fundusz remontowy - problem

09.05.05, 20:48
Wspólnota podjęła w 2004 r., że we wrześniu 2005 r. przeprowadzony zostanie
remont elewacji z dociepleniem. Większość właścicieli sumiennie dokonuje
wpłat, ale pojedyncze osoby nie. Mało tego: w jednym lokalu zmienił się
właściciel. Poprzedni właściciel, wiedząc, że sprzeda mieszkanie nie wpłacał
nic na fundusz, a zarządca nie zdązył wyegzekwować od niego wpłat (teraz
właściciel ten mieszka gdzieś zagranicą). Nowy własciciel nie chce w ciągu
pozostałych do września pięciu m-cy wpłacić należności przypadającej na niego
w udziale procentowym za docieplenie.
Pytanie: czy można od nowego właściciela wymagać uregulowania zaległości w
opłatach na fundusz remontowy powstałych za czasów poprzedniego właściciela,
czy też "ścigać" należy za te zaległości poprzedniego właściciela (choć ich
skuteczne wyegzekwowanie będzie chyba trudne).

Prosze o poradę i jeśli można o podanie konkretnych przepisów na które można
się powołać. Z tego co słyszałem, nowy właściciel wraz z kupnem lokalu
nabywa "korzyści i ciężary" związane z tym lokalem, a więc teoretycznie
winien on uregulować należność w całości...
    • serafin666 Re: fundusz remontowy - problem 10.05.05, 14:58
      obszerne wyjaśnienia w wątku nr 3900 ( "nowy właściciel nie chce płacić ...." )
    • seew Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 15:47
      moim zdaniem nie można od nowego właściciela żądać wpłat na fundusz remontowy,
      których nie wniósł poprzedni właściciel. Od chwili gdy osoba stała się
      właścicielem lokalu we wspólnocie obowiązują ją wszystkie uchwały również te o
      wpłatach na fundusz remontowy.
      Należy wyjść od art 6 uowl: Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli,
      których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
      Wyraźnie przypisano prawa i obowiązki we wspólnocie podmiotowi, który jest
      właścicielem. Z samym faktem bycia właścicielem lokalu wiążą się obowiązki
      ponoszenia kosztów zarządu , oraz odpowiedzialności (do wysokości udziałów) za
      zobowiązania wspólnoty (nawet jeśli powstały przed kupnem lokalu przez
      właściciela). Taka konstrukcja jest logiczna i racjonalna. Nie można obciążać
      kogoś kosztami zarządu za okres w którym nie był właścicielem a więc członkiem
      wspólnoty mieszkaniowej."Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali
      uiszczają zaliczki w formie BIEŻĄCYCH OPŁAT, płatne ..." (art 15 ust 1 uowl)
      Bardzo istotne są art 12-15 uowl. "właściciele w stosunku do ich udziałów
      ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości" (art 12 ust 2)
      "Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu..." (art 13 ust1)
      Ustawa wszelkie prawa i obowiązki wiąże z atrybutem prawa własności do lokalu.
      Używa również terminu zaliczki (wnoszone do 10-go ) - a więc środki przekazane
      z odpowiednią dyspozycją (określoną generalnie w planie gospodarczym), które
      podlegają rozliczeniu i które stanowią własność przekazującego.
      Z tym trzeba się pogodzić, że wszelkich opłat domagamy się od właściciela , a
      zaległych opłat od tego kto był właścicielem w chwili ich wymagalności.
      Oczywiście jak to w życiu bywa są pewne granice- jeśli wspólnota popadnie w
      długi wierzyciele mogą żądać zapłaty od nowego właściciela do wysokości jego
      udziałów.

      Rodzi to rzeczywiście kłopoty jeśli chodzi o "ciągłość majątkową" wspólnoty w
      przypadku funduszu remontowego. Gdyby wspólnota podjęła uchwałę o jednorazowej
      wpłacie na remont - sprawa jest jasna - koszty ponosi właściciel. Jeśli koszty
      rozłożone są w czasie - jest to zgodne z prawem ("w formie bieżących opłat")-
      należy uznać że rozkładają się one w takim czasie jaki wspólnota zaplanowała
      uchwałą. Dlatego tak ważne jest precyzyjne podejmowanie uchwał o FR.
      Jeśli wspólnota podejmie uchwałę po prostu : ustalamy wpłaty na FR w wysokości
      10 zł na 1 % i koniec , to właściciel o złej woli może zażądać na koniec roku
      rozliczenia FR gdyż uowl w art 29 ust 1 a mówi" okresem rozliczeniowym WM jest
      rok kalendarzowy". Wpłacałem zaliczki , nie było wydatków, proszę o zwrot- i w
      ten sposób nowy rok zaczynamy od zera. Sprowadza to ideę funduszu remontowego i
      rozłożenia kosztów w czasie do absurdu. Dlatego należy podejmować uchwały o FR
      wraz z planem remontów określając dokładnie kiedy będzie remont, co będzie
      wyremontowane, ile pieniędzy przeznaczy na to wspólnota i jak obciąży nimi
      kosztami właścicieli. Jeśli w uchwale (albo nawet w umowie wg art 18 uowl),
      będzie zapisane, że wpłaty na FR stanowią koszt remontu według planu remontów
      to zasady będą jasne. Dzięki temu zapobiegniemy też żądaniom właścicieli,
      którzy sprzedli lokal wypłaty "ich udziałów" z FR - bo nie będą to zaliczki
      niewydatkowane tylko koszty remontu według planu remontów. Po porostu uznajemy,
      że koszty remontu są ciągłe i obowiązek ich pkrywania ciąży wg art 14 uowl na
      właścicielu - temu który nim jest w chwili kiedy obowiązują uchwały.

      Być może należałoby uzupełnić uowl o instytucję FR, ale myślę, że dobre uchwały
      wspólnoty załatwiają sprawę.

      • jarastel Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 16:16
        Indywidualny zwrot niewykorzystanej wpłaconej zaliczki jest wyłacznie możliwy z
        tytułu zaliczki ponoszonej na pokrycie kosztów mediów dostarczanych do lokalu.
        Zwrot nadwyzki z tytułu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej wymaga uchwały
        wspólnoty. Fundusz remontowy, któremu nie wskazano celu ma "cechy" kosztów
        zarządu i stąd na takich samych zasadach należałoby traktować problem rocznego
        rozliczania f.remontowego.
        • wprost5 Kiksem - szanuj czas innych 13.05.05, 16:23
          Serafin666 Ci podpowiedzial, że poruszonym problemem zajmowal sie watek 3999.
          Okazuje się, ze to Ty go uruchomiłeś. Pisałeś w nim, na końcu, że wszystko jest
          jasne.
          Od tamtego wątku minęło 10 dni i była wystarczająca ilość czasu, aby sprwę
          przemyśleć i do niego ewentualnie wrócić a nie uruchamiać nowy, dokladnie na
          ten sam temat. Czy spodziewasz się teraz jakiś innych podpowiedzi? Jak
          poprzednie Ci nie pasowały, trzeba było iść do prawnika i zapłacić mu. Dobrze,
          że Serafin to wyłapał, bo niepotrzebnie inni zabieraliby głos.
        • serafin666 Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 17:25
          "Zwrot nadwyzki z tytułu kosztów zarządu nieruchomości wspólnej wymaga uchwały
          wspólnoty"

          piszesz bzdury - nadwyżki są własnością członków wspólnoty , uchwała zbędna
          • kaja99 Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 17:51
            Nie ma sensu ciagnąć dyskusji, ponieważ wszystko, co jest na ten temat do
            powiedzenia zostało już napisane kiedyś na forum; wystarczy skorzystać z
            wyszukiwarki i wyciagnąć wnioski dla siebie. Natomiast chciałabym zwrócić uwagę
            na "logikę" serafina:

            serafin666 napisał:
            >nadwyżki są własnością członków wspólnoty , uchwała zbędna

            i jednocześnie (już bez cytatu):
            zawsze od poprzedniego właściciela należy ściągać zaległe zaliczki na fundusz
            remontowy.
            Tymczasem, jeżeli nie zostały wykorzystane czymże one są jeśli nie nadwyżką?

            • serafin666 Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 18:06
              z przyjemnością odpowiadam : do 2005 roku wpłaty na F.R. dawały ulgę podatkową
              i dlatego nadwyżki ( wpłaty minus koszty remontów ) nie mogą być zwracane -
              ponieważ naraziłoby to poszczególnych właścicieli na postępowanie karno-skarbowe
              • kaja99 Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 18:49
                serafin666 napisał:

                > z przyjemnością odpowiadam : do 2005 roku wpłaty na F.R. dawały ulgę podatkową
                > i dlatego nadwyżki ( wpłaty minus koszty remontów ) nie mogą być zwracane -

                Ależ ja całkowicie zgadzam się z takim podejściem, wykazuję jedynie brak
                konsekwencji w zaprezentowanym stanowisku. Zgodnie z uwl zarówno koszty remontu
                jak i np utrzymania czystości podlegają takim samym zasadom.

                > ponieważ naraziłoby to poszczególnych właścicieli na postępowanie karno-skarbowe

                Zawsze można dokonać korekty i zapłacić podatek ...

                A jak będziecie robić, jak już nie będzie ulg?
                Zbieracie na duży remont w kolejnym sezonie, na koniec roku spora nadwyżka i
                zgodnie z zasadą, że należy ona do właściciela - wypłacacie ?
                • serafin666 Re: fundusz remontowy - problem 14.05.05, 09:21
                  to jest prosta sprawa - ale powinna być uregulowana w uchwale o planie
                  gospodarczym ; wystarczy tam zapisać , że ten element zaliczki - ze względu na
                  konieczność zbierania funduszy przez okres ponadroczny - nie podlega rocznemu
                  rozliczeniu ( zwrotowi ) ; ale tylko ten element ;

                  2001.02.22 wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie 1309/00
                  publikacja OSA 2002/4/30
                  glosa aprobująca: Doliwa A. M.Prawn. 2003/1/39
                  Wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu
                  nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie
                  dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia
                  się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie
                  wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać
                  ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których
                  były uiszczane, były niższe niż przewidywano. Nadpłata stanowi własność
                  właściciela i tylko on może zadecydować co z tymi środkami zrobić. Może je
                  przeznaczyć na fundusz remontowy, ale nie musi. Wspólnota nie ma uprawnień do
                  podejmowania za niego decyzji w tym zakresie .
                  • kaja99 to może inaczej ... 14.05.05, 13:16
                    >z przyjemnością odpowiadam : do 2005 roku wpłaty na F.R. dawały ulgę podatkową
                    i dlatego nadwyżki ( wpłaty minus koszty remontów ) nie mogą być zwracane -
                    ponieważ naraziłoby to poszczególnych właścicieli na postępowanie karno-skarbowe

                    Z przyjemnością w takim razie przedkładam pisemne oświadczenie, że nie korzystam
                    z ulg podatkowych z tytułu wpłat na fundusz remontowy i proszę o zwrot nadwyżki.
                    Tak więc wspólnota nie musi się troszczyć o moje konsekwencje karno-skarbowe.
                    I jaka reakcja?

                    serafin666 napisał:
                    > to jest prosta sprawa - ale powinna być uregulowana w uchwale

                    Chwileczkę, dopiero pisałeś, że również nadwyżki wpłacone na koszty zarządu
                    (czyli też fundusz remontowy) są prywatną własnością poszczególnych właścicieli
                    i uchwała nie ma tu nic do rzeczy.

                    >że ten element zaliczki - ze względu na
                    > konieczność zbierania funduszy przez okres ponadroczny - nie podlega rocznemu
                    > rozliczeniu ( zwrotowi ) ; ale tylko ten element ;

                    Czyli zaczynasz korygować uwl wg własnych życzeń...
                    I jak jeszcze na bazie przytoczonego wyroku i Twego rozumowania chcesz zgodnie z
                    przepisami uchwałą pozbawić mnie prawa do moich(?) pieniędzy na funduszu remontowym?
                    No chyba że zakładasz (nierealnie w dużych wspólnotach) 100% za.

                    Nie będę się już więcej droczyć; wiem, że chcesz dobrze dla wspólnot i tak
                    krawiec kraje ...
                    Postępujesz jednak niekonsekwentnie i zaplątałeś się w tym wszystkim, nie
                    pierwszy już raz :)

                    >Tym samym w zakresie
                    > dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia
                    > się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie
                    > wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli,

                    Świetny przytaczasz tekst na poparcie ... mojego stanowiska.
                    Problem w tym, że co innego uważamy za prywatne środki pieniężne właścicieli.
                    Jak najbardziej stoję na stanowisku, że w przypadku zaliczek na media
                    (praktyczne znaczenia ma to przy opomiarowaniu co, zw, cw) niedopuszczalne jest,
                    aby uchwałą wspólnoty całość nadwyżek wrzucić do wspólnego worka i przekazać je
                    np na fundusz remontowy.

                    Pozdrawiam.

              • asam11 Re: fundusz remontowy - problem 13.05.05, 22:53
                serafin666 napisał:

                > z przyjemnością odpowiadam : do 2005 roku wpłaty na F.R. dawały ulgę
                podatkową
                > i dlatego nadwyżki ( wpłaty minus koszty remontów ) nie mogą być zwracane -
                > ponieważ naraziłoby to poszczególnych właścicieli na postępowanie karno-
                skarbow

                Takiej bzdury dawno nie czytałem. W takim razie każda wypłata naraża
                beneficjenta na odpowiedzialność jeśli nie wykaże jej w rocznym rozliczeniu.
                Wypłata z funduszu rem. powinna być potwierdzona PITem 8c i wysłana do USk. i
                do beneficjenta. Zapytaj sie bohdana jak to sie robi.
                Pozdr.
    • serekwiejski Re: fundusz remontowy - problem 14.05.05, 15:48
      witam serdecznie

      na marginesie tego watku czy mozesz napisac ile placicie z m2 elewacji (razem z
      dociepleniem - rusztowaniem - robocizna itd)?

      od kwietnia moja kamienica uwolnila sie z niewoli administracji gminnej i czeka
      nas remont elewacji, klatki, wymiana pionow i instalacji + kanalizacja wybija i
      trzeba ja zrobic na cito - no i rynny tez do wymiany bo gzyms odpada ... forsy
      oczywiscie jak na lekarstwo ;-( mamy 150 m2 strychu - chyba bedziemy
      sprzedawac po 50 m2 a jak sie podniesie dach to mozna bedzie uzyskac 3 X po ok
      70 m2 mieszkania - bo zrobi sie antresole - orientujecie się może po ile
      wspólnoty sprzedaja m2 strychu w warszawie na grochowskiej ? dach trzeba
      podniesc niestety ;-(
Pełna wersja