Pytanie o podjęcie uchwały

08.01.05, 13:41
Ktoś zapytał:

W nawiazaniu do naszej rozmowy telefonicznej bardzo proszę o pomoc w
odpowiedzi na pytanie - czy ważna jest ustawa jeśli:
- głosowanie odbyło sie częściowo na zebraniu , częściowo w drodze
indywidualnego zbierania głosów
- wszystkie podpisy są na jednej liście , w uchwale jest informacja że
została podjeta na zebraniu w dniu 25.11.05 - a obok podpisu Gminy ( która
jest udziałowcem ) jest data 30.12.04
- w głosowaniu brało udział 55 wlascicieli - o łącznym udziale 83,8%
z czego za uchwałą było 42,5% - i tu pytanie?? - czy wystarczy większość
bioracych w głosowaniu - czy ma to być wiekszość udziałów.

Ja zawsze interpretowałam ustawę w ten spoó że liczyłam wiekszość udziałami a
nie ....jak w przedstawionym przykładzie - biorącymi udział w głosowaniu.
Mamy problem - była administratorka dyspomuje uchwałą wycofującą otrzymane od
Zarządu wypowiadzenie - przestawiając uchwałe o wynikach głosowania j.w.
Będę bardzo bardzo wdzięczna za pomoc - Szukałam pomocy u krakowskich
prawników ...każdy interpretuje to w inny sposób.

...........................
Odpowiedziałem:

Jeżeli uchwała była najpierw głosowana na zebraniu ale nie uzbierano
wystarczającej liczby głosów liczonych udziałami (to ważne - udziałami a nie
liczbą właścicieli) to uchwała nie została podjęta na zebraniu (art. 23 ust.
2 WłLokU). Łączny udział właścicieli obecnych na zebraniu (w przypadku
czytelniczki - 83,8%) ma tylko takie znaczenie, że właściciele ci mogli
podjąć uchwałę (gdyby podpisało się pod nią ponad 50%, uchwała taka weszłąby
w życie z dniem podjęcia) ale nie podjęli (głosowało za tak tylko "42,5%").

Głosy można "dozbierać" obiegówką tzn. zebrać pod uchwałą (częściowo na
zebraniu częściowo po zebraniu na "korytarzu") podpisy takiej liczby
właścicieli, którzy razem posiadają udziały w liczbie przekraczającej 0,5.
Gdy się to stanie - uchwała jest podjęta "częściowo na zebraniu częściowo w
drodze indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 zdanie
ostatnie) i wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy właściciele lokali
zostaną o niej poinformowani pisemnie (art. 22 ust. 3 WłLokU).

Sprawa dotyczy sytuacji, w której głosowano udziałami a nie wg. zasady "jeden
właściciel-jeden głos".
    • asam11 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 20:28
      abcd17 napisał:

      > Ktoś zapytał:
      >
      > W nawiazaniu do naszej rozmowy telefonicznej bardzo proszę o pomoc w
      > odpowiedzi na pytanie - czy ważna jest ustawa jeśli:
      > - wszystkie podpisy są na jednej liście , w uchwale jest informacja że
      > została podjeta na zebraniu w dniu 25.11.05 - a obok podpisu Gminy ( która
      > jest udziałowcem ) jest data 30.12.04

      Jeśli rzeczywiście napisano, że uchwałe podjęto 25.11.05 to podejrzewałbym
      jakiś "przekręt" i nie dał temu wiary.



      > Odpowiedziałem:
      >
      > Jeżeli uchwała była najpierw głosowana na zebraniu ale nie uzbierano
      > wystarczającej liczby głosów liczonych udziałami (to ważne - udziałami a nie
      > liczbą właścicieli) to uchwała nie została podjęta na zebraniu (art. 23 ust.
      > 2 WłLokU). Łączny udział właścicieli obecnych na zebraniu (w przypadku
      > czytelniczki - 83,8%) ma tylko takie znaczenie, że właściciele ci mogli
      > podjąć uchwałę (gdyby podpisało się pod nią ponad 50%, uchwała taka weszłąby
      > w życie z dniem podjęcia) ale nie podjęli (głosowało za tak tylko "42,5%").
      >
      > Głosy można "dozbierać" obiegówką tzn. zebrać pod uchwałą (częściowo na
      > zebraniu częściowo po zebraniu na "korytarzu") podpisy takiej liczby
      > właścicieli, którzy razem posiadają udziały w liczbie przekraczającej 0,5.
      > Gdy się to stanie - uchwała jest podjęta "częściowo na zebraniu częściowo w
      > drodze indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 zdanie
      > ostatnie) i wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy właściciele lokali
      > zostaną o niej poinformowani pisemnie (art. 22 ust. 3 WłLokU).
      >
      Podzielam ten sposób interpretacji, uważam też, że powiadomienia należy dokonać
      bezzwłocznie ale stwierdzenie: "wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy
      właściciele lokali zostaną o niej poinformowani pisemnie" uważam za zbyt
      radykalne i nieuzasadnione. Bezwzględne przyjęcie tej zasady grozi paraliżem w
      przypadku braku możliwości poinformowania niektórych włascicieli, np. z powodu
      nieznanego miejsca ich pobytu.
      Pozdr.
      • babczyk Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 21:24
        asam11 napisał:

        > abcd17 napisał:

        > Ktoś zapytał:
        >
        > W nawiazaniu do naszej rozmowy telefonicznej bardzo proszę o pomoc w
        > odpowiedzi na pytanie - czy ważna jest ustawa jeśli:
        > - wszystkie podpisy są na jednej liście , w uchwale jest informacja że
        > została podjeta na zebraniu w dniu 25.11.05 - a obok podpisu Gminy ( która
        > jest udziałowcem ) jest data 30.12.04

        Jeśli rzeczywiście napisano, że uchwałe podjęto 25.11.05 to podejrzewałbym
        jakiś "przekręt" i nie dał temu wiary.


        Czy nie prościej można było napisać że podpisy pod owe uchwały były zbierane od
        25.11.05 do 30.12.04. Miało by to ręce i nogi.
        Albo jak pisze asam11 jest to jakiś przekręt albo po prostu niewiedza zarządu
        lub zarządcy.

        > Głosy można "dozbierać" obiegówką tzn. zebrać pod uchwałą (częściowo na
        > zebraniu częściowo po zebraniu na "korytarzu") podpisy takiej liczby
        > właścicieli, którzy razem posiadają udziały w liczbie przekraczającej 0,5.
        > Gdy się to stanie - uchwała jest podjęta "częściowo na zebraniu częściowo w
        > drodze indywidualnego zbierania głosów zgodnie z art. 23 ust. 1 zdanie
        > ostatnie) i wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy właściciele lokali
        > zostaną o niej poinformowani pisemnie (art. 22 ust. 3 WłLokU).
        >

        Podzielam ten sposób interpretacji, uważam też, że powiadomienia należy dokonać
        bezzwłocznie, ale stwierdzenie: "wchodzi w życie dopiero w momencie, gdy
        wszyscy właściciele lokali zostaną o niej poinformowani pisemnie" uważam za
        zbyt radykalne i nieuzasadnione. Bezwzględne przyjęcie tej zasady grozi
        paraliżem w przypadku braku możliwości poinformowania niektórych właścicieli,
        np. z powodu nieznanego miejsca ich pobytu


        Ja pozwolę się z tymi opiniami nie zgodzić. A dlaczego, ano dlatego że mamy
        (art. 23 ust. 3 U.Wł.Lok). I jeśli każdy będzie na różne sposoby interpretował
        ów artykuł jak i pozostałe, to na pewno zrobi się błędne koło.
        Jest natomiast faktem, że nie zawsze można powiadomić wszystkich właścicieli o
        o uchwałaach podjętych też w trybie indywidualnego zbierania głosów . Moim
        skromnym zdaniem, jeżeli nie można powiadomić właściciela w miejscu
        zamieszkania wystarczy wysłać do niego owe zatwierdzone uchwały, listem
        poleconym. Wiadomo, że nie można zastać właściciela w mieszkaniu i wysłanie
        listu poleconego jak sądzę powinno załatwić sprawę. W ostateczności, jeśli ów
        właściciel dostanie ową uchwałę z przyczyn niezależnych od wspólnoty później,
        może skorzystać z Art. 25 U.Wł.Lok. I jeśli sąd nie wstrzyma wykonania uchwał,
        będą po prostu realizowane. Tak, więc nie ma mowy o jakimkolwiek paraliżu
        wspólnoty.

        Pozdrawiam.
        • asam11 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 22:43
          babczyk napisał:

          > Jeśli rzeczywiście napisano, że uchwałe podjęto 25.11.05 to podejrzewałbym
          > jakiś "przekręt" i nie dał temu wiary.
          >
          >
          > Czy nie prościej można było napisać że podpisy pod owe uchwały były zbierane
          od
          >
          > 25.11.05 do 30.12.04. Miało by to ręce i nogi.
          > Albo jak pisze asam11 jest to jakiś przekręt albo po prostu niewiedza
          zarządu
          > lub zarządcy.

          Przekręt, a może tylko pomyłka, polega na tym, że do 25.11.05 mamy jeszcze
          ponad 10 miesięcy.

          Moim
          > skromnym zdaniem, jeżeli nie można powiadomić właściciela w miejscu
          > zamieszkania wystarczy wysłać do niego owe zatwierdzone uchwały, listem
          > poleconym. Wiadomo, że nie można zastać właściciela w mieszkaniu i wysłanie
          > listu poleconego jak sądzę powinno załatwić sprawę. W ostateczności, jeśli ów
          > właściciel dostanie ową uchwałę z przyczyn niezależnych od wspólnoty później,
          > może skorzystać z Art. 25 U.Wł.Lok. I jeśli sąd nie wstrzyma wykonania
          uchwał,
          >
          > będą po prostu realizowane.

          Podzielam z grubsza ten sposób widzenia sprawy, ale nie wyczerpuje on bogatej
          palety życiowych przypadków. Co bowiem zrobić kiedy miejsce zamieszkania
          właściciela nie jest znane. Wiadomo tylko, że wyjechał do Izraela 35 lat temu.
          Koszty ponoszą lokatorzy i życie toczy się dalej. Pisać do ambasady? a może do
          depozytu sądowego?
          Pozdrawiam.
          • abcd17 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 23:16
            asam11 napisał:

            > Podzielam z grubsza ten sposób widzenia sprawy, ale nie wyczerpuje on bogatej
            > palety życiowych przypadków. Co bowiem zrobić kiedy miejsce zamieszkania
            > właściciela nie jest znane. Wiadomo tylko, że wyjechał do Izraela 35 lat
            temu.
            > Koszty ponoszą lokatorzy i życie toczy się dalej. Pisać do ambasady? a może
            do
            > depozytu sądowego?

            Zapis ustawy można zmienić uchwałą protokołowaną przez notariusza (zgodnie z
            art. 18 ust. 2a). Można ustalić inny, realny sposób powiadamiania.
      • mieszkanie.i.wspolnota Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 23:19
        asam11 napisał:
        > stwierdzenie: "wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy
        > właściciele lokali zostaną o niej poinformowani pisemnie" uważam za zbyt
        > radykalne i nieuzasadnione. Bezwzględne przyjęcie tej zasady grozi paraliżem
        > w przypadku braku możliwości poinformowania niektórych włascicieli, np.
        > z powodu nieznanego miejsca ich pobytu.

        To nie jest żaden problem. Istnieje wyrok Sądu Najwyższego, powszechnie znany i
        stosowany (nie pamiętam parametrów, ale na pewno pamięta je bohdan/serafin), że
        powiadomienie listem poleconym jest skuteczne prawnie po 7 dniach od daty
        stempla pocztowego, bez względu na to, czy list został odebrany, czy też nie.
        Dotyczy to oczywiście również powiadomienia o podjęciu uchwały w drodze
        indywidualnego zbierania głosów. Jeśli zarządowi zależy na szybkim wdrożeniu
        podjętej w ten sposób uchwały, nie powinien żałować tych paru złotych na
        powiadomienia pisemne, LISTEM POLECONYM.
        ps.
        Każdy właściciel powinien powiadomić zarząd wspólnoty o aktualnym miejscu
        pobytu (tzw. adres do korespondencji). Jeżeli właściciel tego nie zrobił,
        zarząd może wysłać list polecony do lokalu, który jest przedmiotem własności
        owego własciciela, choćby wiedział, że ten lokal pozostaje zamknięty na cztery
        spusty, a listów nikt nie odbiera. Powiadomienie i tak będzie WAŻNE -
        oczywiście po 7 dniach od daty stempla pocztowego.
    • serafin666 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 08.01.05, 23:41
      przecinam te jałowe dyskusje o terminie powiadamiania o wyniku głosowań ;
      z zestawienia art. 23 ust. 3 uowl i art. 73 §1. k.c. wynika , iż powiadomienie
      o uchwale ( brak powiadomienia ) nie wpływa na jej ważność
      • mieszkanie.i.wspolnota serafin przecina, ale nożyczki tępe 09.01.05, 00:17
        serafin666 napisał:
        > przecinam te jałowe dyskusje o terminie powiadamiania o wyniku głosowań ;
        > z zestawienia art. 23 ust. 3 uowl i art. 73 §1. k.c. wynika , iż
        > powiadomienie o uchwale ( brak powiadomienia ) nie wpływa na jej ważność

        Kodeks cywilny ma dla dużych wspólnot mieszkaniowych znaczenie tylko w
        sprawach, o których ustawa nie mówi (uwl art.1 ust.2). A o powiadomieniu mówi.
        Właśnie w art.23 ust.3. I tylko to jest ważne.
        • serafin666 Re: serafin przecina, ale nożyczki tępe 09.01.05, 09:29
          bzdura - w art. 23 ust. 3 nie ma rygoru nieważności ; nie wprowadzajcie ludzi w
          błąd - a jeżeli wypisywaliście takie rzeczy w tzw. poradnikach - to rzeczą
          ludzką jest przyznać sie do błędu ; omawiana kwestia była - na mój wniosek -
          analizowana przez sąd okręgowy i sąd apelacyjny , które zgodziły się z moją
          argumentacją ;
          • abcd17 Re: serafin przecina, ale nożyczki tępe 09.01.05, 12:31
            serafin666 napisał:

            > bzdura - w art. 23 ust. 3 nie ma rygoru nieważności ; nie wprowadzajcie ludzi
            w
            >
            > błąd - a jeżeli wypisywaliście takie rzeczy w tzw. poradnikach - to rzeczą
            > ludzką jest przyznać sie do błędu ; omawiana kwestia była - na mój wniosek -
            > analizowana przez sąd okręgowy i sąd apelacyjny , które zgodziły się z moją
            > argumentacją ;

            Czy może Pan przedstawić potwierdzenie Pańskiej argumentacji, do którego Pan
            się odnosi?
      • mrozik.jarek Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 09:34
        serafin666 napisał:

        > przecinam te jałowe dyskusje o terminie powiadamiania o wyniku głosowań ;
        > z zestawienia art. 23 ust. 3 uowl i art. 73 §1. k.c. wynika , iż
        powiadomienie
        > o uchwale ( brak powiadomienia ) nie wpływa na jej ważność


        Witam!

        Podzielam pogląd, że powiadomienie o wejściu w życie uchwały nie ma żadnego
        związku z jej ważnością. W zasadzie, uchwała wchodzi w życie z chwilą uzyskania
        poparcia właścicieli posiadających łącznie więcej niż 50 procent udziałów lub
        głosów liczonych wg zasady jeden właściciel jeden głos.

        Mrozik
    • serafin666 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 12:47
      konstatację te poczynił sad okręgowy w Łodzi przy okazji sprawy o sygnaturze II
      C 1535 / 03 ( w dniu 29.01.2004 ) ; przy okazji zwracam uwagę , iż nie istnieje
      też formalny wymó sporzadzania pisemnego protokołu z zebrania wspólnoty
      • babczyk Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 14:44
        Panowie, ja jako właściciel mogę zrozumieć, że nie można blokować działań
        wspólnoty poprzez nie chodzenie na zebrania czy tez nie odbieranie uchwał
        doręczonych przez upoważniona osobę czy tez dostarczone przez pocztę.

        Ale też nie mogę pojąć, że jedne orzeczenia sądów są dla Was OK a drugie
        zmuszają członków wspólnoty do określonych działań, mam na myśli np.
        wypowiedzi, w których, w których twierdzono, że nie można zmuszać właściciela
        do głosowania, ale za to musi płacić wszelkie płatności, jakie ma obowiązkowe.

        Teraz serafin666 twierdzi i powołując się na orzeczenie sadu okręgowego w
        Łodzi, iż nie istnieje też formalny wymóg sporządzania pisemnego protokołu z
        zebrania wspólnoty.
        Jeśli będziecie tylko patrzeć z pozycji zarządu czy tez zarządcy a nie
        właściciela, to napewno to forum będzie długo istniało a mieszkańcy wspólnot,
        którzy mają problemy tak będą mieć je dalej.

        Przecież za wszystkie pisma, jakie są wystosowane do właścicieli, czy to
        uchwały czy ponaglenia, itp. płacą właściciele. I jeśli choć jedna osoba jest
        zainteresowana kompletem uchwał z listą głosujących jak i protokołem zabrania,
        należy mu ją bezwzględnie dostarczyć gdyż On za to płaci i zarząd czy też
        zarządca działając w jego interesie powinien go o wszystkim poinformować. Fakt,
        jest więcej pracy, ale za to w końcu wspólnota płaci.

        A jeśli już mowa o kosztach owych pism to nie sądzę, aby były wielkie.
        Bo w końcu ile w roku jest zebrań jak i podejmowanych uchwał. A przecież
        płacimy cały rok i to bez względu na wszystko.

        Popatrzcie tez na drugą stronę medalu, gdyż niestety są dwie. Mnie interesuje
        strona właściciela i trudno mi polemizować z fachowcami w tej branży. A
        naginanie prawa jest w tym forum permanentne.

        Tak więc PUNKT WIDZENIA ZALEŻY OD PUNKTU SIEDZENIA.

        Pozdrawiam
      • abcd17 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 19:54
        serafin666 napisał:

        > konstatację te poczynił sad okręgowy w Łodzi przy okazji sprawy o sygnaturze
        II
        >
        > C 1535 / 03 ( w dniu 29.01.2004 ) ; przy okazji zwracam uwagę , iż nie
        istnieje
        >
        > też formalny wymó sporzadzania pisemnego protokołu z zebrania wspólnoty

        Konstatacja sądu okręgowego mnie nie przekonuję (różne absurdalne opinie
        przepltały się w uzasadnieniach sądów), tym bardziej że nie znam indywidualnego
        kontekstu sprawy. Proszę zacytować sprawę zastanowimy się czy ma to ręce i nogi.
        • ulot Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 20:52
          Witam.
          Wydaje mi się, że wszyscy uczestnicy forum mają rację ale tylko w odniesieniu
          do tego, o czym mówią. Jedni twierdzą, że nie powiadomienie nie powoduje
          nieważności uchwały. I to na pewno jest prawda.
          Ale jakie konsekwencje rodzi to w stosunkach pomiędzy właścicielem a wspólnotą.
          A właśnie takie, że właściciel nie powiadomiony niema żadnych określonych w
          tych uchwałach zobowiązań w stosunku do wspólnoty. I ma pełne prawo do ich nie
          wypełniania w takim zakresie i wysokości jak określają to uchwały.( np.
          określenie wysokości kosztów zarządu częścią wspólną przypadającą ).
          A co do powoływania się na wyroki Sądów Apelacyjnych np. w Łodzi to mają one,
          jeżeli się uprawomocnią skutek prawny w danej apelacji. I tak wyrok w Łodzi nie
          rodzi skutków prawnych w Poznaniu.
    • serafin666 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 09.01.05, 21:49
      Czasami mam wrażenie , że moja działalność edukacyjna nie ma sensu ;
      przeczytajcie sobie to b. ważne dla wspólnot uzasadnienie wyroku SN .

      2002.10.16 wyrok SN IV CKN 1351/00 OSNC 2004/3/40

      Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania
      właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli zostanie
      wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25 ust. 1 ustawy
      z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr
      80, poz. 903).

      Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)
      Sędzia SN Zbigniew Strus (sprawozdawca)
      Sędzia SN Marek Sychowicz

      Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
      Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale
      wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości wymaga
      współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności
      faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Właściciele
      lokali liczących razem nie więcej niż siedem mogą sprawować zarząd bezpośredni,
      odpowiadający rodzajowi kontaktów w małych wspólnotach, natomiast wspólnoty
      większe obowiązane są wybrać zarząd (art. 19 i 20 u.w.l.). Samodzielność tego
      organu jest ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd czynności
      przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w takich wypadkach potrzebna jest
      bowiem uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności
      oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
      czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej
      (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Przepisy ustawy dotyczące postępowania przy
      podejmowaniu uchwał są lakoniczne. Skoro ustawodawca nie uznał za stosowne
      ingerować w szczegóły proceduralne, to znaczy, że uznał je za mniej istotne i
      pozostawił regulacji wewnętrznej. Zapatrywanie takie usprawiedliwia lokalny
      charakter uchwał, wymaganych poza tym tylko dla czynności ważniejszych,
      wykraczających poza granice zwykłego zarządu. Kryterium pozwalającym przypisać
      im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty stanowi wola większości i zgodność
      z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.
      Ustawa o własności lokali chroni nie tylko pratykułarne interesy członków
      wspólnoty, ale i dobro wspólne, dlatego przyznaje się zarządcy uprawnienie do
      przełamywania woli większości na drodze sądowej (art. 19 u.w.l.). Z kolei,
      zgodnie z art. 25 u.w.l., każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżenia do sądu
      uchwały podjętej również z jego udziałem, jeżeli jest niezgodna z przepisami
      prawa, umową, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną
      lub w inny sposób narusza jego interesy.
      Z art. 23 ust. 1 u.w.l. wynika, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane
      bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;
      uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu,
      częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Według niepodważonych ustaleń
      Sądu pierwszej instancji, ten właśnie sposób przyjęto podczas podejmowania
      uchwały nr 13. W takim przypadku powstają wątpliwości, jakie znaczenie należy
      przypisać treści protokołu głosowania na zebraniu oraz wadliwości zawiadomienia
      o zebraniu, a także według jakich kryteriów określać datę uchwały.
      Trzeba zwrócić uwagę na charakter zmiany art. 32 u.w.l. Zgodnie z pierwotnym
      brzmieniem obowiązującym do dnia 25 września 1997 r., o terminie i proponowanym
      porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie, przynajmniej
      na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać czas,
      miejsce i porządek obrad. Wobec ustalenia przez Sąd Apelacyjny, że powodowie w
      ogóle nie otrzymali pisemnych zawiadomień o zebraniu zwołanym na dzień 4
      września 1997 r., ustalenie daty uchwały - wbrew twierdzeniom pozwanej - nie ma
      wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy, chociaż trzeba stwierdzić, że uchwały
      podjętej w wyniku zastosowania trybu mieszanego nie można - wbrew faktom -
      uważać za podjętą na zebraniu, ponieważ głosy oddane na zebraniu oraz zebrane
      indywidualnie mają takie same znaczenie, a uchwała jest podjęta po złożeniu
      ostatniego głosu i dopiero wówczas można przystąpić do ustalania woli
      większości. Skarżąca nie wskazała, jaki wpływ na treść rozstrzygnięcia
      wywarłoby odmienne ustalenie tej daty.
      Nie można natomiast odmówić trafności zarzutom niewłaściwego zastosowania
      przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. W świetle art. 32 ustawy nie ulega wątpliwości
      obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli lokalu o
      zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie tego
      obowiązku, a treść przepisu art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni, według
      której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała powinna być
      uchylona. Przepisy proceduralne o zasadniczym znaczeniu dla praw i wolności
      jednostki, wprowadzające sankcje za pozbawienie możności obrony swych praw,
      określają szczegółowo sposoby doręczenia. Jest oczywiste, że ustawa o własności
      lokali takich unormowań nie zawiera i nie ma potrzeby ich wprowadzania. W takim
      razie wyprowadzanie z art. 32 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l. bezwzględnej
      podstawy uchylenia uchwały z powodu wadliwego zawiadomienia członka wspólnoty
      jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć wspólnotom mieszkaniowym w
      razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im sprawne zarządzanie
      nieruchomością wspólną. Ustawodawca dał temu wyraz, odnosząc naruszenie prawa
      do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie.
      Uchwała podjęta w trybie mieszanym stwarza ponadto możliwości naprawienia
      uchybień w zakresie powiadamiania o zebraniu, dlatego należy stwierdzić, że
      brak powiadomienia o zebraniu właścicieli może stanowić podstawę uchylenia
      uchwały wspólnoty wówczas, gdy zostanie wykazane, że nieobecność członka mogła
      mieć wpływ na jej treść w zakresie objętym art. 25 ust. 1 u.w.l. Umożliwienie
      pominiętym członkom oddania głosu w trybie zbierania podpisów z reguły wykluczy
      istnienie takiego wpływu.
      Nie można odmówić trafności zarzutom skarżącej, że przepisy ustawy nie dają
      podstaw do żądania, aby z zebrania był sporządzony protokół określonej treści.
      Dokument ten jest wymagany w art. 18 i 29 u.w.l., co przekonuje, że brak
      odpowiedniej regulacji dotyczącej zebrania jest celowym powstrzymaniem się
      prawodawcy z ingerencją w zagadnienia szczegółowe mniejszej wagi.
      Protokołowanie zebrania i wyników głosowania jest w takim razie wymaganiem
      praktycznym, a wynik głosowania może być wykazywany w razie sporu wszelkimi
      dowodami.
      • abcd17 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 00:10
        Zacytowany wyrok dotyczy innej sprawy - braku powiadomienia o zebraniu a nie
        braku powiadomienia o uchwale przyjętej obiegówką. Nasze sądy nie ferują
        jednomyślnych wyroków więc pewności serafina nie mam, tym bardziej że nie wiem
        czy akurat brak powiadomienia Kowalskiego nie poskutkowałby zmianą losów
        uchwały (zaskarżeniem i wygraniem sprawy). Wyrok mi się nie podoba - o ile
        logiczne jest nie powiadomienie o zebraniu czy uchwale kogoś kto wyjechał "do
        Izraela" i nie pozostawił adresu do korespondencji, o tyle nie czuję logiki w
        uznaniu za OK brak powiadomienia 49% właścicieli. Jakby ustawodawcy nie
        zależało na powiadomieniu to by nie wpisywał do ustawy takiego obowiązku a
        logika sądu przedstawiona w uzasadnieniu wyroku jest dorabianiem drugiego dna.
        • kaja99 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 09:07
          serafin napisał:

          >Czasami mam wrażenie , że moja działalność edukacyjna nie ma sensu ;

          I tu rodzi się zawsze aktualne pytanie: czy nauczyciel kiepski czy to uczniowie
          mało pojętni?

          abcd17 napisał:
          >wchodzi w życie dopiero w momencie gdy wszyscy właściciele lokali
          zostaną o niej poinformowani pisemnie (art. 22 ust. 3 WłLokU).

          Na podstawie, jakich przepisów postawione jest powyższe twierdzenie?
          Czytając bowiem przywołany art. takiego wniosku kategorycznego wyciągnąć się
          nie da.

          >Jakby ustawodawcy nie
          > zależało na powiadomieniu to by nie wpisywał do ustawy takiego obowiązku

          Jak to podniósł w niedawnym wątku dozorca1, nie zawsze niedopełnienie obowiązku
          nałożonego przez ustawę skutkuje określoną sankcją. Warto tutaj również
          podkreślić, że normalną praktyką jest tworzenie przepisów zarówno takich,
          których naruszenie powoduje nieważność danej czynności prawnej, jak również
          takich, gdzie dana powinność ma znaczenie tylko i wyłącznie dla celów
          dowodowych w sytuacjach spornych.

          To za jaką opcją opowiadamy się osobiście i czego będziemy bronić w sytuacjach
          niejednoznacznych to jedna sprawa, a to co wynika z przepisów to - odrębna;
          wszystko jedno czy ją popieramy, stosujemy czy nie, pewnym rzeczom trudno
          zaprzeczać.
          Natomiast, jakie mamy przepisy, niedomówienia w uwl, sprzeczności czy też
          absurdy zawarte w niektórych wyrokach sądowych o tym wiemy chyba wszyscy.
          No i oczywiście znowu ktoś może postawić filozoficzne pytanie, po co w to
          wszystko wnikamy widząc obrazki takie, jak wczoraj można było zobaczyć tvn.
          • ulot Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 13:23
            Witam.
            Sam niedawno przekonałem się o niedoskonałości i dowolności w sposobie
            interpretacji gdy Sąd Okręgowy w Szczecinie wydał wyrok stwierdzając że
            wystarczy uczestnictwo w zebraniu do określenia że od tego faktu( daty zebrania)
            wynika ustawowy 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwały. Nie ma potrzeby
            ogłoszenia w trakcie zebrania ,które uchwały zostały przegłosowane a które
            nie.Termin zebrania jest wiążący.Majac odmienne zdanie między innymi na
            podstawie Ordynacji Wyborczej do Sejmu odwołałem się.Proszę o opinie czy mam
            szanse wygrać . A byc może ktoś może coś dodać co nadawało by sie do
            uzpełnienia apelacji.
          • abcd17 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 16:45
            kaja99 napisała:

            > Na podstawie, jakich przepisów postawione jest powyższe twierdzenie?
            > Czytając bowiem przywołany art. takiego wniosku kategorycznego wyciągnąć się
            > nie da.

            art. 23 ust. 3 UWL.

            > Jak to podniósł w niedawnym wątku dozorca1, nie zawsze niedopełnienie
            obowiązku
            >
            > nałożonego przez ustawę skutkuje określoną sankcją.

            Brak sankcji za złamanie przepisu w tej danej sytuacji mógłby grać rolę wtedy,
            gdyby inne przepisy UWL były obłożone sankacjami. Czy tak jest? Oczywiście że
            nie jest. Weźmy art. 22 ust. 2 - do podjęcia czynności przekraczającej zakres
            zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała itp. Czy brak sankcji za brak uchwały w
            tym przypadku nie skutkuje brakiem legitymacji prawnej dla zarządu do
            realizacji takiej czynności?


            > To za jaką opcją opowiadamy się osobiście i czego będziemy bronić w
            sytuacjach
            > niejednoznacznych to jedna sprawa, a to co wynika z przepisów to - odrębna;
            > wszystko jedno czy ją popieramy, stosujemy czy nie, pewnym rzeczom trudno
            > zaprzeczać.

            Zgadza się, choć nie uważam za stosowne propagoanie tu na tym forum, które w
            sumie czyta sporo osób rzeczy niestosownych z punktu widzenia należytego
            zarządzania nieruchomością. jak powiemy że regułą jest brak powiadamiania
            włascicieli lokali o podjętej obiegówką uchwale czy też brak obowiązku
            powiadomienia o zebraniu (ba, my tu trąbimy co się w powiadomieniu powinno
            znaleźć, projekty uchwał itp) -
            • kaja99 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 17:08
              W kwestii prawnej - pozostańmy przy swoich zdaniach.

              abcd17 napisał:
              > Zgadza się, choć nie uważam za stosowne propagoanie tu na tym forum, które w
              > sumie czyta sporo osób rzeczy niestosownych z punktu widzenia należytego
              > zarządzania nieruchomością.

              To co jest niestosowne z punktu widzenia zarządzania nieruchomością wynika z
              konkretnej sytuacji, kontekstu. Żadne ogólniki tutaj wiele nie wniosą.

              >jak powiemy że regułą jest brak powiadamiania
              > włascicieli lokali o podjętej obiegówką uchwale czy też brak obowiązku
              > powiadomienia o zebraniu (ba, my tu trąbimy co się w powiadomieniu powinno
              > znaleźć, projekty uchwał itp) -
              • babczyk Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 17:41
                A tak przy okazji dodam że:

                Przepis art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, poprzez zakreślenie terminu
                do zaskarżenia uchwały, stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw
                zaskarżenia, a zatem po upływie wskazanego w nim terminu, wykluczone jest
                powoływanie dalszych podstaw uzasadniających uchylenie uchwały stosownie do
                art. 25 ust. 1.
                Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 19 lutego 2004 r., sygn. I ACa
                1297/03.

                Pozdrawiam.
                • serafin666 Re: Pytanie o podjęcie uchwały-do Babczyka 10.01.05, 20:11
                  przeczytaj sobie art. 381 i 382 k.p.c. - to nie jest tak jednoznacznie
                  oczywiste ; zajrzyj do orzecznictwa SN do w/w artykułów
                  • babczyk Re: Pytanie o podjęcie uchwały-do Babczyka 10.01.05, 20:44
                    serafin666 napisał:

                    > przeczytaj sobie art. 381 i 382 k.p.c. - to nie jest tak jednoznacznie
                    > oczywiste ; zajrzyj do orzecznictwa SN do w/w artykułów

                    Chciałem się podzielić z tym, co ostatnio mi wpadło w ręce i wybacz serafin666,
                    ale to ja się uczę od Ciebie i innych a nie Wy ode mnie.

                    Dlatego swego czasu powiedziałem: jestem mądry, ale mądrością innych ludzi.
                    I tylko tyle.

                    Pozdrawiam.
              • abcd17 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 23:08
                kaja99 napisała:

                > W kwestii prawnej - pozostańmy przy swoich zdaniach.

                Hough! :)
          • asam11 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 18:32
            Mam przyjemność stwierdzić, że widzenie problemu przez kaja99 (czy to się
            odmienia?) jest mi bardzo bliskie, powiedziałbym nawet, że podzielam je w
            zupełności.
            • kaja99 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 19:25
              asam11 napisał:

              > Mam przyjemność stwierdzić, że widzenie problemu przez kaja99 (czy to się
              > odmienia?) jest mi bardzo bliskie, powiedziałbym nawet, że podzielam je w
              > zupełności.

              Uff, dzięki za poparcie.
    • akuku3 Re: Pytanie o podjęcie uchwały 10.01.05, 22:02
      Wspólnota podejmowała uchwałę w trybie mieszanym. Nieistotne jest czego
      dotyczyła uchwała- istotą mojego problemu jest powiadomienie o podjęciu uchwały
      w trybie mieszanym. Powiadomienie zostało wysłane do wszystkich właścicieli.
      Jedna właścicielka ( bądź osoba mieszkająca w tym lokalu) odmówiła odebrania
      powiadomienia. Listonosz uczynił stosowną adnotację o odmowie przyjęcia listu.
      Po 7 tygodniach od tego zdarzenia owa Właścicielka zgłosiła się do mnie z
      prośbą o treść powiadomienia o podjętej uchwale. Nie przekazałam jej listu z
      adnotacją listonosza, tylko wydrukowałam z komputera informację jaka była
      wszystkim dostarczana. Ona na tym piśmie dokonała adnotacji o dacie odbioru i 2
      dni później zaskarżyła uchwałę do sądu. Sąd Rejonowy nie uznał mojej
      argumentacji o przekroczeniu ustawowego terminu 6 tygodni na zaskarżenie
      uchwały i o wprowadzeniu sądu w błąd uznając, że w dniu w którym została
      dokonana adnotacja listonosza - owa Pani była na szkoleniu 20 km od
      Warszawy.Wobec tego nie ona odmówiła odebrania listu. Czy Waszym zdaniem
      argumentacja sądu jest właściwa ( zwróciłam się o uzasadnienie postanowienia
      sądu na piśmie i zamierzam się odwoływać)czy miałam prawo powoływać się na kpa
      art. 47? czy też w przypadku Wspólnot ten przepis nie ma zastosowania bo
      obowiązuje nas tylko kc i UoWL? Czy mam szanse wygrać przed Sądem Okręgowym?
      Proszę, przy okazji podobnej teamtyki o radę.
Pełna wersja