Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala

04.01.05, 11:11
Jestem niedawno wybranym członkiem zarządu we wspólnocie, w której właściciele
wykupionych mieszkań posiadają 15% udziałów. Reszta jest w posiadaniu Gminy.

Gmina z poprzednim Zarządem podpisała umowę, w której Zarząd przekazał jej
wszystkie uprawnienia wynikające z ustawy, czyli reprezentowanie wspólnoty,
podpisywanie umów, dysponowanie kontem itd.
Zarząd praktycznie nic nie robi, gminna administracja również, czas płynie, a
nieruchomość coraz bardziej podupada.

Ponieważ znam sie trochę na administrowaniu, wraz z drugim członkiem Zarządu
wystąpiliśmy do wspólnoty o rozwiązanie umowy z gminną administracją i
samodzielne wykonywanie czynności zarządu przez wybrany Zarząd.

Wspólnota odpowiedziała pismem wystosowanym przez gminną administrację, że
odmawia rozwiązania umowy o administrowanie z gminną administracją.

Powołuje sie przy tym, że umowa ta została zawarta na podstawie uchwały
wspólnoty zobowiązującej Zarząd do jej podpisania z gminną administracją.

Inaczej mówiąc, dominujący właściciel (Gmina) przegłosował uchwałę w której
zobowiązuje wybrany Zarząd Wspólnoty do oddania wszystkich uprawnień nadanych
mu ustawą, wskazanemu przez Gminę zakładowi budżetowemu.

I nie można tego stanu rzeczy zmienić, ponieważ uchwałę można uchylić tylko
inną uchwałą, a na podjęcie uchwały zmieniającej nie zgodzi się się Gmina.
Czyli kwadratura koła.

Jak wyjść z tego zaklętego kręgu?
Czy dominujący właściciel może pozbawić Zarząd jego ustawowych uprawnień?

Pozdrawiam i liczę na pomoc.
Andrzej
    • domatorx Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 04.01.05, 21:57
      Proszę o więcej szczegółów tj. ile wspólnota ma wszystkich lokali, ile lokali
      jest sprzedanych, jakim dokumentem upoważniono zarząd do podpisania umowy o
      zarządzanie. Jeśli lokali jest więcej niż siedem należy zastosować przepisy
      uwl. Czynnoś podpisywania i rozwiązania umowy nie przekracza zwykłego zarządu
      nie wymaga więc podejmowania w tej sprawie uchwały. Doradzam aby wykupiono
      kolejne lokale tak aby łączny udział wynosił przynajmniej 20 % i wtedy zastosuj
      art. 23.2a uwl. 1głos = 1właściciel lub jako członek zarządu domagaj się
      dostępu do wszelkich dokumentów wspólnoty dokładnie je przeanalizuj pod
      względem formalnym, finansowym i prawnym, napewno znajdziesz tam wiele
      nieprawidłowości. Zagoź, że niepodpiszesz sprawozdania finansowego, a to
      oznacza, że nie można głosować uchwały o przyjęcie rocznego sprawozdania
      finansowego i administrator nie będzie mógł rozliczyć wspólnoty z US. Jeśli to
      zrobi zawiadomcie fiskusa o popełnieniu przestępstwa karno-skarbowego.Ponownie
      uchwałą podejmijcie próbę usunięcia niechcianego administratora. Jeśli uchwała
      nie zostanie podjęta z powodu niezgody gminy doradzam złożenie wniosku do sądu
      i wykazanie w nim działania gminy na szkodę wspólnoty. Należy się dobrze do tej
      batali przygotować (kopie wszystkich dokumentów kompromitujących
      administratora, kopie złych decyzji - uchwał. Należy sprawdzić wszystkie umowy
      i kto z kim je zawarł. Jeśli umów brak lub zawarte są z pominięciem wspolnoty
      to punkt dla Was. Jeśli brak jest nr REGON i NIP to maci ich w garści.
      Powodzenia.
    • asam11 Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 05.01.05, 00:08
      andrzej5113 napisał:

      > Jestem niedawno wybranym członkiem zarządu we wspólnocie, w której właściciele
      > wykupionych mieszkań posiadają 15% udziałów. Reszta jest w posiadaniu Gminy.
      >
      > Gmina z poprzednim Zarządem podpisała umowę, w której Zarząd przekazał jej
      > wszystkie uprawnienia wynikające z ustawy, czyli reprezentowanie wspólnoty,
      > podpisywanie umów, dysponowanie kontem itd.

      Czyżbyśmy znowu w Łodzi byli czy też przykład poszedł w Polskę?
    • serafin666 Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 05.01.05, 06:22
      a ja powiem wprost tak : jeżeli Andrzej5113 pisze - będąc członkiem zarządu
      wspólnoty - "wraz z drugim członkiem Zarządu wystąpiliśmy do wspólnoty ...
      ... Wspólnota odpowiedziała pismem wystosowanym przez gminną administrację" ,
      to ja mu radzę nie brać się za zarządzanie ; poza tym sprawa jest do
      załatwienia w taki np. sposób : A.5113 i ten drugi fachowiec ( aktualny
      zarząd ) wypowiadają umowę gminie ( marnie administruje ) stwierdzając
      jednocześnie , że art. 22 uowl nie zalicza czynności polegającej na powierzeniu
      administrowania do czynności przekraczających zwykły zarząd ( podlegających
      uchwałom ) ; muszą jednocześnie opanować dysponowanie rachunkiem bankowym
    • marylalysiak Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 05.01.05, 12:39
      Gmina nie była stroną do podpiania umowy o zarządzanie, gdyż jest jednostką
      budżetową. W świetle przepisów Ustawy z dnia 20 Grudnia 1996 r. (Dz.U.Z 1997r.
      Nr9 poz. 46 ze zm.) ZDK-ADK nie był podmiotem uprawnionym do podpisania umowy o
      zarządzaniu nieruchomością.

      Pozdrawiam
      • serafin666 Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 05.01.05, 22:31
        bzdury - chodzi o umowę o administrowanie ( w sytuacji wybranego zarządu nie
        można skutecznie podpisac umowy o zarzadzanie )
        • marylalysiak Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 06.01.05, 15:15
          To nie jest bzdura.Gmina jest jednostką budżetową i nie może prowadzić dwóch
          księgowości ,a wspólnota takową potrzebuje .Dlatego są problemy z odzyskaniem
          pieniędzy z ADK-ów,bo oni mają kasę wirtualną( na papierze).Wyobraźmy sobie że
          wszystkie wspólnoty odchodzą od ADK i co się wtedy będzie działo katastrofa dla
          miasta, bo tych pieniędzy nie ma. Wspólnoty bardzo długo oczekują na przelewy
          od miasta . Organizowane są pseudo przetargi na remonty ,gdzie później okazuje
          się, że konto funduszu remontowego jest puste, a niekiedy trzeba jeszcze
          dopłacić.
          Taki los zgotował nie tylko nam nasz ADK.PO podpisaniu umowy z nowym Zarządcą,
          oczekując na wpłynięcie środków,byliśmy zmuszeni do podniedniesienia stawki
          funduszu remontowego, gdyż groziło nam pozbawienie dostaw jakichkolwiek mediów.
    • andrzej5113 Re: Zarząd chce sam zarządzać a Gmina nie pozwala 06.01.05, 17:55
      Przepraszam, ale musiałem pilnie wyjechać. Podaję więcej szczegółów.
      Nieruchomość składa sie z 28 lokali z czego 5 wykupionych.

      "jakim dokumentem upoważniono zarząd do podpisania umowy o
      zarządzanie?
      Pełnomocnik Gminy zgłosił projekt uchwały nie o upoważnieniu, ale o zobowiązaniu
      Zarządu do podpisania umowy z gminną administracją. Za uchwałą głosowała Gmina
      (85%) i 2 właścicieli.

      "Czynnoś podpisywania i rozwiązania umowy nie przekracza zwykłego zarządu
      nie wymaga więc podejmowania w tej sprawie uchwały.
      Ustawa nie wymaga, ale i nie zabrania. Wspólnota nie musi ale może podjąć taką
      uchwałę
      Zarząd nie może odrzucić żadnego wniosku o podjęcie nawet najgłupszej uchwały.
      Nie ma podstawy prawnej.


      "Doradzam aby wykupiono kolejne lokale tak aby łączny udział wynosił
      przynajmniej 20 % i wtedy zastosuj art. 23.2a uwl. 1głos = 1właściciel lub jako
      członek zarządu domagaj siędostępu do wszelkich dokumentów wspólnoty dokładnie
      je przeanalizuj podwzględem formalnym, finansowym i prawnym, napewno znajdziesz
      tam wiele nieprawidłowości. "

      Pobożne życzenia w Łodzi. Kto ma tu pieniądze? Nieprawidłowości sa na pewno,
      tylko że nagminnie łamane prawo jest tolerowane przez dyrekcję, zwierzchnią
      delegaturę dzielnicową oraz miejski wydział Budynków i lokali. Oni nikogo się
      nie boją. To jedna sitwa.


      serafin666 napisał:
      " A.5113 i ten drugi fachowiec ( aktualny
      zarząd ) wypowiadają umowę gminie ( marnie administruje ) stwierdzając
      jednocześnie , że art. 22 uowl nie zalicza czynności polegającej na powierzeniu
      administrowania do czynności przekraczających zwykły zarząd ( podlegających
      uchwałom )"

      Lista czynności przekraczających zwykły zarząd jest otwarta.
      Wspólnota może podjąć również i taką uchwałę jeżeli wpłynie wniosek.

      marylalysiak napisała:
      "Gmina nie była stroną do podpiania umowy o zarządzanie, gdyż jest jednostką
      budżetową. W świetle przepisów Ustawy z dnia 20 Grudnia 1996 r. (Dz.U.Z 1997r.
      Nr9 poz. 46 ze zm.) ZDK-ADK nie był podmiotem uprawnionym do podpisania umowy o
      zarządzaniu nieruchomością."

      Niestety to nie Warszawa (chociaż niby niedaleko). Tylko w W-wie i to od
      01.01.2005 gminne administracje nie mogą administrować wspólnotami, tylko tym do
      czego zostały powołane, czyli nieruchomościami gminnymi (gruntowymi, budynkowymi
      i lokalowymi) a nie nieruchomościami wspólnymi.

      Dla nie zorientowanych pokrótce wyjaśnię czym się różni jednostka budżetowa od
      zakładu budżetowego. Otóż m.in. sposobem finansowania płac i premii pracowników.
      Zakład budżetowy powinien środki na swoją działalność "wypracować" sam.
      Pozyskuje je m.in. z wynagrodzeń za administrowanie wspólnotami mieszkaniowymi.
      Im więcej wspólnot (w których nic się nie robi) tym więcej "kasy" na płace i
      premie. Tylko w wyjątkowych wypadkach zakład budżetowy może sie starac o dotację
      z Gminy.
      Natomiast jednostka budżetowa jest całkowicie zdana na dotacje gminne. Wszystkie
      wypracowane przychody przekazuje do kasy gminnej. Rada Miejska dzieląc budżet
      przyznaje srodki na działalność takiej jednostki.

      Jedyną korzyścią, w takim przypadku, z administrowania wspólnotą dla jednostki
      budżetowej mogą być wpływające do kieszeni niektórych dyrektorow łapówki od
      wykonawców robót w nieruchomościach wspólnot. Jeżeli i łapówki zostaną
      wyeliminowane (czego bardzo bym chciał) to jednostki budżetowe same zrezygnuja
      z administrowania wspólnotami (do czego je goraco namawiam).

      Dziękuję wszystkim zabierającym głos i życzę wszystkim forumowiczom pomyślności
      w Nowym Roku.
Pełna wersja