścicieli, zwołać nadzwyczajne
      > zebranie właścicieli lokali i odwołać developera z funkcji zarządcy. Przyszło
      > nam do głowy aby zebranie odbyło się do 15 grudnia 2004 i by odwołać zarządcę
      > z końcem roku 2004. Czyli Zarząd właścicielski od 1 stycznia 2005. Czy to
      > jest dobry pomysł? Z jaką datą odwołać Zarządcę? Na kiedy zarządać zebrania?

      DOBRY POMYSŁ.
      Zebranie zwołać jak najszybciej (obowiązuje tygodniowe wyprzedzenie na
      dostarczenie zawiadomień). Przed zebraniem ustalić sobie kandydatów do nowego
      zarządu, a także (bardzo ważne!!!) kandydata na przewodniczącego zebrania.
      Jeżeli w waszych aktach notarialnych BEZTERMINOWO powierzono developerowi
      czynności zarządu - trzeba zaprosić na to zebranie notariusza, bo będzie
      potrzebna uchwała ws. zmiany SPOSOBU zarządu.
      Zarządcę-administratora odwoła (i powoła innego) nowy zarząd, kiedy się już
      ukonstytuuje i podejmie czynności.
      Zarząd nie potrzebuje do tego uchwały właścicieli.

      > Z racji pierwszego zebrania (nadzwyczajne) dodatkowo pojawią się następujące
      > pytania:
      > 1.Jak ustawić kadencję zarządu właścicielskiego?

      We wspólnotach nie ma kadencyjności. Zmiana zarządu (lub poszczególnych jego
      członków) może nastąpić w każdej chwili, na podstawie uchwały właścicieli
      (art.20 ust.2 ustawy o własności lokali).

      > 2.Zebranie powinien chyba rozpocząć przedstawiciel developera (zarządca). Ale
      > na Przewodniczącego zebrania powinniśmy wybrać jednego spośród nas?

      Oczywiście TAK, i trzeba to uzgodnić przed zebraniem, żeby się wam głosy nie
      rozproszyły. To samo dotyczy komisji skrutacyjnej, bo, jak powiedział jeden
      taki: nieważne, kto jak głosował, ważne, kto liczył głosy (mówił to wprawdzie
      wielki zbrodniarz i oszust, ale tu powiedział szczerą prawdę).

      > 3.Czy głosowanie powinno być tylko pisemne? Czy dobrze rozumiem, że treść
      > uchwały oraz karta do głosowania są integralną częścią jednego dokumentu.
      > Czyli każda uchwała to będzie razem kilka stron (wspólnota 148-lokalowa).
      > Dobrze rozumiem?

      Ustawa nie wymaga pisemnej formy głosowania, ale to się opłaca, bo:
      - unika się późniejszych sporów, "jak to było naprawdę" (pamięć ludzka jest
      zawodna);
      - oszczędza się czasu na zebraniu: kiedy komisja skrutacyjna zbiera podpisy,
      inni mogą już dyskutować nad następnym punktem porządku dziennego; nadto na
      liście wpisane są udziały poszczególnych właścicieli, a to ułatwia i
      przyspiesza liczenie głosów;
      - nie trzeba już szykować odrębnej listy do głosowania indywidualnego, jeżeli
      zajdzie taka potrzeba; potrzeba przeważnie jest, bo na zebrania przychodzi za
      mało ludzi; a głosowanie indywidualne nie może być przeprowadzone inaczej niż
      pisemnie.
      Na liście do głosowania musi być wpisany dokładny tekst uchwały, a potem
      wszyscy właściciele - więc jeśli jest ich 148, każda uchwała zajmie
      rzeczywiscie kilka kartek.
      UWAGA: na liście do głosowania nie powinno być rubryki "wstrzymuję się",
      powinna za to być rubryka "data złożenia podpisu". W przypadku głosowań
      indywidualnych decyduje data podpisu przekraczającego próg większości, czyli
      50% ogółu udziałów (lub 50% ogólnej liczby właścicieli w razie wcześniejszego
      przyjęcia zasady, że na każdego właściciela przypada 1 głos).
      Więcej - dużo więcej! - na ten temat w wątku 2818 "Czy zaznaczać głosy
      wstrzymało się w głosowaniu?"

      > 4.Jeśli tylko forma pisemna, to podchodzenie i podpisywanie trwa ładnych parę
      > minut. ...

      Robi to komisja skrutacyjna (patrz wyżej), a w tym czasie można już prowadzić
      dyskusję nad następnym punktem porządku dziennego.

      > 5.Co zrobić z ustawową współwłasnością małżeńską? Czy powinna być rubryka w
      > karcie do głosowania na podpis męża oraz oddzielna na podpis żony?

      NIE. Ustawa nie przewiduje udziału współwaściciela lokalu. W głosowaniu bierze
      udział wyłącznie właściciel. A właścicielem lokalu w przypadku współwłasności
      lub małżeńskiej wspólności majątkowej jest zawsze OGÓŁ współwłaścicieli
      (oboje małżonkowie razem). Ich głos jest niepodzielny, muszą więc uzgodnić
      stanowisko w każdej sprawie. Jeżeli próbują głosować różnie - ich głos jest
      nieważny.

      > 6.Ile wybrać osób do Komisji Skrutacyjnej? 3 osoby?

      Tyle, ile trzeba do sprawnego zbierania podpisów; ta procedura nie powinna
      trwać dłużej niż 5 minut dla każdej uchwały.

      > 7.Jakie są wymagania wobec Przewodniczącego Zebrania? Co on powinien umieć?
      > Kto to powinien być? Jak przygotować osobę, która się trochę orientuje w
      > zagadnieniach wspólnotowych, aby dobrze odegrał rolę Przewodniczącego?

      Powinien dobrze znać ustawę o własności lokali; niech przedtem poczyta do
      poduszki. A na serio: grupa inicjatywna - która prawdopodobnie będzie potem
      wybrana do zarządu - powinna sobie przed zebraniem zrobić kilka
      spotkań "samokształceniowych". Warto przejrzeć trochę lektur, zwłaszcza
      książkę "Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej" i miesięcznik "Mieszkanie
      i Wspólnota" (w razie kłopotów z nabyciem proszę o telefon 501 514 786 lub
      22 864 34 78)

      > 8.Rozumiem, że trzeba powołać Protokolanta. Jakie zadanie powinien on
      > konkretnie mieć? Co powinno być wynikiem jego pracy?

      Protokół lakoniczny, ale porządny, tzn. nie pomijający żadnego ważnego
      wydarzenia. Można to osiągnąć, jeśli osoby podpisujące protokół (najlepiej
      przewodniczący i jeszcze 2 uczestników zebrania) pomogą protokolantowi w
      ostatecznej redakcji. Potem jeszcze każdy uczestnik zebrania może wnieść swoje
      uzupełnienia i uwagi do protokołu.
      UWAGA: Protokolanta się nie wybiera. Powinien go zapewnić zarząd, czyli w
      waszym przypadku wciąż jeszcze developer (chyba że nie macie zufania do
      developera i jego ludzi). Protokolantowi - ktokolwiek nim będzie - należy za
      jego pracę zapłacić, z konta wspólnoty.

      > 9.Jak komisja Skrutacyjna może przyśpieszyć liczenie głosów, aby się nie
      > pomylić i zrobić to dosłownie w kilka minut? Jest jakiś patent?

      Przyjść na zebranie z notebookiem, a przedtem założyć sobie arkusz Excela z
      listą do głosowania (Kolumny: Nr lokalu, Imię i nazwisko właściciela, Wielkość
      udziału, Za, Przeciw, Data złożenia podpisu.). Jak macie niezbyt ciężką
      drukarkę, to i ją warto przynieść. Jak tego wszystkiego nie macie - wystarczy
      kilka kalkulatorów. Potrzebne będą jednak przygotowane wcześniej listy do
      głosowania, każda z miejscem (na pierwszej stronie) na treść uchwały).

      > 10.Jak szybko po skutecznym powołaniu Zarządu właścicielskiego, tenże zarząd
      > powinien podpisać umowę z administratorem?

      Jak najszybciej, ale bez nerwowego pośpiechu. Przedtem warto projekt umowy
      przekonsultować z prawnikami, znającymi się na wspólnotach mieszkaniowych.
    • serafin666 Re: Pierwsze Zebranie_kluczowe pytania dla Nas 10.11.04, 21:12
      mogę Wam to zebranie poprowadzić ( ja z Łodzi Wy w Warszawie ) - za zwrotem
      kosztów podróży ; możecie też poprosić o poprowadzenie zebrania p.
      Kalinowskiego ( adres z forum , on jest w Warszawie , posiada wystarczające
      kwalifikacje - sądząc z wypowiedzi na forum ) ; jeżeli chcielibyście skorzystac
      z mojej pomocy - musimy się spotkać z przyszłym zarządem minimum 3 godziny
      przed zebraniem ; bierzcie Wasze sprawy w Wasze ręce - i niczego się nie
      obawiajcie; jeżeli będziecie uczciwym zarządem - to z pewnością większość
      właścicieli będzie Was popierała i wspierała ); pozdrowienia
Pełna wersja