pytanie

08.08.02, 18:30
Mam zasadnicze pytanie czym się różni spółdzielnia od wspólnoty i na czym
polega finansowanie, tej drugiej, kto ją po prostu finansuje. I w jaki sposób
można wyegzekwować od administracji budynku odmalowania bloku.
pozdrawiam
renata
    • mieszkanie.i.wspolnota odpowiedź 12.08.02, 11:40
      Wspólnota mieszkaniowa podlega ustawie o własnosci lokali. Spółdzielnia
      Mieszkaaniowa rządzi musi sprostać wymaganiom 2-ch ustaw. - prawo spółdzielcze
      i ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.
      Tak wspolnota jak i społdzielnia gospodarują swoimi srodkami pieniężnymi. Czyli
      nikt ich gospodarki nie dofinansowuje z zewnatrz, poza np premiami
      termomodernizacyjnymi, dotacjami BOS-iu itp. Dostęp do tych środków jest dla
      wspolnot i spoldzielni taki sam.
      Spółdzielnia miszkaniowa posiada zgromadzone środki na funduszu remontowy (nie
      jest to prawdą do konca, albowiem jest wiele spółdzielni na krawędzi utraty
      płynności fiansowej)i czasami jest prościej wykonać np remont elewacji.
      Wspolnota mieszkaniowa musi środki na ten cel zgromadzić.
      Moim zdaniem należy skonaktować się z spoldzielnią mieszkanaiową i otrzymać
      odpowiedź na pytanie kiedy planowany jest remont elewacji budynku w ktorym
      mieskam
      krzysztof dziewior
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: pytanie 12.08.02, 14:15
      Zostań prezesem,
      wygraj skuter!

      Ten cytat z nagłowka dzisiejszego forum stanowi jedyną właściwą odpowiedź na
      pytanie: jak wyegzekwować (cokolwiek) od spółdzielni ?
      Szeregowy członek spóldzielni zawsze pozostaje niemile widzianym petentem,
      którego należy spławić. Dlatego, jak się chce coś załatwić, trzeba wejść do
      władz spółdzielni. Nie jest to takie trudne - a tym łatwiejsze, im mniejsza
      spółdzielnia. Dlatego najpierw należy spółdzielnię podzielić - co znakomicie
      ułatwia obowiązująca wciąż ustawa o spóldzielniach mieszkaniowych (patrz
      zwłaszcza art. 29).
      Więcej na ten temat (bo na pewno warto, są już inne pytania w tej kwestii)
      podam do wiadomości już w najbliższych dniach (to musi trochę potrwać, bo
      materiał jest duży, a chciałbym go najpierw zaktualizować i skorygować, żeby
      nikogo nie wprowadzać w błąd).

      Witold Kalinowski

      dr Witold Kalinowski - dziennikarz, doradca parlamentarny ws. gospodarki
      mieszkaniowej, samorządu terytorialnego i uwłaszczenia. Założyciel (1995),
      wiceprezes i konsultant Stowarzyszenia „Wspólnota Mieszkaniowa”. Autor wielu
      publikacji książkowych i prasowych zawierających porady prawne i organizacyjne
      dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych.
      Kontakt: miesięcznik „Mieszkanie i Wspólnota” miwspolnota.republika.pl
      tel. 0501 514 786, fax 022 834 48 11 mail: witoldkalinowski@wp.pl


    • mieszkanie.i.wspolnota dalsze informacje 13.08.02, 16:02

      Najważniejsze różnice między spółdzielnią mieszkaniową, a wspólnotą
      mieszkaniową to:

      1. Spółdzielnia jest dobrowolnym zrzeszeniem osób (niekiedy także osób
      prawnych) chcących wspólnie zrealizować jakiś cel: lepiej wykorzystać swoje
      zasoby w pracy – spółdzielnie pracy, czy rolnicze lub zaspokoić potrzeby
      mieszkaniowe – spółdzielnie mieszkaniowe.
      Wspólnota mieszkaniowa jest obligatoryjnym zrzeszeniem właścicieli lokali w
      jednej nieruchomości, którego celem jest utrzymywanie w należytym porządku i
      stanie technicznym współwłasności tych właścicieli – nieruchomości wspólnej.

      2. Do spółdzielni mieszkaniowej członek przystępuje z własnej nieprzymuszonej
      woli, składając deklarację i (z reguły) wpłacając wpisowe. Z członkostwa
      spółdzielni można w pewnych przypadkach zrezygnować; można też zachować
      członkostwo spółdzielni nie mając prawa do lokalu.
      Członkiem wspólnoty mieszkaniowej staje się każdy właściciel lokalu,
      niezależnie od swej woli, z chwilą nabycia własności lokalu. Nie można przestać
      być członkiem wspólnoty mieszkaniowej dopóki jest się właścicielem lokalu.
      Członkostwo wspólnoty mieszkaniowej ustaje automatycznie z chwilą utraty prawa
      własności do lokalu.

      3. Podstawowym prawem regulującym strukturę i zasady działania spółdzielni
      mieszkaniowych jest Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
      mieszkaniowych (Dz. U. nr 4/2001).
      Konstytucją wspólnot mieszkaniowych jest Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o
      własności lokali (Dz. U. nr 80/2000 poz. 903 ). W przypadku wspólnot „małych”
      (nieruchomości o liczbie lokali nie większej niż 7) część zasad funkcjonowania
      reguluje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16/64 poz.
      93 z późniejszymi zmianami).

      4. Spółdzielnia mieszkaniowa ma osobowość prawną nadaną przez sąd, musi więc
      być przez sąd (Krajowy Rejestr Sądowy) zarejestrowana.
      Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, nie musi być więc przez sąd
      lub inny organ rejestrowana.
      Zarówno jednak spółdzielnia mieszkaniowa, jak i wspólnota mieszkaniowa
      uczestniczą w obrocie gospodarczym i jako jednostki w tym obrocie uczestniczące
      muszą mieć nadany numer REGON (przez Urząd Statystyczny) i NIP (przez Urząd
      Skarbowy).

      5. Spółdzielnia mieszkaniowa działać może zarówno w obrębie jednej
      nieruchomości, jak też być właścicielem wielu nieruchomości (istnieją zarówno
      spółdzielnie jedno-budynkowe, jak i molochy dysponujące setkami budynków).
      Wspólnota mieszkaniowa z definicji ogranicza swoją działalność do jednej
      nieruchomości, t.j. wyodrębnionej prawnie (geodezyjnie) jednej działki gruntu
      mającej odrębną księgę wieczystą. Na takiej działce może zostać zbudowany jeden
      lub niekiedy kilka budynków, stanowiących wraz z działką jedną nieruchomość (w
      ty ostatnim przypadku nieruchomość wielobudynkową).

      6. Spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem budynków (w tym wszystkich
      lokali znajdujących się w tych budynkach) i wszystkich innych elementów
      znajdujących się na terenie danej nieruchomości; może też być właścicielem (lub
      użytkownikiem wieczystym) gruntu. Członek spółdzielni jest albo najemcą lokali
      spółdzielczych mającym lokatorskie prawo do lokalu spółdzielczego, albo ma
      ograniczone prawo rzeczowe - własnościowe prawo do lokalu spółdzielczego (od
      niedawna istnieje możliwość przekształcenia każdego z tych praw w prawo
      własności).
      Wspólnota mieszkaniowa nie jest właścicielem całych nieruchomości na terenie
      których gospodaruje, lecz jedynie tej części nieruchomości, która pozostaje po
      wyłączeniu z całości lokali będących indywidualną własnością poszczególnych
      właścicieli, zarówno lokali wyodrębnionych (mających odrębną księgę wieczystą),
      jak i niewyodrębnionych. Ta część nieruchomości jest współwłasnością wszystkich
      właścicieli lokali i jest nazywana nieruchomością wspólną.
      Nieruchomość wspólna obejmuje (poza gruntem) wszelkie elementy budynku służące
      dwóm lub więcej właścicielom lokali, w tym: przestrzenie komunikacyjne,
      pomieszczenia wspólnego użytkowania (np. kotłownie, wózkarnie, strychy i in.),
      elementy konstrukcji budynku od fundamentów po dach, instalacje i urządzenia
      techniczne służące wielu lokalom (np. węzły cieplne, windy, piony instalacyjne
      i in.). Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej nie sięgają lokali będących
      indywidualną własnością (poza prawem dostępu do elementów współwłasności).

      7. Organami spółdzielni mieszkaniowej są zwykle:
      - walne zebranie członków (w spółdzielniach liczących setki i tysiące członków -
      walne zebranie delegatów wybieranych przez zebrania grup członkowskich),
      - rada nadzorcza,
      - zarząd.
      Zakres kompetencji poszczególnych organów określany jest w statucie spółdzielni
      zatwierdzanym przez sąd rejestrowy.
      Organami wspólnoty mieszkaniowej „dużej” (w nieruchomości liczącej 8 lub więcej
      lokali) są:
      - ogół właścicieli,
      -zarząd.
      We wspólnocie mieszkaniowej „małej” (w nieruchomości liczącej do 7 lokali)
      jedynym organem wspólnoty jest ogół właścicieli.
      Zakres kompetencji poszczególnych organów wspólnoty mieszkaniowej regulowany
      jest przez w.w. akty prawne. Zakres ten niekiedy może być uszczegółowiony lub
      rozszerzony (lecz w granicach prawa) przez podjęte uchwały właścicieli.
      Dokumentem (przyjmowanym uchwałą właścicieli) w którym ujęto takie
      uszczegółowienia i rozszerzenia może być statut wspólnoty mieszkaniowej.

      8. Członkowie spółdzielni mieszkaniowej przy podejmowaniu decyzji są równi,
      t.zn. każdemu członkowi przysługuje jeden głos.
      Właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej przy podejmowaniu
      decyzji mają (w zasadzie) różne uprawnienia – siła głosu każdego właściciela
      odpowiada jego udziałowi we współwłasności (stosunkowi powierzchni jego lokalu
      lub lokali do sumy powierzchni wszystkich lokali w nieruchomości). Są jednak
      sytuacje, gdy (czy to na podstawie decyzji właścicieli, czy też z mocy ustawy)
      głosowanie prowadzone jest zgodnie z zasadą taką jak w spółdzielni
      mieszkaniowej, a mianowicie, że każdemu właścicielowi lokalu przysługuje jeden
      głos.

      9. Spółdzielnia mieszkaniowa, będąca nie tylko właścicielem elementów wspólnego
      użytkowania, lecz także właścicielem lokali, ma szerszy zakres obowiązków niż
      wspólnota mieszkaniowa. Przykładem różnic może być często występujące w
      spółdzielniach mieszkaniowych częściowe (a niekiedy nawet całkowite) pokrywanie
      kosztów wymiany okien w lokalach.
      Wspólnota mieszkaniowa, ze wspólnych funduszy, finansuje wyłącznie koszty
      utrzymania i remontów nieruchomości wspólnej, nie finansuje zaś żadnych prac w
      lokalach stanowiących indywidualną własność. Nie dotyczy to prowadzonych w tych
      lokalach prac związanych ze współwłasnością, jak np. wymiana przebiegającego
      przez lokal pionu (wraz z robotami towarzyszącymi), czy usuwanie szkód
      wynikłych z nieprawidłowego funkcjonowania elementów nieruchomości wspólnej
      (np. skutków awarii pionu, czy przecieku dachu).

      10. Finansowanie bieżącego działania spółdzielni mieszkaniowej dokonywane jest
      w formie opłat eksploatacyjnych. Chociaż spółdzielnia mieszkaniowa jest
      jednostką działającą bezwynikowo, t.zn. nie osiągającą zysku (ale też nie
      przynoszącą strat), to po zakończeniu okresu rozliczeniowego nadwyżki
      wniesionych wpłat nad kosztami działania nie są zwracane członkom, lecz są
      uwzględniane jako punkt wyjścia w planach finansowych następnego okresu.
      Dotyczy to także niedoborów.
      Fundusz remontowy spółdzielni gromadzony jest w całym okresie funkcjonowania
      spółdzielni i nie podlega rozliczeniu z członkiem w przypadku ustania
      członkostwa. Ma to szczególne znaczenie dla spółdzielni działających jako
      developerzy i ich członków, którzy po przeniesieniu własności lokalu przestają
      być członkami – składki na fundusz remontowy spółdzielni nie podlegają zwrotowi.
      Wspólnota mieszkaniowa – właściciele lokali finansują koszty utrzymania
      nieruchomości ws
      • mieszkanie.i.wspolnota Re: dalsze informacje cd. 13.08.02, 16:03
        10. Finansowanie bieżącego działania spółdzielni mieszkaniowej dokonywane jest
        w formie opłat eksploatacyjnych. Chociaż spółdzielnia mieszkaniowa jest
        jednostką działającą bezwynikowo, t.zn. nie osiągającą zysku (ale też nie
        przynoszącą strat), to po zakończeniu okresu rozliczeniowego nadwyżki
        wniesionych wpłat nad kosztami działania nie są zwracane członkom, lecz są
        uwzględniane jako punkt wyjścia w planach finansowych następnego okresu.
        Dotyczy to także niedoborów.
        Fundusz remontowy spółdzielni gromadzony jest w całym okresie funkcjonowania
        spółdzielni i nie podlega rozliczeniu z członkiem w przypadku ustania
        członkostwa. Ma to szczególne znaczenie dla spółdzielni działających jako
        developerzy i ich członków, którzy po przeniesieniu własności lokalu przestają
        być członkami – składki na fundusz remontowy spółdzielni nie podlegają zwrotowi.
        Wspólnota mieszkaniowa – właściciele lokali finansują koszty utrzymania
        nieruchomości wspólnej wnosząc co miesiąc zaliczki. Zaliczki te po zakończeniu
        okresu rozliczeniowego podlegają rozliczeniu – nadwyżki podlegają zwrotowi
        (zwykle pozostają na rachunku wspólnoty jako część zaliczki na następne
        miesiące), zaś niedobory muszą zostać uzupełnione.
        Fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, choć w praktyce po zakończeniu
        okresu rozliczeniowego nie podlega zwrotowi (ustawa o własności lokali zawiera
        zapisy sprzeczne z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych), nadwyżka
        tego funduszu przechodząca na następny okres stanowi (w odpowiedniej części)
        własność właściciela lokalu i w przypadku sprzedaży tego lokalu odpowiednio
        podnosi jego wartość.

        11. Spółdzielnia mieszkaniowa, jeżeli jest to ujęte w jej statucie (zwykle
        tak), przejmuje na siebie jeszcze inne (poza utrzymaniem nieruchomości)
        obowiązki. Są to pewne obowiązki społeczne finansowane z tworzonego poza
        funduszem eksploatacyjnym funduszu społecznego. Z tego funduszu, tworzonego
        głównie w dużych spółdzielniach, finansowana jest działalność świetlic, klubów
        i in.
        Wspólnota mieszkaniowa ogranicza swoją działalność wyłącznie do finansowania
        nieruchomości wspólnej (choć w tej nieruchomości mogą też być tworzone
        świetlice i inne pomieszczenia służące niemieszkaniowyn potrzebom członków).

        Włodzimierz Witakowski
    • mieszkanie.i.wspolnota Re: pytanie 15.08.02, 01:20
      renata napisała:

      W jaki sposób można wyegzekwować od administracji budynku odmalowania bloku.
      > pozdrawiam
      > renata


      W pytaniu nie zostało podane czy budynek jest spółdzielczy, zakładowy,
      prywatny, czy też jest własnością wielu właścicieli. Skoro jednak forum dotyczy
      wspólnot mieszkaniowych, można założyć, że chodzi o taką formę prawną.

      Administracja nie jest decydentem. Jej zadaniem jest realizacja zleconych przez
      wspólnotę mieszkaniową zadań. Podlega ona bezpośrednio zarządowi wspólnoty i
      wykonuje określone w umowie zadania, służąc jednocześnie zarządowi i całej
      wspólnocie swoją wiedzą zawodową. Jeżeli administracja nie wykonuje zadań
      ujętych w planie gospodarczym, ani poleceń zarządu, zarząd winien wymówić umowę
      o administrowanie i zawrzeć ją z nowym administratorem. Jeśli z kolei zarząd
      nie egzekwuje swoich uprawnień ze szkodą dla właścicieli lokali, winni oni
      wybrać nowy zarząd, który będzie realizował podjęte przez właścicieli uchwały.

      We wspólnocie mieszkaniowej „najwyższą władzą” jest ogół właścicieli lokali. A
      zatem właściciele powinni podjąć uchwałę o planie gospodarczym uwzględniającym
      m.in. malowanie budynku. Jeżeli liczba lokali w budynku jest większa niż 7 –
      uchwała powinna zostać podjęta większością głosów (zwykle liczoną wg udziałów);
      jeżeli w budynku jest nie więcej niż 7 lokali – uchwała powinna zostać podjęta
      jednogłośnie.

      Oczywiście warunkiem realizacji planu są pieniądze. Wspólnota mieszkaniowa
      powinna więc we właściwym czasie dysponować funduszem remontowym. Jeżeli
      fundusz już zgromadzony i suma zaliczek, które powinny zostać wpłacone do czasu
      zapłaty za wykonane prace nie są (będą) wystarczające, właściciele lokali
      powinni podjąć uchwałę o podniesieniu comiesięcznej zaliczki, lub o wpłacie
      zaliczki jednorazowej.

      Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany do realizacji uchwalonego planu
      przy zapewnieniu środków na jego realizację. Zarząd zaś przy realizacji
      zadań „wyręcza się” administracją, która (jak to już powiedziano wyżej) nie
      może odmówić wykonania nałożonych na nią zgodnie z umową zadań.

      Włodzimierz Witakowski
    • mieszkanie.i.wspolnota Uzupełnienie 15.08.02, 21:48
      renata napisała:

      w jaki sposób można wyegzekwować od administracji budynku odmalowania bloku.
      > pozdrawiam
      > renata


      W pytaniu nie zostało podane czy budynek jest spółdzielczy, zakładowy,
      prywatny, czy też jest własnością wielu właścicieli. Skoro jednak forum dotyczy
      wspólnot mieszkaniowych, można założyć, że chodzi o taką formę prawną.

      Administracja we wspólnocie mieszkaniowej nie jest decydentem. Jej funkcja to
      realizacja zleconych przez wspólnotę mieszkaniową zadań. Podlega ona
      bezpośrednio zarządowi wspólnoty i wykonuje określone w umowie zadania, służąc
      jednocześnie zarządowi i całej wspólnocie swoją wiedzą zawodową.

      Jeżeli administracja nie wykonuje zadań ujętych w planie gospodarczym, ani
      poleceń zarządu, zarząd winien wymówić umowę o administrowanie i zawrzeć ją z
      nowym administratorem. Jeśli z kolei zarząd nie egzekwuje swoich uprawnień ze
      szkodą dla właścicieli lokali, winni oni wybrać nowy zarząd, który będzie
      realizował podjęte przez nich uchwały.

      We wspólnocie mieszkaniowej „najwyższą władzą” jest ogół właścicieli lokali. A
      zatem właściciele powinni podjąć uchwałę o planie gospodarczym uwzględniającym
      m.in. malowanie budynku. Jeżeli liczba lokali w budynku jest większa niż 7 –
      uchwała powinna zostać podjęta większością głosów (zwykle liczoną wg udziałów);
      jeżeli w budynku jest nie więcej niż 7 lokali – uchwała powinna zostać podjęta
      jednogłośnie.

      Oczywiście warunkiem realizacji planu są pieniądze. Wspólnota mieszkaniowa
      powinna więc we właściwym czasie dysponować funduszem remontowym. Jeżeli
      fundusz już zgromadzony i suma zaliczek, które powinny zostać wpłacone do czasu
      zapłaty za wykonane prace nie są (będą) wystarczające, właściciele lokali
      powinni podjąć uchwałę o podniesieniu comiesięcznej zaliczki, lub o wpłacie
      zaliczki jednorazowej.

      Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany do realizacji uchwalonego planu
      przy zapewnieniu środków na jego realizację. Zarząd zaś przy realizacji
      zadań „wyręcza się” administracją, która (jak to już powiedziano wyżej) nie
      może odmówić wykonania nałożonych na nią zgodnie z umową zadań.

      Włodzimierz Witakowski
Pełna wersja